Mon voisin construit sans autorisation : que faire concrètement (y compris à Toulon) ?

Lorsqu’un voisin commence à bâtir un abri, surélever sa maison ou transformer un garage sans autorisation ou en dehors de ce qui est prévu par son permis, la réaction spontanée est souvent l’inquiétude (perte de vue, ombre, nuisances…) puis la question : « Ai‑je des droits ? ».

En droit français de l’urbanisme, une construction sans autorisation (permis de construire, déclaration préalable…) ou non conforme à l’autorisation obtenue constitue en principe une infraction au Code de l’urbanisme, réprimée notamment par les articles L. 480‑1 à L. 480‑9 du Code de l’urbanisme.

Cet article fait le point, de manière pratique, sur :

• le rôle du maire et les constats d’infraction ;

• les sanctions pénales (amende, voire prison) et les mesures de remise en état / démolition ;

• les recours des voisins : recours contre l’autorisation, action civile en responsabilité (trouble anormal de voisinage, etc.) ;

• les délais à respecter et les preuves à réunir.

  
  

Ces règles s’appliquent notamment à Toulon (commune soumise au Code de l’urbanisme comme toute commune française), avec un rôle central du maire dans la constatation et le traitement des infractions.

1. Quand parle‑t‑on de construction irrégulière ?

1.1. Infraction au Code de l’urbanisme

Relèvent des infractions d’urbanisme, au sens des articles L. 480‑1 à L. 480‑4 du Code de l’urbanisme :

• les travaux soumis à autorisation (articles L. 421‑1 à L. 421‑5 C. urb.) réalisés sans permis ou sans déclaration préalable ;

  
  

• les travaux réalisés en méconnaissance des règles d’urbanisme (PLU, règlement national d’urbanisme, documents d’urbanisme, servitudes d’urbanisme…) ou des prescriptions du permis ou de la décision de non‑opposition à déclaration préalable ;

  
  

• les travaux ou utilisations du sol contraires aux règles nationales d’urbanisme ou à certaines dispositions du Code de l’urbanisme (articles L. 111‑1 et suivants, L. 131‑1 et suivants, etc.), par renvoi de l’article L. 610‑1 C. urb..

Exemple :votre voisin édifie un abri de jardin de grande dimension ou surélève sa maison sans déposer de permis alors que le PLU l’exige ;il construit en limite de propriété alors que le PLU impose un recul ;il poursuit les travaux malgré un arrêté interruptif.Dans ces cas, on est dans le champ des infractions visées par L. 480‑4 C. urb..

Les constructions réalisées en infraction avec les dispositions du PLU encourent les mêmes sanctions que celles réalisées sans autorisation.

2. Le rôle du maire : constat d’infraction et interruption des travaux

2.1. Constat de l’infraction et procès‑verbal

Le maire (ou l’autorité compétente pour délivrer les autorisations) est garant du respect des règles d’urbanisme sur le territoire communal.

• En cas de suspicion d’infraction de la nature de celles visées à l’article L. 480‑4 C. urb., il est tenu de faire dresser procès‑verbal dès qu’il en a connaissance.

  
  

• Ce procès‑verbal est établi par les agents habilités (maire, agents assermentés, etc.) selon les conditions fixées par l’article L. 480‑1 C. urb. et doit être transmis au procureur de la République.

  
  

Le maire agit alors en qualité d’agent de l’État, sous le contrôle hiérarchique du préfet.

Exemple pratique à Toulon :Si vous signalez au service urbanisme ou au maire de Toulon une construction manifestement sans permis, le maire doit faire vérifier la situation et, en cas d’infraction, faire dresser un procès‑verbal transmis au parquet de Toulon.

2.2. Interruption des travaux

Le maire peut, en parallèle, prendre un arrêté interruptif de travaux pour faire cesser immédiatement une construction irrégulière.

