Achat en VEFA, les pièges à éviter !

Tout savoir sur les conséquences de la livraison dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, vos délais de recours, les voies de droit qui vous sont offertes.

Régime juridique du VEFA

Le statut du vendeur d'immeuble à construire est régi par les dispositions de l’article 1646-1 du code civil selon lequel : « Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. »

Responsabilité du VEFA

Le VEFA est donc tenu des désordres de nature décennale (cachés lors de la réception et qui rendent le bien impropre à sa destination ou en compromettent sa solidité), qui surviendraient dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (art.1792 du code civil).

Qu'en est-il des désordres réservés (apparents) à la livraison par l'acquéreur du bien ?

Conformément à l'article 1642-1 du code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

L'acquéreur en VEFA doit donc signaler au vendeur l'ensemble des désordres qu'il constate au jour de la livraison (prise de possession des lieux) mais également dont il aurait connaissance dans un délai d'un mois à compter de la livraison.

Délai d'action

L'article 1648 du code civil dispose que : « Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

Le délai est donc très bref : l’action doit être introduite, au plus tard, un an après la réception ou le mois qui suit la livraison.

Interruption du délai de forclusion de l'action

La jurisprudence considère depuis un arrêt de 2015 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 juin 2015, 14-15.796) que « la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du code civil n'est pas applicable au délai de forclusion ».

Les délais de forclusions (cas du délai d'action contre le VEFA) ne peuvent donc pas être suspendus mais sont seulement susceptibles d'interruptions.

En pratique cela signifie que l'action qui est introduite avant l'expiration du délai d'un an (+1mois), va interrompre le délai de forclusion jusqu'au jour où la décision est rendue et faire courir un nouveau délai d'une même durée.

Exemple pratique

• La société PROM vend un bien en VEFA à Monsieur X.

• La livraison a lieu le 1er janvier 2023.

• Monsieur X signale des réserves à la société PROM le jour de la livraison et de nouvelles réserves quelques jours plus tard.

• Monsieur X relance à plusieurs reprises la société PROM, mais elle n'intervient pas pour reprendre les réserves… Il décide donc, très rapidement, de prendre attache avec un Avocat, car il sait (après la lecture de cet article) que ses délais d'action sont très brefs : délai d'action jusqu'au 1er février 2024 (1 an + 1 mois) pour initier une action contre la société PROM.

• L'Avocat de Monsieur X initie une action aux fins d'expertise judiciaire (pour chiffrer le coût des travaux de reprise notamment) le 1er décembre 2023 (il agit donc dans les délais).

• L'ordonnance qui désigne l'expert judiciaire est rendue le 1er mars 2024.

• Un nouveau délai d'un an court à compter du 1er mars 2024.

• Monsieur X devra agir contre la société PROM afin de demander sa condamnation avant l'expiration de ce nouveau délai d'un an !

ATTENTION : les opérations d'expertises ne suspendent / n'interrompent pas les délais d'action, il est donc indispensable qu'une action au fond (afin de demander la condamnation de la société PROM) soit initiée avant l'expiration de ce nouveau délai, quand bien même les opérations d'expertises ne seraient pas achevées.