1. Les différents types de travaux en copropriété

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1.1 Travaux sur parties communes et gros entretien

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Sont « communes » les parties de l’immeuble affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (ou de plusieurs d’entre eux) : sol, gros œuvre, toitures, façades, éléments d’équipement commun (ascenseurs, canalisations collectives, gaines, etc.). L’article 2 et l’article 3 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis posent cette définition.

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Dès lors qu’une partie est commune, le coût des travaux qui la concernent doit, en principe, être supporté par le syndicat des copropriétaires, via les charges réparties selon les quotes‑parts fixées par le règlement de copropriété.

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Exemples fréquents à Toulon/Var :

• réfection des façades et balcons exposés au bord de mer ;

• désamiantage d’éléments communs (flocages, gaines, locaux techniques) ;

• reprise du gros œuvre des planchers ou de la toiture.

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La jurisprudence rappelle que, lorsque le règlement de copropriété qualifie le gros œuvre de partie commune, la réfection du plancher, constitué d’une ossature bois participant au gros œuvre, relève des parties communes (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15‑22.671).

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1.2 Travaux dans les parties privatives

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Les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et qui lui appartiennent en pleine propriété (article 2 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965).

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Cependant, même des travaux réalisés « chez vous » peuvent affecter des parties communes (gros œuvre, canalisations communes traversant votre lot, plancher séparatif, façade, balcon, etc.). Dans ce cas, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire.

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La Cour de cassation juge que l’autorisation de l’assemblée générale est requise pour tous les travaux privatifs réalisés dans les parties communes, y compris lorsqu’ils sont exigés par l’administration (Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 88‑16.770 ; Cass. 3e civ., 8 novembre 2006, n° 05‑19.141). 

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1.3 Parties communes à jouissance privative

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Certains lots disposent d’une « jouissance privative » sur une partie commune (jardin, terrasse, toit‑terrasse, cour). Juridiquement, ces parties appartiennent indivisément à tous les copropriétaires, et la jouissance privative est seulement un droit accessoire au lot (article 6‑3 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965).

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Les travaux sur ces espaces (par exemple, fermer une terrasse, édifier une véranda, transformer un jardin) restent des travaux sur parties communes et doivent être autorisés par l’assemblée générale.

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2. Les majorités applicables pour voter les travaux

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La loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 organise plusieurs niveaux de majorité, en fonction de l’importance des travaux.

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2.1 Travaux d’entretien courant et gestion courante (article 24)

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Les décisions relatives à la gestion courante, à l’administration et à l’entretien des biens en copropriété relèvent de la majorité de l’article 24, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (abstentions non comptabilisées).

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C’est le cas, notamment, des travaux d’entretien courant des parties communes et de certains travaux d’accessibilité ne modifiant pas la structure ni les éléments essentiels de l’immeuble.

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2.2 Travaux importants à la majorité absolue (article 25)

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Les décisions visées à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (nomination/révocation du syndic, travaux rendus obligatoires par un texte, certains travaux d’économie d’énergie, d’hygiène, de salubrité, etc.) doivent être votées à la majorité absolue, c’est‑à‑dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.

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L’article 25 b impose également cette majorité pour l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à la destination de celui‑ci.

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Depuis l’ordonnance n° 2019‑1101 du 30 octobre 2019, une « passerelle » permet, lorsque le projet n’a pas obtenu la majorité de l’article 25 mais a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24 (article 25‑1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable depuis le 1er juin 2020).

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2.3 Travaux de transformation, amélioration, modification du règlement (article 26)

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Les décisions d’acquisitions ou cessions de parties communes, de modification du règlement de copropriété ou de travaux de transformation ou d’amélioration (non visés par l’article 25) sont prises à la majorité de l’article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

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Dans certains cas graves (augmentation des charges d’un copropriétaire au‑delà d’une certaine mesure, atteinte aux conditions de jouissance d’un lot ou à la destination de l’immeuble), l’unanimité peut être requise.

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3. Contestation des décisions de travaux

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3.1 Délai pour contester une assemblée générale

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Les décisions d’assemblée générale relatives aux travaux peuvent être contestées, mais dans un délai strict. L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit que les actions en contestation des décisions doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès‑verbal d’assemblée.

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Le décret n° 67‑223 du 17 mars 1967, article 18, précise que ce délai court à compter de la notification du procès‑verbal à chaque copropriétaire opposant ou défaillant.

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La Cour de cassation rappelle de manière constante le caractère préfix, général et absolu de ce délai : les actions en annulation d’assemblée générale doivent être introduites dans ce délai de deux mois, l’article 42, alinéa 2, « ne faisant aucune distinction » selon la nature de la décision contestée (Civ. 3e, 10 février 2009, n° 08‑14.897 ; Civ. 3e, 17 juin 2009, n° 08‑17.327).

