Droit pénal de l'urbanisme à Toulon : infractions, sanctions, démolition et prescription
Vous avez reçu un procès-verbal d'infraction aux règles d'urbanisme ? La mairie vous reproche des travaux réalisés sans autorisation, une construction non conforme au permis délivré ou une violation du plan local d'urbanisme (PLU) ?
Vous êtes convoqué devant le tribunal correctionnel ou faites l'objet d'une procédure susceptible d'aboutir à une mise en conformité ou à la démolition de votre construction ?
Les infractions au droit de l'urbanisme peuvent entraîner des conséquences importantes.
Selon les circonstances, le propriétaire ou les personnes responsables des travaux peuvent être exposés à une amende pénale, à des mesures administratives, à une astreinte ou à une obligation de remise en état.
Les poursuites peuvent concerner des travaux récents, mais également des constructions anciennes dont l'irrégularité est découverte plusieurs années après leur achèvement.
Toutefois, la constatation d'une irrégularité ne signifie pas automatiquement qu'une condamnation pénale ou une démolition sera prononcée.
Il convient notamment d'examiner la nature des travaux, les autorisations requises, la réalité de l'infraction, les personnes susceptibles d'en répondre et les délais de prescription applicables.
Il est également essentiel de distinguer les poursuites pénales des actions civiles ou des mesures administratives que la commune peut engager.
Le cabinet GARA-ROMEO Avocat, situé à Toulon, accompagne les propriétaires, constructeurs et porteurs de projets confrontés à des procédures relatives aux infractions d'urbanisme.
Maître Sofian GARA-ROMEO intervient pour analyser les procès-verbaux, examiner les conditions des poursuites, étudier les possibilités de régularisation et assurer la défense des personnes mises en cause devant les juridictions compétentes.
Quelles infractions peuvent entraîner des poursuites pénales en urbanisme ?
Le non-respect des règles d'urbanisme peut constituer une infraction pénale, notamment lorsque des travaux ont été entrepris sans l'autorisation obligatoire ou en méconnaissance de celle-ci.
Le régime applicable dépend de la nature des travaux et des dispositions légales méconnues.
Construction sans permis ou travaux sans déclaration préalable
L'article L. 480-4 du code de l'urbanisme sanctionne notamment l'exécution de travaux en violation de certaines obligations prévues par le code de l'urbanisme.
Les poursuites peuvent concerner :
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Une maison construite sans permis de construire ;
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Une extension réalisée sans autorisation ;
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Une véranda non déclarée ;
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Une piscine nécessitant une déclaration préalable ;
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Une surélévation non autorisée ;
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Un garage ou une annexe irrégulière ;
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Des travaux entrepris malgré un refus de la mairie ;
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Certains aménagements réalisés en méconnaissance des règles du PLU.
Toutefois, tous les travaux ne nécessitent pas un permis de construire ou une déclaration préalable.
La nécessité d'une autorisation dépend notamment de la nature de l'opération, de son importance et de la localisation du terrain.
Une première vérification consiste donc à déterminer si les travaux reprochés étaient effectivement soumis à une formalité.
Un ouvrage dispensé de permis ou de déclaration préalable doit également respecter les règles d'urbanisme qui lui sont applicables.
Pour les démarches permettant de mettre en conformité un ouvrage, consultez notre page consacrée à la construction sans permis et à la régularisation des travaux à Toulon.
Travaux non conformes au permis de construire obtenu
La détention d'un permis de construire ne suffit pas à exclure toute infraction.
Le bénéficiaire doit réaliser les travaux conformément à l'autorisation délivrée et aux prescriptions qui l'accompagnent.
Des poursuites peuvent notamment être envisagées lorsque les travaux présentent :
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Une implantation différente de celle autorisée ;
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Une hauteur supérieure aux plans approuvés ;
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Une surface ou une volumétrie non conforme ;
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Des ouvertures supplémentaires ;
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Une modification irrégulière des façades ;
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Une destination différente de celle autorisée ;
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Un non-respect des prescriptions particulières du permis.
Il convient alors de comparer précisément les plans autorisés et les ouvrages effectivement réalisés.
Toutes les différences matérielles ne doivent cependant pas être appréciées de la même manière.
