Expertise judiciaire en copropriété à Toulon : procédure, désordres et recours
Des infiltrations affectent votre appartement, des fissures apparaissent dans l'immeuble ou des travaux réalisés par la copropriété présentent des malfaçons ? Le syndic, le syndicat des copropriétaires et les entreprises concernées contestent l'origine des dommages ou refusent d'en assumer la prise en charge ?
Lorsqu'un litige en copropriété soulève des difficultés techniques, une expertise judiciaire peut permettre d'identifier l'origine des désordres, d'évaluer leur gravité et de déterminer les travaux nécessaires pour y remédier.
Cette procédure présente un intérêt particulier lorsque plusieurs personnes sont susceptibles d'être concernées : syndicat des copropriétaires, syndic, copropriétaire, entreprise de travaux, maître d'œuvre ou assureur.
Le cabinet GARA-ROMEO Avocat, situé à Toulon, accompagne les copropriétaires et les syndicats des copropriétaires dans les procédures d'expertise judiciaire relatives aux immeubles collectifs.
Maître Sofian GARA-ROMEO intervient pour solliciter la désignation d'un expert, assurer le suivi des opérations d'expertise et engager les recours nécessaires à la réalisation des travaux et à l'indemnisation des préjudices subis.
Dans quels cas demander une expertise judiciaire en copropriété ?
L'expertise judiciaire peut être particulièrement utile lorsque les désordres affectant un immeuble sont techniquement complexes ou que leur origine demeure contestée.
Elle permet de disposer d'une analyse indépendante réalisée par un expert désigné par le tribunal.
Toutefois, elle n'est pas systématiquement nécessaire : son utilité doit être appréciée selon la nature des désordres et les éléments de preuve déjà disponibles.
Infiltrations, dégâts des eaux et problèmes d'étanchéité
Les infiltrations constituent l'une des principales causes de litiges techniques en copropriété.
Elles peuvent notamment provenir :
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D'une toiture ou d'une couverture défectueuse ;
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D'un défaut d'étanchéité d'une terrasse ou d'un balcon ;
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D'une façade présentant des fissures ;
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D'une canalisation commune ou privative ;
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D'un équipement collectif défectueux ;
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De travaux de rénovation ou d'étanchéité mal exécutés.
L'origine du désordre est parfois difficile à établir, notamment lorsque plusieurs éléments du bâtiment peuvent être concernés.
Une infiltration affectant le plafond d'un appartement peut ainsi provenir d'une terrasse située au-dessus, sans que la responsabilité de son occupant soit nécessairement engagée.
L'expertise peut permettre d'identifier précisément la source des pénétrations d'eau et de déterminer les interventions nécessaires pour les supprimer durablement.
Cette recherche est essentielle, car la remise en état des revêtements intérieurs demeure insuffisante lorsque l'origine des infiltrations n'a pas été traitée.
Pour approfondir les recours spécifiques à ces désordres, consultez notre page consacrée aux infiltrations et dégâts des eaux en copropriété.
Fissures, affaissements et désordres structurels de l'immeuble
Les immeubles collectifs peuvent également présenter des désordres affectant leurs éléments structurels.
Les difficultés concernent notamment les fissures importantes, les affaissements de plancher, les mouvements affectant certains murs ou les déformations d'ouvrages.
Ces désordres peuvent résulter de différentes causes : vieillissement des matériaux, défaut d'entretien, mouvements du sol, infiltrations anciennes ou travaux ayant modifié les structures.
L'expertise judiciaire peut permettre de déterminer leur origine et d'apprécier les conséquences sur la conservation de l'immeuble.
Elle peut également être utile lorsque les copropriétaires contestent la nature ou l'importance des travaux proposés.
En présence de désordres graves, il peut être nécessaire de solliciter des mesures conservatoires sans attendre l'achèvement des opérations d'expertise.
Travaux mal réalisés ou désordres résultant d'un défaut d'entretien
Une expertise judiciaire peut également être sollicitée après la réalisation de travaux sur les parties communes.
Les litiges concernent notamment les travaux de ravalement, de toiture, d'étanchéité, de reprise structurelle ou de rénovation des équipements collectifs.
