Contestation des charges de copropriété à Toulon : répartition, tantièmes et recours
Vous estimez payer des charges de copropriété injustifiées ? Des dépenses vous sont imputées à tort, la répartition des frais d'ascenseur vous paraît irrégulière ou le syndic refuse de corriger une erreur dans vos appels de fonds ?
Les charges de copropriété permettent de financer l'entretien de l'immeuble, les équipements collectifs, les dépenses de gestion et les travaux. Leur répartition entre les copropriétaires obéit cependant à des règles précises définies par la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété.
Une erreur de calcul, l'application d'une mauvaise clé de répartition ou une clause contraire aux dispositions légales peut entraîner des conséquences financières importantes pour un copropriétaire.
Plusieurs recours permettent de contester les charges de copropriété. Il convient toutefois de distinguer la contestation d'un appel de fonds, l'annulation d'une décision d'assemblée générale, la révision de la répartition des charges et l'action visant à faire déclarer une clause réputée non écrite.
Le cabinet GARA-ROMEO Avocat, situé à Toulon, accompagne les copropriétaires confrontés à des charges contestées, à des erreurs d'imputation ou à des répartitions irrégulières.
Maître Sofian GARA-ROMEO intervient pour analyser le règlement de copropriété, vérifier les dépenses réclamées, rechercher une solution amiable et engager les recours nécessaires devant le tribunal judiciaire.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux grandes catégories de charges, qui ne répondent pas aux mêmes critères de répartition.
Cette distinction est essentielle pour déterminer si les sommes imputées à un copropriétaire sont justifiées.
Les charges générales : conservation, entretien et administration de l'immeuble
Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, dans les conditions prévues par l'article 10.
Ces dépenses concernent notamment :
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L'entretien des parties communes ;
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La réfection des toitures et façades communes ;
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Les réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble ;
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Les contrats d'assurance de la copropriété ;
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Les dépenses d'administration ;
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Les honoraires de gestion courante du syndic ;
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Les travaux concernant les parties communes générales ou spéciales.
La répartition résulte des quotes-parts fixées dans le règlement de copropriété.
Il convient toutefois de distinguer les charges afférentes aux parties communes générales de celles correspondant à des parties communes spéciales, affectées à plusieurs copropriétaires seulement.
Un copropriétaire ne peut pas être dispensé de participer aux charges générales au seul motif qu'il utilise peu ou pas personnellement les parties communes.
Inversement, une dépense ne doit pas être imputée à un lot selon une clé de répartition qui méconnaît les dispositions légales ou le règlement de copropriété.
Les charges d'équipements communs : le critère de l'utilité objective
Les dépenses relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun répondent à un principe différent.
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit leur répartition selon l'utilité objective que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot, lorsque les charges ne sont pas individualisées.
Cette catégorie peut notamment concerner :
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Les ascenseurs ;
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Le chauffage collectif ;
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Certains équipements collectifs de climatisation ;
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Les installations communes d'eau chaude ;
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Les services collectifs bénéficiant à certains lots ;
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Les équipements de l'immeuble faisant l'objet d'une répartition particulière.
L'utilité objective ne se confond pas avec l'utilisation personnelle que fait le copropriétaire de l'équipement.
Ainsi, un propriétaire qui n'utilise jamais l'ascenseur peut néanmoins être tenu de participer à son entretien lorsque cet équipement présente une utilité pour son lot.
En revanche, lorsqu'un service ou un équipement ne présente aucune utilité objective pour un lot, sa contribution aux charges correspondantes peut être contestée.
L'analyse doit donc porter sur les caractéristiques de l'immeuble, la situation du lot et les conditions réelles d'accès à l'équipement.
Tantièmes, clés de répartition et parties communes spéciales
Les charges sont réparties selon des clés définies dans le règlement de copropriété.
Un même lot peut relever de plusieurs répartitions selon la nature de la dépense.
Il peut notamment exister :
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Des charges communes générales ;
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Des charges propres à un bâtiment ;
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Des charges d'ascenseur ;
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Des charges de chauffage collectif ;
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Des charges liées à certains équipements ;
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Des charges afférentes à des parties communes spéciales.
Les tantièmes de propriété et les quotes-parts de charges ne doivent pas être systématiquement confondus.