Il faut déterminer si les modifications caractérisent réellement une méconnaissance des prescriptions applicables et si les conditions de l'infraction sont réunies.
Selon les circonstances, la situation peut également justifier l'examen d'une autorisation de régularisation.
Violation du PLU, construction en zone protégée et poursuite d'un chantier interrompu
Les infractions ne concernent pas uniquement l'absence d'autorisation.
Elles peuvent également résulter de la méconnaissance des règles d'utilisation des sols, notamment celles prévues par le PLU ou par certaines dispositions particulières du code de l'urbanisme.
Dans le Var, les difficultés peuvent notamment concerner :
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Des constructions réalisées dans une zone naturelle ou agricole ;
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Des travaux contraires aux règles du littoral ;
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Une implantation non autorisée ;
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Une occupation irrégulière du sol ;
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Des travaux dans certains secteurs protégés ;
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La méconnaissance des conditions d'une autorisation.
La poursuite d'un chantier malgré un arrêté interruptif de travaux ou une décision judiciaire d'interruption constitue également une situation particulière.
L'article L. 480-3 du code de l'urbanisme prévoit des sanctions spécifiques lorsque les travaux se poursuivent malgré une décision qui en ordonne l'arrêt.
Cette infraction doit être distinguée de celle ayant initialement motivé l'interruption.
Pour les recours propres à cette mesure, consultez notre page consacrée à l'arrêté interruptif de travaux.
Comment se déroule une procédure pénale pour infraction au code de l'urbanisme ?
Une procédure pénale peut débuter à la suite d'un contrôle de la mairie, d'un signalement ou de la constatation de travaux irréguliers.
Elle comporte différentes étapes, depuis l'établissement du procès-verbal jusqu'à une éventuelle décision du tribunal correctionnel.
Contrôle administratif et procès-verbal d'infraction
L'article L. 480-1 du code de l'urbanisme encadre la constatation des infractions.
Les faits peuvent notamment être relevés par les agents légalement habilités à exercer cette mission.
Le procès-verbal permet de formaliser les constatations réalisées.
Il peut notamment préciser :
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L'adresse du terrain ;
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L'identification de la construction ;
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La nature des travaux ;
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Les caractéristiques des ouvrages ;
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Les autorisations éventuellement délivrées ;
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Les règles d'urbanisme prétendument méconnues ;
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Les dates des constatations ;
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L'état d'avancement des travaux ;
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Les personnes concernées par les opérations.
Le procès-verbal est transmis au ministère public dans les conditions légales.
Un procès-verbal d'infraction ne constitue pas, à lui seul, une condamnation pénale.
Il appartient aux autorités judiciaires de déterminer les suites susceptibles d'être données aux faits constatés.
L'examen de la régularité du procès-verbal et de son contenu peut constituer une étape importante de la défense.
Enquête, convocation et poursuites devant le tribunal correctionnel
Après la constatation de l'infraction, le procureur de la République apprécie les suites à donner au dossier.
Selon les circonstances, la procédure peut notamment conduire à :
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Des investigations complémentaires ;
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L'audition des personnes concernées ;
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Une demande de communication de documents ;
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Une mesure alternative aux poursuites lorsque les conditions sont réunies ;
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Une décision de classement sans suite ;
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Des poursuites devant le tribunal correctionnel.
Lorsqu'une personne est poursuivie, il convient d'examiner les faits précisément reprochés, les textes visés et les éléments sur lesquels repose l'accusation.
La défense peut notamment porter sur la qualification des travaux, leur conformité aux règles applicables ou les conditions de mise en cause de la personne poursuivie.
Le tribunal correctionnel apprécie la réalité de l'infraction et la responsabilité pénale de la personne concernée.
Lorsqu'une condamnation est prononcée, il peut également être amené à statuer sur les mesures destinées à rétablir la conformité des lieux.
Propriétaire, constructeur, architecte : qui peut être pénalement responsable ?
La responsabilité pénale n'incombe pas nécessairement au seul propriétaire du terrain.
