Bailleur qui refuse de faire les travaux : que faire ?

Infiltrations, humidité, logement dégradé : un problème très courant

Un locataire peut se retrouver dans un logement où apparaissent infiltrations d’eau, humidité persistante, moisissures sur les murs, pannes répétées de chauffage ou d’eau chaude, fenêtres qui ne ferment plus, installations électriques dangereuses, ou encore dégradations importantes rendant certaines pièces difficilement utilisables.

Ces situations touchent aussi bien des appartements anciens en centre-ville que des logements sociaux ou des maisons individuelles, y compris dans des villes comme Toulon ou dans le Var, exposés à l’humidité ou à des bâtiments mal entretenus.

Le locataire se heurte souvent à un bailleur qui minimise le problème, renvoie la faute sur « l’entretien » du locataire, ou promet des interventions qui ne viennent jamais.

L’enjeu juridique est double :

• d’un côté, le bailleur a des obligations légales fortes de délivrance d’un logement conforme, de logement décent, de jouissance paisible, d’entretien et de réparations autres que locatives ;

  
  

• de l’autre, le locataire a des obligations d’entretien courant et de réparations locatives, et doit suivre un parcours de démarches amiables et, si nécessaire, judiciaires pour faire respecter ses droits.

  
  

L’objectif de cet article est d’expliquer, en langage clair, ce que prévoit le droit français et comment un locataire peut concrètement réagir lorsque le bailleur refuse de faire les travaux nécessaires.

1. Obligations du bailleur et du locataire : qui doit faire quoi ?

1.1. Obligations principales du bailleur

a) Délivrer un logement conforme et en bon état

Le bailleur doit délivrer la chose louée et prouver qu’il l’a effectivement mise à disposition, notamment par la remise des clés. La Cour de cassation rappelle qu’« il incombe au bailleur, tenu de délivrer la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation en remettant les clefs au locataire » (Cass. 3 e civ. 10-10-2019 n° 18-20.418 F-D).

Cette obligation de délivrance inclut :

• un logement en bon état de réparations de toute espèce à l’entrée dans les lieux ;

  
  

• un logement conforme à la destination convenue (habitation).

  
  

b) Obligation d’entretien et de réparations « autres que locatives »

Le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et effectuer, pendant le bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La jurisprudence précise que :

• le bailleur est débiteur d’une obligation continue d’entretien ;

  
  

• les vices apparus en cours de bail, que seul le locataire peut constater, n’engagent la responsabilité du bailleur que s’il a été informé et n’a pris aucune disposition pour y remédier.

  
  

En pratique, les réparations importantes, les travaux liés à des défauts structurels (charpente, toiture, structure du bâtiment), ou les travaux nécessaires pour assurer la sécurité (électricité, chauffage, risques d’incendie) relèvent du bailleur

c) Obligation de faire jouir paisiblement le locataire

Selon l’article 1719, 3° du code civil, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le locataire de la chose louée pendant la durée du bail

Cette obligation :

• est de résultat et ne cesse qu’en cas de force majeure ;

  
  

• est de la nature du contrat, sans qu’il soit besoin d’une clause particulière ;

  
  

• implique notamment :

  
  

  • le maintien en état des parties communes nécessaires à l’usage du logement (ex. parties communes d’un centre commercial ou d’un immeuble) ;

    
    

  • l’interdiction pour le bailleur de pénétrer dans les lieux sans l’autorisation du locataire, sous peine d’atteinte à la vie privée (Civ. 3 e , 25 févr. 2004, n o 02-18.081, P III, n o 41).

    
    

Les troubles de jouissance peuvent venir :

• de désordres matériels (infiltrations, humidité, moisissures, installations défaillantes) ;

  
  

• de troubles de voisinage graves ou de comportements violents dans l’immeuble, que le bailleur doit tenter de faire cesser, y compris par l’action en résiliation du bail du locataire fautif (L. n o 89-462, 6 juill. 1989, art. 6-1).

