Arrêté d'insalubrité - Copropriété - Les étapes clefs

Cet article a pour objet d'exposer la procédure à suivre lorsque le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, se voit notifier un arrêté de traitement de l'insalubrité des parties communes de l'immeuble.

Etapes clefs, après notification de l'arrêté :

• Etape 1 : Informer immédiatement les copropriétaires

Une fois l’arrêté d’insalubrité rendu par l’autorité compétente (Art. L.511-11 du Code de la construction et de l’habitation), le syndic doit le transmettre immédiatement aux copropriétaires (Art. R. 511-10 Code de la construction et de l’habitation).

• Etape 2 : Voter les modalités d’exécution des travaux à la majorité simple

Il n’est pas utile de faire voter en assemblée le principe des travaux prescrits par l’arrêté car on ne peut pas discuter sur cette exécution.

En revanche, il convient de faire voter les modalités d’exécution des travaux rescrits suivant les modalités de l’article 24 de la loi de 1965.

A savoir : Lorsque des travaux prescrits par un arrêté, dont les modalités de réalisation ont été régulièrement décidée par l’assemblée générale des copropriétaires nécessitent une intervention dans des parties privatives, les copropriétaires concernés ne peuvent s’y opposer. Ils devront toutefois être préalablement informés au moins huit (8) jours avant la réalisation des travaux par LRAR ou exploit d’huissier.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. Art.9, loi du 10 juillet 1965.

Cette indemnité ne sera pas due lorsque tous les copropriétaires supportent des troubles identiques.

• Etape 3 : Faire réaliser les travaux votés

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, doit souscrire une assurance de responsabilité ainsi qu’une assurance dommage.

Le délai d’exécution des mesures de réparation ou de démolition ne peut être inférieur à un mois à compter de la date de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, sauf dans le cadre de la procédure d’urgence prévue à l'article L. 511-19. (Art. R.511-6 Code de la construction et de l’habitation)

• Etape 4 : Faire constater la réalisation des mesures imposées pour obtenir la mainlevée de l’arrêté

Le préfet fait constater la réalisation des mesures et travaux ordonnés, leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté.

L’arrêté de mainlevée est notifié selon les modalités prévues par l’article L. 511-12. Il est publié à la diligence du propriétaire au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble (Art. L.511-14 du Code de la construction et de l’habitation).

Que faire en cas de défaillance des copropriétaires ?

Une procédure de substitution pour faire réaliser les travaux d’office, est prévue par l’article R. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation, elle se divise en plusieurs étapes :

• Mettre en demeure le(s) copropriétaire(s) défaillant(s)

Sont réputés défaillants les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure de le faire par le syndic, n’ont pas répondu ou n’ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les travaux prescrits dans le délai de quinze jours (15) à compter de la sommation de payer.

• Informer l’autorité compétente

Le syndic en informe l’autorité compétente en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les travaux prescrits en application de l’article L. 511-11 et en lui fournissant une attestation de défaillance.

• Décision de l’autorité compétente

L’autorité compétente dispose alors d’un délai d’un (1) mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants conformément à l’article R.511-11 du Code de la construction et de l’habitation.

Lorsque l’autorité compétente se substitue aux propriétaires défaillants et fait usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus, elle agit en leur lieu et place, pour leur compte et à leurs frais.

En ce cas, sa décision est notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, ainsi qu’aux copropriétaires défaillants, auxquels sont également notifiées les sommes versées pour leur compte.

• Recouvrement de la créance auprès du copropriétaire

Si l’immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est émis à l’encontre des seuls copropriétaires défaillants.

Lorsque l’autorité compétente s’est substituée à certains copropriétaires défaillants, le montant de la créance due par ceux-ci est majoré de celui des intérêts moratoires calculés au taux d’intérêt légal, à compter de la date de notification par l’autorité compétente de la décision de substitution aux copropriétaires défaillants (Art. L.511-17 du Code de la construction et de l’habitation).

