Contester une assemblée générale de copropriété à Toulon : annulation, délais et recours
Vous souhaitez contester une assemblée générale de copropriété à Toulon ? Des travaux ont été votés irrégulièrement, des charges injustifiées ont été approuvées ou une décision porte atteinte à vos droits de copropriétaire ?
Les décisions prises en assemblée générale peuvent avoir des conséquences importantes sur la gestion de l'immeuble, le financement des travaux, les charges de copropriété et l'utilisation des parties communes ou privatives.
Toutefois, une assemblée générale ne peut pas prendre n'importe quelle décision. Sa convocation, son déroulement et les votes doivent respecter les règles prévues par la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 et le règlement de copropriété.
Lorsque ces règles ne sont pas respectées, une action judiciaire peut permettre d'obtenir l'annulation d'une ou plusieurs résolutions, voire de l'assemblée générale dans son ensemble.
Attention : l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un délai de contestation de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Le respect de ce délai et la qualité pour agir sont déterminants.
Le cabinet GARA-ROMEO Avocat, situé à Toulon, accompagne les copropriétaires dans les litiges relatifs à la régularité des assemblées générales.
Maître Sofian GARA-ROMEO intervient pour examiner les convocations, vérifier les règles de majorité, analyser les procès-verbaux et engager les procédures permettant de contester les décisions irrégulières devant le tribunal judiciaire.
Quels motifs permettent de contester une assemblée générale de copropriété ?
Une décision d'assemblée générale peut être contestée lorsqu'elle méconnaît les dispositions légales, les règles de fonctionnement de la copropriété ou les droits des copropriétaires.
Les irrégularités peuvent apparaître dès la convocation, pendant le déroulement de la réunion ou dans le contenu des résolutions adoptées.
Il convient cependant de distinguer les irrégularités susceptibles d'affecter l'ensemble de l'assemblée de celles qui concernent seulement une décision particulière.
Convocation irrégulière ou délai légal non respecté
L'article 9 du décret du 17 mars 1967 impose notamment que la convocation précise la date, l'heure, le lieu de la réunion et les questions inscrites à l'ordre du jour.
Sauf urgence, elle doit être notifiée au moins vingt et un jours avant l'assemblée générale, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un délai plus long.
Plusieurs irrégularités peuvent justifier une contestation :
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L'absence de convocation d'un copropriétaire ;
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Le non-respect du délai légal de convocation ;
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Une notification effectuée dans des conditions irrégulières ;
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L'absence d'indications obligatoires dans la convocation ;
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Une convocation émanant d'une personne dépourvue du pouvoir nécessaire ;
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Une irrégularité concernant les modalités de réunion.
La validité de la convocation doit notamment être appréciée au regard des règles de notification applicables à la date de l'assemblée générale.
Une irrégularité substantielle peut justifier une demande d'annulation, même si les décisions adoptées paraissent conformes aux intérêts de la copropriété.
Toutefois, toutes les erreurs matérielles ne produisent pas automatiquement les mêmes conséquences juridiques.
Il convient donc d'identifier précisément la règle méconnue avant de déterminer les demandes à présenter.
Documents obligatoires absents ou incomplets
Certaines décisions ne peuvent être valablement adoptées que si les copropriétaires ont reçu, avec la convocation, les documents exigés par les textes.
L'article 11 du décret du 17 mars 1967 distingue notamment les documents nécessaires à la validité de certaines décisions de ceux communiqués pour l'information des copropriétaires.
Selon les questions inscrites à l'ordre du jour, il peut notamment être nécessaire de transmettre :
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Les documents comptables nécessaires à l'approbation des comptes ;
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Les éléments relatifs au budget prévisionnel ;
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Les projets de résolution requis ;
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Les documents relatifs à certaines décisions de travaux ;
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Les projets de contrats lorsque leur communication est imposée ;
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Les éléments nécessaires au vote de certaines conventions ou opérations immobilières.
L'absence d'un document obligatoire peut constituer un motif d'annulation de la décision concernée.
Il convient toutefois de vérifier si la communication du document était exigée pour la validité du vote ou uniquement à titre d'information.
Cette distinction est importante, car toutes les pièces manquantes ne produisent pas nécessairement les mêmes conséquences.
Les contentieux concernent fréquemment l'approbation des comptes, les contrats de syndic et les travaux importants.
Résolution non inscrite à l'ordre du jour ou question insuffisamment précise
L'article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'assemblée générale ne peut prendre de décision valide que sur les questions régulièrement inscrites à l'ordre du jour.
Le syndic ne peut donc pas soumettre librement au vote une décision nouvelle qui n'a pas été annoncée aux copropriétaires.
