Les obligations des propriétaires en matière de travaux et d'urbanisme

Pourquoi l’urbanisme vous concerne directement?

Faire une extension, transformer un garage en studio, reconstruire après un sinistre, poser un hangar sur un terrain loué à une entreprise… Autant de projets qui peuvent sembler “simples” mais qui relèvent en réalité du droit de l’urbanisme.

En cas de non-respect des règles (absence de permis, méconnaissance du plan local d’urbanisme – PLU, travaux réalisés par un locataire sans contrôle du bailleur, etc.), le propriétaire s’expose à :

• des poursuites pénales (amende, voire prison en cas de récidive) ;

• des sanctions administratives (amende, astreinte, consignation de sommes, démolition ou remise en état) ;

• des actions civiles (démolition à la demande de la commune ou d’un voisin, dommages-intérêts) ;

• l’engagement de sa responsabilité, y compris pour des travaux décidés par un locataire.

L’objectif est de présenter, de manière pratique, les obligations essentielles du propriétaire, les risques en cas d’infraction et les principaux recours.

1. Les autorisations d’urbanisme : quand faut-il un permis ou une déclaration ?

1.1. Les principaux régimes d’autorisation

Depuis la réforme opérée par l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 et le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, le droit de l’urbanisme a été simplifié autour de :

• trois autorisations :

  • le permis de construire,

  • le permis de démolir,

  • le permis d’aménager ;

• et une déclaration préalable (ancienne déclaration de travaux, au champ élargi).

  
  

En principe :

• les constructions nouvelles sont soumises à permis de construire, sauf exceptions ;

  
  

• les travaux sur constructions existantes sont, en principe, dispensés de formalité, mais de nombreuses exceptions existent (changement de destination, modification de l’aspect extérieur, surélévation, etc.) ;

  
  

• les changements de destination sont au minimum soumis à déclaration préalable, parfois à permis de construire.

  
  

Exemple : des travaux sur un blockhaus de la Seconde Guerre mondiale pour le rendre habitable constituent un changement de destination nécessitant un permis de construire et ne pouvant pas se limiter à une simple déclaration de travaux.

1.2. Travaux sur constructions existantes : attention au changement de destination et à l’aspect extérieur

La jurisprudence a longtemps exigé un permis de construire dès lors que les travaux affectaient notablement l’aspect extérieur de la construction (surélévation, modification de façade, création d’ouvertures, etc.).

Aujourd’hui encore, les travaux qui :

• modifient la destination (ex. : local agricole transformé en habitation) ;

• ou modifient sensiblement l’aspect extérieur (façades, surélévation, toiture, ouvertures) ;

  
  

  sont en principe soumis à permis de construire ou à déclaration préalable selon les seuils réglementaires.

  
  

2. Respect du PLU et des règles locales d’urbanisme

2.1. Le rôle central du PLU

Le plan local d’urbanisme (PLU) fixe les règles de constructibilité (zonage, hauteurs, prospects, stationnement, etc.).

Le zonage peut notamment :

• rendre un terrain constructible ou inconstructible ;

• imposer des servitudes, comme l’obligation de résidence principale pour certains logements (art. L. 151-14-1 du code de l’urbanisme).

  
  

La jurisprudence rappelle que le propriétaire ne dispose pas d’un droit acquis au maintien d’un classement constructible : un terrain peut être reclassé en zone naturelle inconstructible sans ouvrir droit à indemnisation, sauf cas particuliers limités par l’article L. 105-1 du code de l’urbanisme.

2.2. Servitude de résidence principale et sanctions spécifiques

En cas de non-respect d’une obligation d’utiliser ou de louer un logement en tant que résidence principale (art. L. 151-14-1), le maire peut :

• faire constater l’infraction par un agent commissionné ;

• mettre en demeure le propriétaire (ou le locataire) de régulariser dans un délai maximal d’un an, prolongeable une fois ;

• éventuellement assortir cette mise en demeure d’une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour, dans la limite de 100 000 €.

  
  

Le locataire est informé contractuellement de cette obligation ; le non-respect peut entraîner la résiliation de plein droit du bail (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 4 g et h).

3. Propriétaire et travaux réalisés par un locataire : qui est responsable ?

3.1. Le principe : tous les “bénéficiaires des travaux” peuvent être poursuivis

L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme réprime l’exécution de travaux en méconnaissance des règles d’urbanisme ou des prescriptions d’un permis ou d’une déclaration préalable.

Peuvent être sanctionnés :

• les utilisateurs du sol,

• les bénéficiaires des travaux,

• les architectes,

• les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution.

  
  

3.2. Le propriétaire bailleur n’est pas automatiquement responsable…

La Cour de cassation juge que le propriétaire du terrain n’est pas nécessairement le bénéficiaire des travaux illicites.