Lorsqu'un désordre apparaît après ces interventions, l'expertise peut permettre de rechercher s'il résulte d'une mauvaise exécution des travaux, d'un défaut de conception ou d'une cause indépendante de l'entreprise.
Elle peut également présenter un intérêt lorsque des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ont été reportés pendant plusieurs années.
Dans cette situation, les investigations techniques permettent notamment d'apprécier l'évolution des désordres et les conséquences des interventions qui auraient pu être réalisées.
Pour les difficultés relatives à la conservation des immeubles, consultez notre page consacrée au défaut d'entretien en copropriété.
Qui peut demander une expertise judiciaire en copropriété ?
La demande d'expertise peut être présentée par différentes personnes, selon les droits concernés et la nature des désordres.
Il convient notamment de distinguer les actions individuelles des copropriétaires de celles exercées dans l'intérêt collectif de la copropriété.
Un copropriétaire peut-il demander seul une expertise judiciaire ?
Oui. Un copropriétaire peut solliciter personnellement une expertise judiciaire lorsqu'il justifie d'un intérêt légitime à faire établir la preuve de désordres affectant son lot ou ses droits.
L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment qu'un copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
Ainsi, lorsqu'un appartement subit des infiltrations provenant potentiellement des parties communes, son propriétaire peut solliciter une expertise sans devoir nécessairement obtenir un vote préalable de l'assemblée générale.
La procédure peut notamment être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, lorsqu'il est susceptible d'être concerné par les désordres.
Selon les circonstances, d'autres personnes peuvent également être appelées à la procédure.
Il convient toutefois de vérifier que la demande porte sur des faits dont l'établissement présente un intérêt pour les droits du copropriétaire concerné.
Le syndicat des copropriétaires peut-il engager une expertise contre une entreprise ?
Le syndicat des copropriétaires dispose de la personnalité juridique et peut agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Il peut notamment être amené à solliciter une expertise lorsque des désordres affectent les parties communes ou que des travaux réalisés pour son compte présentent des malfaçons.
Le syndicat agit alors par l'intermédiaire de son syndic, dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
L'article 55 de ce décret prévoit notamment que l'autorisation préalable de l'assemblée générale n'est pas nécessaire pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés.
Ainsi, le syndic peut, en principe, engager une procédure de référé-expertise au nom du syndicat sans obtenir préalablement une autorisation d'assemblée générale.
Il doit néanmoins rendre compte des actions introduites à la prochaine assemblée générale.
En revanche, une action judiciaire au fond engagée au nom du syndicat peut nécessiter une autorisation préalable, sous réserve des exceptions légales.
La distinction entre référé-expertise et action au fond présente donc une importance particulière.
Quelles personnes doivent être appelées aux opérations d'expertise ?
Une difficulté fréquente en copropriété tient à la pluralité des intervenants.
Selon les circonstances, il peut être nécessaire d'appeler à la procédure :
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Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic ;
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Un ou plusieurs copropriétaires concernés par les désordres ;
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Une entreprise ayant réalisé des travaux ;
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Un maître d'œuvre ou un bureau d'études ;
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Un constructeur ou un promoteur ;
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Un assureur concerné par les garanties susceptibles d'être mobilisées ;
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Le syndic personnellement, lorsqu'un manquement propre est susceptible d'être invoqué.
Le choix des parties dépend de l'origine présumée des désordres et des recours ultérieurement envisageables.
Il convient de distinguer le syndicat des copropriétaires de son syndic, qui ne sont pas juridiquement la même personne.
De même, un copropriétaire n'est pas automatiquement responsable d'un dommage au seul motif que celui-ci se manifeste à proximité de son lot.
L'identification des intervenants pertinents dès le début de la procédure permet d'assurer le caractère contradictoire des investigations et de préparer les éventuelles actions ultérieures.
Comment obtenir une expertise judiciaire devant le tribunal de Toulon ?
L'expertise judiciaire est généralement sollicitée avant l'engagement d'une action au fond, dans le cadre d'une procédure de référé.
L'objectif est de réunir les éléments techniques permettant de comprendre l'origine des désordres et de préparer, si nécessaire, un procès ultérieur.