• Dans certains cas (construction sans permis ou poursuite des travaux malgré une suspension de permis par le juge administratif), il est en compétence liée : il doit prendre les mesures d’interruption prévues à l’article L. 480‑2 C. urb..

  
  

• La poursuite des travaux malgré un arrêté interruptif constitue une infraction pénale distincte, réprimée par l’article L. 480‑3 C. urb., nécessitant un nouveau procès‑verbal.

  
  

Le maire peut également prendre des mesures de coercition pour assurer l’application de l’arrêté (saisie de matériaux, de matériel de chantier…).

3. Les sanctions pénales et la démolition

3.1. Amende (et éventuellement prison)

L’article L. 480‑4 du Code de l’urbanisme prévoit des sanctions pénales lourdes :

• amende minimale de 1 200 € ;

• plafond pouvant atteindre :

  • soit 6 000 € par m² de surface de plancher construite, démolie ou rendue inutilisable ;

  • soit 300 000 € dans les autres cas.

    
    

• en cas de récidive, possibilité de prononcer, en plus de l’amende, une peine d’emprisonnement de 6 mois.

  
  

Ces sanctions s’appliquent aussi lorsque les travaux méconnaissent les obligations visées à l’article L. 610‑1 C. urb. (règles nationales, constructibilité limitée, etc.).

3.2. Mise en conformité, remise en état ou démolition par le juge pénal

En cas de condamnation pour une infraction prévue aux articles L. 160‑1 et L. 480‑4 C. urb., le tribunal correctionnel peut, en application de l’article L. 480‑5 C. urb. :

• ordonner la mise en conformité des lieux ou des ouvrages avec les règlements ou l’autorisation ;

• ou la démolition des ouvrages ;

• ou la réaffectation du sol pour rétablir les lieux dans leur état antérieur.

  
  

Le tribunal peut le faire même sans demande expresse du maire, dès lors qu’il a recueilli ses observations écrites ou l’a entendu (sauf si la démolition est demandée par la partie civile, par ex. la commune).

Exemple :Votre voisin a construit une extension en zone inconstructible.Le tribunal, après condamnation pénale, peut ordonner la démolition complète de l’extension pour rétablir le terrain dans son état initial.

Ces mesures de remise en état ne sont pas des sanctions pénales au sens strict, ce qui a des conséquences notamment sur l’obligation de motivation :

• l’article 132‑1 du Code pénal impose de motiver les peines (ex. amende) en fonction des circonstances de l’infraction et de la personnalité de l’auteur ;

  
  

• la Cour de cassation a jugé que la remise en état prononcée en application de l’article L. 480‑5 C. urb. n’est pas soumise à cette obligation de motivation, car elle ne constitue pas une peine au sens de l’article 132‑1.

  
  

3.3. Astreinte pénale pour forcer l’exécution de la remise en état

Le juge pénal peut assortir la mesure de remise en état (mise en conformité ou démolition) d’une astreinte financière (article L. 480‑7 C. urb.).

• Cette astreinte vise à faire pression sur le contrevenant pour qu’il exécute les travaux ordonnés ; elle n’est ni une amende, ni une peine.

  
  

• La Cour de cassation a précisé en 2025 le régime de cette astreinte (point de départ du délai, contestation du recouvrement) dans deux arrêts du 24 juin 2025 (Cass. crim., 24‑6‑2025, n° 24‑83.638 F‑B, etc.).

  
  

4. Les nouveaux pouvoirs administratifs du maire : mise en demeure et astreinte (articles L. 481‑1 et s. C. urb.)

4.1. Un « moyen d’action complémentaire » aux poursuites pénales

La loi ELAN a introduit les articles L. 481‑1 à L. 481‑3 C. urb., qui permettent au maire, indépendamment des poursuites pénales, d’engager une procédure administrative pour rétablir la légalité.

