Garantie décennale refusée à Toulon : que faire concrètement ?

1. La garantie décennale : à quoi sert‑elle pour un propriétaire à Toulon ?

En France, tout constructeur d’un ouvrage (entrepreneur, constructeur de maison individuelle, promoteur, vendeur après achèvement, etc.) est responsable de plein droit pendant 10 ans, à compter de la réception des travaux, des dommages qui :

• compromettent la solidité de l’ouvrage (ex. fissures importantes, affaissement, murs de soutènement défaillants) ;

  
  

• ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination (ex. infiltrations généralisées rendant des pièces inhabitables, défauts d’isolation thermique graves).

  
  

Cette responsabilité est prévue aux articles 1792 et suivants du code civil et dure 10 ans à compter de la réception (article 1792‑4‑1 du code civil).

Pour couvrir cette responsabilité, toute personne physique ou morale dont la responsabilité décennale peut être engagée doit obligatoirement souscrire une assurance de responsabilité décennale, et être en mesure d’en justifier à l’ouverture de tout chantier (article L. 241‑1 du code des assurances).

Sont notamment soumis à cette obligation :

• les entrepreneurs (maçons, couvreurs, entreprises générales…) ;

• le vendeur après achèvement ;

• le vendeur d’immeuble à construire ;

• le constructeur de maison individuelle ;

• le promoteur immobilier ;

• le contrôleur technique et certains fabricants d’éléments pouvant entraîner la responsabilité décennale.

Le contrat d’assurance est réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pendant toute la durée des 10 ans, nonobstant toute stipulation contraire.

Parallèlement, pour les dommages les plus graves (ceux de nature décennale), le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur bénéficie, en principe, d’une assurance dommages‑ouvrage souscrite avant le chantier, qui préfinance les réparations et se retourne ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs.

2. Quels types de désordres sont (ou non) couverts par la garantie décennale ?

2.1. Désordres typiquement « décennaux »

Relèvent en principe de la garantie décennale :

• Fissures importantes dans les murs ou les fondations compromettant la stabilité de la maison ou annonçant un risque d’effondrement.

  
  

• Infiltrations d’eau récurrentes par la toiture, la façade ou les menuiseries, rendant certaines pièces inhabitables ou provoquant des dégradations graves (moisissures, décollement généralisé des revêtements, pourrissement des structures).

  
  

• Affaissement de dallage ou de plancher, rendant les lieux dangereux ou inutilisables.

  
  

• Défauts graves d’isolation thermique pouvant rendre le logement impropre à l’usage normal (par exemple, impossibilité de maintenir une température correcte sans surconsommation anormale), la jurisprudence ayant admis que certaines insuffisances de performance énergétique peuvent relever de la garantie décennale.

  
  

La jurisprudence a également posé que des éléments d’équipement, même installés sur un ouvrage existant, peuvent relever de la garantie décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Exemple : une cheminée à foyer fermé mal posée provoquant un incendie et la destruction de la maison engage la garantie décennale de l’installateur et de son assureur.

2.2. Désordres non décennaux (ou pas encore)

Ne relèvent pas de la garantie décennale, mais éventuellement de la garantie de bon fonctionnement (2 ans) ou de la responsabilité contractuelle de droit commun, les dommages :

• qui n’affectent pas la solidité ni la destination de l’ouvrage (ex. micro‑fissures esthétiques, éclats de béton superficiels sans risque structurel) ;

  
  

• qui ne présentent pas encore la gravité décennale et n’ont pas vocation à l’atteindre de manière certaine dans le délai de 10 ans (dommages dits « intermédiaires »).

  
  

La Cour de cassation a posé en principe que des dommages qui n’ont pas encore la gravité de l’article 1792 ne peuvent être pris en charge au titre de la décennale que s’il est certain qu’ils l’atteindront dans les 10 ans à compter de la réception (par exemple, fissures évolutives dont l’aggravation est inéluctable).

3. Pourquoi l’assureur peut‑il refuser la prise en charge au titre de la décennale ?

À Toulon comme ailleurs, les motifs de refus de garantie sont récurrents. Les principaux sont les suivants.

3.1. Désordre jugé « non décennal »

L’assureur peut considérer que :

• le dommage est purement esthétique (micro‑fissures, défaut d’aspect de peinture ou de ravalement) ;

• ou qu’il n’affecte pas la solidité ni l’usage normal de l’ouvrage (ex. légères infiltrations ponctuelles sans atteinte à l’habitabilité) ;

• ou encore qu’il s’agit d’un dommage intermédiaire, qui ne revêt pas et ne revêtira pas avec certitude, dans les 10 ans, la gravité décennale.