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En pratique, à Toulon comme ailleurs, cela signifie qu’un copropriétaire qui conteste des travaux (coût, majorité inadaptée, irrégularité de convocation, non‑respect du règlement de copropriété, etc.) doit agir très rapidement devant le tribunal judiciaire, assisté de préférence par un avocat.

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3.2 Effet suspensif sur l’exécution des travaux

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La « nouvelle règle applicable » résulte de la rédaction de l’article 42, alinéa 2, issue de la loi n° 85‑1470 du 31 décembre 1985, complétée par les réformes récentes : sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois pour contester.

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Cette suspension ne concerne pas :

• les décisions prises à la majorité de l’article 24 ;

• les travaux autorisés mais non décidés par l’assemblée au sens de l’article 25 b (travaux à la charge d’un ou plusieurs copropriétaires) ;

• les travaux d’isolation thermique effectués par un ou plusieurs copropriétaires en application du nouvel article 25‑2‑1 (créé par la loi n° 2024‑322 du 9 avril 2024), pour lesquels un régime spécifique de suspension est prévu.

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En cas d’urgence, il appartient au juge d’apprécier si les travaux peuvent être exécutés sans attendre (par exemple, danger pour la sécurité, péril du bâtiment).

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Si le syndic exécute des travaux soumis à suspension avant l’expiration du délai de recours et qu’un préjudice en résulte, sa responsabilité peut être engagée (Civ. 3e, 17 juin 1997, n° 95‑20.836). 

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4. Recours et démarches possibles

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4.1 Avant le vote des travaux

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Un accompagnement en amont permet souvent d’éviter le contentieux :

• analyse du règlement de copropriété et des quotes‑parts de charges ;

• qualification des travaux (entretien, amélioration, transformation, travaux privatifs affectant les parties communes, surélévation, etc.) ; 

• vérification de la majorité applicable (articles 24, 25, 25‑1, 26 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965) ; 

• rédaction ou modification de résolutions pour sécuriser la décision de l’assemblée générale. 

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4.2 Après le vote : contestation judiciaire

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En cas de décision irrégulière ou manifestement défavorable (travaux non conformes à la destination de l’immeuble, atteinte disproportionnée à vos droits, non‑respect du règlement de copropriété, défaut de majorité, vice de convocation ou d’information), il est possible de saisir le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suivant la notification du procès‑verbal.

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L’avocat en droit immobilier intervient notamment pour :

• analyser le procès‑verbal et les pièces (convocation, ordre du jour, devis, rapports techniques) ; 

• vérifier la régularité de la procédure et des majorités utilisées ;

• apprécier l’opportunité de demander, en référé, la suspension de certains travaux en cas d’urgence ou de préjudice grave et imminent ; 

• introduire l’action en annulation ou en réformation de la décision d’assemblée.

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4.3 Litiges sur travaux privatifs affectant les parties communes

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Lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux sans autorisation sur des parties communes (ou des parties communes à jouissance privative), le syndicat ou un autre copropriétaire peut agir pour faire cesser les travaux, obtenir la remise en état et, le cas échéant, des dommages‑intérêts.

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La jurisprudence est particulièrement stricte sur ce point, même lorsque les travaux ont été exigés par l’administration ou paraissent utiles à la collectivité.

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5. Rôle de l’avocat en droit immobilier à Toulon

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Face à la technicité du statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, réformes successives, jurisprudence abondante), l’assistance d’un avocat rompu à ces questions est décisive, tant pour les copropriétaires que pour les syndics ou membres de conseils syndicaux. 

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À Toulon et dans le Var, un cabinet dédié au droit immobilier peut vous accompagner :

• en amont des assemblées, pour sécuriser les projets de travaux, les résolutions et les majorités utilisées ; 

• en défense de vos intérêts financiers (répartition des charges, contestation de travaux excessifs ou inadaptés à la destination de l’immeuble) ; 

• dans les contentieux devant le tribunal judiciaire (annulation de décisions d’assemblée, responsabilité du syndic, litiges entre copropriétaires sur des travaux privatifs ou communs). 

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Si vous êtes confronté à un projet de travaux en copropriété à Toulon ou dans le Var, si vous envisagez de contester une décision d’assemblée générale ou si des travaux réalisés par un voisin portent atteinte à vos droits, il est essentiel d’agir rapidement, compte tenu des délais très courts de recours et de l’impact financier potentiel.

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Un rendez‑vous avec un avocat en droit immobilier permettra de faire le point sur votre situation, d’évaluer la régularité des décisions prises, de mesurer vos chances de succès et de définir une stratégie de négociation ou de contentieux adaptée.