Le référé-expertise fondé sur l'article 145 du code de procédure civile
L'article 145 du code de procédure civile permet à toute personne justifiant d'un motif légitime de demander, avant tout procès, une mesure d'instruction destinée à conserver ou à établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
La demande peut notamment être présentée lorsque plusieurs intervenants contestent l'origine de désordres ou lorsque les pièces disponibles ne permettent pas de déterminer les travaux nécessaires.
Il n'est pas nécessaire de démontrer une urgence pour solliciter une expertise sur ce fondement.
En revanche, le demandeur doit établir l'existence d'un litige potentiel suffisamment caractérisé et l'utilité des investigations sollicitées.
La demande ne peut pas servir à rechercher des preuves de manière purement hypothétique.
Depuis le 1er septembre 2025, lorsqu'une mesure d'instruction fondée sur l'article 145 porte sur un immeuble, la juridiction territorialement compétente est celle du lieu de situation de cet immeuble.
Ainsi, une expertise concernant un immeuble situé dans le ressort du tribunal judiciaire de Toulon relève territorialement de cette juridiction.
Comment préparer une demande d'expertise judiciaire ?
La procédure nécessite de présenter au juge les désordres constatés et les éléments justifiant l'utilité d'une investigation technique.
Il convient notamment de réunir :
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Le règlement de copropriété et les documents permettant d'identifier les parties communes et privatives ;
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Les photographies des désordres ;
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Les constats de commissaire de justice ;
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Les rapports d'expertise amiable ou de recherche de fuite ;
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Les courriers et courriels échangés avec le syndic ;
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Les procès-verbaux d'assemblée générale relatifs aux travaux ;
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Les devis, factures et marchés de travaux ;
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Les déclarations de sinistre et correspondances des assureurs ;
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Les éléments permettant de justifier les préjudices déjà subis.
La rédaction de l'assignation doit permettre d'identifier les difficultés techniques nécessitant l'intervention d'un expert.
Il convient également de proposer une mission suffisamment précise pour couvrir les investigations utiles.
Une demande mal préparée peut conduire à une mission trop restrictive ou à l'absence de certains intervenants nécessaires à la résolution du litige.
Comment se déroule une expertise judiciaire en copropriété ?
Lorsque le juge ordonne une expertise, il désigne un expert et définit les investigations qui lui sont confiées.
Les opérations se déroulent contradictoirement et peuvent nécessiter plusieurs réunions, notamment lorsque les désordres affectent plusieurs lots ou concernent différents ouvrages de l'immeuble.
La première réunion d'expertise et l'examen des désordres
Après sa désignation, l'expert organise généralement une première réunion sur les lieux, souvent appelée accedit.
Cette réunion permet notamment de présenter les désordres, d'examiner les premières pièces et de recueillir les observations des parties.
En copropriété, les investigations peuvent nécessiter l'accès aux parties communes et à plusieurs lots privatifs.
L'expert peut notamment examiner :
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Les appartements affectés par les dommages ;
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Les terrasses, balcons et toitures concernés ;
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Les façades et éléments structurels ;
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Les canalisations et réseaux collectifs ;
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Les ouvrages ayant fait l'objet de travaux ;
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Les documents techniques relatifs à l'entretien de l'immeuble.
L'accès aux différentes zones doit être organisé dans les conditions légales applicables.
Il peut également être nécessaire de réaliser des sondages, des mesures d'humidité ou d'autres investigations complémentaires.
La préparation des réunions est essentielle afin que l'ensemble des désordres soient examinés et que les pièces pertinentes soient communiquées à l'expert.
Les observations des parties et les dires à expert
Pendant les opérations, chaque partie peut présenter ses observations techniques et communiquer les éléments utiles à la mission.
Ces observations peuvent prendre la forme de courriers argumentés adressés à l'expert, appelés dires.
Ils permettent notamment :
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De présenter de nouveaux documents ;
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De contester certaines constatations techniques ;
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De demander des investigations complémentaires ;
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De discuter l'origine d'un désordre ;
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De formuler des observations sur les travaux de reprise ;
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De contester une évaluation financière ;
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De signaler une aggravation des dommages.
L'article 276 du code de procédure civile impose à l'expert de prendre en considération les observations des parties dans les conditions prévues par ce texte.
