1. Comprendre le cadre juridique de la copropriété

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La copropriété des immeubles bâtis est organisée principalement par la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67‑223 du 17 mars 1967. 

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Cette réglementation précise notamment :

• le fonctionnement de l’assemblée générale des copropriétaires ; 

• les règles de répartition et de recouvrement des charges de copropriété ; 

• les pouvoirs, obligations et responsabilité du syndic ; 

• la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés par les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

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L’enjeu, pour un copropriétaire comme pour un syndicat, est de faire respecter ce cadre, de réagir dans les bons délais et avec les bons fondements juridiques.

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2. Contestation d’assemblée générale de copropriété

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2.1. Quelles décisions peuvent être contestées ?

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Les décisions d’assemblée générale qui créent des droits ou des obligations pour les copropriétaires peuvent être contestées, à la différence des simples vœux ou mesures préparatoires.

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Toute résolution votée par l’assemblée générale constitue en principe une « décision » au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, « quel qu’en soit l’objet ou l’irrégularité l’affectant ».

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Peuvent notamment être annulées :

• les décisions prises sur une question non inscrite à l’ordre du jour ; 

• les décisions adoptées alors que le président et les scrutateurs n’ont pas été régulièrement élus et mentionnés au procès‑verbal ; 

• les décisions prises dans une assemblée irrégulièrement tenue (par exemple si l’assemblée statue sur une question non prévue à l’ordre du jour, ou si un copropriétaire est illégalement représenté). 

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Les résolutions qui viennent confirmer ou réitérer des décisions anciennes peuvent également être contestées comme de nouvelles décisions, même si les décisions initiales n’avaient pas été attaquées. 

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2.2. Délai de 2 mois : une forclusion absolue

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L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 fixe un délai strict de deux mois pour engager une action en contestation des décisions d’assemblée générale.

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• Ce délai court à compter de la notification du procès‑verbal d’assemblée, effectuée par le syndic dans les deux mois de la réunion. 

• Ce délai est une déchéance absolue : une contestation tardive est irrecevable, même par voie d’exception. 

• Il s’applique à toutes les actions ayant pour objet de contester les décisions, y compris celles fondées sur une absence ou une irrégularité de convocation.

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La notification est considérée régulière lorsqu’elle est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, même si le pli ne parvient pas effectivement à son destinataire.

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Une fois l’assignation délivrée dans le délai, il est possible d’invoquer, en cours d’instance, de nouveaux moyens d’annulation, dès lors qu’ils tendent aux mêmes fins (annuler la décision contestée).

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Conséquence pratique à Toulon : si vous envisagez de contester une assemblée générale tenue dans votre copropriété (Toulon, La Seyne, Hyères, etc.), il est essentiel de consulter un avocat rapidement après réception du procès‑verbal afin d’analyser les irrégularités possibles et de rédiger l’assignation dans le délai de deux mois.

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3. Charges de copropriété et recouvrement

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3.1. Répartition des charges

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Les charges sont réparties conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et aux stipulations du règlement de copropriété.

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On distingue deux grandes catégories :

• Charges communes générales (conservation, entretien, administration des parties communes) supportées par tous les copropriétaires ; 

• Charges spéciales (par exemple charges d’équipements collectifs) supportées par les seuls copropriétaires qui en bénéficient. 

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Depuis le 1er juin 2020, il est admis que tous les règlements de copropriété doivent préciser les éléments de calcul des quotes‑parts de parties communes et des charges, ce qui permet à chaque copropriétaire de vérifier le calcul et, le cas échéant, d’envisager une action en révision. 

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3.2. Imputation des charges à chaque copropriétaire

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L’imputation de la quote‑part de charges à chaque copropriétaire repose juridiquement sur la décision d’assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l’exercice.

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Même si les comptes du syndicat sont approuvés, cette approbation ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, de sorte qu’un contentieux peut s’élever sur le montant qui lui est réclamé.

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3.3. Recouvrement et frais imputables au copropriétaire défaillant

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Le syndic a l’obligation de recouvrer les charges et peut engager des actions en paiement sans habilitation particulière de l’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967).

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L’article 10‑1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée (frais de mise en demeure, relances à compter de la mise en demeure, frais d’huissier, prise d’hypothèque, etc.).

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• Seuls les frais exposés à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant.

• Seuls les frais « nécessaires », sortant de la gestion courante du syndic et correspondant à de réelles diligences, peuvent être mis à sa charge.

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Un avocat peut intervenir pour :

• contester des appels de charges ou des frais de recouvrement injustifiés ;

• assister le syndicat dans une procédure en recouvrement devant le tribunal judiciaire de Toulon.

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4. Litiges avec le syndic de copropriété

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4.1. Obligations du syndic

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Le syndic, mandataire du syndicat, doit notamment :

• exécuter les décisions d’assemblée générale ; 

• assurer le recouvrement des charges et une gestion financière rigoureuse ; 

• veiller à la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble ; 

• informer et conseiller le syndicat sur les risques, travaux nécessaires, assurances, prescriptions, etc. 

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La jurisprudence retient régulièrement la responsabilité du syndic en cas de :

• défaut d’exécution d’une décision d’assemblée générale (par exemple mandat de diligenter une action judiciaire non exécuté) ; 

• absence d’appels de fonds suffisants pour couvrir les charges ou les travaux nécessaires ; 

• commandes de travaux non urgents sans autorisation de l’assemblée ;

• tenue irrégulière de la comptabilité de la copropriété ; 

• défaut d’information sur des risques ou irrégularités (surconsommation d’eau, absence d’assurance adaptée, irrégularité d’une décision envisagée, etc.). 