L'article L. 480-4 du code de l'urbanisme prévoit que les peines peuvent notamment être prononcées à l'encontre :
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Des utilisateurs du sol ;
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Des bénéficiaires des travaux ;
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Des architectes ;
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Des entrepreneurs ;
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Des autres personnes responsables de l'exécution des travaux.
Il convient toutefois de déterminer le rôle effectivement joué par chaque intervenant.
La seule existence d'un lien avec le chantier ne suffit pas à établir automatiquement la responsabilité pénale de toutes les personnes concernées.
Les circonstances doivent être examinées individuellement.
Une attention particulière doit notamment être portée à la personne ayant commandé les travaux, à leur bénéficiaire réel et aux conditions de leur exécution.
La situation peut également devenir complexe lorsqu'un bien a changé de propriétaire depuis la réalisation des ouvrages.
L'acquisition d'une construction irrégulière ne signifie pas automatiquement que l'acquéreur est pénalement responsable de travaux réalisés par son vendeur.
Il convient cependant de distinguer la responsabilité pénale personnelle des conséquences administratives ou civiles susceptibles de continuer à affecter le bien.
Quelles sanctions pénales et administratives peuvent être prononcées ?
Une infraction d'urbanisme peut entraîner plusieurs catégories de conséquences.
Il convient notamment de distinguer les peines prononcées par la juridiction pénale des mesures prises par l'administration.
Amendes pénales prévues par l'article L. 480-4
L'article L. 480-4 du code de l'urbanisme prévoit une amende comprise entre 1 200 € et un montant maximal déterminé selon la nature de l'infraction.
Lorsque l'infraction concerne la construction d'une surface de plancher, le montant maximal peut notamment être calculé à hauteur de 6 000 € par mètre carré de surface concernée, dans les conditions prévues par le texte.
Dans les autres cas visés par l'article, l'amende peut atteindre 300 000 €.
En cas de récidive, une peine d'emprisonnement de six mois peut également être prononcée, en plus de l'amende.
Il ne faut cependant pas confondre les plafonds légaux avec les sanctions effectivement prononcées.
Le montant dépend notamment des faits, des conditions dans lesquelles l'infraction a été commise et de la situation examinée par le tribunal.
Par ailleurs, l'article L. 480-3 prévoit des peines particulières en cas de continuation des travaux malgré une décision qui en ordonne l'interruption.
Les infractions et leurs sanctions doivent donc être appréciées à partir des textes précisément applicables aux faits.
Mise en demeure, amende administrative et astreinte
Indépendamment des poursuites pénales, l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme prévoit des mesures administratives en présence de travaux irréguliers.
Depuis le 28 novembre 2025, l'autorité compétente peut notamment, dans les conditions légales et après avoir invité l'intéressé à présenter ses observations :
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Prononcer une amende administrative pouvant atteindre 30 000 € ;
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Mettre en demeure le responsable de procéder à la mise en conformité ;
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Lui demander de déposer une autorisation destinée à régulariser la situation ;
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Assortir la mise en demeure d'une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard ;
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Recouvrer les astreintes dans la limite du plafond légal de 100 000 €.
Le texte prévoit également, dans certains cas, une amende supplémentaire lorsque la mise en demeure n'a pas été respectée.
Ces mesures ne sont pas des peines prononcées par le tribunal correctionnel.
Elles obéissent à des conditions propres, notamment quant à la constatation de l'infraction, au respect de la procédure contradictoire et à leur contestation.
L'engagement d'une procédure pénale n'exclut donc pas nécessairement l'existence de mesures administratives parallèles.
Il est important d'examiner chacune des décisions notifiées afin de déterminer les recours correspondants.
Dans quels cas la démolition d'une construction illégale peut-elle être ordonnée ?
La démolition représente l'une des conséquences les plus importantes d'une infraction d'urbanisme.
Toutefois, elle peut être recherchée dans des cadres juridiques différents.
Il est indispensable de distinguer la mesure de restitution prononcée par le juge pénal, l'action civile engagée par la commune et certaines procédures exercées par les tiers.
La démolition ou la mise en conformité ordonnée par le juge pénal
L'article L. 480-5 du code de l'urbanisme permet au tribunal, en cas de condamnation pour certaines infractions d'urbanisme, de statuer sur les mesures nécessaires au rétablissement de la légalité.