  
  

Dans ce cas, il renvoie souvent vers la garantie biennale (2 ans pour les éléments d’équipement dissociables – article 1792‑3 du code civil) ou vers la responsabilité contractuelle simple du constructeur.

3.2. Désordre exclu du champ de l’assurance obligatoire

L’article L. 243‑1‑1 du code des assurances exclut notamment de l’assurance obligatoire :

• certains ouvrages de génie civil ;

• les ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, sauf s’ils sont totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et techniquement indivisibles ;

• certains éléments d’équipement, sauf s’ils sont accessoires à un ouvrage soumis à l’obligation d’assurance.

  
  

Toutefois, la Cour de cassation a précisé que ces exclusions ne s’appliquent pas à un simple élément d’équipement installé sur existant (ex. cheminée à foyer fermé), dès lors que le désordre qu’il cause rend l’ouvrage impropre à sa destination : la garantie décennale reste mobilisable.

3.3. Clauses d’activité déclarée ou d’exclusion de certains travaux

Même en matière d’assurance obligatoire, les parties peuvent limiter le contrat aux activités déclarées par l’assuré (ex. « fabrication de charpentes traditionnelles »).

L’assureur peut alors refuser sa garantie si le dommage affecte essentiellement un lot ou une activité non déclarée (par exemple, des désordres liés à la pose de gouttières, alors que la police ne couvre que la fabrication de charpentes).

En revanche :

• il ne peut pas, au sein d’une activité déclarée, exclure certains travaux de bâtiment en raison de l’utilisation de techniques non courantes : une telle clause est réputée non écrite car elle contrevient aux règles d’ordre public régissant l’assurance obligatoire (articles L. 241‑1, L. 243‑8 et A. 243‑1 du code des assurances).

  
  

• de même, il ne peut pas insérer des clauses qui amoindrissent les garanties prévues par les clauses types, comme subordonner la garantie à la levée des réserves du contrôleur technique ou qualifier certains risques de « non aléatoires » pour les exclure : ces restrictions sont prohibées (article L. 243‑8 du code des assurances).

  
  

3.4. Absence ou limitation de la police du constructeur

Plusieurs situations peuvent se présenter :

• Le constructeur n’a pas souscrit l’assurance obligatoire : c’est une faute civile et pénale (article L. 243‑3 du code des assurances), mais l’absence d’assurance ne fait pas disparaître sa responsabilité décennale.

  
  

• La police comporte des plafonds de garantie pour les ouvrages non destinés à l’habitation, ce que l’article L. 243‑9 du code des assurances autorise ; pour les ouvrages à usage d’habitation, le plafonnement est en principe exclu.

  
  

Dans tous les cas, l’assureur ne peut pas se retrancher derrière des clauses plus restrictives que les clauses types de l’article A. 243‑1 du code des assurances : elles sont réputées non écrites.

3.5. Contestation technique : cause étrangère, absence de faute, etc.

Même si la responsabilité décennale est une responsabilité de plein droit, le constructeur (et son assureur) peuvent tenter de s’exonérer en invoquant :

• une cause étrangère (force majeure, fait d’un tiers, faute du maître d’ouvrage…) ;

• un vice apparent accepté lors de la réception, qui ne peut plus être invoqué au titre de la décennale, sauf s’il était dissimulé ou mal apprécié.

  
  

L’assureur peut aussi contester la réalité ou l’ampleur des désordres (par exemple, fissures jugées non évolutives ou infiltrations ponctuelles) sur la base de rapports d’expertise.

4. Comment réagir à un refus de prise en charge ? Les étapes clés

4.1. Faire constater les désordres et rassembler les preuves

Dès l’apparition de fissures, infiltrations ou autres désordres :

• prenez des photos datées ;

• faites établir, si possible, un constat (huissier, expert amiable) ;

• conservez les factures, devis de réparation, correspondances avec les entreprises.

  
  

En cas de chantier public, le maître de l’ouvrage peut solliciter un constat d’urgence ou une expertise en référé devant le juge administratif, sur le fondement des articles L. 531‑1 et suivants et R. 531‑1 et suivants du code de justice administrative.

L’expertise permet de constater les désordres, d’en rechercher les causes et de déterminer les constructeurs à mettre en cause.

En matière privée, une expertise judiciaire en référé devant le tribunal judiciaire est également possible pour figer la preuve et éclairer le débat technique (même logique que celle décrite pour le juge administratif).