  
  

d) Logement décent et sécurité des occupants

Même si les documents fournis ne reproduisent pas intégralement la définition légale du logement décent, ils montrent que :

• les textes relatifs aux logements insalubres et aux règlements sanitaires imposent des conditions minimales (absence d’humidité excessive, installations électriques sûres, ventilation, absence de suroccupation, etc.) ;

  
  

• des condamnations pénales ont été prononcées pour des logements insalubres, humides, suroccupés, non ventilés, non isolés, sans chauffage fixe, présentant des risques d’incendie ou d’intoxication (Paris, 5 juin 2012, RG n o 11/10492 ; Crim. 14 nov. 2019, n o 18-84.565).

  
  

Un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité ou présentant de graves désordres peut justifier des poursuites, mais aussi des actions civiles du locataire pour faire réaliser les travaux ou obtenir réparation.

1.2. Obligations du locataire : entretien courant et bon usage

a) Entretien courant et réparations locatives

Le locataire doit prendre à sa charge :

• l’entretien courant du logement ;

  
  

• l’entretien des équipements mentionnés au bail ;

  
  

• les menues réparations et réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

  
  

Ces réparations locatives sont :

• les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris certains remplacements d’éléments, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements privatifs.

  
  

Le locataire n’est pas tenu de ces réparations lorsqu’elles sont causées par :

• la vétusté ;

• une malfaçon ;

• un vice de construction ;

• un cas fortuit ou une force majeure.

  
  

La Cour de cassation rappelle que le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant le contrat, sauf à prouver la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (Cass. 3 e civ., 13 nov. 2002, n o 01-11.759 ; Cass. 3 e civ., 25 janv. 2006, n o 04-20.726 ; Cass. 3 e civ., 16 sept. 2008, n o 07-15.789).

b) Jouissance paisible et respect du voisinage

Le locataire doit :

• user des lieux « raisonnablement », se comporter comme un bon père de famille ;

  
  

• ne pas dépasser les inconvénients normaux de voisinage (bruits excessifs, animaux gênants, etc.) ;

  
  

• respecter le règlement de copropriété et les conditions du bail ;

  
  

• depuis le 15 juin 2025, s’abstenir de tout comportement ou activité, aux abords du logement ou dans le même ensemble immobilier, portant atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir (L. n o 89-462, 6 juill. 1989, art. 7, b).

En cas de troubles graves (par exemple liés à un trafic de stupéfiants), une procédure préfectorale de résiliation de bail est possible (L. n o 89-462, 6 juill. 1989, art. 9-2 ; L. n o 2025-532, 13 juin 2025).

c) Limites de la responsabilité du locataire

La présomption de responsabilité impose au locataire de prouver que les dégradations ou pertes sont sans faute de sa part, ou dues à un cas de force majeure ou fortuit.

Cependant :

• l’état des lieux d’entrée peut démontrer que les dégradations étaient déjà présentes ou que les lieux étaient vétustes ;

  
  

• même en l’absence d’état des lieux, le bailleur peut prouver la perte d’un élément par témoignages (Cass. 3 e civ. 8-4-1999, n° 653 D).

  
  

• lorsque les dégradations résultent de dommages généralisés à l’ensemble de l’immeuble (ex. infiltrations généralisées), le locataire peut être exonéré (Cass. 3 e civ. 13-7-2010 n° 09-15.748).

  
  

2. Démarches amiables à entreprendre avant d’aller au tribunal

2.1. Signaler rapidement les problèmes au bailleur

Dès l’apparition de désordres (infiltrations, humidité, moisissures, panne durable de chauffage, etc.), le locataire doit informer le bailleur :

• par téléphone ou en personne, pour un premier signalement ;

  
  

• puis par écrit (mail ou courrier simple), en décrivant les problèmes et en demandant une intervention.

  
  

La jurisprudence considère que, pour les vices apparus en cours de bail que seul le preneur peut constater, la responsabilité du bailleur n’est engagée que s’il a été informé et n’a pas pris de mesures pour y remédier.