Une attention particulière doit être portée aux délais fixés par l'expert ainsi qu'au caractère récapitulatif des dernières observations écrites.
L'assistance d'un avocat permet de structurer les dires et de veiller à ce que les questions essentielles soient examinées.
Peut-on étendre une expertise à de nouvelles entreprises ou à d'autres désordres ?
Au cours des investigations, l'expert peut découvrir que les désordres proviennent d'un ouvrage ou d'une intervention qui n'avait pas été initialement identifié.
Il peut également apparaître qu'une entreprise, un assureur ou un autre copropriétaire devrait participer aux opérations.
Dans cette situation, il peut être nécessaire de solliciter l'extension de l'expertise à une nouvelle partie ou la modification de la mission confiée à l'expert.
Une telle extension ne résulte pas automatiquement de la communication du rapport à un nouvel intervenant.
Elle peut nécessiter une démarche judiciaire spécifique afin que les investigations lui soient régulièrement rendues communes et opposables.
De même, lorsque l'expert estime que sa mission doit être complétée, il peut en référer au juge dans les conditions prévues par le code de procédure civile.
Ces démarches présentent un intérêt particulier en copropriété, où l'origine des désordres peut mettre en cause plusieurs intervenants successifs.
Le dépôt du rapport d'expertise judiciaire
À l'issue de ses investigations, l'expert remet son rapport.
Celui-ci présente généralement les désordres constatés, leurs causes techniques, les travaux nécessaires pour y remédier et les éléments utiles à leur évaluation financière.
Il peut également identifier les interventions ou les ouvrages ayant contribué aux dommages.
Toutefois, conformément à l'article 238 du code de procédure civile, l'expert ne doit pas porter d'appréciation d'ordre juridique.
Il ne lui appartient donc pas de condamner le syndic, le syndicat des copropriétaires ou une entreprise à réparer les dommages.
La détermination des responsabilités juridiques et des indemnités éventuelles relève du juge.
Le rapport constitue une pièce importante pour rechercher un accord amiable ou engager une procédure au fond, mais il ne lie pas le tribunal.
Quelles responsabilités peuvent être recherchées après une expertise en copropriété ?
L'expertise judiciaire peut révéler des causes techniques relevant de plusieurs régimes de responsabilité.
La distinction entre parties communes et privatives est souvent déterminante.
Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dommages provenant des parties communes
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
Cette responsabilité est de plein droit.
Ainsi, lorsqu'une infiltration provient d'un ouvrage commun, le copropriétaire concerné peut rechercher la responsabilité du syndicat sans devoir nécessairement établir une faute de gestion.
Il doit cependant démontrer les dommages, leur origine dans les parties communes et le lien de causalité correspondant.
L'expertise judiciaire peut précisément permettre d'établir ces éléments.
Une difficulté particulière peut apparaître lorsqu'un ouvrage appartient aux parties communes tout en étant affecté à la jouissance exclusive d'un copropriétaire.
Il convient alors d'examiner le règlement de copropriété et les dispositions applicables pour déterminer la nature des droits et obligations concernés.
Pour approfondir cette question, consultez notre page consacrée aux parties communes et parties privatives en copropriété.
Responsabilité du syndic, d'un copropriétaire ou des entreprises
Selon les constatations techniques, d'autres responsabilités peuvent être envisagées.
Lorsqu'une entreprise a réalisé des travaux défectueux, les garanties légales des constructeurs ou sa responsabilité contractuelle peuvent notamment être examinées.
Lorsqu'un dommage trouve son origine dans une installation privative, la responsabilité du propriétaire du lot concerné peut également être recherchée sur le fondement approprié.
Enfin, une faute personnelle du syndic peut être invoquée lorsqu'il a manqué à ses obligations et que ce manquement a causé un préjudice.
Toutefois, la responsabilité du syndic ne doit pas être confondue avec celle du syndicat des copropriétaires.
L'expertise fournit les éléments techniques utiles pour apprécier ces différentes situations, sans préjuger de la décision qui sera rendue par le juge.
Qui paie l'expertise judiciaire et quels recours après le rapport ?
L'engagement d'une expertise judiciaire implique des frais et peut nécessiter plusieurs mois d'investigations.