De même, la répartition des dépenses afférentes à des parties communes spéciales peut concerner uniquement les copropriétaires auxquels ces parties appartiennent.
Les désaccords apparaissent notamment lorsqu'une dépense est appelée selon la mauvaise clé ou lorsqu'une répartition ne tient pas compte de la qualification des éléments concernés.
Pour comprendre les différentes catégories d'ouvrages, consultez notre page consacrée aux parties communes et parties privatives en copropriété.
Dans quels cas peut-on contester des charges de copropriété ?
Une contestation peut résulter d'une erreur dans l'application du règlement de copropriété ou d'une irrégularité affectant directement la répartition prévue par ce règlement.
Il est important de déterminer si le litige porte sur le calcul des sommes réclamées, sur leur fondement ou sur les règles de répartition elles-mêmes.
Charges injustifiées, erreurs de calcul et mauvaises imputations
Certains litiges résultent d'erreurs dans la gestion comptable de l'immeuble.
Un copropriétaire peut notamment contester :
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Une dépense imputée au mauvais lot ;
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L'application d'une clé de charges incorrecte ;
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Un appel de fonds faisant apparaître un montant erroné ;
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Une somme déjà réglée mais non prise en compte ;
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Une dépense privative indûment imputée à plusieurs copropriétaires ;
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Des frais de recouvrement injustifiés ;
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Une répartition contraire au règlement de copropriété ;
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Une régularisation de charges présentant des incohérences.
Une erreur dans le compte individuel d'un copropriétaire ne signifie pas nécessairement que les comptes généraux de la copropriété sont irréguliers.
De même, l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne valide pas automatiquement toute imputation individuelle effectuée par le syndic.
Il convient donc d'examiner précisément les écritures contestées avant de déterminer le recours approprié.
Une simple erreur d'application du règlement peut parfois être corrigée sans qu'il soit nécessaire de modifier la répartition des charges elle-même.
Peut-on contester les charges d'ascenseur ou de chauffage collectif ?
Les charges relatives aux équipements communs constituent une source fréquente de différends.
Un copropriétaire peut notamment s'interroger sur le paiement de frais d'ascenseur lorsque son appartement se situe au rez-de-chaussée.
La réponse dépend de l'utilité objective de l'ascenseur pour le lot concerné.
Si l'appartement bénéficie d'un accès à une cave ou à un stationnement desservi par l'ascenseur, cet équipement peut présenter une utilité malgré la situation du logement au rez-de-chaussée.
En revanche, une contribution peut être contestée lorsqu'aucune utilité objective ne peut être identifiée.
Pour le chauffage collectif, il convient notamment de distinguer les dépenses individualisées des charges réparties collectivement, en tenant compte des dispositions particulières applicables.
Les contestations peuvent résulter :
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D'une répartition fondée sur un critère inadapté ;
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D'une clé de charges ne correspondant pas aux caractéristiques du lot ;
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D'un équipement ne présentant aucune utilité pour certains locaux ;
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D'une erreur dans l'application des tantièmes spéciaux ;
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D'une mauvaise prise en compte des règles d'individualisation.
Une analyse du règlement de copropriété et des caractéristiques techniques de l'équipement est souvent nécessaire.
Charges de travaux et dépenses imputées à certains copropriétaires
Les travaux peuvent entraîner des appels de fonds importants et donner lieu à des contestations relatives à leur répartition.
Les litiges peuvent notamment concerner :
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Des travaux de toiture imputés selon une clé inadaptée ;
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Des dépenses concernant un seul bâtiment ;
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Des travaux sur un équipement collectif ;
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Des réparations affectant des parties communes spéciales ;
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Des frais de remise en état imputés à un copropriétaire ;
-
Une modification de la répartition des dépenses décidée en assemblée générale.
La détermination des charges dépend de la nature des ouvrages et des dispositions applicables.
Il est donc nécessaire de distinguer les travaux relevant de la conservation des parties communes de ceux concernant des
services collectifs ou des équipements particuliers.
Par ailleurs, certaines dépenses peuvent être imputées individuellement dans les cas prévus par la loi.
Toutefois, le syndicat ne peut pas librement décider de mettre une dépense collective à la charge d'un seul copropriétaire en dehors des fondements légalement applicables.
Pour les différends portant sur l'autorisation, le financement ou l'exécution des travaux, consultez notre page consacrée aux travaux en copropriété : droits et recours.