2.2. Courrier recommandé et mise en demeure

Si le bailleur ne réagit pas ou tarde à intervenir, il est conseillé d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception :

• relatant les faits le plus précisément possible ;

  
  

• joignant des preuves (photos, rapports techniques, devis, courriers antérieurs) ;

  
  

• rappelant les obligations légales du bailleur (délivrance, entretien, logement décent, jouissance paisible) ;

  
  

• fixant un délai pour intervenir.

  
  

Les ouvrages recommandent ce courrier comme première étape préalable importante avant tout recours judiciaire.

En cas de travaux importants relevant clairement du bailleur, une mise en demeure formelle est nécessaire :

• elle permet de constater l’inexécution de l’obligation ;

  
  

• elle est souvent exigée avant de solliciter en justice l’autorisation de faire les travaux à la place du bailleur ou d’obtenir des dommages-intérêts.

  
  

2.3. Recours aux services d’hygiène, à la mairie ou à d’autres autorités

En présence de logement insalubre ou dangereux (humidité massive, moisissures, risques électriques, absence de chauffage, suroccupation) :

• les services d’hygiène ou la DDASS/ARS peuvent être saisis ;

  
  

• un arrêté d’insalubrité ou de péril peut être pris sur le fondement du code de la construction et de l’habitation ou du code de la santé publique.

  
  

Des décisions pénales ont condamné des logeurs ayant laissé des logements dans un état d’insalubrité grave, avec humidité, absence de chauffage, installations électriques dangereuses, etc. (TGI Paris, 18 févr. 1997, n o 9535505455 ; Paris, 5 juin 2012, RG n o 11/10492 ; Crim. 14 nov. 2019, n o 18-84.565).

Même si ces procédures relèvent de l’administration ou du pénal, elles renforcent considérablement la position du locataire dans un contentieux civil.

2.4. Conciliation amiable : Commission départementale de conciliation (CDC)

Pour les litiges locatifs, il est possible – et parfois obligatoire – de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) :

• organisme paritaire (représentants des bailleurs et des locataires) présent dans chaque département ;

  
  

• rôle : favoriser un accord amiable et éviter le recours au juge ;

  
  

• compétence :

  
  

  • obligatoire pour certains litiges de loyers (ajustement au renouvellement, encadrement des loyers) ;

  • facultative mais utile pour les litiges relatifs aux réparations, à la décence, aux charges, à l’état des lieux, au dépôt de garantie, etc.

    
    

La saisine se fait :

• par lettre recommandée avec AR ;

  
  

• en double exemplaire ;

  
  

• avec indication des coordonnées des parties et de l’objet du litige, et en joignant les pièces (bail, courriers, photos, devis…).

  
  

La CDC convoque les parties, les aide à trouver un accord et, à défaut, rend un avis qui pourra être produit devant le juge.

2.5. Autres modes amiables et démarches préalables obligatoires

Le droit contemporain favorise les modes amiables de règlement des différends.

Dans certains cas, la loi impose un préalable amiable à peine d’irrecevabilité de l’action, par exemple pour une diminution de loyer pour erreur de surface (L. n o 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-1 ; Cass. 3 e civ. 20-4-2023 n o 22-15.529 FS-B).

Même si ce n’est pas systématiquement exigé pour les travaux, la logique est la même :

• demande écrite préalable au bailleur ;

  
  

• éventuellement, saisine d’un organisme de conciliation ;

  
  

• puis action en justice en cas d’échec.

  
  

3. Les moyens de preuve à conserver par le locataire

En cas de litige sur les travaux, la preuve est essentielle.

3.1. États des lieux d’entrée et de sortie

Les états des lieux permettent de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie :

• l’absence d’état des lieux n’empêche pas le bailleur de prouver la perte d’un élément par d’autres moyens (témoignages, constats), mais rend la situation plus incertaine (Cass. 3 e civ. 8-4-1999, n° 653 D)

  
  

• pour le locataire, un état des lieux d’entrée mentionnant déjà des défauts (humidité, fissures, installations anciennes) peut l’aider à démontrer qu’il n’est pas responsable.