Une contestation peut notamment être envisagée lorsque :
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Une résolution a été ajoutée au cours de la réunion ;
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Une décision a été prise sous la rubrique « questions diverses » ;
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L'ordre du jour ne permettait pas d'identifier suffisamment l'objet du vote ;
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Une résolution adoptée dépasse le contenu de la question annoncée ;
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Plusieurs décisions distinctes ont été regroupées dans des conditions irrégulières.
L'assemblée générale peut discuter de sujets qui ne figurent pas à l'ordre du jour, mais elle ne peut pas adopter de décision juridiquement valable sur ces questions.
De même, une formulation imprécise ne doit pas empêcher les copropriétaires de comprendre la portée de la décision soumise au vote.
L'analyse porte notamment sur les termes exacts de la convocation et de la résolution adoptée.
Quelles irrégularités de vote peuvent entraîner l'annulation d'une assemblée générale ?
Une assemblée générale peut avoir été régulièrement convoquée tout en présentant des irrégularités dans son déroulement.
Les règles relatives au bureau de séance, à la représentation des copropriétaires et au calcul des majorités doivent être respectées.
Président de séance, scrutateurs et feuille de présence
Le déroulement de l'assemblée générale est encadré par les articles 14 à 17 du décret du 17 mars 1967.
L'assemblée doit notamment procéder à la désignation régulière de son président de séance, conformément aux textes applicables.
La feuille de présence doit permettre d'identifier les copropriétaires participant à l'assemblée et les voix dont ils disposent.
Des irrégularités peuvent notamment concerner :
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L'absence de désignation régulière du président de séance ;
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La présidence de l'assemblée par une personne légalement empêchée ;
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Des erreurs affectant la feuille de présence ;
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Une mauvaise identification des copropriétaires présents ou représentés ;
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Des difficultés concernant les pouvoirs ;
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L'absence ou l'irrégularité des signatures requises ;
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Une impossibilité de reconstituer correctement les résultats des votes.
L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit notamment au syndic de présider l'assemblée générale.
Toutefois, l'article 17-1 du décret du 17 mars 1967 précise qu'une irrégularité formelle relative aux conditions de vote ou au calcul des voix n'entraîne pas nécessairement la nullité lorsque le sens des votes peut être reconstitué et que leur résultat n'est pas affecté.
Il convient donc d'éviter de considérer qu'une simple erreur matérielle dans le procès-verbal ou la feuille de présence entraîne automatiquement l'annulation de l'assemblée.
La nature de l'irrégularité et ses conséquences doivent être précisément examinées.
Pouvoirs irréguliers, mandats et vote par correspondance
Un copropriétaire peut participer à l'assemblée générale personnellement, se faire représenter ou voter par correspondance dans les conditions légales.
L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les délégations de vote.
En principe, un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations, sous réserve notamment de l'exception liée à la limite de 10 % des voix du syndicat et des autres cas prévus par la loi.
Certaines personnes, notamment le syndic, ne peuvent pas recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire.
Les irrégularités peuvent notamment concerner :
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Un pouvoir donné à une personne légalement empêchée ;
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Un dépassement du nombre de mandats autorisés ;
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Un vote exercé sans délégation valable ;
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Une mauvaise prise en compte des voix d'un copropriétaire représenté ;
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Une erreur dans l'enregistrement des votes par correspondance ;
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Une modification de résolution dont les conséquences sur les votes par correspondance n'ont pas été correctement prises en compte.
L'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que lorsqu'une résolution est amendée au cours de l'assemblée, le copropriétaire ayant voté favorablement par correspondance est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Cette disposition peut avoir une incidence importante sur sa qualité pour contester la décision.
Mauvaise majorité et calcul irrégulier des voix
Toutes les décisions de copropriété ne sont pas adoptées selon la même majorité.
La loi distingue notamment :
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La majorité de l'article 24, calculée sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ;
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La majorité de l'article 25, correspondant à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
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La double majorité de l'article 26, applicable à certaines décisions particulièrement importantes ;
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Les décisions nécessitant l'unanimité lorsque la loi l'impose.
La majorité applicable dépend de l'objet exact de la résolution.
Une décision peut donc être contestée lorsqu'elle a été déclarée adoptée alors qu'elle n'avait pas obtenu la majorité légalement requise.
L'article 25-1 prévoit également, dans certaines conditions, un second vote à la majorité de l'article 24 lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Il convient de vérifier que les conditions de ce mécanisme ont été respectées.
Des erreurs peuvent également résulter du calcul des tantièmes, d'une limitation légale du nombre de voix ou de l'utilisation d'une mauvaise clé de vote.
