Litige lié au bail d'habitation à Toulon : droits et recours du propriétaire et du locataire
Vous rencontrez un différend avec votre propriétaire ou votre locataire concernant des travaux non réalisés, des charges contestées, des dégradations ou la restitution du dépôt de garantie ?
Les relations locatives peuvent donner lieu à de nombreux litiges, aussi bien pendant l'exécution du bail qu'au moment de sa résiliation. Le non-respect des obligations contractuelles peut entraîner des conséquences financières importantes et, dans certaines situations, compromettre la jouissance normale du logement.
La loi du 6 juillet 1989 encadre les droits et obligations des propriétaires bailleurs et des locataires. Elle prévoit différents recours permettant d'obtenir l'exécution du contrat, la réalisation de travaux, la restitution de sommes indûment perçues ou l'indemnisation des préjudices subis.
Le cabinet GARA-ROMEO Avocat, situé à Toulon, accompagne les propriétaires, investisseurs et locataires confrontés à des litiges relatifs aux baux d'habitation.
Maître Sofian GARA-ROMEO intervient pour analyser les obligations de chaque partie, rechercher une solution amiable et engager, lorsque cela est nécessaire, les procédures judiciaires permettant de défendre les intérêts de ses mandants.
Quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire dans un bail d'habitation ?
Le contrat de location organise les relations entre le propriétaire et son locataire. Toutefois, les parties ne peuvent pas librement déroger aux dispositions d'ordre public prévues par la loi du 6 juillet 1989.
Les obligations varient notamment selon la nature du contrat, les caractéristiques du logement et les circonstances du litige.
Les obligations du propriétaire bailleur
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur plusieurs obligations essentielles.
Il doit notamment :
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Délivrer un logement décent, conforme aux exigences légales de sécurité, de santé et de performance énergétique ;
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Remettre au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que des équipements en état de fonctionnement ;
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Assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués ;
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Entretenir le logement et réaliser les réparations autres que locatives nécessaires à son utilisation normale ;
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Garantir le locataire contre les défauts susceptibles de compromettre la jouissance du logement, dans les conditions légales applicables.
Ces obligations s'imposent pendant toute la durée du bail.
Le propriétaire ne peut donc pas systématiquement refuser de prendre en charge des réparations au seul motif que les désordres sont apparus après l'entrée du locataire dans les lieux.
Il convient notamment de déterminer si les dommages résultent de l'usure normale du logement, d'un défaut de construction, d'un manque d'entretien ou d'une dégradation imputable à l'occupant.
Les obligations du locataire pendant la location
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 définit les principales obligations du locataire.
Celui-ci doit notamment :
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Payer le loyer et les charges récupérables aux échéances prévues ;
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Utiliser paisiblement le logement conformément à sa destination ;
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Assurer l'entretien courant et les réparations locatives qui lui incombent ;
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Répondre des dégradations dont il est légalement responsable ;
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Respecter les conditions applicables aux transformations du logement ;
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Permettre l'accès aux lieux pour certains travaux légalement prévus.
Le non-respect de ces obligations peut justifier une mise en demeure et, selon la gravité des manquements, une action judiciaire.
En cas de loyers impayés, le bailleur peut notamment engager des démarches de recouvrement ou solliciter la résiliation du contrat lorsque les conditions légales sont réunies.
Pour connaître les recours spécifiques en matière de dette locative, consultez notre page consacrée aux loyers impayés à Toulon.
Quels recours en cas de logement indécent ou de travaux non réalisés ?
Les désaccords relatifs à l'état du logement constituent une source importante de contentieux locatifs.
Ils peuvent notamment concerner des infiltrations, des moisissures, une installation de chauffage défectueuse, des problèmes de ventilation ou des équipements qui ne fonctionnent plus correctement.
La difficulté consiste souvent à déterminer l'origine des désordres et les obligations respectives du bailleur et du locataire.
Logement indécent, humidité et infiltrations : quelles obligations pour le bailleur ?
Un logement loué à titre de résidence principale doit respecter les critères légaux de décence.
Ces exigences concernent notamment la sécurité des occupants, la salubrité, les équipements essentiels et la performance énergétique.
Depuis le 1er janvier 2025, en France métropolitaine, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne répond plus au niveau minimal de performance prévu pour la décence, dans les conditions applicables aux baux concernés.