  
  

3.2. Photos, vidéos, rapports techniques, devis

Le locataire doit conserver :

• photos datées des infiltrations, moisissures, dégradations ;

  
  

• rapports ou avis techniques (plombier, électricien, chauffagiste, expert, services d’hygiène) ;

  
  

• devis de travaux montrant la nature et le coût des réparations nécessaires.

  
  

Ces éléments permettront au juge d’apprécier la gravité des désordres et de distinguer réparations locatives et réparations à la charge du bailleur.

3.3. Courriers, mails, SMS, procès-verbaux

Il est important de garder :

• tous les courriers adressés au bailleur (notamment les recommandés avec AR) ;

  
  

• les réponses du bailleur (ou leur absence) ;

  
  

• les comptes rendus de visites, éventuels procès-verbaux de sécurité ou d’inspection ;

  
  

• en cas d’expulsion ou de fin de bail, un procès-verbal d’expulsion dressé par commissaire de justice peut faire la preuve de dégradations locatives (Cass. 3 e civ. 13-6-2024 n° 22-22.498 F-D).

  
  

La Cour de cassation a jugé que les constatations d’un tel procès-verbal, soumis à la libre discussion des parties, peuvent faire la preuve de dégradations locatives.

3.4. Preuves relatives au comportement du bailleur

Peuvent aussi être utiles :

• la preuve des relances restées sans réponse ;

  
  

• la preuve que le bailleur a refusé de faire des travaux indispensables malgré des mises en demeure ;

  
  

• la preuve qu’il a été condamné ou mis en cause pour d’autres logements insalubres (dossiers administratifs, décisions de justice).

  
  

Ces éléments peuvent servir à caractériser une faute du bailleur et justifier des dommages-intérêts ou une résiliation à ses torts.

4. Recours judiciaires possibles si le bailleur persiste à refuser les travaux

Lorsque les démarches amiables échouent, le locataire peut saisir le juge (tribunal judiciaire) pour obtenir différentes mesures.

4.1. Faire ordonner les travaux sous astreinte

Le juge peut :

• constater l’obligation du bailleur d’entretenir et de réparer ;

  
  

• lui ordonner d’exécuter les travaux nécessaires dans un certain délai, éventuellement sous astreinte (pénalité financière par jour de retard).

  
  

La jurisprudence admet que le juge, constatant des troubles de jouissance, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser, notamment en enjoignant à leur auteur de procéder à des travaux (Civ. 3 e , 13 juin 2024, n o 22-21.250, P).

4.2. Faire exécuter les travaux par le locataire aux frais du bailleur

Régime « ancien » (avant la réforme des obligations, mais encore utile pour les baux) :

• Lorsque des travaux incombant au bailleur sont nécessaires, le preneur ne peut pas les exécuter lui-même pour en demander ensuite le remboursement, sauf :

  
  

  • s’il a mis en demeure le bailleur ;

    
    

  • s’il a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ;

    
    

  • ou en cas d’urgence démontrée.

    
    

La Cour de cassation a rappelé que :

• la mise en demeure et l’autorisation judiciaire sont des conditions cumulatives (Cass. 3 e civ. 24-6-1998 n° 96-17.471) ;

  
  

• en l’absence d’autorisation, le preneur qui réalise les travaux ne peut pas en obtenir le remboursement, sauf urgence ;

  
  

• mais l’allocation au preneur d’une provision pour des travaux incombant au bailleur vaut nécessairement autorisation de les effectuer (Cass. 3 e civ 7 juillet 2016 n° 15-18.306).

  
  

Avec la réforme du droit des obligations (art. 1221 et 1222 c. civ., mentionnés dans le commentaire), la tendance est à permettre au créancier, après mise en demeure, de faire exécuter lui-même l’obligation dans un délai et à un coût raisonnables, avec possibilité de demander ensuite le remboursement.

En pratique, pour un locataire d’habitation :

• il est fortement recommandé de saisir le juge avant d’engager de gros travaux à la place du bailleur ;

  
  

• sauf situation d’urgence manifeste (risque immédiat pour la sécurité, chauffage coupé en plein hiver, etc.).