4.2. Déclarer le sinistre à l’assurance dommages‑ouvrage (si elle existe)

Si une assurance dommages‑ouvrage a été souscrite, l’acquéreur doit déclarer le sinistre à l’assureur :

• par écrit (support durable) ou lettre recommandée (papier ou électronique) avec AR ;

  
  

• en indiquant au minimum : numéro de contrat, identité du propriétaire, adresse de l’immeuble, date de réception (ou première occupation), date d’apparition des dommages, description et localisation des désordres (article A. 243‑1, annexe II du code des assurances).

  
  

La réception de cette déclaration complète par l’assureur fait courir les délais légaux d’instruction et d’indemnisation prévus par l’article L. 242‑1 du code des assurances.

Attention : la déclaration de sinistre est une condition préalable obligatoire avant de saisir le juge pour demander la désignation d’un expert ou la condamnation de l’assureur dommages‑ouvrage ; une action directe sans déclaration est irrecevable.

4.3. Mettre en demeure le constructeur et/ou son assureur décennal

En parallèle ou en l’absence de dommages‑ouvrage, il est recommandé d’adresser une mise en demeure :

• au constructeur (entreprise, constructeur de maison individuelle, promoteur…) ;

• à son assureur de responsabilité décennale (en joignant copie du contrat ou de l’attestation si vous l’avez).

  
  

La mise en demeure doit :

• décrire précisément les désordres (fissures, infiltrations, affaissement…) ;

• rappeler la réception et la date (pour vérifier le délai de 10 ans) ;

  
  

• invoquer la responsabilité décennale (articles 1792 et s. du code civil) et l’obligation d’assurance (article L. 241‑1 du code des assurances) ;

  
  

• fixer un délai raisonnable pour proposer une solution (expertise amiable, travaux de reprise, indemnisation).

  
  

4.4. L’expertise judiciaire en référé

Si l’assureur refuse sa garantie, minimise les désordres ou tarde à répondre, une assignation en référé expertise devant le tribunal compétent permet :

• de faire désigner un expert judiciaire indépendant ;

• d’obtenir un rapport détaillé sur :

  • la nature et l’ampleur des fissures, infiltrations, défauts d’isolation, etc. ;

  • les causes techniques (vice de conception, mauvaise exécution, défaut de matériau…) ;

  • la gravité des désordres au regard de la garantie décennale ;

  • le coût des travaux de reprise.

    
    

La jurisprudence reconnaît que cette expertise en référé est un préalable utile à l’action au fond, notamment pour objectiver le quantum des réparations et la gravité des désordres.

4.5. L’action judiciaire au fond contre le constructeur et/ou son assureur

Si aucun accord n’est trouvé, il est possible de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir :

• la condamnation du constructeur, sur le fondement de la responsabilité décennale (articles 1792 et s. du code civil) ;

  
  

• la condamnation de son assureur de responsabilité décennale, dans les limites de la police, sous réserve qu’il soit encore exposé au recours de son assuré.

  
  

En matière de garantie décennale, le maître de l’ouvrage :

• dispose de 10 ans à compter de la réception pour agir contre le constructeur (délai de forclusion) ;

  
  

• peut agir contre l’assureur de celui‑ci tant que l’assureur reste exposé au recours de son assuré ; au total, il peut disposer d’un délai de 12 ans à compter de la réception pour agir contre l’assureur, sous cette réserve (jurisprudence « Groupama Grand Est », Cass. 3e civ., 14‑9‑2023, n° 22‑21.493).

  
  

5. Conditions pour engager la responsabilité du constructeur et de l’assureur

5.1. Conditions de la responsabilité décennale du constructeur

Pour que la responsabilité décennale soit engagée, il faut en principe :

1. Un ouvrage : maison individuelle, immeuble, extension, certains travaux sur existant assimilés à un ouvrage, etc.

   
   

2. Une réception (expresse ou tacite) de l’ouvrage, qui marque le point de départ du délai de 10 ans.

   
   

3. Un dommage :

   • compromettant la solidité de l’ouvrage ; ou

   • rendant l’ouvrage impropre à sa destination ; ou

   • concernant un élément d’équipement qui, par les désordres qu’il provoque, rend l’ouvrage impropre à sa destination.

     
     

4. Un lien avec l’intervention du constructeur, présumé en cas de dommage de nature décennale (responsabilité de plein droit).

   
   

Les désordres doivent apparaître et/ou atteindre avec certitude la gravité décennale dans le délai de 10 ans à compter de la réception.