Lorsque l’autorité compétente a recouvré la totalité de la créance qu’elle détient sur un copropriétaire défaillant auquel elle s’est substituée, elle en informe le syndic de copropriété.

A défaut, lorsqu’un lot appartenant à un copropriétaire défaillant fait l’objet d’une mutation, le syndic notifie sans délai cette mutation à l’autorité compétente afin de lui permettre de faire valoir ses droits auprès du notaire qui en est chargé (Art. R. 511-12 Code de la construction et de l’habitation).

Lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, l’autorité compétente ne peut recourir à la procédure de substitution mais peut faire procéder à l’exécution d’office des mesures prescrites (Art. R.511-11 Code de la construction et de l’habitation).

Que se passe-t-il dans l'hypothèse où les travaux n'ont pas été réalisés dans le délai fixé par l'arrêté ?

Cette hypothèse est prévue par l'article L.511-16 du Code de la construction et de l’habitation.

Lorsque les prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n’ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire.

Elle peut prendre toute mesure nécessaire à celle-ci. Elle peut également faire procéder à la démolition prescrite sur jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, rendu à sa demande.

Si l’inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d’un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, l’autorité compétente peut, sur décision motivée, se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l’assemblée générale des copropriétaires. Elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires à concurrence des sommes par elle versées.

Lorsque l’autorité compétente se substitue aux propriétaires défaillants et fait usage des pouvoirs d’exécution d'office qui lui sont reconnus, elle agit en leur lieu et place, pour leur compte et à leurs frais.

Lorsque les locaux sont occupés par des personnes entrées par voie de fait ayant fait l’objet d’un jugement d'expulsion devenu définitif, et que le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement s’est vu refuser le concours de la force publique pour que ce jugement soit mis à exécution, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement peut demander au tribunal administratif que tout ou partie de la dette dont il est redevable au titre des dispositions du présent chapitre soit mis à la charge de l’Etat. Cette somme vient en déduction de l’indemnité à laquelle peut prétendre le propriétaire en application de l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le représentant de l’Etat dans le département peut par convention confier au maire l’exécution des arrêtés de traitement de l’insalubrité à l’exclusion de ceux engagés au titre de la section 3 du présent chapitre. Les frais prévus à l‘article L. 511-17 sont dans ce cas recouvrés au profit de la commune.

Quels sont les effets de l'arrêté sur la vie de la copropriété ?

Les effets sont prévus par l’article L.511-18 du Code de la construction et de l’habitation, dont les dispositions cessent d’être applicables à compter de l’arrêté de mainlevée.

• Interdiction d’habiter

1. Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants.

2. Lorsque l’interdiction d'habiter est prononcée à titre définitif ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien est tenu d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues au même chapitre.

L’arrêté précise la date d'effet de l’interdiction, ainsi que la date à laquelle le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien doit avoir informé l’autorité compétente de l’offre d’hébergement ou de relogement qu’il a faite aux occupants.

Les conditions de relogement sont fixées par les articles L.521-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

• Suspension des loyers

Les contrats à usage d’habitation en cours à la date de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique (vise notamment les revêtements dégradés contenant une quantité importante de plomb) ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations :

Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

• Le sort des locaux vacants

A compter de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit.

Textes cités (par ordre de lecture de l'article du blog) :

• Art. L.511-11 du Code de la construction et de l’habitation

• Art. R. 511-10 Code de la construction et de l’habitation

• Art. 24 de la loi du 10 juillet 1965

• Art. R.511-6 Code de la construction et de l’habitation

• Art. L.511-14 du Code de la construction et de l’habitation

• Art. R. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation

• Art. L.511-17 du Code de la construction et de l’habitation

• Art. R. 511-12 Code de la construction et de l’habitation

• Art. L.511-16 du Code de la construction et de l’habitation

• Art. L.511-18 du Code de la construction et de l’habitation