  
  

4.3. Réduction ou suspension du loyer, consignation

Les documents fournis ne détaillent pas, de façon autonome, un régime général de réduction ou de suspension de loyer pour défaut d’entretien. Toutefois :

• lorsque le logement est affecté de vices ou de défauts entravant l’usage normal, le bailleur peut engager sa responsabilité et le juge peut prononcer une réduction de loyer ou une résiliation ;

  
  

• dans certains cas spécifiques (erreur de surface), une diminution de loyer est expressément prévue, sous réserve d’une demande amiable préalable et d’un délai de forclusion (L. n o 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-1 ; Cass. 3 e civ. 9-11-2022 n o 21-19.212 ; Cass. 3 e civ. 20-4-2023 n o 22-15.529 FS-B).

  
  

En matière de travaux non faits, le locataire ne doit pas unilatéralement cesser de payer le loyer :

• il doit saisir le juge pour demander :

  
  

  • une réduction de loyer proportionnée à la perte de jouissance ;

    
    

  • ou, le cas échéant, une consignation des loyers en attendant l’exécution des travaux (mécanisme non détaillé dans les documents, mais classiquement admis sous contrôle du juge).

    
    

4.4. Résiliation du bail aux torts du bailleur

Si les désordres sont graves et persistants, et que le bailleur n’intervient pas malgré les mises en demeure :

• le locataire peut demander la résiliation ou résolution du bail aux torts du bailleur, sur le fondement du manquement à ses obligations de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible ;

  
  

• la jurisprudence admet que la résiliation peut être prononcée lorsque le bailleur ne satisfait pas à ses obligations, surtout si les vices empêchent l’usage normal du logement (ex. structure défaillante, insalubrité).

  
  

4.5. Demande de dommages-intérêts

En cas de manquement du bailleur (absence de travaux, retard, refus injustifié) :

• le locataire peut demander des dommages-intérêts pour :

  
  

  • trouble de jouissance (logement partiellement inutilisable, odeurs, humidité, bruit de travaux non faits, etc.) ;

    
    

  • préjudice moral (stress, atteinte à la santé en cas de moisissures, etc.) ;

    
    

  • frais engagés (hébergement provisoire, achat de chauffage d’appoint, etc.).

    
    

Le principe est celui de la réparation intégrale du préjudice : le bailleur est en droit de demander au locataire la réparation intégrale des dégradations locatives, et inversement le locataire peut obtenir la réparation intégrale de son préjudice en cas de manquement du bailleur.

5. Que peut demander concrètement le locataire devant le juge ?

5.1. Principales demandes possibles

Devant le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection pour les baux d’habitation), le locataire peut formuler, souvent de manière cumulative :

• Constat du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien, de logement décent ou de jouissance paisible ;

  
  

• Injonction de faire les travaux, éventuellement sous astreinte (pénalité par jour de retard) ;

  
  

• Autorisation de faire exécuter les travaux lui-même aux frais du bailleur, après mise en demeure, avec éventuellement allocation d’une provision qui vaut autorisation (Cass. 3 e civ 7 juillet 2016 n° 15-18.306) ;

  
  

• Réduction de loyer pour la période durant laquelle le logement a été partiellement ou totalement inutilisable ;

  
  

• Résiliation du bail aux torts du bailleur, avec, si besoin, délais pour quitter les lieux ;

  
  

• Dommages-intérêts pour tous les préjudices subis ;

  
  

• Remboursement de travaux réalisés par le locataire, si les conditions (mise en demeure, autorisation ou urgence) sont réunies.

  
  

5.2. Rôle de la preuve et appréciation du juge

Le juge :

• apprécie souverainement la gravité des désordres et les mesures nécessaires pour les faire cesser ;

  
  

• vérifie si le locataire a informé le bailleur et lui a laissé la possibilité d’intervenir ;

  
  

• examine les pièces produites (photos, constats, rapports, courriers, décisions administratives, procès-verbaux de sécurité, etc.).