5.2. Conditions de mise en jeu de l’assurance de responsabilité décennale

Pour que l’assureur décennal soit tenu d’indemniser :

• le constructeur doit être assuré pour l’activité concernée (ex. pose de toiture, gros œuvre, installation de cheminée, etc.) ;

  
  

• le dommage doit relever de la responsabilité décennale (gravité suffisante) ;

  
  

• l’ouvrage ou les travaux ne doivent pas être exclus du champ de l’assurance obligatoire (article L. 243‑1‑1 du code des assurances), sous réserve de la jurisprudence protectrice pour certains éléments d’équipement.

  
  

• aucune clause du contrat ne peut réduire les garanties minimales imposées par les clauses types de l’article A. 243‑1 : les exclusions contraires à ces règles d’ordre public sont réputées non écrites.

  
  

L’assureur peut refuser sa garantie si le dommage est étranger à l’activité déclarée par l’assuré (par exemple, un désordre affectant un lot non couvert par la police), à condition que ce dommage affecte « essentiellement » ce lot non couvert.

6. Cas concrets fréquents à Toulon : infiltrations et fissures

6.1. Infiltrations par la toiture ou la façade

À Toulon, l’exposition aux vents marins et aux épisodes pluvieux peut révéler des défauts de :

• étanchéité de toiture (tuiles mal posées, absence de pare‑pluie, défaut de zinguerie) ;

• étanchéité de façade (enduits défaillants, absence de joints, ponts thermiques entraînant condensation).

  
  

Si ces infiltrations entraînent :

• un caractère inhabitable de certaines pièces (plafonds détrempés, moisissures, risques sanitaires) ;

• ou une dégradation structurelle (pourrissement de charpente, corrosion d’armatures…),

elles relèvent en principe de la garantie décennale et donc de l’assurance obligatoire du constructeur.

6.2. Fissures sur murs et fondations

Les fissures peuvent avoir des origines diverses (mouvement de terrain, fondations insuffisantes, mauvaise étude de sol, défaut de ferraillage).

• Fissures superficielles ou purement esthétiques : souvent considérées comme non décennales, sauf évolution certaine vers un désordre grave.

  
  

• Fissures structurelles (traversantes, en escalier, s’ouvrant avec le temps, accompagnées d’affaissements) : susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage et donc pleinement décennales.

  
  

L’expertise est déterminante pour qualifier la gravité et le caractère évolutif des fissures.

7. En résumé : ne restez pas seul face à un refus de garantie

Un refus de prise en charge par l’assurance au titre de la garantie décennale n’est jamais une fatalité. Il convient de :

1. Vérifier la nature exacte des désordres (solidité, impropriété à la destination, caractère évolutif).

   
   

2. Contrôler le champ de la police (activité déclarée, clauses d’exclusion, respect des clauses types obligatoires).

   
   

3. Respecter les démarches préalables : déclaration de sinistre à la dommages‑ouvrage, mise en demeure, expertise (amiable ou judiciaire).

   
   

4. Agir dans les délais :

   • 10 ans à compter de la réception contre le constructeur ;

     
     

   • jusqu’à 12 ans contre l’assureur décennal, sous réserve qu’il soit encore exposé au recours de son assuré (Cass. 3e civ., 14‑9‑2023, n° 22‑21.493).

     
     

Les règles de la responsabilité décennale et de l’assurance construction sont techniques, les contrats d’assurance complexes, et la jurisprudence en constante évolution (nombre des décisions citées sont antérieures à 2024 mais demeurent applicables à ce jour).

Face à des infiltrations persistantes, des fissures inquiétantes ou des refus de garantie, il est fortement recommandé de se faire accompagner dès que possible.

8. Faites‑vous accompagner par un avocat en droit de la construction à Toulon

En cas de refus de prise en charge de votre sinistre au titre de la garantie décennale, un avocat en droit de la construction à Toulon pourra notamment :

• analyser vos contrats de construction et vos polices d’assurance ;

  
  

• vous assister dans les déclarations de sinistre, les mises en demeure et les négociations avec les assureurs ;

  
  

• organiser et suivre une expertise judiciaire pour établir la gravité des désordres (fissures, infiltrations, défauts d’isolation, etc.) ;

  
  

• engager, si nécessaire, une action en justice contre les constructeurs et leurs assureurs afin d’obtenir l’indemnisation intégrale de vos préjudices.

  
  

Si vous êtes confronté à un refus de garantie décennale à Toulon, il est dans votre intérêt de contacter sans tarder un avocat en droit de la construction à Toulon pour défendre efficacement vos droits et sécuriser la réparation de votre bien immobilier.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à l'IMMOBILIER, la CONSTRUCTION, et l'URBANISME.