Expulsion d'un locataire à Toulon : procédure, délais et recours
Votre locataire ne paie plus son loyer, refuse de quitter le logement après la résiliation du bail ou provoque des troubles importants dans l'immeuble ?
L'expulsion locative permet à un propriétaire de récupérer son bien lorsque l'occupant ne dispose plus d'un droit de s'y maintenir. Toutefois, cette procédure est strictement encadrée par la loi et nécessite, en principe, l'obtention d'une décision judiciaire, suivie de formalités précises pour parvenir à la libération effective du logement.
Les délais peuvent être prolongés par les contestations du locataire, les mesures accordées par le juge, la trêve hivernale ou les difficultés rencontrées lors de l'exécution de la décision.
Le cabinet GARA-ROMEO Avocat, situé à Toulon, accompagne les propriétaires bailleurs, investisseurs et professionnels de l'immobilier confrontés à des procédures d'expulsion.
Maître Sofian GARA-ROMEO intervient pour obtenir la résiliation du bail, solliciter l'expulsion des occupants, assurer le suivi de son exécution et engager les recours nécessaires lorsque la restitution du logement demeure impossible.
Dans quels cas un propriétaire peut-il demander l'expulsion d'un locataire ?
L'expulsion d'un locataire suppose l'existence d'un motif juridiquement valable permettant de mettre fin au contrat de location ou de constater que l'occupant ne dispose plus d'un droit au maintien dans les lieux.
Les situations les plus fréquentes concernent les loyers impayés, les manquements graves aux obligations locatives et le refus de quitter le logement après la fin régulière du bail.
Expulsion pour loyers impayés et résiliation du bail
Le défaut de paiement du loyer et des charges constitue l'un des principaux motifs de résiliation d'un bail d'habitation.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de régler les sommes dues aux échéances convenues.
Lorsque les impayés persistent, le propriétaire peut engager une procédure destinée à obtenir la résiliation du contrat et, si nécessaire, l'expulsion de l'occupant.
Selon les stipulations du bail et la législation applicable, la résiliation peut résulter de l'acquisition d'une clause résolutoire ou être prononcée judiciairement.
Toutefois, la résiliation du contrat ne permet pas au propriétaire de procéder lui-même à l'expulsion.
Il doit obtenir un titre permettant l'expulsion et respecter les formalités d'exécution prévues par le code des procédures civiles d'exécution.
Pour connaître les démarches relatives au recouvrement des loyers, à la mobilisation des cautions et aux garanties de paiement, consultez notre page consacrée aux loyers impayés à Toulon.
Expulsion après un congé pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux
Un propriétaire peut, sous certaines conditions, délivrer congé à son locataire pour vendre le logement, le reprendre afin de l'habiter ou pour un motif légitime et sérieux.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les conditions et les délais applicables aux locations vides.
Des dispositions particulières sont également prévues pour les locations meublées.
Lorsque le congé a été régulièrement délivré et que le bail a pris fin, le locataire doit en principe restituer le logement.
S'il refuse de quitter les lieux, le propriétaire peut engager une action destinée à faire constater la fin du bail et à obtenir son expulsion.
Il convient néanmoins de vérifier préalablement la validité du congé, notamment au regard :
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Du motif invoqué par le propriétaire ;
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Du respect du délai de préavis ;
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Des mentions obligatoires de la notification ;
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De la situation personnelle du locataire et des éventuelles protections légales ;
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Des conditions particulières applicables à la location.
Un congé irrégulier peut compromettre la procédure et empêcher la récupération du logement à la date envisagée.
Le propriétaire doit donc s'assurer de la validité de la fin du bail avant d'engager une action en expulsion.
Expulsion pour troubles de voisinage ou manquements graves au bail
Le locataire doit user paisiblement des locaux loués, conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Certains comportements peuvent constituer des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Il peut notamment s'agir :
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De nuisances sonores graves et répétées ;
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De comportements perturbant durablement la tranquillité des autres occupants ;
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De dégradations importantes du logement ou des parties communes ;
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D'une utilisation des lieux contraire aux obligations contractuelles ;
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De manquements persistants malgré les mises en demeure du bailleur.