Il est donc important d'anticiper son coût, sa durée et ses conséquences sur les actions judiciaires susceptibles d'être engagées.
Consignation des frais d'expertise et durée de la procédure
Lorsque le juge ordonne une expertise, il fixe généralement une provision destinée à rémunérer l'expert.
Conformément à l'article 269 du code de procédure civile, il désigne la ou les parties tenues de consigner cette provision et en détermine la répartition.
Cette consignation constitue une avance sur les frais de l'expertise et ne préjuge pas de leur répartition définitive.
Des provisions complémentaires peuvent être nécessaires lorsque les investigations se révèlent plus importantes que prévu.
Le coût dépend notamment de la complexité des désordres, du nombre de parties, des investigations nécessaires et de la durée des opérations.
La procédure peut durer plusieurs mois, voire davantage dans les dossiers complexes nécessitant plusieurs réunions et investigations techniques.
Au terme du litige, le juge peut statuer sur la charge des frais dans les conditions légales applicables.
Peut-on obtenir des travaux et une indemnisation après l'expertise ?
Lorsque le rapport permet d'établir l'origine des désordres et leurs conséquences, plusieurs recours peuvent être envisagés.
Selon les circonstances, il peut notamment être demandé :
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La réalisation des travaux nécessaires pour supprimer les désordres ;
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La remise en état des parties communes ou privatives concernées ;
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Le remboursement des réparations juridiquement imputables à une partie responsable ;
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L'indemnisation d'un préjudice de jouissance ;
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La réparation des pertes locatives suffisamment démontrées ;
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La prise en charge des préjudices matériels ;
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La réparation d'autres conséquences financières directement liées aux dommages.
Le rapport peut également faciliter une négociation amiable entre les parties ou avec leurs assureurs.
Lorsque la situation nécessite une décision judiciaire, une action au fond peut être engagée afin de faire reconnaître les responsabilités et d'obtenir les condamnations appropriées.
Il convient enfin de veiller aux délais de prescription. Une demande d'expertise peut produire certains effets interruptifs ou suspensifs, notamment dans les conditions prévues par les articles 2239 et 2241 du code civil.
Ces effets ne bénéficient toutefois pas automatiquement à toutes les parties participant à l'expertise.
Une analyse particulière peut être nécessaire pour préserver les recours envisagés contre chacun des intervenants.
Pourquoi faire appel à un avocat en expertise judiciaire de copropriété à Toulon ?
Les expertises judiciaires en copropriété présentent des difficultés particulières liées à la pluralité des intervenants, à la distinction entre parties communes et privatives et aux différents régimes de responsabilité.
L'assistance d'un avocat permet notamment de déterminer les personnes à appeler à la procédure, de préparer une mission d'expertise adaptée et de défendre les intérêts de la partie concernée pendant les investigations.
Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat en droit immobilier et de la copropriété à Toulon, accompagne les copropriétaires et les syndicats des copropriétaires dans les procédures d'expertise judiciaire.
Le cabinet intervient notamment pour :
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Analyser les désordres affectant les parties communes ou privatives ;
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Examiner les actes, règlements de copropriété et documents techniques ;
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Préparer les assignations en référé-expertise ;
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Identifier les personnes devant participer aux opérations ;
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Assister les parties lors des réunions d'expertise ;
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Rédiger les dires et présenter les observations nécessaires ;
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Solliciter l'extension d'une expertise à de nouveaux intervenants ;
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Examiner les rapports et propositions de travaux ;
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Préparer les demandes de réparation et d'indemnisation ;
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Engager les procédures au fond lorsque les conditions sont réunies.
Le cabinet intervient également pour défendre les syndicats de copropriétaires, les copropriétaires ou les professionnels mis en cause dans une expertise judiciaire.
Implanté à Toulon, le cabinet GARA-ROMEO Avocat intervient dans l'ensemble du Var, notamment à Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Bandol, Ollioules, La Garde, La Valette-du-Var et Carqueiranne.
Vous êtes confronté à des infiltrations, fissures ou malfaçons dans une copropriété ? Une expertise judiciaire est envisagée ou déjà en cours ?
Contactez le cabinet GARA-ROMEO Avocat afin de faire examiner votre situation et de déterminer les démarches nécessaires à la défense de vos intérêts.