30 ans pour devenir propriétaire - La prescription acquisitive ou usucapion

L'article 2258 du code civil dispose que" La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. "

L'article 712 du code civil précise que « La propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription. »

La prescription acquisitive immobilière est soumise à plusieurs conditions pour pouvoir être effective.

L'article 2261 du code civil dispose que "pour pouvoir prescrire, il faut une possession".

La possession et le fait d'exercer un pouvoir physique sur une chose et suppose l'existence de deux éléments constitutifs à savoir :

• Le corpus qui renvoie aux actes matériels accomplis sur la chose telles que ce que serait amené à accomplir un propriétaire.

  
  

• L’animus qui renvoie au fait de posséder une chose en se comportant comme le véritable propriétaire de la chose.

La possession doit en outre être continue, paisible et publique et non équivoque.

Par ailleurs le code civil exige de se comporter en tant que propriétaire et que la possession dure 30 ans.

La Cour de cassation admet de longue date qu’un copropriétaire puisse acquérir par usucapion la propriété d’une partie commune, lorsque les conditions prévues par l’article 2261 du Code civil sont remplies (Cass. 3e civ. 30-4-2003 n° 01-15.078 ; Cass. 3e civ. 25-1-2005 n° 03-18.926 ; Cass. 3e civ. 24-10-2007 n° 06-19.260 ; Cass. 3e civ. 5-11-2015 n° 15-14.195).

Ainsi, dans un arrêt en date du 11 juillet 2019, la Cour de cassation a pu rappeler le principe selon lequel la propriété de parties communes s’acquière par la prescription (Cass. Civ.3, 11 juillet 2019 n° 18-17.771) :

« (…) la cour d'appel, qui a constaté que, depuis 1983, M. et Mme E... utilisaient et entretenaient, seuls, cette cour, la clôture et le portillon, installés depuis 1968, et souverainement retenu, sans avoir à constater une interversion de titre, que ceux-ci, en se comportant en propriétaires, avaient accompli, sans interruption depuis plus de trente ans, des actes de nature à caractériser une possession paisible, publique, non équivoque, a pu en déduire que M. et Mme E... étaient fondés à se prévaloir de l'usucapion ; »

La cour de cassation admet que la preuve de l'occupation d'un bien immobilier pour faire jouer la prescription acquisitive trentenaire peut se rapporter par tous moyens (Cass civ 3, 14 avril 2016, pourvoi n°14-26160).

 Ainsi, la cour de cassation a jugé « qu'il résultait des attestations produites, la preuve que les actes de possession dans se prévalait Monsieur X avait été accomplis pendant plus de 30 ans avec la volonté de se comporter en seule et unique propriétaire » (Cass civ III, 3 octobre 2012 n°11-16405).

La jurisprudence considère que le paiement d'impôts fonciers ne caractérise pas un fait de possession (à titre d’illustration, Cour d'appel de Versailles - Chambre civile 1-1, 16 janvier 2024 / n° 21/07639).

En effet, le paiement de la taxe foncière est lié à la qualité de propriétaire d’un bien, indépendamment de l’utilisation qui en est faite et donc des actes effectifs de possession.

Il appartient à celui qui entend se prévaloir d'une prescription acquisitive d'engager une action devant le Tribunal judiciaire compétent (à savoir celui du ressort du lieu de situation de l'immeuble).

La représentation étant obligatoire en la matière, il vous appartient de mandater un Avocat afin qu'il engage une action en votre nom.

N'hésitez pas à prendre attache avec le Cabinet afin que nous puissions convenir ensemble de la stratégie à envisager.