Une résolution adoptée à une majorité insuffisante peut être annulée lorsque les conditions de contestation sont réunies.
Quelles décisions d'assemblée générale peuvent être contestées ?
Même lorsqu'une assemblée générale a été régulièrement convoquée et tenue, le contenu des décisions peut être contraire aux dispositions applicables.
Il convient alors d'identifier précisément les résolutions litigieuses et les droits auxquels elles portent atteinte.
Approbation des comptes, charges et désignation du syndic
Les contestations portent fréquemment sur la gestion financière ou administrative de la copropriété.
Elles peuvent notamment concerner :
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L'approbation des comptes dans des conditions irrégulières ;
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L'absence de documents comptables légalement nécessaires ;
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Une résolution regroupant irrégulièrement plusieurs décisions distinctes ;
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Une modification illégale de la répartition des charges ;
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La désignation ou le renouvellement du syndic ;
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L'approbation d'un contrat de syndic ;
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Une décision méconnaissant les dispositions du règlement de copropriété.
Il convient toutefois de distinguer la contestation d'une résolution approuvant les comptes de celle portant sur l'imputation d'une dépense à un copropriétaire déterminé.
Ces deux situations ne relèvent pas nécessairement des mêmes recours.
De même, un désaccord avec la qualité de gestion du syndic ne constitue pas, à lui seul, une cause d'annulation de sa désignation.
Il faut identifier une irrégularité juridique affectant la décision contestée.
Pour les litiges relatifs à l'imputation ou à la répartition des dépenses, consultez notre page consacrée à la contestation des charges de copropriété.
Travaux votés irrégulièrement ou portant atteinte aux droits des copropriétaires
Les travaux peuvent représenter des dépenses importantes et modifier durablement les conditions d'utilisation de l'immeuble.
Une contestation peut notamment être envisagée lorsque :
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La majorité requise n'a pas été respectée ;
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Les documents obligatoires n'ont pas été transmis ;
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Les travaux votés ne correspondent pas à la question inscrite à l'ordre du jour ;
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Une décision porte irrégulièrement atteinte aux droits sur un lot privatif ;
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Des travaux affectent les droits de certains copropriétaires sans respecter les règles applicables ;
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La répartition du coût des travaux méconnaît les dispositions légales ou réglementaires.
Il convient cependant de distinguer la légalité d'une décision de son opportunité économique.
Le seul fait qu'un copropriétaire considère des travaux trop coûteux ou inutiles ne suffit pas nécessairement à obtenir l'annulation du vote.
La contestation doit reposer sur un fondement juridique adapté aux circonstances.
Pour les autres difficultés relatives à la réalisation et au financement des travaux, consultez notre page consacrée aux travaux en copropriété : droits et recours.
Abus de majorité et décisions contraires à l'intérêt collectif
Une décision peut également être contestée lorsqu'elle caractérise un abus de majorité.
Cette situation ne doit pas être confondue avec un simple désaccord entre copropriétaires.
L'abus de majorité suppose notamment d'examiner si la décision est contraire à l'intérêt collectif du syndicat et si elle a été prise dans le but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.
L'analyse dépend des circonstances précises.
La contestation peut notamment concerner des décisions bénéficiant exclusivement à certains copropriétaires, sans justification compatible avec les intérêts de la copropriété.
Toutefois, une décision régulièrement adoptée n'est pas abusive uniquement parce qu'elle défavorise un copropriétaire ou qu'elle a été votée malgré son opposition.
Il convient d'établir les éléments permettant de caractériser l'abus invoqué.
Qui peut contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
La contestation d'une décision d'assemblée générale est soumise à des conditions précises de recevabilité.
Il ne suffit pas d'être mécontent d'une décision pour pouvoir en demander judiciairement l'annulation.
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve, en principe, cette action aux copropriétaires opposants ou défaillants.
Copropriétaire opposant et copropriétaire défaillant
Le copropriétaire opposant est celui qui s'est opposé à la décision adoptée.
Cette qualification peut également concerner, selon les circonstances, un copropriétaire ayant voté en faveur d'une résolution qui a finalement été rejetée.
Le copropriétaire défaillant est notamment celui qui n'a pas participé au vote dans les conditions légalement prévues.
Les situations peuvent notamment concerner :
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Un copropriétaire absent et non représenté ;
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Un copropriétaire n'ayant pas participé au vote de la résolution concernée ;
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Un copropriétaire assimilé à un défaillant par les dispositions relatives au vote par correspondance.
Il convient de vérifier précisément les conditions de participation et les mentions du procès-verbal.