La gravité des faits doit être établie à partir d'éléments suffisamment précis.
Les plaintes des voisins, les constats, les courriers du syndic ou les interventions des autorités peuvent notamment contribuer à démontrer les troubles.
Il convient également de vérifier si le bail comporte une clause résolutoire applicable au manquement considéré.
À défaut, une résiliation judiciaire peut être sollicitée lorsque les faits présentent une gravité suffisante.
Pour les nuisances provenant d'une propriété voisine, consultez également notre page consacrée aux troubles anormaux de voisinage à Toulon.
Occupation sans droit ni titre et squat : quelles différences ?
Un ancien locataire qui demeure dans le logement après la résiliation de son bail devient, en principe, occupant sans droit ni titre.
Cette situation doit être distinguée de celle d'une personne ayant pénétré illégalement dans un logement pour l'occuper sans autorisation.
Un locataire qui refuse de quitter les lieux après la fin du bail n'est pas automatiquement considéré comme un squatteur.
Les occupants entrés illégalement dans un logement par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte peuvent relever de dispositifs spécifiques.
L'article 38 de la loi du 5 mars 2007 prévoit notamment une procédure administrative d'évacuation forcée, sous l'autorité du préfet, lorsque les conditions légales sont réunies.
Une procédure judiciaire peut également être engagée dans les autres situations.
La qualification de l'occupation est donc déterminante pour identifier la procédure applicable, les délais et les protections dont les occupants peuvent éventuellement bénéficier.
Quelle est la procédure judiciaire pour obtenir l'expulsion d'un locataire ?
Pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la procédure d'expulsion implique généralement plusieurs étapes successives.
Elle peut notamment nécessiter la délivrance d'un commandement, la saisine du juge des contentieux de la protection et l'obtention d'une décision constatant ou prononçant la résiliation du bail.
La procédure doit être adaptée au motif de l'expulsion et aux stipulations du contrat de location.
Le commandement de payer et la mise en œuvre de la clause résolutoire
Lorsque la demande d'expulsion repose sur des loyers impayés, il convient d'examiner les conditions d'application de la clause résolutoire figurant dans le bail.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice.
Pour les contrats soumis au régime issu de la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire peut produire ses effets six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la Cour de cassation a précisé, dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), que ce nouveau délai ne modifie pas les délais contractuels prévus dans les baux déjà en cours lors de l'entrée en vigueur de la réforme.
Il convient donc de vérifier la date du contrat et les stipulations applicables avant d'engager la procédure.
Le commandement doit comporter les mentions légalement exigées, notamment le montant de la dette, son décompte et les informations relatives aux possibilités de régularisation.
Lorsque le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai applicable, le bailleur peut saisir la juridiction compétente afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire.
L'assignation devant le juge des contentieux de la protection
Lorsque les conditions permettant de demander la résiliation du bail sont réunies, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire territorialement compétent.
Pour un logement situé à Toulon, l'action relève en principe du tribunal judiciaire de Toulon.
Selon la situation, le propriétaire peut notamment demander au juge :
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De constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
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De prononcer la résiliation judiciaire du bail lorsque les conditions sont réunies ;
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D'ordonner l'expulsion du locataire et des occupants de son chef ;
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De condamner le locataire au paiement des sommes dues ;
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De fixer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat ;
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De statuer sur les frais de procédure.
En matière d'impayés locatifs, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également des formalités particulières, notamment concernant la notification de l'assignation au représentant de l'État et le délai précédant l'audience.
Ces obligations s'inscrivent dans le dispositif légal de prévention des expulsions locatives.
Leur respect est essentiel pour assurer la régularité de la procédure.
Le jugement d'expulsion et les délais de paiement accordés au locataire
À l'issue de l'audience, le juge apprécie les demandes du propriétaire et les éventuelles contestations soulevées par le locataire.
Lorsque les conditions sont réunies, il peut constater la résiliation du bail ou la prononcer, puis ordonner l'expulsion de l'occupant.