Selon les circonstances, le tribunal peut notamment ordonner :
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La mise en conformité de la construction ;
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La modification des ouvrages irréguliers ;
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La démolition de tout ou partie des travaux ;
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La réaffectation du sol ;
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Le rétablissement des lieux dans leur état antérieur.
Ces mesures sont distinctes de l'amende pénale.
Le tribunal doit examiner la situation de la construction et les conditions légales applicables.
Il convient notamment de déterminer si une mise en conformité est techniquement et juridiquement envisageable.
Une démolition totale n'est donc pas nécessairement la seule mesure susceptible d'être prononcée.
L'article L. 480-7 permet également au tribunal de fixer un délai d'exécution et d'assortir son injonction d'une astreinte.
Le risque de démolition doit donc être apprécié au regard de l'infraction retenue, des caractéristiques de l'ouvrage et des possibilités réelles de mise en conformité.
L'action civile de la commune sur le fondement de l'article L. 480-14
Une construction irrégulière peut également faire l'objet d'une action civile, indépendamment d'une condamnation pénale.
L'article L. 480-14 du code de l'urbanisme permet à la commune ou à l'établissement public compétent en matière de PLU de saisir le tribunal judiciaire afin de demander la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage.
Cette action peut notamment concerner :
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Une construction réalisée sans l'autorisation requise ;
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Des travaux exécutés en méconnaissance d'un permis ;
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Certains aménagements dispensés de formalité mais contraires aux règles d'urbanisme.
L'action est soumise à un délai de prescription de dix ans à compter de l'achèvement des travaux.
Cette procédure doit être distinguée de celle engagée devant le tribunal correctionnel.
Elle présente un intérêt particulier lorsque l'autorité compétente souhaite obtenir une mesure de remise en conformité sans dépendre nécessairement de l'issue de poursuites pénales.
Le juge judiciaire doit alors examiner les conditions propres à cette action et les demandes formulées.
Démolition administrative et recours des voisins : des régimes différents
La commune ne dispose pas d'un pouvoir général lui permettant de démolir librement toute construction irrégulière.
L'article L. 481-1 prévoit certaines possibilités d'intervention d'office, notamment pour des installations présentant un risque certain pour la santé ou la sécurité, ou situées hors des zones urbaines, lorsque les autres conditions légales sont réunies.
Dans les hypothèses prévues par le texte, une démolition complète suppose notamment une autorisation du président du tribunal judiciaire.
Il convient également de distinguer les actions exercées par la commune de celles que peuvent engager des propriétaires voisins.
Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme encadre strictement les possibilités de démolition judiciaire fondées sur la méconnaissance des règles d'urbanisme.
Cette action suppose notamment, dans les conditions prévues par ce texte, une annulation préalable du permis par le juge administratif et la localisation de la construction dans certains secteurs légalement définis.
L'action en démolition doit alors être engagée dans les deux ans suivant la décision définitive d'annulation du permis.
D'autres actions civiles peuvent relever de fondements distincts, notamment lorsqu'un ouvrage porte atteinte à un droit de propriété ou occasionne un trouble anormal de voisinage.
Le simple fait qu'un voisin estime une construction illégale ne lui donne donc pas automatiquement le droit d'en obtenir la démolition.
Il convient d'identifier précisément le fondement juridique de l'action envisagée.
Quels délais de prescription s'appliquent aux infractions d'urbanisme ?
Les délais de prescription constituent un élément important de la défense.
Toutefois, plusieurs délais peuvent concerner un même ouvrage.
La prescription des poursuites pénales ne doit pas être confondue avec la prescription d'une action civile ou avec les règles administratives applicables à une construction ancienne.
Six ans pour les poursuites pénales, en principe
L'article 8 du code de procédure pénale fixe, en principe, à six ans le délai de prescription de l'action publique des délits.
Pour les infractions d'urbanisme consistant en l'exécution irrégulière de travaux, le point de départ est généralement lié à leur achèvement.
Il convient toutefois de déterminer précisément :
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La nature de l'infraction ;
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La date à laquelle les travaux ont été achevés ;
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L'existence d'éventuelles opérations successives ;
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Les circonstances dans lesquelles les ouvrages ont été réalisés ;
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Les actes susceptibles d'avoir interrompu ou suspendu la prescription ;
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L'existence d'une procédure déjà engagée.
