Arrêté de péril en copropriété : comprendre, réagir, se protéger

Quand un immeuble devient « dangereux »

Façades qui se fissurent, balcons qui s’effritent, cages d’escalier dégradées, infiltrations massives… Dans un immeuble en copropriété, ces désordres ne sont pas qu’un problème de confort : ils peuvent conduire le maire à prendre un arrêté de péril (aujourd’hui intégré dans l’« arrêté de mise en sécurité ») avec des conséquences lourdes pour les copropriétaires, les locataires et le syndic.

Depuis le 1er janvier 2021, une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations a été mise en place par l’ordonnance n° 2020‑1144 du 16 septembre 2020, regroupant et modernisant les anciennes procédures de péril « ordinaire » et « imminent ».

L’objectif de cet article est de vous donner, en tant que copropriétaire ou syndic, une vision claire et opérationnelle de ce qu’implique un arrêté de péril en copropriété, des risques encourus… et des leviers d’action pour reprendre la main.

1. Qu’est‑ce qu’un arrêté de péril en copropriété ?

1.1. La nouvelle police de la sécurité et de la salubrité (CCH, art. L. 511‑1 et s.)

Depuis la réforme de 2020, les anciennes procédures de « péril ordinaire » et de « péril imminent » sont absorbées dans une police spéciale unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, codifiée aux articles L. 511‑1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Cette police vise notamment à remédier :

• aux risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des occupants et des tiers (CCH, art. L. 511‑2, 1°) ;

  
  

• au fonctionnement défectueux ou défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation créant des risques sérieux pour la sécurité ou compromettant gravement les conditions d’habitation (CCH, art. L. 511‑2, 2°) ;

  
  

• à certaines situations d’insalubrité, définies par le Code de la santé publique (CSP, art. L. 1331‑22 et L. 1331‑23).

  
  

L’outil central de cette police est l’arrêté de mise en sécurité (anciennement « arrêté de péril ») ou l’arrêté de traitement de l’insalubrité, selon que l’on se trouve sur le terrain de la sécurité ou de la salubrité.

1.2. Péril « simple » et péril « imminent » : que reste‑t‑il de la distinction ?

Avant 2021, on distinguait :

• le péril ordinaire (ou simple) : bâtiment menaçant ruine ou ne présentant pas les garanties de solidité nécessaires, avec une procédure contradictoire classique ;

  
  

• le péril imminent (ancien art. L. 511‑3 CCH) : danger susceptible de se réaliser à très brève échéance, avec expertise en urgence et mesures immédiates.

  
  

La nouvelle règle applicable depuis l’ordonnance n° 2020‑1144 du 16 septembre 2020 est la suivante : ces situations sont désormais traitées dans le cadre de la police unique de sécurité et de salubrité, l’article L. 511‑2, 1° visant les immeubles qui « n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ».

• L’ancienne règle parlait d’« édifices menaçant ruine » et distinguait formellement péril ordinaire / péril imminent.

  
  

• La nouvelle règle conserve cette distinction en pratique dans la procédure :

  • en cas de danger non imminent, l’arrêté de mise en sécurité est précédé d’une procédure contradictoire (notification du projet, délai d’observations, etc.) ;

    
    

  • en cas de danger imminent, le maire peut faire désigner un expert en urgence et prendre des mesures immédiates, sans attendre la fin du contradictoire (procédure d’urgence prévue à l’article L. 511‑9 CCH).

    
    

Le critère clé pour parler de péril imminent reste donc l’existence d’un danger à très brève échéance, confirmé par un rapport technique ou une expertise.

2. Qui est compétent ? Maire, préfet, EPCI : bien identifier l’interlocuteur

2.1. Sécurité / salubrité : un partage clair des rôles

La compétence dépend de la nature du problème :

Type de risque	Autorité compétente principale	Base légale
Défaut de solidité, risque d’effondrement, équipements communs dangereux	Maire (ou président d’EPCI à fiscalité propre compétent en matière d’habitat, en cas de transfert)	CCH art. L. 511‑2, 1° et 2° ; L. 511‑4 ; CGCT art. L. 5211‑9‑2
Insalubrité (santé des occupants)	Préfet de département	CCH art. L. 511‑2, 4° ; L. 511‑4 ; CSP art. L. 1331‑22 et s.
Matières explosives / inflammables en immeuble d’habitation (IPCE)	Préfet (installations classées)	CCH art. L. 511‑2, 3° ; C. env. art. L. 512‑20

• Le maire est compétent pour la sécurité des immeubles (mise en sécurité), sauf à Paris où la compétence est partagée avec le préfet de police selon l’usage du bâtiment.