• L’article L. 481‑1 C. urb. s’applique lorsque des travaux mentionnés aux articles L. 421‑1 à L. 421‑5 C. urb. ont été exécutés en méconnaissance des obligations d’urbanisme ou des prescriptions d’un permis / d’une décision sur déclaration préalable, et qu’un procès‑verbal a été dressé en application de L. 480‑1 C. urb..

  
  

• Il est expressément indiqué que cette procédure s’applique « indépendamment des poursuites pénales », ce qui signifie qu’elle s’ajoute aux poursuites et ne les remplace pas.

  
  

4.2. Mise en demeure et astreinte administrative

Le maire (ou l’autorité compétente) peut, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, le mettre en demeure dans un délai déterminé :

• soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux ;

• soit de déposer une demande d’autorisation ou une déclaration préalable de régularisation.

  
  

Le délai :

• est fonction de la nature de l’infraction et des moyens d’y remédier ;

• peut être prolongé, sans dépasser un an.

  
  

La mise en demeure peut être assortie d’une astreinte administrative :

• montant maximal de 500 € par jour de retard ;

• montant total plafonné à 25 000 €.

  
  

Si la mise en demeure reste sans effet, l’article L. 481‑3 C. urb. permet au maire d’ordonner la consignation d’une somme entre les mains d’un comptable public, équivalente au coût estimé des travaux à réaliser, restituée au fur et à mesure de l’exécution.

Exemple :À Toulon, un particulier construit une piscine et un pool‑house sans déclaration alors que le PLU l’exige.Le maire fait dresser procès‑verbal (L. 480‑1).Il met en demeure le propriétaire de déposer une déclaration de régularisation ou de remettre les lieux en conformité (L. 481‑1).En cas de non‑respect, il peut infliger une astreinte de 200 €/jour dans la limite de 25 000 €, puis exiger la consignation d’une somme correspondant au coût de la démolition ou de la mise en conformité (L. 481‑3).

5. Les recours des voisins contre l’autorisation d’urbanisme

5.1. Recours administratif contre le permis ou la déclaration préalable

Si la construction de votre voisin est couverte par un permis de construire ou une déclaration préalable, vous pouvez contester l’autorisation elle‑même devant le juge administratif.

a) Intérêt à agir

Vous devez démontrer un intrêt à agir au sens de l’article L. 600‑1‑2 du Code de l’urbanisme :

• la construction projetée doit être susceptible de porter atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de votre bien.

  
  

• Se prévaloir uniquement de sa qualité de « voisin » et de la proximité des terrains ne suffit pas.

  
  

En revanche, le voisin immédiat bénéficie d’une présomption d’intérêt à agir assouplie :

• il justifie d’un intérêt dès lors qu’il invoque des éléments relatifs à la nature, l’importance ou la localisation du projet (ex. perte d’ensoleillement, vue bouchée, nuisances, etc.).

Exemple :Vous habitez une maison mitoyenne à Toulon. Votre voisin obtient un permis pour surélever d’un étage, ce qui va vous faire perdre l’ensoleillement de votre jardin.Vous pouvez invoquer la hauteur, l’emprise et la proximité du projet pour justifier de votre intérêt à agir.

b) Délai de 2 mois à compter de l’affichage

Le délai de recours contentieux contre un permis de construire ou une déclaration préalable est en principe de 2 mois à compter du premier jour d’un affichage régulier sur le terrain. (Cette règle est de droit commun en urbanisme, même si elle n’est pas explicitement rappelée dans les extraits fournis ; elle est sous‑jacente au régime du contentieux de l’urbanisme décrit dans les sources.)

Concrètement :

• Vérifiez l’affichage du permis sur le terrain (panneau mentionnant la date de délivrance, les caractéristiques du projet…).

• Le délai de 2 mois commence à courir à partir d’un affichage continu et régulier pendant 2 mois.

  
  

Passé ce délai, le permis devient définitif à l’égard des tiers, sous réserve de recours du préfet (déféré préfectoral), et les possibilités d’obtenir la démolition sur le seul fondement de la violation des règles d’urbanisme sont très encadrées (article L. 480‑13 C. urb., non reproduit mais analysé dans la doctrine).