Ainsi, sa responsabilité pénale est écartée si :

• le locataire a agi à son insu ou sans son consentement ;

• le propriétaire ne s’est pas impliqué positivement dans les travaux ; la simple absence de réaction ne suffit pas.

  
  

Exemples :

• Le juge ne peut condamner le propriétaire sans constater qu’il a été bénéficiaire des travaux ou responsable de leur création à un autre titre.

• Le seul fait de ne pas s’opposer aux travaux irréguliers ne caractérise pas l’implication requise.

  
  

3.3. … mais il peut l’être très facilement en pratique

La jurisprudence récente durcit néanmoins l’appréciation :

• Un propriétaire ayant donné à bail un terrain non constructible à des entreprises qui y ont édifié un hangar et entreposé des conteneurs a été condamné pour construction sans permis et violation du plan d’occupation des sols.

  
  

• Les juges ont retenu qu’il était responsable du respect sur son fonds de la réglementation d’urbanisme, dès lors qu’il avait le pouvoir contractuel de contraindre les preneurs à respecter ces règles et qu’il bénéficiait des travaux (loyers élevés, valorisation du terrain).

  
  

De même, a été reconnu bénéficiaire des travaux le bailleur qui a :

• refusé de communiquer les noms de ses locataires et les baux ;

• laissé se multiplier des abris irréguliers sur les terrains loués, en en tirant profit.

  
  

En résumé, le propriétaire bailleur doit :

• encadrer strictement, dans le bail, tout aménagement ou construction ;

• surveiller effectivement l’usage du terrain ;

• intervenir rapidement en cas de travaux irréguliers.

  
  

4. Sanctions en cas de non-respect des règles d’urbanisme

4.1. Sanctions pénales

L’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme ou des prescriptions d’un permis est punie :

• d’une amende ;

• en cas de récidive, d’une peine d’emprisonnement de six mois (selon l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, renforcé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024).

  
  

Le juge pénal peut en outre ordonner :

• la mise en conformité des ouvrages ;

• ou leur démolition / remise en état, dans un délai déterminé.

  
  

Ce délai est essentiel :

• les juges doivent impérativement indiquer le délai d’exécution ;

  
  

• à son expiration, le maire peut faire procéder d’office aux travaux aux frais du bénéficiaire des travaux irréguliers (art. L. 480-9 du code de l’urbanisme).

  
  

4.2. Sanctions administratives (nouvelle règle renforcée)

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a significativement renforcé les sanctions administratives prévues aux articles L. 481-1 et suivants du code de l’urbanisme.

L’autorité compétente peut désormais :

1. Prononcer une amende administrative jusqu’à 30 000 € :

   
   

   • après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations ;

   • y compris en cas de non-respect d’une précédente mise en demeure.

     
     

2. Mettre en demeure de :

   • mettre la construction ou les travaux en conformité ;

   • ou déposer une demande d’autorisation / déclaration de régularisation.

     
     

3. Assortir la mise en demeure d’une astreinte jusqu’à 1 000 € par jour, dans la limite de 100 000 € (montants doublés par la loi de 2025).

   
   

4. Exiger une consignation d’une somme équivalente au coût des travaux de mise en conformité.

   
   

5. Faire procéder à la démolition :

   • lorsque les travaux illégaux présentent un risque pour la sécurité ou la santé ou sont situés hors zones urbaines ;

   • après mise en demeure restée sans effet et autorisation du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

     
     

6. Être remplacée par le préfet en cas d’inaction de la commune, les sommes étant alors recouvrées au profit de l’État.

   
   

Ces mesures s’exercent indépendamment des poursuites pénales et visent à assurer l’effectivité et la rapidité de la remise en conformité.

5. Recours de la commune, des voisins et responsabilité civile

5.1. Action de la commune devant le juge civil

Indépendamment du juge pénal, la commune ou l’EPCI compétent peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir :

• la démolition ;

• ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé :

  • sans l’autorisation exigée ;

  • en méconnaissance de cette autorisation ;

  • ou, pour les travaux dispensés de formalité, en violation de l’article L. 421-8 du code de l’urbanisme.

    
    

Ce recours se prescrit par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Le juge des référés peut, pour faire cesser un trouble manifestement illicite, autoriser la commune à procéder d’office à la remise en état ou à la démolition aux frais du contrevenant, à défaut d’exécution dans le délai imparti.

5.2. Recours des voisins

Les voisins disposent de plusieurs voies d’action :

• Recours pour excès de pouvoir contre un permis irrégulier, dans les deux mois de son affichage, sous réserve de notification du recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme).