  
  

• Le préfet est compétent pour la salubrité (insalubrité), mais le maire peut utiliser sa police générale (CGCT, art. L. 2212‑2) pour faire cesser des causes d’insalubrité, sans pour autant pouvoir, en principe, prescrire des travaux déterminés ni interdire d’habiter.

  
  

En cas de carence du maire, le préfet peut se substituer à lui après mise en demeure d’agir (CGCT art. L. 2215‑1).

2.2. Cas particuliers : EPCI, Paris, domaine public

• Lorsque la commune est membre d’un EPCI à fiscalité propre compétent en matière d’habitat, les prérogatives du maire en matière de police spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles sont transférées au président de l’EPCI (CGCT art. L. 5211‑9‑2).

  
  

• À Paris, l’arrêté de mise en sécurité relève du maire pour les bâtiments à usage principal d’habitation et du préfet de police pour les autres bâtiments, avec quelques exceptions (bâtiments d’hébergement, monuments funéraires).

  
  

• La police spéciale de sécurité n’est pas limitée aux biens privés : un arrêté de mise en sécurité peut viser une construction relevant du domaine public (par exemple, une passerelle ferroviaire gérée par SNCF Réseau), l’autorité destinataire étant alors le gestionnaire qui assume les obligations du propriétaire (C. transports art. L. 2111‑1 et L. 2111‑10).

  
  

3. Comment se déroule une procédure de péril / mise en sécurité en copropriété ?

3.1. Signalement, visites et rapports techniques

Toute personne ayant connaissance d’une situation relevant de l’article L. 511‑2 CCH (risque de solidité, équipements dangereux, insalubrité…) doit la signaler à l’autorité compétente, qui met en œuvre, le cas échéant, ses pouvoirs de police (CCH, art. L. 511‑6).

L’autorité compétente peut alors :

• faire procéder à toutes visites utiles pour évaluer les risques ;

• pour les lieux d’habitation, n’entrer qu’entre 6 h et 21 h ; en cas de refus d’accès, elle doit obtenir l’autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire (CCH, art. L. 511‑7).

  
  

La situation est ensuite constatée par :

• un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou d’un expert désigné par le juge, pour les problèmes de sécurité ;

• un rapport de l’ARS ou du service communal d’hygiène et de santé pour l’insalubrité (remis au préfet).

En cas de doute sur un péril imminent, le juge administratif peut être saisi en référé pour désigner un expert qui se prononce dans les 24 heures, ce qui permet au maire de déclencher une procédure d’urgence (CCH, art. L. 511‑9).

3.2. Procédure contradictoire et arrêté de mise en sécurité

Avant de prendre un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, l’autorité compétente doit respecter une procédure contradictoire :

• information des personnes tenues d’exécuter les mesures (propriétaires, syndicat de copropriétaires, titulaires de droits réels, etc.) des motifs et des mesures envisagées ;

  
  

• mise à disposition des rapports techniques ;

  
  

• délai pour présenter des observations (au moins 1 mois, ou 15 jours dans certains cas d’insalubrité – CSP art. L. 1331‑23).

  
  

En copropriété :

• si les travaux prescrits ne concernent que les parties communes, la notification de l’arrêté peut être faite au seul syndicat, représenté par le syndic, qui doit en informer immédiatement les copropriétaires (CCH, art. L. 511‑10 et R. 511‑10).

  
  

• l’arrêté précise les mesures et travaux nécessaires, les délais d’exécution et, le cas échéant, les interdictions d’habiter ou d’utiliser les lieux.

  
  

En cas de danger imminent, l’arrêté peut être pris sans attendre la fin du contradictoire, sur la base du rapport d’expertise urgente.