5.2. Action civile en cas de trouble (trouble anormal de voisinage)

Indépendamment du recours contre le permis, vous pouvez agir devant le juge civil pour obtenir :

• des dommages‑intérêts ;

• et/ou des mesures réelles : réduction de la construction, travaux correctifs, voire démolition dans certains cas.

  
  

a) Le trouble anormal de voisinage

Le trouble anormal de voisinage est une responsabilité de droit commun, dégagée par la jurisprudence, indépendante de la faute :

• il suffit de démontrer que les nuisances dépassent les inconvénients normaux du voisinage (perte excessive d’ensoleillement, vue sur un mur, bruit, odeurs…).

  
  

• Cette action est indépendante de la régularité de la construction au regard du permis : elle est possible même si le permis est régulier ou définitif.

  
  

La doctrine et la jurisprudence rappellent que :

• l’article L. 480‑13 C. urb. ne s’applique qu’aux demandes de démolition fondées sur la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique ;

  
  

• en revanche, une action fondée sur le trouble anormal de voisinage reste possible et peut conduire à la démolition, même si la construction est couverte par un permis définitif, dès lors que la demande se fonde sur le trouble lui‑même et non sur la seule violation de règles d’urbanisme.

Exemple (affaire commentée en 2021) :Une extension bâtie en limite de propriété, dans une zone peu dense, sur 17 mètres de long, 70 m² d’emprise et 4 m de hauteur, remplaçant une vue dégagée sur les collines par un mur de parpaings et faisant de l’ombre à la piscine du voisin, a été jugée constitutive d’un trouble anormal de voisinage. La démolition a été ordonnée sur ce fondement, sans application de l’article L. 480‑13.

b) Délai et articulation avec les autres actions

L’action pour trouble anormal de voisinage est soumise au délai de prescription de droit commun de la responsabilité civile (5 ans à compter de la manifestation ou de l’aggravation du dommage, selon le droit commun, même si ce délai n’est pas chiffré dans les extraits, la doctrine y fait référence).

Elle coexiste avec :

• l’action fondée sur la violation de droits réels (servitudes légales ou conventionnelles, cahier des charges de lotissement, empiètement, etc.), également susceptible d’aboutir à la démolition ;

  
  

• l’action fondée sur la violation d’une règle d’urbanisme après annulation du permis (article L. 480‑13 C. urb.), enfermée dans un délai spécifique de 2 ans à compter de la décision définitive d’annulation.

  
  

La jurisprudence et la doctrine insistent sur l’autonomie de l’action pour trouble anormal de voisinage par rapport à l’article L. 480‑13, ce qui peut créer une certaine insécurité juridique pour le constructeur, mais offre au voisin lésé une voie de recours plus souple.

6. Quelles preuves réunir pour agir efficacement ?

Que vous envisagiez un signalement au maire, un recours administratif ou une action civile, la preuve est centrale.

6.1. Prouver l’irrégularité ou l’impact du projet

Vous pouvez rassembler :

• Photographies datées, prises à différents stades du chantier ;

  
  

• Constat d’huissier décrivant la construction, sa hauteur, son emprise, sa distance des limites séparatives, etc. ;

  
  

• Documents d’urbanisme : extrait du PLU de Toulon, plan de zonage, règlement de zone, servitudes d’utilité publique annexées au PLU ;

  
  

• Copie du permis de construire ou de la déclaration préalable (affichée sur le terrain ou consultable en mairie) : pour vérifier la conformité des travaux à l’autorisation ;

  
  

• Éléments sur vos préjudices : baisse d’ensoleillement (études d’ensoleillement), perte de vue, nuisances sonores ou de circulation, perte de valeur vénale (éventuellement expertise immobilière).