La qualité pour agir s'apprécie notamment au regard de la décision effectivement contestée.
Il est donc possible qu'un copropriétaire puisse contester une résolution déterminée, mais pas une autre, selon le sens de ses votes.
Un copropriétaire abstentionniste peut-il contester une assemblée générale ?
L'abstention ne doit pas être confondue avec un vote contre la résolution.
En principe, le copropriétaire qui s'est abstenu ne bénéficie pas, du seul fait de son abstention, de la qualité d'opposant exigée par l'article 42.
De même, le copropriétaire ayant voté en faveur d'une décision adoptée ne peut généralement pas en demander l'annulation sur ce fondement.
Certaines situations particulières nécessitent toutefois une analyse spécifique, notamment lorsque la réalité ou la régularité du vote est contestée.
Il convient donc d'examiner les documents relatifs à l'assemblée avant de conclure à l'irrecevabilité d'une action.
Lorsqu'un copropriétaire souhaite contester plusieurs résolutions, il est également nécessaire de vérifier sa qualité pour agir à l'égard de chacune d'elles.
Quel délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?
Le délai constitue l'une des principales difficultés du contentieux des assemblées générales.
Une décision irrégulière peut devenir définitivement opposable lorsqu'elle n'a pas été contestée dans les conditions et délais légalement prévus.
Le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires opposants ou défaillants doivent engager leur action dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale.
Le syndic doit procéder à cette notification dans le délai d'un mois suivant la tenue de l'assemblée.
Le point de départ du délai de contestation dépend donc de la notification régulière du procès-verbal, et non simplement de la date de la réunion.
Il convient notamment de vérifier :
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La date de l'assemblée générale ;
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La date de notification du procès-verbal ;
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Les modalités de cette notification ;
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Les mentions relatives aux voies et délais de contestation ;
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Les résolutions contre lesquelles le copropriétaire est opposant ou défaillant ;
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La date limite à laquelle l'action judiciaire doit être introduite.
Une lettre adressée au syndic pour contester une résolution ne remplace pas l'action judiciaire devant être engagée dans le délai légal.
De même, des discussions amiables ne doivent pas conduire à laisser expirer ce délai.
Il est donc essentiel de faire examiner le procès-verbal rapidement après sa réception.
Que se passe-t-il si le syndic ne notifie pas le procès-verbal ?
Une absence de notification ou une notification irrégulière peut avoir une incidence sur le point de départ du délai de deux mois.
Dans certaines situations, ce délai ne commence pas à courir.
Toutefois, cette absence de notification ne signifie pas qu'une décision pourra nécessairement être contestée sans aucune limite dans le temps.
Il convient notamment d'examiner les règles de prescription applicables et la jurisprudence relative à la situation rencontrée.
L'article 18 du décret du 17 mars 1967 prévoit également certaines mentions devant figurer dans la notification du procès-verbal.
Il faut donc distinguer :
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Une notification régulière faisant courir le délai de deux mois ;
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Une notification présentant une irrégularité susceptible d'affecter ce délai ;
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L'absence totale de notification du procès-verbal.
Une analyse des preuves de notification est indispensable pour déterminer si l'action reste recevable.
La contestation suspend-elle l'exécution des travaux votés ?
La contestation judiciaire d'une décision d'assemblée générale n'entraîne pas automatiquement la suspension de son exécution.
Toutefois, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une règle particulière pour certains travaux.
Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de contestation de deux mois.
Cette suspension légale initiale ne signifie pas que l'introduction d'une action en annulation bloque automatiquement les travaux pendant toute la durée du procès.
Lorsque des mesures particulières sont nécessaires pour éviter l'exécution d'une décision litigieuse, les voies judiciaires appropriées doivent être examinées.
Il convient donc de distinguer le délai légal d'attente applicable à certains travaux et les effets propres de la procédure engagée.
Comment engager une action en annulation d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire ?
Lorsque les conditions de recevabilité sont réunies, l'action doit être engagée devant le tribunal judiciaire compétent.
La procédure nécessite de déterminer précisément les décisions contestées, les irrégularités invoquées et l'étendue de l'annulation demandée.
Quels documents transmettre à l'avocat ?
L'examen d'une contestation nécessite de réunir les pièces relatives à la convocation, au déroulement de l'assemblée et aux décisions litigieuses.