4. Conséquences d’un arrêté de péril pour la copropriété

4.1. Travaux imposés au syndicat des copropriétaires

L’arrêté de mise en sécurité (ancien arrêté de péril) fait peser sur les propriétaires – en copropriété, principalement sur le syndicat des copropriétaires – l’obligation de réaliser les travaux prescrits :

• lorsque l’immeuble menace ruine, le syndicat a l’obligation légale de réaliser les travaux sur les parties communes ;

  
  

• les travaux imposés dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne (péril, insalubrité, équipements communs dangereux) doivent être votés à la majorité simple de l’article 24, II, b de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965.

  
  

Si le syndicat ne vote pas les travaux ou ne les réalise pas dans les délais, plusieurs mécanismes coercitifs peuvent s’appliquer :

• astreinte administrative à la charge de l’ensemble des copropriétaires ou des seuls copropriétaires défaillants (CCH, art. L. 543‑1 ; loi de 1965, art. 10‑1 et 24‑8) ;

  
  

• exécution d’office des travaux par la commune ou l’EPCI, aux frais de la copropriété ou des copropriétaires défaillants, avec possibilité d’hypothèque spéciale et recouvrement comme en matière de contributions directes (CCH, art. L. 511‑16, L. 541‑1 s., L. 543‑1).

  
  

En cas de carence grave, la commune peut se substituer aux copropriétaires pour payer les sommes exigibles votées en assemblée générale, et est alors subrogée dans les droits du syndicat (CCH, art. L. 511‑16 et R. 512‑2).

4.2. Suspension des loyers et obligations du bailleur (CCH, art. L. 521‑1 et L. 521‑2)

Les conséquences d’un arrêté de péril sur les baux d’habitation sont particulièrement importantes :

• pour les locaux visés par un arrêté de péril pris sur le fondement de l’article L. 511‑1 CCH, le loyer en principal ou toute somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté, jusqu’au 1er jour du mois suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée (CCH, art. L. 521‑2).

  
  

• si l’arrêté ordonne l’évacuation du bâtiment, s’il est assorti d’une interdiction d’habiter, ou si les travaux rendent le logement temporairement inhabitable, le bailleur a une obligation de relogement des locataires (CCH, art. L. 521‑1).

  
  

La jurisprudence a précisé que :

• lorsque l’arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la suspension des loyers prévue par l’article L. 521‑2, I s’applique à tous les lots comprenant une quote‑part dans ces parties communes, même si la sécurité des locataires n’est pas directement compromise (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15‑22.680 FS‑PB).

  
  

• l’administration a confirmé cette interprétation : si l’arrêté d’insalubrité ou de péril concerne les parties communes ou trouve son origine dans celles‑ci, la suspension des loyers s’applique à la totalité des lots de la copropriété, même composée de plusieurs bâtiments (Rép. Jégo : AN 12‑9‑2006 n° 76805).

  
  

Conséquence pratique : un arrêté de péril sur les façades ou la structure de l’immeuble peut entraîner une suspension généralisée des loyers d’habitation, ce qui met financièrement sous pression les bailleurs et, indirectement, la copropriété.

4.3. Responsabilité du syndicat et du maire en cas de carence

Le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité s’il ne prend pas les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité des occupants, notamment lorsqu’il ne donne pas suite à un arrêté de mise en sécurité.

De son côté, le maire peut voir sa responsabilité engagée en cas de carence dans l’exercice de ses pouvoirs de police : la faute simple suffit en matière de police des édifices menaçant ruine (CE, 9 nov. 2018, n° 411626, Préfet de police).

Pour les copropriétaires, cette articulation signifie :

• possibilité d’actions en responsabilité contre le syndicat ou le syndic (selon leurs fautes) pour les préjudices subis (perte de loyers, impossibilité d’occuper, etc.) ;

  
  

• possibilité, dans certains cas, de rechercher la responsabilité de la commune pour carence fautive dans l’usage de la police administrative (contentieux administratif).

  
  

5. Rôle et obligations spécifiques du syndic

5.1. Interlocuteur de l’autorité administrative

En présence d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsque les mesures prescrites concernent les équipements communs ou les parties communes, la procédure contradictoire est menée avec le syndic, représentant le syndicat, qui doit en informer sans délai les copropriétaires.