  
  

6.2. Prouver votre intérêt à agir (recours contre le permis)

Pour justifier de votre intérêt à agir au sens de l’article L. 600‑1‑2 C. urb. :

• titre de propriété ou bail de votre bien ;

• plan de situation montrant la proximité immédiate de votre propriété avec le projet ;

• description des atteintes possibles : perte de vue, ombre portée, atteinte à l’intimité, nuisances, etc., en lien avec la nature, l’importance et la localisation du projet.

  
  

6.3. Prouver le trouble anormal de voisinage

Pour une action civile :

• témoignages des voisins ;

• mesures (décibels, études d’ensoleillement, relevés de hauteur) ;

• expertises amiables ou judiciaires ;

• éléments comparatifs montrant que le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage compte tenu du caractère urbain ou non du secteur.

  
  

7. Stratégie pratique : que faire si mon voisin construit sans autorisation à Toulon ?

1. Vérifier l’existence d’une autorisation

   • Demander en mairie de Toulon si un permis ou une déclaration préalable a été délivré pour le projet.

   • Vérifier l’affichage sur le terrain.

     
     

2. Signaler la situation au maire

   • Si vous suspectez une construction sans autorisation ou non conforme :

     • adresser un courrier recommandé au maire exposant les faits et demandant la vérification de la régularité de la construction et, le cas échéant, la constatation de l’infraction (procès‑verbal L. 480‑1) et l’interruption des travaux (L. 480‑2).

       
       

3. Évaluer l’opportunité d’un recours contre le permis

   • Si un permis ou une déclaration existe et que le délai de 2 mois n’est pas expiré :

     • envisager un recours gracieux ou contentieux devant le tribunal administratif, en vous fondant sur la méconnaissance des règles d’urbanisme et en démontrant votre intérêt à agir.

       
       

4. Envisager une action civile

   • Si la construction vous cause un préjudice (perte d’ensoleillement, atteinte à la vue, nuisances, etc.), même si le permis est régulier :

     • étudier, avec un avocat, une action en responsabilité civile pour trouble anormal de voisinage ou pour violation de servitude ou d’un droit réel, pouvant conduire à des dommages‑intérêts et, dans certains cas, à la démolition ou à des travaux de réduction.

       
       

5. Suivre les procédures engagées par la commune ou le parquet

   • Si le maire de Toulon engage une procédure sur le fondement des articles L. 481‑1 et suivants (mise en demeure, astreinte, consignation) ou si le parquet poursuit pénalement le voisin, vous pouvez vous constituer partie civile pour demander réparation de votre préjudice et/ou soutenir des mesures de remise en état.

     
     

8. En conclusion : des règles applicables à Toulon, un accompagnement juridique indispensable

Les règles exposées (constat d’infraction par le maire, interruption des travaux, sanctions pénales, mise en conformité ou démolition, recours administratifs et actions civiles pour trouble) découlent du Code de l’urbanisme et de la jurisprudence nationale ; elles s’appliquent donc pleinement à Toulon comme à toute commune française dotée d’un PLU.

Face à une construction irrégulière voisine, les délais (notamment le délai de 2 mois pour contester le permis) et la stratégie de preuve sont déterminants, tout comme le choix du bon fondement juridique (recours contre le permis, trouble anormal de voisinage, violation de servitude, etc.).

Compte tenu de la technicité du contentieux de l’urbanisme et de la diversité des voies de recours, il est fortement recommandé de consulter un avocat local, habitué au contentieux de l’urbanisme à Toulon et dans le Var, afin :

• d’analyser précisément la situation au regard du PLU de Toulon et des règles applicables ;

• de déterminer la meilleure stratégie (administrative, pénale, civile) et le calendrier des actions ;

• de sécuriser vos démarches et d’optimiser vos chances d’obtenir soit la régularisation, soit la limitation, voire la démolition de la construction litigieuse.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à l'URBANISME et plus précisément au droit PENAL DE L'URBANISME.