Servitudes et urbanisme : quel impact sur votre projet ?
De nombreux propriétaires découvrent l’existence d’une servitude ou d’une contrainte affectant leur terrain au moment d’un projet de construction, d’une acquisition immobilière, du dépôt d’une autorisation d’urbanisme ou à la suite d’un refus opposé par la commune.
À Toulon et dans l’ensemble du Var, ces contraintes peuvent avoir une incidence directe sur la constructibilité d’un terrain, l’implantation d’une construction, la possibilité d’agrandir un bâtiment existant ou les conditions de réalisation d’un projet immobilier.
Elles peuvent notamment résulter de servitudes d’utilité publique, de la protection de certains espaces ou monuments, de risques naturels, d’emplacements réservés, du passage de certains réseaux ou encore de contraintes particulières liées à la situation du terrain.
À ces règles relevant du droit de l’urbanisme peuvent également s’ajouter des servitudes de droit privé, telles qu’une servitude de passage ou de réseaux. Celles-ci ne doivent pas être confondues avec les servitudes d’utilité publique, mais peuvent néanmoins avoir une incidence concrète sur la conception et la réalisation d’un projet.
Il est donc essentiel, avant de construire ou d’acquérir un terrain, d’identifier l’ensemble des contraintes qui l’affectent et d’en mesurer les conséquences sur le projet envisagé. Ces éléments peuvent notamment ressortir du PLU, des annexes qui lui sont associées, du certificat d’urbanisme ou des titres de propriété.
Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat en droit de l’urbanisme à Toulon, accompagne propriétaires, acquéreurs et porteurs de projets dans l’analyse des servitudes et contraintes affectant leur terrain ainsi que dans les recours liés aux décisions d’urbanisme qui en découlent.
Qu’est-ce qu’une servitude d’urbanisme ?
Une servitude d’urbanisme correspond à une contrainte imposée à une propriété dans un objectif :
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d’intérêt général ;
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de sécurité ;
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d’environnement ;
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ou d’aménagement du territoire.
Ces servitudes peuvent limiter :
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les constructions ;
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les extensions ;
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les hauteurs ;
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les accès ;
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ou certains aménagements du terrain.
Elles résultent notamment :
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du PLU ;
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du Code de l’urbanisme ;
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de règles environnementales ;
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ou de protections spécifiques applicables au secteur concerné.
👉 Découvrez également notre page dédiée au PLU et conformité d’un projet immobilier.
Quelles servitudes peuvent affecter un terrain ou une construction ?
À Toulon et dans le Var, les servitudes d’urbanisme concernent fréquemment :
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les servitudes de passage ;
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les réseaux et canalisations ;
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les servitudes liées au littoral ;
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les emplacements réservés ;
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les contraintes environnementales ;
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ou les zones inconstructibles.
Certaines servitudes peuvent également concerner :
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les accès ;
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les distances de construction ;
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l’écoulement des eaux ;
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ou les règles de visibilité et de sécurité.
👉 Consultez également :
Terrain enclavé et droit de passage à Toulon
Servitude de canalisation et écoulement des eaux
Servitudes, permis de construire et refus administratifs
Les servitudes d’urbanisme peuvent entraîner :
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un refus de permis de construire ;
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une limitation du projet ;
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un refus de régularisation ;
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ou des obligations techniques particulières.
Les difficultés apparaissent fréquemment lorsque :
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le propriétaire découvre tardivement la servitude ;
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les règles du PLU évoluent ;
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ou qu’un projet immobilier devient impossible à réaliser.
Dans certaines situations, les servitudes concernent également :
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les zones littorales ;
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les espaces naturels ;
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ou les secteurs protégés.
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Refus de permis de construire à Toulon
Urbanisme et littoral dans le Var
Servitudes et conflits entre voisins
Les servitudes d’urbanisme génèrent régulièrement des litiges entre voisins.Les conflits concernent fréquemment :
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les accès au terrain ;
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les problèmes d’écoulement des eaux ;
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les distances de construction ;
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les empiètements ;
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ou les nuisances liées à un projet immobilier.