Le syndic a notamment pour missions :

• de recevoir les notifications d’arrêtés de mise en sécurité ;

• d’informer aussitôt tous les copropriétaires ;

• de convoquer l’assemblée générale pour faire voter les travaux nécessaires à la majorité de l’article 24 ;

• de lancer les appels de fonds et de suivre l’exécution des travaux.

  
  

5.2. Gestion des copropriétaires défaillants et astreintes

Lorsque l’inexécution de l’arrêté résulte de la défaillance de certains copropriétaires à payer les appels de fonds :

• le syndic doit adresser une sommation de payer ;

• sont réputés défaillants ceux qui n’ont pas répondu ou n’ont répondu que partiellement dans les 15 jours (CCH, art. R. 511‑11) ;

• le syndic doit alors transmettre à l’autorité compétente une attestation de défaillance, en indiquant les démarches entreprises.

  
  

Sur cette base, l’autorité publique peut :

• notifier, par arrêté, le montant de l’astreinte due par chaque copropriétaire défaillant (CCH, art. L. 543‑1) ;

• décider de se substituer aux copropriétaires défaillants pour réaliser les travaux, ou d’exécuter d’office les mesures prescrites.

  
  

Les astreintes sont alors imputées au seul copropriétaire concerné, fixées par lot, conformément à l’article 10‑1 de la loi du 10 juillet 1965.

6. Recours possibles contre un arrêté de péril et les décisions qui en découlent

6.1. Contestation de l’arrêté de mise en sécurité

L’arrêté de mise en sécurité (ou de traitement de l’insalubrité) est un acte administratif susceptible de recours devant le juge administratif :

• recours pour excès de pouvoir (annulation) dans les délais de droit commun ;

• référé‑suspension si l’exécution immédiate de l’arrêté porte une atteinte grave et manifestement illégale à une liberté ou à une situation (par exemple, fermeture d’un bâtiment).

  
  

Les moyens de contestation peuvent porter sur :

• l’incompétence de l’auteur de l’acte (maire au lieu du préfet, ou inversement) ;

• un vice de procédure (défaut de contradictoire, absence de rapport technique, etc.) ;

• une erreur d’appréciation sur la réalité ou la gravité du péril.

  
  

En pratique, il est souvent plus stratégique de négocier avec la commune sur le contenu des travaux et les délais, tout en se réservant la possibilité d’un recours ciblé sur certains aspects de l’arrêté.

6.2. Contestation des astreintes et de l’exécution d’office

Les astreintes administratives (CCH, art. L. 543‑1) et les décisions d’exécution d’office des travaux sont également des actes susceptibles de recours :

• recours contre l’arrêté fixant le montant de l’astreinte ;

• contestation du bien‑fondé ou du montant des créances résultant de l’exécution d’office ;

• discussion de la répartition entre copropriétaires (notamment en présence de copropriétaires réputés défaillants).

  
  

6.3. Actions en responsabilité et assurances

En parallèle du contentieux administratif, plusieurs actions peuvent être envisagées :

• action des copropriétaires contre le syndicat ou le syndic pour défaut d’entretien ou retard dans l’exécution des travaux prescrits, générant des pertes de loyers ou une impossibilité d’occuper les lots ;

  
  

• action contre la commune pour carence fautive dans l’exercice de la police des immeubles menaçant ruine (contentieux administratif) ;

  
  

• mobilisation des assurances :

  • assurance multirisque immeuble du syndicat (garantie effondrement, dommages aux parties communes, protection juridique) ;

  • assurance propriétaire non‑occupant (PNO) des bailleurs ;

  • assurance responsabilité civile professionnelle du syndic, le cas échéant.

    
    

Les polices d’assurance doivent être relues avec attention : certaines excluent les dommages résultant d’un défaut d’entretien prolongé ou d’une injonction administrative non suivie d’effet, ce qui renforce l’intérêt d’agir rapidement dès les premiers signaux de dégradation.

7. Conseils pratiques pour les copropriétaires et les syndics

7.1. Anticiper : ne pas attendre l’arrêté de péril

• Mettre en place une surveillance régulière de l’état de l’immeuble (façades, balcons, planchers, escaliers, toitures, réseaux communs…) et consigner les problèmes dans les PV d’AG.