Ce niveau doit progressivement évoluer : les logements classés F seront également concernés à compter de 2028, puis ceux classés E à compter de 2034.
D'autres désordres peuvent également caractériser un manquement aux obligations du bailleur.
Il peut notamment s'agir :
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D'infiltrations persistantes provenant de la toiture, des façades ou des canalisations ;
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D'une humidité importante compromettant l'utilisation normale du logement ;
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De moisissures liées à un défaut d'étanchéité ou de ventilation ;
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D'une installation électrique présentant des risques pour la sécurité ;
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D'un système de chauffage défectueux ;
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De défauts affectant les équipements indispensables à l'habitation.
Toutefois, la seule présence d'humidité ou de moisissures ne permet pas nécessairement d'imputer les désordres au propriétaire.
Il convient de rechercher leur origine et de déterminer si les difficultés résultent d'un défaut du bâtiment, de l'entretien des installations ou des conditions d'occupation.
Lorsque l'origine est contestée, une investigation technique peut s'avérer nécessaire.
Que faire si le propriétaire refuse de réaliser les travaux nécessaires ?
Lorsqu'un désordre relève des obligations du bailleur, le locataire doit l'en informer et conserver la preuve de ses démarches.
En l'absence d'intervention, une mise en demeure peut être adressée au propriétaire afin de lui demander de réaliser les réparations nécessaires.
Lorsque le logement ne satisfait pas aux critères légaux de décence, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet notamment au juge de déterminer les travaux à effectuer et le délai de leur exécution.
Le juge peut également, dans les conditions prévues par ce texte, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à la réalisation des travaux.
Le locataire ne peut cependant pas décider librement de cesser de payer son loyer au seul motif que le propriétaire refuse d'effectuer des réparations.
Une suspension unilatérale du paiement peut l'exposer à des poursuites, sauf circonstances particulières juridiquement établies.
Lorsque des travaux urgents sont réalisés pendant la location, l'article 1724 du code civil prévoit également des règles spécifiques, notamment une diminution proportionnelle du loyer lorsque les réparations se prolongent au-delà de vingt et un jours.
Enfin, lorsque l'inexécution des obligations du propriétaire a causé un préjudice, une demande indemnitaire peut être envisagée.
Les préjudices invoqués peuvent notamment concerner une privation de jouissance, des dépenses supplémentaires ou des conséquences matérielles directement liées aux désordres.
Pour approfondir les démarches envisageables, consultez également notre article : Bailleur qui refuse de faire les travaux : quels recours ?.
Comment contester un loyer, des charges locatives ou une erreur de superficie ?
Les litiges financiers entre propriétaires et locataires ne concernent pas uniquement les loyers impayés.
Ils peuvent également porter sur une révision irrégulière du loyer, une régularisation de charges injustifiée ou une différence importante entre la superficie annoncée et celle du logement réellement loué.
Révision du loyer et contestation des charges locatives
Le montant du loyer et ses possibilités de révision sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989.
Une augmentation en cours de bail suppose notamment le respect des conditions contractuelles et légales applicables, particulièrement lorsqu'une clause de révision annuelle est prévue.
Certaines limitations spécifiques s'appliquent également aux logements présentant une performance énergétique insuffisante.
Les charges locatives doivent, quant à elles, correspondre à des dépenses légalement récupérables auprès du locataire.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment leur justification et, lorsque des provisions sont versées, leur régularisation annuelle.
Les contestations portent fréquemment sur :
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La récupération de dépenses qui incombent normalement au propriétaire ;
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L'absence de justificatifs des charges réclamées ;
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Une régularisation tardive portant sur plusieurs années ;
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Des erreurs dans la répartition des charges de copropriété ;
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Des dépenses de travaux ou de grosses réparations indûment imputées au locataire ;
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Une augmentation du loyer ne respectant pas les dispositions légales.
Le bailleur doit notamment communiquer un décompte par nature de charges avant la régularisation et tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant les six mois suivant l'envoi de ce décompte.
Il convient également de distinguer les provisions sur charges du forfait de charges prévu pour certaines locations meublées, lequel obéit à un régime différent.
Lorsque les sommes réclamées ne sont pas justifiées ou ne correspondent pas à des charges récupérables, leur restitution peut être demandée dans les délais applicables.