  
  

En matière de dégradations locatives, par exemple, la Cour de cassation rappelle que le bailleur peut prouver ces dégradations par un procès-verbal d’expulsion établi par un commissaire de justice, dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (Cass. 3 e civ. 13-6-2024 n° 22-22.498 F-D).

Tableau récapitulatif des points clés

Thème	Règles essentielles	Conséquences pratiques pour le locataire
Obligations du bailleur	Délivrance du logement, entretien, réparations autres que locatives, jouissance paisible, logement décent.	Il doit prendre en charge infiltrations, gros travaux, réparations structurelles, mise en conformité sécurité et salubrité.
Obligations du locataire	Entretien courant, réparations locatives, jouissance paisible, respect du voisinage et des équipements.	Il doit effectuer les menues réparations normales, éviter les dégradations, informer le bailleur des désordres.
Démarches amiables	Signalement, courrier recommandé, mise en demeure, saisine de la CDC, recours aux services d’hygiène.	Permettent souvent de débloquer la situation ; conditionnent parfois la recevabilité d’une action ou renforcent le dossier.
Preuves à conserver	États des lieux, photos, rapports, devis, courriers, procès-verbaux, attestations.	Indispensables pour démontrer les désordres, la faute du bailleur et l’étendue du préjudice.
Recours judiciaires	Injonction de faire les travaux, autorisation de les faire aux frais du bailleur, réduction de loyer, résiliation, dommages-intérêts.	Le juge peut adapter les mesures à la gravité de la situation et sanctionner le bailleur défaillant.
Travaux faits par le locataire	Nécessitent en principe mise en demeure + autorisation judiciaire, sauf urgence ; une provision allouée par le juge vaut autorisation.	Ne pas engager de gros travaux sans encadrement judiciaire, sous peine de difficulté à se faire rembourser.

Conclusion – Application au cas d’un logement avec infiltrations, humidité et équipements défectueux

Dans un logement d’habitation où surviennent infiltrations, humidité, moisissures, défaillances de chauffage ou d’électricité, le bailleur est, en droit français, tenu par une obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible qui l’oblige à réaliser les travaux nécessaires pour que le logement reste conforme à sa destination et décent.

Le locataire, lui, doit assurer seulement l’entretien courant et les réparations locatives, et ne peut être tenu des désordres dus à la vétusté, au vice de construction ou à la force majeure

Face au refus du bailleur de faire les travaux, le locataire doit :

• documenter les désordres (photos, rapports, états des lieux, courriers) ;

  
  

• le mettre en demeure par écrit, puis, si nécessaire, saisir la commission départementale de conciliation ou les services d’hygiène ;

  
  

• en cas d’échec, saisir le juge pour obtenir l’exécution forcée des travaux (éventuellement sous astreinte), une réduction de loyer, la résiliation du bail aux torts du bailleur et/ou des dommages-intérêts ;

  
  

• ne pas engager de gros travaux à ses frais sans encadrement judiciaire, sauf urgence, mais demander au juge l’autorisation de les faire et/ou une provision.

  
  

En suivant ces étapes, un locataire confronté à un bailleur qui refuse de faire les travaux indispensables dispose de leviers juridiques efficaces pour faire respecter ses droits, y compris dans des situations complexes d’insalubrité ou de désordres structurels.

FAQ pratique

1. Mon logement présente des moisissures importantes : est-ce forcément à la charge du bailleur ?

Pas automatiquement, mais très souvent oui. Si les moisissures résultent d’un défaut du bâtiment (infiltrations, défaut de ventilation, isolation défaillante), cela relève de l’entretien et des réparations autres que locatives, donc du bailleur. Si elles sont dues à un usage anormal (absence totale d’aération, par exemple), la responsabilité du locataire peut être discutée. Le juge tranchera au vu des preuves (rapports techniques, photos, état des lieux).

2. Puis-je arrêter de payer mon loyer tant que les travaux ne sont pas faits ?

Il est déconseillé de cesser unilatéralement de payer le loyer. Le risque est d’être poursuivi pour impayés et de voir le bail résilié à vos torts. Il vaut mieux :

• continuer à payer ;

• saisir le juge pour demander une réduction de loyer ou la consignation des loyers, et l’injonction de faire les travaux.