  
  

• Recourir à des diagnostics techniques (BET, architectes, bureaux de contrôle) en cas de doute sur la solidité ou la sécurité.

  
  

• Voter en AG les travaux de conservation nécessaires, même avant toute injonction administrative : l’obligation de conservation de l’immeuble pèse en permanence sur le syndicat.

  
  

7.2. Réagir vite en cas d’arrêté de mise en sécurité

• Lire attentivement l’arrêté : nature des désordres, travaux prescrits, délais, éventuelles interdictions d’habiter ou d’utiliser certains locaux.

  
  

• Convoquer en urgence une assemblée générale pour :

  • présenter l’arrêté et les risques (y compris suspension des loyers) ;

    
    

  • faire voter les études complémentaires et les travaux à la majorité de l’article 24 ;

    
    

  • planifier le financement (appels de fonds, emprunt collectif, subventions éventuelles).

    
    

• Communiquer clairement avec les locataires et les occupants sur :

  • la suspension éventuelle des loyers (CCH, art. L. 521‑2) ;

    
    

  • les mesures de sécurité (évacuation partielle, interdiction d’accès à certaines zones).

    
    

7.3. Gérer les copropriétaires défaillants sans bloquer la mise en sécurité

• Le syndic doit documenter toutes ses démarches (mises en demeure, sommations de payer, relances) pour pouvoir, le cas échéant, établir une attestation de défaillance conforme à l’article R. 511‑11 CCH.

  
  

• Les copropriétaires majoritaires peuvent envisager, si nécessaire, des actions judiciaires contre les défaillants (recouvrement, saisies) afin de préserver l’équilibre financier de la copropriété.

  
  

• Garder à l’esprit que l’exécution d’office par la commune, si elle peut débloquer la situation technique, se traduit par des créances lourdes, assorties d’astreintes et de garanties hypothécaires.

  
  

7.4. Sécuriser juridiquement et financièrement la copropriété

• Vérifier les contrats d’assurance (immeuble, PNO, RC professionnelle) et déclarer sans délai tout sinistre ou arrêté de péril.

  
  

• Envisager un accompagnement juridique pour :

  • analyser l’arrêté et la procédure suivie ;

  • évaluer l’opportunité d’un recours (total ou partiel) ;

  • sécuriser les décisions d’AG (majorités, contenu des résolutions, répartition des charges).

    
    

• En cas de blocage durable ou de situation très dégradée, étudier les dispositifs spécifiques aux copropriétés en difficulté (plan de sauvegarde, ORCOD‑IN, interventions publiques renforcées), qui s’articulent souvent avec les mesures de police de l’habitat indigne.

  
  

Conclusion : faire d’un arrêté de péril un levier de remise à niveau de l’immeuble

Un arrêté de péril – désormais intégré dans l’arrêté de mise en sécurité – est toujours un signal d’alerte fort : il révèle que l’immeuble ne présente plus les garanties de sécurité requises et qu’il est urgent d’agir.

Pour les copropriétaires et les syndics, les enjeux sont multiples :

• obligation de réaliser des travaux souvent lourds, sous peine d’astreintes et d’exécution d’office ;

• suspension des loyers pour les lots d’habitation, parfois sur l’ensemble de la copropriété ;

• risques de responsabilité (civile, administrative, voire pénale dans certains cas).

  
  

Mais bien gérée, cette situation peut devenir l’occasion de :

• remettre à niveau techniquement l’immeuble ;

• clarifier les responsabilités et sécuriser la gouvernance de la copropriété ;

• améliorer, à terme, la valeur patrimoniale des lots.

  
  

Notre cabinet accompagne régulièrement copropriétés, syndics et bailleurs confrontés à des arrêtés de péril ou de mise en sécurité : analyse des arrêtés, stratégie de recours, sécurisation des décisions d’AG, gestion des relations avec la commune et les assureurs, défense des intérêts individuels des copropriétaires.

En cas d’immeuble dégradé ou dangereux, ou si un arrêté de péril vient d’être pris sur votre copropriété, contactez le cabinet pour une analyse personnalisée de votre situation et la mise en place rapide d’une stratégie juridique et opérationnelle adaptée.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à la COPROPRIETE, la CONSTRUCTION, et l'URBANISME.