Surface habitable erronée : le locataire peut-il obtenir une réduction du loyer ?
La superficie d'un logement constitue une caractéristique importante du contrat de location.
Pour les locations soumises à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
Ce mécanisme concerne notamment les locations vides soumises à ce dispositif. Son application ne doit pas être automatiquement transposée aux locations meublées, soumises à des dispositions spécifiques.
La demande doit être adressée au propriétaire.
À défaut d'accord ou de réponse dans les deux mois suivant cette demande, le locataire peut saisir le juge dans le délai légal de quatre mois à compter de celle-ci.
La date à laquelle la diminution prend effet dépend notamment du moment où la demande a été formulée par rapport à l'entrée en vigueur du bail.
Ce contentieux nécessite généralement un mesurage précis permettant d'établir la superficie habitable réelle du logement.
Il convient également de distinguer cette superficie de la surface privative dite « Carrez », qui concerne un autre régime juridique.
Lorsqu'une différence importante est constatée, le litige peut porter à la fois sur la diminution du loyer et sur la restitution des sommes indûment versées.
Qui doit payer les réparations, les dégradations et le dépôt de garantie ?
La répartition des réparations et les conditions de restitution du dépôt de garantie constituent des sources fréquentes de désaccord entre bailleurs et locataires.
Ces litiges apparaissent notamment lorsque les parties ne s'accordent pas sur l'origine des dégradations ou sur les sommes pouvant être retenues à la fin du bail.
Réparations locatives et vétusté : qui doit prendre en charge les travaux ?
Le locataire doit assurer l'entretien courant du logement et les réparations locatives relevant de ses obligations.
Ces réparations sont notamment définies par le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
Elles peuvent concerner certains travaux d'entretien des revêtements, des équipements sanitaires, des menuiseries ou des installations mises à disposition.
Toutefois, les réparations occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou un événement de force majeure ne doivent pas être automatiquement mises à la charge du locataire.
La vétusté correspond à l'usure normale résultant du temps et d'une utilisation conforme du logement.
Elle doit être distinguée des dégradations provoquées par un défaut d'entretien ou une utilisation anormale.
Par exemple, la détérioration progressive de peintures anciennes ne peut pas être assimilée, sans autre élément, à une dégradation imputable au locataire.
À l'inverse, des détériorations importantes résultant d'une négligence ou d'un usage inapproprié peuvent justifier une demande de réparation.
La détermination des responsabilités suppose donc d'examiner l'état initial du logement, la durée d'occupation, les équipements concernés et les causes des dommages.
État des lieux de sortie et contestation des dégradations
L'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie permettent de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location.
Cette comparaison joue un rôle important lorsque le propriétaire réclame le remboursement de réparations locatives.
Les litiges peuvent notamment porter sur :
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Des peintures ou revêtements considérés comme dégradés ;
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Des équipements cassés ou détériorés ;
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Des défauts d'entretien ;
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Des dégradations contestées par le locataire ;
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Des réparations déjà nécessaires lors de l'entrée dans les lieux ;
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Des travaux de remise en état comprenant des améliorations non imputables au locataire.
Lorsque les états des lieux présentent des différences, il convient de déterminer si elles résultent de la vétusté ou d'un manquement du locataire.
Les photographies, constats, devis et factures peuvent être utiles pour établir l'existence et le coût des dommages.
Lorsque les parties ne peuvent pas établir contradictoirement un état des lieux, l'intervention d'un commissaire de justice peut être organisée dans les conditions prévues par la loi.
Le montant des réparations réclamées doit correspondre aux conséquences réellement imputables au locataire et ne peut pas servir à financer une rénovation générale du logement aux frais de celui-ci.
Dans quels délais le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la restitution du dépôt de garantie.
Pour les locations vides, le dépôt de garantie est, en principe, limité à un mois de loyer hors charges.
Pour les locations meublées constituant la résidence principale du locataire, l'article 25-6 prévoit un plafond de deux mois de loyer hors charges.
Le délai de restitution dépend notamment de la comparaison des états des lieux :
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Un mois à compter de la remise des clés, lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
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Deux mois à compter de la remise des clés, dans les autres situations, sous réserve des sommes légalement justifiées.