Toutefois, en matière de loyers impayés, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet également au juge d'accorder des délais de paiement, sous certaines conditions.
Ces délais peuvent atteindre trois années lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
Les effets de la clause résolutoire peuvent alors être suspendus dans les conditions fixées par la décision.
En cas de respect de l'échéancier judiciaire et des obligations imposées, la résiliation peut être évitée.
À l'inverse, le non-respect des conditions fixées peut permettre la reprise de la procédure d'expulsion.
Le propriétaire doit donc examiner attentivement les dispositions du jugement afin de déterminer les démarches d'exécution effectivement possibles.
Comment se déroule l'expulsion après une décision de justice ?
L'obtention d'un jugement ordonnant l'expulsion ne signifie pas que le propriétaire récupère immédiatement son logement.
L'exécution relève d'une procédure distincte, principalement régie par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Elle nécessite l'intervention d'un commissaire de justice et le respect des délais applicables.
Le commandement de quitter les lieux et le délai de deux mois
L'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit, sauf disposition spéciale, que l'expulsion ne peut être poursuivie qu'en vertu d'un titre exécutoire approprié et après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
Après l'obtention d'une décision d'expulsion, celle-ci doit être signifiée à l'occupant dans les conditions légales.
Un commandement de quitter les lieux est ensuite délivré par commissaire de justice.
L'article L.412-1 du même code prévoit un délai de deux mois avant l'expulsion d'un lieu habité, sous réserve des exceptions et des possibilités de réduction ou de suppression prévues par la loi.
Ce délai est distinct de celui applicable au commandement de payer délivré avant la résiliation du bail.
Le locataire peut également, dans certaines circonstances, solliciter des délais supplémentaires devant le juge de l'exécution.
Il convient donc de distinguer le jugement ordonnant l'expulsion de la date à laquelle celle-ci pourra effectivement être exécutée.
L'intervention du commissaire de justice et la restitution du logement
Lorsque les délais applicables sont expirés et qu'aucun obstacle juridique ne s'oppose à l'exécution, le commissaire de justice peut entreprendre les opérations d'expulsion.
Son intervention permet de constater la situation d'occupation et de mettre en œuvre les mesures légalement autorisées.
Lorsque l'occupant quitte volontairement les lieux, la restitution du logement peut être organisée dans les conditions appropriées.
En revanche, si l'occupant refuse de partir ou que l'exécution rencontre des difficultés, le commissaire de justice peut être amené à solliciter le concours de la force publique.
Le sort des meubles et effets mobiliers laissés dans le logement doit également être traité conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution.
Le propriétaire ne peut pas procéder lui-même à l'expulsion, notamment en changeant les serrures, en retirant les biens de l'occupant ou en reprenant possession des lieux en dehors de la procédure légale.
Une telle initiative peut exposer son auteur à des sanctions.
Que faire si le locataire refuse toujours de quitter les lieux ?
Lorsque l'occupant se maintient dans le logement malgré la décision d'expulsion et l'expiration des délais applicables, le commissaire de justice peut solliciter le concours de la force publique.
Cette demande est adressée au préfet, conformément aux dispositions régissant l'exécution forcée.
L'intervention de la police ou de la gendarmerie peut alors être nécessaire pour permettre la libération effective des lieux.
Cependant, le concours de la force publique n'est pas systématiquement accordé immédiatement.
Les difficultés d'exécution peuvent prolonger l'occupation du logement et entraîner des pertes financières supplémentaires pour le propriétaire.
La procédure peut alors nécessiter des démarches complémentaires auprès de l'administration.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion et quelles sont les conséquences de la trêve hivernale ?
La durée d'une procédure d'expulsion dépend de nombreux facteurs.
Il n'existe pas de délai unique permettant de garantir à un propriétaire la récupération de son logement à une date déterminée.
La durée totale dépend notamment des formalités préalables, des délais d'audience, des contestations du locataire et des éventuelles difficultés rencontrées lors de l'exécution.