Peut-on contester les frais facturés par le syndic ?
Certains frais peuvent être imputés individuellement à un copropriétaire dans les conditions prévues par la loi.
'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment des règles spécifiques concernant les frais nécessaires de recouvrement d'une créance justifiée.
Des contestations peuvent apparaître lorsque le syndic facture :
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Des frais de relance ;
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Des frais de mise en demeure ;
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Des prestations particulières ;
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Des frais liés à une mutation de lot ;
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Des dépenses présentées comme individuellement imputables ;
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Des frais dont la nécessité ou le montant est contesté.
Il convient de vérifier le fondement légal des sommes, les prestations effectivement réalisées et les dispositions contractuelles applicables.
Tous les frais facturés par le syndic ne peuvent pas être automatiquement imputés au copropriétaire concerné.
Leur caractère récupérable dépend notamment de leur nature et des conditions prévues par les textes.
Peut-on modifier une répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété fixe les quotes-parts de charges applicables aux différents lots.
Une modification ne peut pas être décidée librement par le syndic ou par une majorité de copropriétaires sans respecter les dispositions légales.
Le principe de l'unanimité prévu par l'article 11 de la loi de 1965
L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la répartition des charges ne peut, en principe, être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Cette règle vise à protéger les droits de chacun contre les modifications imposées par les autres copropriétaires.
Toutefois, plusieurs exceptions légales existent.
Une modification peut notamment être décidée selon d'autres règles de majorité lorsqu'elle est rendue nécessaire par :
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Des travaux régulièrement votés ;
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Certains actes d'acquisition ou de disposition ;
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La division de lots, dans les conditions prévues par la loi ;
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Un changement d'usage de parties privatives, lorsque les conditions de l'article 25 sont réunies ;
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Certaines réorganisations de la copropriété légalement prévues.
Il convient de vérifier la majorité applicable à chaque situation.
Lorsque le règlement doit être modifié, les formalités nécessaires à la mise à jour des documents de la copropriété doivent également être accomplies.
Une simple décision du syndic ne suffit donc pas à modifier valablement les clés de répartition.
L'action en révision de la répartition des charges : article 12
L'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une action judiciaire spécifique permettant de demander la révision de la répartition des charges.
Cette action peut notamment être exercée lorsque la quote-part attribuée à un lot est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10.
Elle peut également être envisagée lorsque la part attribuée à un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart à celle qui devrait lui revenir.
Toutefois, cette procédure est soumise à des délais particuliers.
Elle peut notamment être engagée :
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Dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ;
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Ou, pour le propriétaire d'un lot, dans les deux ans suivant la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis cette publication.
Lorsque les conditions sont réunies, le tribunal peut procéder à une nouvelle répartition des charges.
Cette action ne doit pas être confondue avec celle permettant de faire déclarer réputée non écrite une clause de répartition contraire à la loi.
Les deux recours répondent à des conditions différentes.
Clause de répartition illégale : l'action fondée sur l'article 43
L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les clauses contraires à certaines dispositions impératives de la législation sur la copropriété sont réputées non écrites.
Une clause de répartition des charges peut notamment être concernée lorsqu'elle méconnaît les critères légaux de l'article 10.
Par exemple, une répartition des charges d'ascenseur qui ne respecte pas le critère d'utilité objective peut justifier un examen sur ce fondement.
L'action tendant à faire constater le caractère non écrit d'une clause contraire aux dispositions impératives est imprescriptible.
La Cour de cassation a notamment rappelé cette possibilité dans un arrêt du 10 septembre 2020, n° 19-17.045.
Lorsque le juge déclare une clause de répartition réputée non écrite, il doit procéder à une nouvelle répartition conforme aux règles applicables.
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, n° 22-22.036, que le juge doit fixer lui-même les modalités de cette nouvelle répartition.
Cependant, l'article 43 prévoit que celle-ci prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Cette action n'entraîne donc pas, en principe, le remboursement automatique de toutes les charges antérieurement versées sur le fondement de l'ancienne répartition.
Il convient de distinguer cette situation de celle d'une simple erreur comptable dans l'application d'une clause valable.
Peut-on contester les charges votées en assemblée générale ?
Certaines contestations concernent directement une décision prise par l'assemblée générale.