Des dispositions particulières permettent également, dans les immeubles collectifs, de conserver une provision justifiée dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes, dans les limites prévues par la loi.
Le propriétaire peut notamment retenir les loyers et charges restant dus ainsi que les sommes correspondant aux dégradations imputables au locataire, à condition de justifier les retenues.
En cas de retard injustifié, le solde du dépôt restant dû peut être majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf exception légale.
Le locataire peut contester les retenues injustifiées et solliciter la restitution des sommes dues.
Inversement, le propriétaire peut défendre le bien-fondé des retenues lorsqu'elles correspondent à des créances ou réparations légalement justifiées.
Pour davantage de précisions, consultez notre article : Dépôt de garantie non restitué : quels recours pour le locataire ?.
Quels recours en cas de congé, de résiliation ou de litige à la fin du bail ?
Les difficultés locatives peuvent également apparaître lorsque le propriétaire souhaite récupérer son logement ou lorsque le locataire décide de quitter les lieux.
Les conditions de résiliation dépendent notamment de la nature du bail, de l'auteur du congé et du motif invoqué.
Congé donné par le locataire ou par le propriétaire : quelles règles respecter ?
Le locataire peut, en principe, mettre fin à son bail d'habitation en respectant les formalités et délais de préavis applicables.
Pour une location vide, le préavis est généralement de trois mois, mais il peut être réduit à un mois dans certaines situations prévues par la loi, notamment en zone tendue lorsque les conditions sont réunies.
Pour une location meublée constituant la résidence principale, le préavis du locataire est en principe d'un mois.
Les possibilités de congé du bailleur sont davantage encadrées.
Pour les locations vides, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment la possibilité de délivrer congé à l'échéance du bail pour :
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Vendre le logement ;
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Reprendre le logement afin de l'habiter ou d'y loger une personne autorisée par la loi ;
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Invoquer un motif légitime et sérieux, notamment en raison d'un manquement du locataire.
Le bailleur doit respecter les formes et les délais prévus, notamment un préavis de six mois pour les locations vides et, en principe, de trois mois pour les locations meublées.
La validité du congé peut être contestée lorsque les conditions légales ne sont pas réunies.
Il convient également de tenir compte de certaines protections particulières accordées aux locataires.
Un congé irrégulier peut empêcher le propriétaire de récupérer son logement à la date envisagée.
Peut-on obtenir la résiliation du bail pour non-respect des obligations locatives ?
Le non-respect des obligations du bail peut justifier une demande de résiliation.
Les situations concernées peuvent notamment porter sur des loyers impayés, des troubles graves de voisinage, certaines dégradations ou une utilisation des lieux contraire au contrat.
Selon le manquement invoqué, la résiliation peut résulter de l'application d'une clause résolutoire ou d'une décision judiciaire.
Toutefois, la résiliation du bail ne permet pas au propriétaire de reprendre lui-même possession du logement lorsque l'occupant refuse de quitter les lieux.
Une procédure d'expulsion peut alors être nécessaire.
Les conditions de cette procédure, les délais d'exécution, la trêve hivernale et l'intervention du commissaire de justice sont détaillés dans notre page consacrée à l'expulsion d'un locataire à Toulon.
Le départ du locataire ne met pas non plus automatiquement fin aux litiges relatifs aux sommes dues ou aux dégradations du logement.
Le propriétaire comme le locataire conservent la possibilité d'engager les recours juridiquement fondés après la restitution des clés, dans les délais applicables.
Comment résoudre un litige entre propriétaire et locataire ?
Les différends relatifs aux baux d'habitation ne nécessitent pas systématiquement l'engagement immédiat d'une procédure judiciaire.
Selon la nature du désaccord, une intervention amiable peut permettre d'obtenir l'exécution des obligations contractuelles ou de parvenir à un accord sur les sommes réclamées.
Lorsque les contestations persistent, le juge peut être saisi pour trancher le litige.
Mise en demeure, conciliation et constitution des preuves
La première démarche consiste généralement à identifier précisément les obligations qui n'ont pas été respectées.
Une mise en demeure peut ensuite être adressée à la partie concernée afin de solliciter l'exécution de ses obligations ou le règlement des sommes dues.
Selon les circonstances, le recours à la commission départementale de conciliation peut permettre de rechercher un accord entre propriétaire et locataire.