Les délais judiciaires et les délais supplémentaires accordés aux occupants
Plusieurs périodes doivent être distinguées :
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Le délai préalable applicable au commandement de payer, lorsque l'expulsion repose sur des impayés ;
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Le délai nécessaire à la délivrance de l'assignation et à la tenue de l'audience ;
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Le délai de traitement de la procédure et de notification de la décision ;
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Le délai suivant le commandement de quitter les lieux ;
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Les éventuels délais supplémentaires accordés par le juge ;
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Le temps nécessaire à l'organisation matérielle de l'expulsion.
Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution permettent notamment au juge d'accorder, sous certaines conditions, des délais supplémentaires aux occupants.
Ces délais peuvent être compris entre un mois et un an, selon les circonstances légalement prises en compte.
Les règles applicables ont été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 afin de renforcer la protection des logements contre l'occupation illicite.
L'analyse des délais doit donc être réalisée au regard de la situation précise des occupants et de la procédure engagée.
La trêve hivernale empêche-t-elle toute expulsion ?
L'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution prévoit une suspension des expulsions pendant la période comprise entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante, sous réserve des exceptions légales.
Cette période, communément appelée trêve hivernale, protège notamment les occupants concernés contre l'exécution matérielle de leur expulsion.
Toutefois, la trêve hivernale n'interdit pas au propriétaire d'engager une procédure judiciaire.
Il demeure possible de faire délivrer les actes nécessaires, de saisir le tribunal et d'obtenir une décision ordonnant l'expulsion.
En revanche, son exécution peut être reportée jusqu'à la fin de la période de protection.
La loi prévoit certaines exceptions, notamment dans les situations d'occupation illicite répondant aux conditions légales ou lorsqu'une solution de relogement adaptée existe.
Il convient donc de vérifier si la protection hivernale est effectivement applicable à l'occupant concerné.
Que faire en cas de refus du concours de la force publique ?
L'obtention d'un jugement d'expulsion ne garantit pas toujours la libération immédiate du logement.
Lorsque le commissaire de justice ne peut procéder à l'expulsion sans assistance, il peut demander au préfet le concours de la force publique.
En cas de refus, le propriétaire peut disposer d'un recours indemnitaire contre l'État.
Dans quels cas la responsabilité de l'État peut-elle être engagée ?
L'article L.153-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des décisions de justice et autres titres exécutoires.
Le refus de concours de la force publique peut ouvrir droit à réparation au bénéfice du propriétaire.
Il convient notamment de vérifier la régularité de la demande présentée par le commissaire de justice, la date à laquelle l'administration a été saisie et les conditions dans lesquelles le refus est intervenu.
L'absence de réponse du préfet pendant deux mois équivaut, en principe, à un refus.
Toutefois, l'indemnisation dépend des circonstances de la procédure et de la période au titre de laquelle la responsabilité de l'État peut être recherchée.
Quels préjudices peuvent être indemnisés après un refus d'expulsion ?
Le maintien prolongé d'un occupant dans un logement peut avoir des conséquences financières importantes.
Selon les circonstances, l'indemnisation sollicitée auprès de l'État peut notamment concerner :
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La perte des revenus locatifs pendant la période indemnisable ;
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Les charges supportées par le propriétaire ;
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Certains frais de procédure et d'exécution ;
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Les frais de remise en état juridiquement imputables au refus de concours ;
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Les conséquences financières d'une impossibilité de vendre ou de récupérer le bien ;
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D'autres préjudices directement liés au refus de concours de la force publique.
Ces postes doivent être justifiés et présenter un lien avec la période de responsabilité de l'État.
Une demande préalable d'indemnisation peut être adressée à la préfecture, accompagnée des justificatifs nécessaires.
En cas de désaccord ou de refus d'indemnisation, un recours devant la juridiction administrative peut être envisagé.
Comment récupérer les sommes dues et préparer efficacement une procédure d'expulsion ?
La récupération du logement et le recouvrement des créances locatives constituent deux objectifs distincts.
Une expulsion peut permettre au propriétaire de reprendre possession de son bien sans nécessairement lui garantir le paiement des sommes dues.
Il est donc important de préparer les demandes financières dès le début de la procédure.