Il peut notamment s'agir de l'approbation des comptes, du vote de travaux ou d'une modification de la répartition des charges.
Il convient alors de déterminer si la demande porte sur l'annulation de la décision ou sur une difficulté distincte relative à son application.
Le délai de deux mois pour contester une décision d'assemblée générale
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires opposants ou défaillants disposent, en principe, de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d'assemblée générale.
Ce délai peut notamment être déterminant lorsque la décision litigieuse concerne :
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La modification d'une clé de répartition ;
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Le vote irrégulier d'une dépense ;
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Une résolution relative à des travaux ;
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L'approbation des comptes dans des conditions irrégulières ;
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Une décision portant atteinte aux droits d'un copropriétaire.
Une simple réclamation adressée au syndic ne remplace pas l'action judiciaire devant être introduite dans le délai légal.
Il convient toutefois de ne pas appliquer automatiquement ce délai de deux mois à toutes les contestations de charges.
Une erreur d'imputation individuelle ou une clause de répartition contraire aux dispositions impératives peut relever d'un autre régime.
Pour les conditions de recevabilité et les motifs d'annulation, consultez notre page consacrée à la contestation d'une assemblée générale de copropriété.
Quelle différence entre l'approbation des comptes et la contestation d'un compte individuel ?
L'assemblée générale approuve les comptes du syndicat des copropriétaires selon les règles applicables.
Toutefois, l'approbation des comptes généraux ne signifie pas nécessairement que chaque écriture portée au compte individuel d'un copropriétaire est incontestable.
Il convient de distinguer :
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La régularité de la décision d'approbation des comptes ;
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La réalité des dépenses engagées par la copropriété ;
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L'application de la clé de répartition ;
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L'imputation des sommes au compte individuel ;
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Les règlements déjà effectués ;
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Les erreurs matérielles ou comptables.
Un copropriétaire peut ainsi contester certaines écritures de son compte personnel sans nécessairement remettre en cause l'approbation générale des comptes.
La nature exacte de la demande doit néanmoins être déterminée afin d'identifier la procédure applicable et les délais à respecter.
Quelles démarches entreprendre pour contester ses charges de copropriété ?
Avant d'engager une procédure, il est important de réunir les documents permettant d'établir la nature de l'erreur ou de l'irrégularité invoquée.
Une analyse complète peut parfois permettre d'obtenir une correction amiable.
Quels documents demander au syndic pour vérifier ses charges ?
Les documents utiles dépendent des sommes contestées.
Il peut notamment être nécessaire d'examiner :
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Le règlement de copropriété et ses modificatifs ;
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L'état descriptif de division ;
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Les tableaux de répartition des charges ;
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Les relevés du compte individuel du copropriétaire ;
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Les appels de fonds ;
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Les procès-verbaux d'assemblée générale ;
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Les comptes annuels de la copropriété ;
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Les annexes comptables ;
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Les factures ou contrats correspondant aux dépenses contestées ;
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Les documents relatifs aux travaux ;
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Les justificatifs des règlements effectués ;
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Les correspondances échangées avec le syndic.
La communication et la consultation des pièces justificatives obéissent à des règles particulières, notamment avant l'assemblée générale appelée à approuver les comptes.
Il convient donc de déterminer quels documents peuvent être obtenus et selon quelles modalités.
Lorsque la contestation porte sur une erreur de répartition, la comparaison des différentes clés appliquées peut être particulièrement utile.
Comment demander la correction d'un appel de charges erroné ?
Lorsqu'une anomalie est identifiée, une réclamation écrite peut être adressée au syndic.
Elle doit préciser les sommes contestées et les raisons pour lesquelles leur imputation paraît irrégulière.
Selon les circonstances, il peut être demandé :
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La rectification d'une erreur comptable ;
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La communication d'un décompte détaillé ;
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La justification de la clé de répartition appliquée ;
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La correction d'une dépense imputée au mauvais lot ;
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La régularisation de sommes indûment appelées ;
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L'inscription d'une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale lorsque cela est nécessaire.
Lorsque le syndic refuse de corriger l'erreur, une mise en demeure peut être envisagée.
Toutefois, il convient de déterminer si le syndic a simplement mal appliqué le règlement ou si la contestation concerne directement la validité de la répartition prévue par ce dernier.