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4.2. Actions possibles contre le syndic

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En cas de faute, une action en responsabilité civile peut être engagée contre le syndic par le syndicat et, dans certains cas, par les copropriétaires individuellement pour leur préjudice propre. 

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L’avocat en copropriété à Toulon peut intervenir pour :

• analyser les fautes de gestion ou d’information du syndic ; 

• préparer une mise en demeure et, si nécessaire, une action en responsabilité ; 

• assister le syndicat dans le changement de syndic et la récupération des fonds et archives auprès de l’ancien syndic, y compris lorsqu’il est en liquidation judiciaire (application de l’article 18‑2 de la loi du 10 juillet 1965). 

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5. Responsabilité du syndicat et travaux sur les parties communes

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5.1. Responsabilité de plein droit du syndicat (article 14)

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Le syndicat des copropriétaires, réputé gardien des parties communes, est responsable de plein droit des dommages causés par leur défaut d’entretien ou par les vices de construction les affectant, à l’égard des copropriétaires comme des tiers (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

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• Il n’est pas nécessaire de prouver une faute du syndicat, seulement le lien de causalité entre l’état des parties communes et le dommage. 

• Le syndicat ne peut s’exonérer que par la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. 

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Une décision de l’assemblée générale refusant les travaux nécessaires n’a aucun effet exonératoire : le syndicat ne peut pas invoquer ses propres décisions pour échapper à sa responsabilité.

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5.2. Partage de responsabilité entre syndicat, syndic et copropriétaires

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La responsabilité peut être partagée entre :

• le syndicat, lorsque les copropriétaires n’ont pas décidé les travaux nécessaires malgré la connaissance de l’état de l’immeuble ; 

• le syndic, lorsqu’il n’a pas informé le syndicat ou n’a pas inscrit à l’ordre du jour les résolutions nécessaires pour remédier aux désordres ; 

• un copropriétaire, lorsque ses propres travaux ou négligences ont contribué au dommage (par exemple dégât des eaux).

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Un avocat en copropriété à Toulon peut :

• engager la responsabilité du syndicat pour obtenir indemnisation (infiltrations, désordres structurels, chutes de matériaux, etc.) ; 

• déterminer le partage de responsabilité entre syndicat, syndic et copropriétaires ; 

• contester les décisions d’assemblée refusant indûment des travaux indispensables.

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6. Troubles entre copropriétaires et vie en collectivité

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Les conflits de voisinage en copropriété (nuisances sonores, utilisation abusive des parties communes, stationnement, travaux privatifs affectant l’immeuble…) doivent être appréciés au regard du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble. 

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Selon les cas, les recours peuvent viser :

• le copropriétaire à l’origine du trouble (action pour faire cesser les nuisances, dommages‑intérêts) ;

• le syndicat, en cas de carence dans la préservation de la tranquillité de l’immeuble ou dans l’entretien des parties communes.

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7. Recours et procédures devant le tribunal judiciaire de Toulon

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7.1. Principales actions envisageables

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• Action en annulation de décisions d’assemblée générale (délai de 2 mois à compter de la notification du procès‑verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants). 

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• Action en responsabilité contre le syndic (faute de gestion, défaut de conseil, absence d’exécution des décisions, erreurs de répartition ou d’appels de charges, etc.). 

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• Action en responsabilité contre le syndicat (dommages causés par les parties communes, refus de travaux, troubles de jouissance). 

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• Action en recouvrement de charges intentée par le syndicat contre un copropriétaire débiteur. 

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Ces actions sont portées devant le tribunal judiciaire compétent (pour les copropriétés situées dans le Var, le plus souvent le tribunal judiciaire de Toulon), selon des procédures écrites et contradictoires nécessitant une argumentation juridique précise et des pièces complètes (règlement de copropriété, procès‑verbaux, appels de charges, correspondances, expertises…). 

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7.2. Importance de l’anticipation et du conseil

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Avant tout procès, un avocat en copropriété peut :

• analyser la régularité d’une assemblée générale et l’opportunité d’une action ; 

• vérifier la conformité de la répartition des charges et des appels de fonds ; 

• conseiller sur les résolutions à inscrire à l’ordre du jour (travaux, changement de syndic, mise en conformité du règlement) ; 

• préparer des mises en demeure structurées, souvent indispensables avant tout contentieux. 

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8. Votre avocat en copropriété à Toulon : agir dans les bons délais

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Les litiges de copropriété sont très encadrés par des textes précis et des délais courts, en particulier les deux mois pour contester une assemblée générale à compter de la notification du procès‑verbal. 

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Que vous soyez :

• copropriétaire souhaitant contester une décision d’assemblée, des charges ou des travaux ; 

• syndicat des copropriétaires confronté à des impayés, à un syndic défaillant ou à des demandes d’indemnisation ; 

• syndic professionnel ou bénévole ayant besoin de sécuriser vos pratiques ; 

un accompagnement juridique adapté à la réalité des copropriétés toulonnaises vous permettra de défendre efficacement vos intérêts.

En cas de difficulté liée à votre copropriété à Toulon ou dans le Var (assemblée générale, charges, litige avec le syndic, travaux, troubles de voisinage), il est recommandé de prendre contact sans délai avec un avocat en droit de la copropriété, muni de vos procès‑verbaux d’assemblée, appels de charges et échanges de courriers, afin d’évaluer vos droits, les délais applicables et la stratégie contentieuse ou amiable la plus adaptée.