Il convient notamment de communiquer :
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La convocation à l'assemblée générale ;
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L'ordre du jour complet ;
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Les annexes et documents transmis avec la convocation ;
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Le procès-verbal d'assemblée générale ;
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La preuve de sa notification ;
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La feuille de présence, lorsqu'elle est disponible ;
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Les pouvoirs et mandats de représentation utiles au litige ;
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Les documents relatifs aux votes par correspondance, lorsque leur régularité est contestée ;
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Le règlement de copropriété et ses modificatifs ;
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Les procès-verbaux d'assemblées antérieures pertinents ;
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Les correspondances échangées avec le syndic ;
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Les justificatifs des droits ou préjudices invoqués.
Ces documents permettent notamment de reconstituer le déroulement de l'assemblée et de vérifier le calcul des voix.
Il peut également être nécessaire d'obtenir des pièces complémentaires lorsque la régularité d'un mandat, d'une signature ou d'un vote est contestée.
Contre qui faut-il engager l'action en annulation ?
L'action en contestation d'une décision d'assemblée générale doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.
Elle ne doit pas être confondue avec une action personnelle en responsabilité contre le syndic.
Le tribunal judiciaire territorialement compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble.
Pour un immeuble situé dans le ressort du tribunal judiciaire de Toulon, l'action relève donc de cette juridiction.
La représentation par avocat est obligatoire dans le cadre de cette procédure.
L'assignation doit notamment identifier les résolutions contestées et exposer les moyens juridiques justifiant la demande d'annulation.
Selon la nature des irrégularités, il peut être nécessaire de solliciter l'annulation d'une décision déterminée ou de l'ensemble de l'assemblée générale.
Peut-on obtenir l'annulation de toute l'assemblée générale ?
Oui, dans certaines situations, l'annulation peut concerner l'ensemble de l'assemblée générale.
Il convient cependant de distinguer les irrégularités affectant la tenue même de la réunion de celles concernant uniquement une résolution.
Une irrégularité de convocation, de constitution du bureau ou de déroulement de l'assemblée peut, selon sa nature, justifier une demande d'annulation globale.
À l'inverse, une erreur de majorité ou une décision contraire à une disposition légale peut justifier seulement l'annulation de la résolution concernée.
Le tribunal examine les demandes et les moyens invoqués afin de déterminer l'étendue de l'annulation éventuellement prononcée.
L'annulation d'une décision peut nécessiter qu'une nouvelle assemblée générale statue régulièrement sur la question.
Elle ne signifie pas nécessairement que le juge peut se substituer aux copropriétaires pour adopter lui-même toutes les décisions qui auraient dû être prises.
Selon les circonstances, une demande de dommages et intérêts peut également être présentée lorsqu'un préjudice indemnisable est établi.
Pourquoi faire appel à un avocat pour contester une assemblée générale à Toulon ?
Le contentieux des assemblées générales de copropriété obéit à des règles procédurales strictes.
Il nécessite notamment de déterminer si le copropriétaire dispose de la qualité pour agir, si l'action peut être introduite dans le délai légal et si les irrégularités relevées sont susceptibles de justifier l'annulation des décisions.
Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat en droit immobilier et de la copropriété à Toulon, accompagne les copropriétaires dans les contestations d'assemblées générales.
Le cabinet intervient notamment pour :
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Examiner la régularité des convocations ;
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Vérifier la communication des documents obligatoires ;
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Analyser les conditions de tenue de l'assemblée ;
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Contrôler la régularité des mandats et pouvoirs ;
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Vérifier les votes par correspondance ;
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Examiner les règles de majorité appliquées ;
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Identifier les résolutions susceptibles d'être annulées ;
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Vérifier les conditions de recevabilité et les délais de contestation ;
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Préparer les assignations en annulation ;
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Défendre les copropriétaires devant le tribunal judiciaire ;
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Examiner les conséquences de l'annulation des décisions ;
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Assurer la défense des syndicats de copropriétaires confrontés à une action en contestation.
Le cabinet intervient également dans les différends relatifs aux charges, aux travaux, à la désignation du syndic et aux atteintes aux droits des copropriétaires.
Implanté à Toulon, le cabinet GARA-ROMEO Avocat intervient dans l'ensemble du Var, notamment à Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Bandol, Ollioules, La Garde, La Valette-du-Var et Carqueiranne.
Pour les contestations portant principalement sur la gestion du syndic et ses éventuels manquements, consultez notre page consacrée aux litiges avec le syndic de copropriété.
Vous avez reçu un procès-verbal d'assemblée générale comportant des décisions irrégulières ? Vous souhaitez contester des travaux, des charges ou une résolution portant atteinte à vos droits ?
Contactez le cabinet GARA-ROMEO Avocat dès réception du procès-verbal afin de vérifier les délais, d'identifier les irrégularités susceptibles d'être invoquées et de déterminer les recours envisageables.