Une difficulté portant sur la légalité d'une clause de répartition ne peut pas toujours être résolue par une simple modification comptable décidée par le syndic.
Quels recours judiciaires pour faire corriger ou rembourser des charges injustifiées ?
Lorsque les démarches amiables demeurent infructueuses, une action peut être engagée devant le tribunal judiciaire compétent.
Le fondement de la demande dépend de la nature de la contestation et des effets recherchés.
Obtenir la rectification d'une répartition ou d'une imputation irrégulière
Selon les circonstances, une action judiciaire peut notamment avoir pour objet :
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La rectification d'une imputation individuelle erronée ;
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La restitution de sommes indûment versées, lorsque les conditions juridiques sont réunies ;
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La contestation d'une décision d'assemblée générale ;
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La révision d'une répartition dans les conditions de l'article 12 ;
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La constatation du caractère non écrit d'une clause illégale ;
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L'établissement judiciaire d'une nouvelle répartition ;
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La réparation d'un préjudice résultant d'un manquement caractérisé.
Ces demandes obéissent à des conditions et à des délais différents.
Il convient notamment de distinguer les actions personnelles soumises à prescription des actions spécifiques prévues par les articles 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
La nouvelle répartition ordonnée judiciairement ne produit pas nécessairement d'effet rétroactif.
Une analyse précise des sommes réclamées et de la période concernée est donc indispensable.
Peut-on refuser de payer ses charges pendant la contestation ?
La contestation de charges de copropriété ne permet pas, à elle seule, de suspendre librement le paiement des appels de fonds exigibles.
Un copropriétaire qui cesse unilatéralement de régler ses charges peut s'exposer à une mise en demeure et à une procédure de recouvrement.
Le syndicat des copropriétaires peut notamment engager, lorsque les conditions sont réunies, la procédure accélérée au fond prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est donc important d'évaluer les conséquences financières et procédurales d'un éventuel défaut de paiement.
Une contestation peut être exercée parallèlement à l'exécution des obligations de paiement, selon la nature des sommes concernées et des recours disponibles.
Pour les procédures engagées par le syndicat contre un copropriétaire débiteur, consultez notre page consacrée au recouvrement des charges de copropriété.
Pourquoi faire appel à un avocat pour contester des charges de copropriété à Toulon ?
Les contestations de charges de copropriété nécessitent de distinguer les dépenses légalement exigibles, les erreurs comptables et les irrégularités affectant les règles de répartition.
Le choix du recours dépend notamment des dispositions du règlement de copropriété, des décisions d'assemblée générale et des délais applicables.
Une action fondée sur une mauvaise application des tantièmes ne présente pas les mêmes conditions qu'une demande de révision des charges ou qu'une action visant à faire déclarer une clause réputée non écrite.
Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat en droit immobilier et de la copropriété à Toulon, accompagne les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires dans les litiges relatifs à la répartition et à l'imputation des charges.
Le cabinet intervient notamment pour :
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Examiner le règlement de copropriété et les tableaux de répartition ;
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Vérifier les appels de fonds et les relevés individuels ;
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Identifier les erreurs de calcul et d'imputation ;
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Analyser les charges d'ascenseur, de chauffage et d'équipements collectifs ;
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Examiner la répartition des dépenses de travaux ;
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Contester les frais individuellement imputés à un copropriétaire ;
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Étudier la validité des clauses de répartition ;
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Préparer les mises en demeure et les démarches amiables ;
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Contester les décisions d'assemblée générale lorsque les conditions sont réunies ;
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Engager les actions en révision ou en rectification des charges ;
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Solliciter la constatation du caractère non écrit d'une clause irrégulière ;
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Représenter les copropriétaires devant le tribunal judiciaire ;
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Assurer la défense des syndicats de copropriétaires confrontés à une contestation de charges.
Implanté à Toulon, le cabinet GARA-ROMEO Avocat intervient dans l'ensemble du Var, notamment à Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Bandol, Ollioules, La Garde, La Valette-du-Var et Carqueiranne.
Vous contestez la répartition de vos charges de copropriété ? Le syndic refuse de corriger une erreur ou vous estimez qu'une dépense a été injustement imputée à votre lot ?
Contactez le cabinet GARA-ROMEO Avocat afin de faire examiner vos documents, de vérifier les sommes réclamées et de déterminer les recours envisageables.