Cette commission intervient notamment dans certains litiges relatifs aux loyers, aux charges, au dépôt de garantie, aux réparations et à la décence du logement.
Sa saisine est facultative dans de nombreuses situations, mais obligatoire pour certains contentieux particuliers.
Par ailleurs, l'article 750-1 du code de procédure civile impose, dans certaines hypothèses, une tentative préalable de résolution amiable, notamment pour les demandes en paiement n'excédant pas 5 000 €, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
La constitution d'un dossier complet demeure essentielle.
Les principaux documents utiles comprennent :
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Le contrat de location et ses éventuels avenants ;
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Les états des lieux d'entrée et de sortie ;
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Les échanges écrits entre les parties ;
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Les décomptes de loyers et de charges ;
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Les justificatifs des règlements effectués ;
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Les photographies et constats des désordres ;
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Les devis, factures et rapports techniques ;
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Les mises en demeure et actes éventuellement délivrés.
Lorsque l'origine des désordres demeure contestée, une expertise judiciaire peut également être envisagée.
Quels recours devant le juge des contentieux de la protection ?
Les principaux litiges relatifs aux baux d'habitation relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire territorialement compétent.
Pour un logement situé dans le ressort de Toulon, le litige peut notamment être porté devant le tribunal judiciaire de Toulon.
Selon la situation, les demandes peuvent tendre à :
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Obtenir la réalisation de travaux ou l'exécution d'une obligation contractuelle ;
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Faire constater un manquement aux obligations du bailleur ou du locataire ;
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Solliciter une réduction de loyer lorsque les conditions légales sont réunies ;
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Obtenir la restitution de charges ou de sommes indûment perçues ;
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Faire condamner une partie au remboursement de réparations justifiées ;
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Obtenir la restitution du dépôt de garantie ;
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Faire prononcer la résiliation du bail ;
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Solliciter l'indemnisation des préjudices subis.
Les préjudices peuvent notamment comprendre une perte de jouissance, des dépenses supplémentaires ou des pertes financières directement liées aux manquements constatés.
Chaque demande doit reposer sur un fondement juridique approprié et être justifiée par les pièces du dossier.
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en principe, un délai de prescription de trois ans pour les actions dérivant du contrat de bail, sous réserve des délais spécifiques applicables à certaines demandes.
Il est donc important d'examiner rapidement les recours envisageables lorsque les difficultés persistent.
Pourquoi faire appel à un avocat en droit locatif à Toulon ?
Les litiges entre propriétaires et locataires nécessitent une analyse précise des clauses du bail, des obligations légales et des circonstances du différend.
Un désaccord sur des travaux, des charges ou des dégradations peut notamment soulever des questions techniques et juridiques nécessitant la production de justificatifs détaillés.
Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat en droit immobilier à Toulon, accompagne les propriétaires bailleurs, investisseurs et locataires dans la prévention et la résolution des contentieux locatifs.
Le cabinet intervient notamment pour :
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Examiner les contrats de location et déterminer les obligations de chaque partie ;
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Analyser les litiges relatifs aux travaux et à la décence du logement ;
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Contester ou justifier les loyers et charges réclamés ;
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Déterminer les responsabilités en matière de réparations locatives ;
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Défendre les intérêts des parties lors de la restitution du dépôt de garantie ;
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Examiner la validité d'un congé ou les conditions de résiliation du bail ;
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Préparer les mises en demeure et rechercher une solution amiable ;
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Engager les procédures nécessaires devant les juridictions compétentes ;
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Solliciter l'exécution des obligations contractuelles ou l'indemnisation des préjudices subis.
Le cabinet intervient également dans les différends relatifs aux loyers impayés et à la récupération des logements, pour lesquels des procédures particulières peuvent être nécessaires.
Implanté à Toulon, le cabinet GARA-ROMEO Avocat accompagne ses mandants dans l'ensemble du Var, notamment à Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Bandol, Ollioules, La Garde, La Valette-du-Var et Carqueiranne.
Vous êtes confronté à un litige avec votre propriétaire ou votre locataire concernant l'exécution ou la fin d'un bail d'habitation ?
Contactez le cabinet GARA-ROMEO Avocat afin de faire examiner votre situation et de déterminer les recours envisageables pour défendre vos intérêts.