La date d'achèvement peut notamment être établie à partir de factures, de photographies, de documents techniques ou de pièces administratives.
Toutefois, elle ne doit pas être déterminée approximativement.
Une contestation sur le point de départ du délai peut avoir des conséquences déterminantes sur la recevabilité des poursuites.
Lorsque la prescription pénale est acquise, les poursuites pour l'infraction concernée ne peuvent plus être engagées dans les conditions ordinaires.
Cette situation ne signifie cependant pas que l'ouvrage est devenu conforme aux règles d'urbanisme.
Dix ans pour l'action civile de la commune
L'article L. 480-14 du code de l'urbanisme prévoit un délai distinct de dix ans pour l'action civile engagée par la commune ou l'établissement public compétent.
Ce délai court à compter de l'achèvement des travaux.
Il concerne l'action visant à obtenir la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage dans les conditions prévues par ce texte.
Ainsi, une situation dans laquelle les poursuites pénales sont prescrites peut encore, selon les circonstances, relever de l'action civile de l'autorité compétente.
Il est donc nécessaire de vérifier séparément les deux délais.
L'examen doit également tenir compte des procédures éventuellement engagées avant l'expiration de la prescription.
Une action judiciaire déjà introduite ou une décision devenue exécutoire doit être analysée selon son régime propre.
Une construction ancienne devient-elle automatiquement légale après dix ans ?
Non. Il n'existe pas de règle générale selon laquelle toute construction irrégulière devient légalement conforme après dix ans.
L'article L. 421-9 du code de l'urbanisme prévoit, sous certaines conditions, qu'une nouvelle autorisation ne peut plus être refusée sur le seul fondement de l'irrégularité initiale d'une construction achevée depuis plus de dix ans.
Toutefois, ce dispositif comporte des exceptions importantes.
Il ne s'applique notamment pas lorsqu'une construction a été réalisée sans aucun permis de construire alors que celui-ci était obligatoire.
D'autres exceptions concernent notamment certaines situations présentant un risque grave, des secteurs protégés ou les hypothèses expressément prévues par le texte.
Il convient donc de distinguer :
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La prescription des poursuites pénales ;
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Le délai de l'action civile de la commune ;
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La protection prévue par l'article L. 421-9 ;
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Les éventuelles actions engagées avant l'expiration des délais ;
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Les conséquences d'une décision judiciaire déjà prononcée.
L'ancienneté des travaux ne suffit donc pas à résoudre l'ensemble des difficultés.
Ces questions présentent notamment une importance particulière lorsqu'un propriétaire envisage une extension ou une vente immobilière.
Pour les situations relatives aux constructions anciennes et aux autorisations de régularisation, consultez notre page Construction sans permis à Toulon : sanctions, prescription et régularisation.
Comment défendre ses intérêts face à une infraction d'urbanisme ?
La stratégie de défense dépend de la procédure engagée et de la nature des faits reprochés.
Une situation ayant donné lieu à un procès-verbal ne nécessite pas nécessairement les mêmes démarches qu'une convocation devant le tribunal correctionnel ou qu'une action civile en démolition.
Examiner la réalité de l'infraction et les pièces du dossier
La première étape consiste à analyser précisément les travaux et les documents disponibles.
Les pièces utiles peuvent notamment comprendre :
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Les permis de construire ;
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Les déclarations préalables ;
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Les plans approuvés ;
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Les procès-verbaux d'infraction ;
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Les courriers et arrêtés de la mairie ;
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Les photographies des ouvrages ;
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Les factures des entreprises ;
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Les justificatifs de la date d'achèvement ;
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Les documents relatifs au PLU ;
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Les études techniques ;
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Les éventuelles demandes de régularisation ;
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Les convocations et actes de procédure.
L'examen de ces documents permet notamment de déterminer si les travaux relevaient effectivement d'une formalité obligatoire et si les prescriptions invoquées ont été méconnues.
Il convient également d'identifier les personnes susceptibles d'être tenues responsables des faits.