• Action civile en démolition ou en dommages-intérêts lorsqu’une construction ne respecte pas les règles d’implantation ou de prospect, à condition de démontrer un préjudice personnel en relation directe avec l’infraction.

  
  

Exemples :

• Pas de préjudice direct si l’immeuble irrégulier est trop éloigné de l’appartement du voisin.

  
  

• Pas de lien direct entre une implantation trop proche de la limite séparative et une “vue plongeante” si les règles violées ne concernent pas les vues.

  
  

• En revanche, si un programme d’aménagement et un arrêté fixent des règles de prospect auxquelles il ne peut être dérogé sans l’accord des voisins, leur méconnaissance cause un préjudice indemnisable.

  
  

5.3. Responsabilité civile du propriétaire pour dommages aux voisins

Indépendamment des règles d’urbanisme, le propriétaire peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la faute (ancien art. 1382 C. civ., aujourd’hui art. 1240) lorsqu’il cause un dommage aux immeubles voisins par ses travaux (démolition, terrassement, remblai, etc.).

La jurisprudence retient la faute lorsque le maître d’ouvrage :

• ouvre un chantier en connaissance d’un risque d’effondrement des immeubles contigus, sans prendre les mesures de sécurité nécessaires ;

  
  

• réalise des terrassements contre un mur mitoyen en sachant les risques pour la maison voisine ;

  
  

• omet de faire réaliser une étude géotechnique alors que le terrain est en forte pente et que des excavations importantes sont prévues.

  
  

La violation d’une règle d’urbanisme peut elle-même constituer une faute civile, prouvable par tous moyens (y compris expertise), indépendamment d’un certificat de conformité délivré par l’administration.

6. Démarches à suivre avant travaux et erreurs à éviter

6.1. Avant d’engager des travaux

Le propriétaire doit :

1. Vérifier le PLU (ou document en tenant lieu) : zonage, servitudes, hauteurs, stationnement, destination autorisée.

   
   

2. Identifier le régime applicable :

   • permis de construire,

   • permis d’aménager,

   • permis de démolir,

   • déclaration préalable,

   • ou absence de formalité (cas limités).

     
     

3. Apprécier la nature des travaux :

   • nouvelle construction,

   • extension,

   • changement de destination,

   • modification de l’aspect extérieur,

   • travaux intérieurs sans incidence urbanistique.

     
     

4. En copropriété, obtenir préalablement les autorisations de l’assemblée générale lorsque les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, le maire devant exiger ces autorisations lorsqu’il sait qu’il s’agit d’un immeuble en copropriété.

   
   

6.2. Erreurs fréquentes à éviter

• Penser qu’un simple accord verbal du maire ou une tolérance de fait suffit : seule une autorisation écrite et régulière protège.

  
  

• Se contenter d’une déclaration de travaux alors qu’un permis de construire est requis (cas du changement de destination important, comme la transformation d’un blockhaus en habitation).

  
  

• Laisser un locataire réaliser des aménagements lourds sans contrôle ni clauses précises dans le bail : cela peut conduire à la condamnation du propriétaire comme bénéficiaire des travaux.

  
  

• Négliger les risques pour les voisins (terrassements, démolition, constructions en limite) : la responsabilité civile peut être engagée même si les autorisations d’urbanisme ont été obtenues.

  
  

• Ignorer les mises en demeure de la mairie : elles peuvent être suivies d’astreintes, de consignations, voire de démolition aux frais du propriétaire.

  
  

Conclusion – Se sécuriser : anticiper, vérifier, formaliser

Les obligations des propriétaires en matière de travaux et d’urbanisme sont multiples : obtenir les autorisations nécessaires, respecter le PLU et les servitudes locales, encadrer les travaux des locataires, veiller à ne pas porter atteinte aux voisins.

En contrepartie, le non-respect expose à un arsenal de plus en plus efficace : sanctions pénales (article L. 480-4 du code de l’urbanisme), sanctions administratives renforcées (articles L. 481-1 et suivants), actions de la commune ou des voisins, démolition ou remise en état aux frais du propriétaire.

Avant tout projet (construction, extension, changement de destination, travaux importants sur un bien loué), il est essentiel de :

• analyser précisément la situation juridique du terrain (PLU, servitudes, zone) ;

  
  

• déterminer le bon régime d’autorisation ;

  
  

• sécuriser les relations contractuelles (baux, copropriété) ;

  
  

• conserver toutes les preuves de vos démarches (demandes d’autorisation, échanges avec la mairie, constats).

  
  

Une approche rigoureuse en amont permet d’éviter des contentieux lourds (pénaux, civils, administratifs) et des coûts considérables de remise en état.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à l'URBANISME et la CONSTRUCTION.