  
  

3. Le bailleur ne répond pas à mes courriers : que faire de plus ?

Après un ou plusieurs courriers recommandés restés sans réponse :

• saisissez la commission départementale de conciliation pour tenter un accord amiable ;

• si le logement est très dégradé ou insalubre, contactez les services d’hygiène ou la mairie ;

• préparez un dossier complet de preuves et saisissez le tribunal judiciaire pour faire ordonner les travaux et/ou obtenir une réduction de loyer, des dommages-intérêts, voire la résiliation du bail.

  
  

4. Puis-je faire les travaux moi-même et envoyer la facture au propriétaire ?

Pour de petites réparations locatives, oui, c’est même votre obligation.Pour des gros travaux relevant du bailleur (toiture, structure, électricité, chauffage…), la règle est :

• mise en demeure du bailleur ;

• obtention d’une autorisation judiciaire, ou, à défaut, démonstration d’une urgence ;

• si le juge vous alloue une provision pour les travaux, cette décision vaut autorisation de les réaliser (Cass. 3 e civ 7 juillet 2016 n° 15-18.306).

Sans cela, vous risquez de rencontrer des difficultés pour obtenir le remboursement intégral.

5. Le logement est déclaré insalubre : quels effets sur le bail ?

Un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité ou présentant de graves désordres (humidité, absence de chauffage, risques électriques) met le bailleur en situation de manquement grave à ses obligations. Le locataire peut alors demander :

• la réalisation rapide des travaux ;

• une réduction de loyer ;

• la résiliation du bail aux torts du bailleur ;

• des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance et les préjudices subis.

  
  

Des logeurs ont été pénalement condamnés pour avoir laissé des logements insalubres (Paris, 5 juin 2012, RG n o 11/10492 ; Crim. 14 nov. 2019, n o 18-84.565).

6. Comment prouver les dégradations et les manquements du bailleur ?

Vous pouvez utiliser :

• l’état des lieux d’entrée et, si possible, de sortie ;

• des photos et vidéos datées ;

• des rapports d’experts, d’artisans, ou des services d’hygiène ;

• les courriers recommandés envoyés au bailleur et ses (non-)réponses ;

• en cas d’expulsion, un procès-verbal de commissaire de justice peut faire la preuve des dégradations (Cass. 3 e civ. 13-6-2024 n° 22-22.498 F-D).

  
  

Le juge appréciera l’ensemble de ces éléments pour décider des travaux à ordonner, des réductions de loyer éventuelles, des dommages-intérêts et, si nécessaire, de la résiliation du bail.

Si vous souhaitez aller plus loin, il serait utile de préciser la nature exacte des désordres que vous rencontrez, la date de signature de votre bail, les démarches écrites déjà effectuées, l’existence ou non d’un arrêté d’insalubrité ou d’un rapport d’hygiène, ainsi que le type de bailleur concerné (particulier, bailleur social, agence). Cela permettrait d’identifier plus finement les obligations en jeu, la stratégie de preuves la plus adaptée, l’opportunité d’une saisine de la commission départementale de conciliation ou d’un juge, et les demandes les plus pertinentes à formuler en justice (travaux sous astreinte, réduction de loyer, résiliation, dommages-intérêts, remboursement de travaux éventuellement déjà réalisés).

Pour en savoir plus

Les litiges entre propriétaires et locataires peuvent concerner de nombreuses difficultés liées à l’exécution ou à la fin du bail. Pour approfondir le sujet, consultez également nos autres articles et pages dédiés :

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• Avocat obligatoire à Toulon : dans quels cas ? : Découvrez dans quels contentieux immobiliers l’avocat est obligatoire et dans quelles situations son assistance reste recommandée, notamment en matière de bail d’habitation.

  
  

• Avocat en droit immobilier à Toulon : Le Cabinet de Maître GARA-ROMEO accompagne propriétaires et locataires dans leurs litiges immobiliers à Toulon et dans l’ensemble du Var.