Cette analyse permet de préparer une défense adaptée aux éléments réellement contenus dans le dossier.
Régularisation des travaux et conséquences sur la procédure
La possibilité de régulariser les travaux doit être examinée en parallèle de la procédure engagée.
Selon les circonstances, une autorisation de régularisation peut permettre de remédier à une situation irrégulière et d'éviter certaines mesures de remise en état.
Toutefois, la délivrance d'une autorisation postérieure ne signifie pas automatiquement que l'infraction commise antérieurement disparaît.
Il convient de distinguer la régularité administrative actuelle de l'ouvrage de la responsabilité pénale éventuellement encourue au moment de l'exécution des travaux.
De même, une demande de régularisation ne suspend pas automatiquement toutes les procédures ou décisions déjà engagées.
Lorsque des mesures de remise en état sont demandées, l'existence d'une solution technique et juridiquement conforme peut cependant constituer un élément important du dossier.
La stratégie doit être élaborée en fonction de la situation réelle de la construction et de l'état des procédures.
Contester une demande de démolition ou une obligation de remise en état
Lorsqu'une démolition ou une mise en conformité est demandée, il convient de vérifier le fondement juridique de cette demande.
L'analyse peut notamment porter sur :
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La réalité de l'irrégularité ;
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La compétence de l'auteur de l'action ;
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Les conditions légales de la procédure ;
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Les délais applicables ;
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La situation de la construction ;
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Les autorisations obtenues ;
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Les possibilités de régularisation ;
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L'existence de solutions de mise en conformité ;
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L'étendue des travaux dont la suppression est demandée ;
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Les éventuelles décisions judiciaires antérieures.
La défense doit également tenir compte de la juridiction saisie.
Les pouvoirs du juge pénal, du tribunal judiciaire et du juge administratif ne sont pas identiques.
Selon les circonstances, il peut notamment être nécessaire de discuter la portée des mesures sollicitées ou les possibilités de les exécuter dans des conditions conformes à la loi.
Une action en démolition doit donc être examinée au regard de son fondement juridique précis, et non uniquement de l'existence d'une construction irrégulière.
Pourquoi faire appel à un avocat en droit pénal de l'urbanisme à Toulon ?
Les infractions d'urbanisme peuvent entraîner des procédures complexes, associant parfois des mesures administratives, des poursuites pénales et des demandes de démolition.
Il est indispensable de distinguer ces procédures, d'identifier les personnes mises en cause et de vérifier les délais qui leur sont propres.
Les enjeux peuvent être importants, particulièrement lorsque la construction constitue la résidence du propriétaire ou représente un investissement immobilier significatif.
Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat en droit immobilier et de l'urbanisme à Toulon, accompagne les particuliers et porteurs de projets confrontés à des poursuites ou à des litiges relatifs aux infractions d'urbanisme.
Le cabinet intervient notamment pour :
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Examiner les procès-verbaux d'infraction ;
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Analyser les constructions irrégulières ;
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Vérifier la conformité des travaux au permis obtenu ;
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Étudier les infractions aux règles du PLU ;
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Examiner les conditions de mise en cause des propriétaires et intervenants ;
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Vérifier les délais de prescription ;
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Analyser les mises en demeure et sanctions administratives ;
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Accompagner les démarches de régularisation ;
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Assurer la défense devant les juridictions pénales compétentes ;
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Examiner les demandes de mise en conformité ;
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Défendre les propriétaires confrontés à une action en démolition ;
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Étudier les recours contre les décisions administratives ;
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Analyser les conséquences des irrégularités lors d'une vente immobilière ;
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Rechercher les solutions juridiquement envisageables pour préserver les droits du propriétaire.
Implanté à Toulon, le cabinet GARA-ROMEO Avocat intervient dans l'ensemble du Var, notamment à Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Bandol, Ollioules, La Garde, La Valette-du-Var, Carqueiranne et Le Pradet.
Vous êtes poursuivi pour une infraction d'urbanisme ? La mairie sollicite une mise en conformité ou vous êtes confronté à une demande de démolition d'une construction ?
Contactez le cabinet GARA-ROMEO Avocat afin de faire examiner les documents du dossier, les risques juridiques et les possibilités de défense adaptées à votre situation.