Loyers impayés, indemnité d'occupation et frais de procédure
Le propriétaire peut solliciter la condamnation du locataire au règlement des loyers et charges impayés.
Lorsque le bail est résilié et que l'occupant se maintient dans les lieux, une indemnité d'occupation peut également être réclamée.
Cette indemnité vise à compenser l'occupation du logement après la disparition du contrat de location.
Son montant peut être fixé par le juge en fonction des demandes présentées et des circonstances du dossier.
Il convient de distinguer les loyers exigibles avant la résiliation du bail des indemnités d'occupation dues postérieurement.
Les créances doivent être établies au moyen d'un décompte actualisé, tenant compte des règlements éventuellement intervenus pendant la procédure.
Après l'obtention d'un titre exécutoire, des mesures de recouvrement peuvent être envisagées avec l'intervention d'un commissaire de justice, sous réserve notamment de la solvabilité du débiteur.
Quels documents fournir à l'avocat pour engager une expulsion ?
La préparation de la procédure nécessite de réunir les pièces permettant d'établir les droits du propriétaire, les obligations du locataire et les manquements reprochés.
Selon la situation, il peut notamment être utile de transmettre :
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Le titre de propriété ou les éléments justifiant la qualité de bailleur ;
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Le contrat de location et ses éventuels avenants ;
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Le décompte actualisé des loyers et charges impayés ;
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Les justificatifs des règlements partiels ;
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Les actes de cautionnement et documents relatifs aux garanties locatives ;
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Les mises en demeure et correspondances échangées ;
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Le commandement de payer ou le congé délivré au locataire ;
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Les constats, photographies et attestations relatifs aux manquements reprochés ;
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Les éventuelles décisions judiciaires et actes déjà délivrés.
Lorsque la procédure a déjà été engagée, il est également important de transmettre les actes du commissaire de justice et les informations relatives aux démarches d'exécution.
Une vérification préalable du dossier permet d'identifier les formalités restant à accomplir et les difficultés susceptibles de retarder la récupération du logement.
Pourquoi faire appel à un avocat en expulsion locative à Toulon ?
Les procédures d'expulsion nécessitent une maîtrise des règles relatives aux baux d'habitation, à la résiliation des contrats et à l'exécution forcée des décisions judiciaires.
Une difficulté dans la rédaction d'un commandement, la validité d'un congé ou le respect des formalités préalables à l'audience peut compromettre la procédure ou en retarder l'issue.
Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat en droit immobilier à Toulon, accompagne les propriétaires bailleurs, investisseurs et professionnels de l'immobilier dans les procédures visant à récupérer leurs biens.
Le cabinet intervient notamment pour :
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Examiner les contrats de location et les conditions de résiliation du bail ;
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Analyser les manquements reprochés au locataire ;
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Préparer les mises en demeure et les démarches préalables ;
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Engager les procédures devant le juge des contentieux de la protection ;
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Solliciter la résiliation du bail et l'expulsion des occupants ;
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Présenter les demandes de paiement et d'indemnité d'occupation ;
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Assurer le suivi des mesures d'exécution avec le commissaire de justice ;
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Accompagner les démarches relatives au concours de la force publique ;
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Rechercher, lorsque les conditions sont réunies, la responsabilité de l'État en cas de refus de concours.
Le cabinet intervient également pour défendre les locataires confrontés à une procédure d'expulsion, notamment lorsque la validité des actes, les conditions de résiliation ou les délais applicables sont contestés.
Implanté à Toulon, le cabinet GARA-ROMEO Avocat accompagne ses mandants dans l'ensemble du Var, notamment à Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Bandol, Ollioules, La Garde et La Valette-du-Var.
Les différends relatifs aux loyers, aux travaux, aux charges locatives et aux autres obligations du bail sont également présentés sur notre page consacrée aux litiges liés au bail d'habitation à Toulon.
Votre locataire refuse de quitter le logement malgré la résiliation du bail ? Vous avez obtenu une décision d'expulsion qui demeure inexécutée ?
Contactez le cabinet GARA-ROMEO Avocat afin de faire examiner votre situation et de déterminer les démarches nécessaires à la récupération de votre bien.