Travaux privatifs en copropriété à Toulon : autorisation, refus et recours
Vous souhaitez installer une climatisation, ouvrir un mur porteur, modifier une façade, fermer une terrasse ou réaliser des travaux dans votre appartement ? En copropriété, certains aménagements nécessitent l'autorisation préalable de l'assemblée générale, même lorsqu'ils sont réalisés entièrement aux frais d'un copropriétaire.
La liberté de réaliser des travaux dans un lot privatif connaît des limites lorsque le projet affecte les parties communes, la structure du bâtiment, son aspect extérieur ou les droits des autres copropriétaires.
Un désaccord peut alors apparaître avec le syndic ou le syndicat des copropriétaires, notamment lorsque l'assemblée générale refuse les travaux ou qu'un propriétaire réalise des aménagements sans avoir obtenu l'autorisation nécessaire.
La loi du 10 juillet 1965 encadre ces situations et prévoit différents recours. Selon les circonstances, un copropriétaire peut demander l'autorisation de l'assemblée générale, contester une décision irrégulière ou solliciter une autorisation judiciaire.
À l'inverse, le syndicat des copropriétaires peut agir pour faire cesser des travaux irréguliers et obtenir la remise en état des parties communes.
Le cabinet GARA-ROMEO Avocat, situé à Toulon, accompagne les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires dans les litiges relatifs aux travaux privatifs affectant les parties communes ou l'aspect extérieur des immeubles.
Maître Sofian GARA-ROMEO intervient pour examiner les projets, analyser les refus d'autorisation, engager les recours judiciaires et défendre les intérêts des copropriétaires confrontés à des travaux irréguliers.
Quels travaux privatifs nécessitent l'autorisation de la copropriété ?
Tous les travaux réalisés dans un appartement ne nécessitent pas l'accord de l'assemblée générale.
Il convient de distinguer les travaux portant exclusivement sur des éléments privatifs de ceux qui affectent les ouvrages communs ou l'apparence de l'immeuble.
Les travaux pouvant être réalisés librement dans un appartement
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît à chaque copropriétaire le droit d'user et de jouir librement des parties privatives de son lot.
Cette liberté s'exerce sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En principe, certains travaux purement intérieurs peuvent donc être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale.
Il peut notamment s'agir :
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De la réfection des peintures et revêtements intérieurs ;
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Du remplacement d'équipements sanitaires privatifs ;
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De l'aménagement d'une cuisine ;
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Du changement de revêtements de sol ;
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De la rénovation des installations électriques privatives ;
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De la modification de cloisons non porteuses ;
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De travaux d'aménagement n'affectant aucun élément commun.
Toutefois, il convient de vérifier la nature exacte des ouvrages concernés.
Une cloison peut notamment présenter des caractéristiques particulières et certains travaux intérieurs peuvent affecter indirectement la structure ou des équipements collectifs.
De même, le règlement de copropriété peut prévoir des restrictions justifiées par la destination de l'immeuble.
Le fait que les travaux soient réalisés à l'intérieur d'un appartement ne signifie donc pas automatiquement qu'aucune autorisation n'est nécessaire.
Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur
L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble relève, en principe, de la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Cette autorisation concerne notamment les travaux conformes à la destination de l'immeuble.
Elle peut être nécessaire pour :
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Percer ou modifier un mur porteur ;
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Créer une ouverture dans une façade ;
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Installer une unité extérieure de climatisation ;
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Modifier des fenêtres ou menuiseries affectant l'aspect extérieur ;
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Intervenir sur une canalisation collective ;
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Modifier une dalle ou un ouvrage structurel ;
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Réaliser certains aménagements sur une terrasse ou un balcon ;
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Percer une toiture ou intervenir sur un ouvrage commun ;
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Installer un équipement nécessitant une fixation ou un raccordement sur des éléments communs.
La qualification des ouvrages dépend notamment du règlement de copropriété et des titres.
Une terrasse réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire peut ainsi constituer une partie commune à jouissance privative.
De même, une canalisation traversant un appartement peut appartenir au réseau collectif.
La nature des travaux doit donc être examinée avant leur réalisation.
Pour approfondir cette distinction, consultez notre page consacrée aux parties communes et parties privatives en copropriété.
Climatisation, mur porteur, fenêtres et terrasse : quelles autorisations obtenir ?
Certains projets font régulièrement l'objet de contestations en copropriété.
Les difficultés tiennent notamment à la qualification des éléments concernés, à la modification de l'apparence du bâtiment et aux conséquences techniques des travaux.
Installation d'une climatisation en façade ou sur un balcon
L'installation d'un système de climatisation constitue une source fréquente de litiges entre copropriétaires.
Lorsqu'une unité extérieure est fixée sur la façade, une toiture ou un autre élément commun, son installation peut nécessiter une autorisation préalable de l'assemblée générale.
La question peut également se poser lorsque l'appareil est installé sur un balcon ou une terrasse.
Il convient notamment d'examiner :
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La nature commune ou privative du support ;
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La visibilité de l'installation depuis l'extérieur ;
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Les éventuelles fixations dans la façade ;
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Les percements nécessaires au passage des réseaux ;
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L'impact sur l'aspect extérieur de l'immeuble ;
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Les nuisances sonores ou vibrations susceptibles d'être occasionnées ;
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Les stipulations du règlement de copropriété.
Une unité extérieure peut être source de nuisances même lorsque son installation a été autorisée.
L'accord de l'assemblée générale ne dispense donc pas le copropriétaire de respecter les droits de ses voisins.
Lorsque les nuisances sont importantes, une action distincte peut être envisagée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ou du règlement de copropriété.
Pour ces difficultés, consultez notre page consacrée aux troubles de voisinage en copropriété.
Ouverture ou suppression d'un mur porteur
La modification d'un mur porteur présente des enjeux particuliers en raison de son rôle dans la stabilité de l'immeuble.
Même lorsqu'il est situé à l'intérieur d'un appartement, un mur porteur peut constituer une partie commune.
Sa modification peut donc nécessiter l'autorisation préalable de l'assemblée générale.
Le projet doit être suffisamment documenté pour permettre aux copropriétaires d'en apprécier les conséquences.
Selon les circonstances, il peut notamment être nécessaire de produire :
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Des plans de l'existant et du projet ;
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Une étude de structure ;
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Un rapport établi par un bureau d'études techniques ;
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Les préconisations relatives aux reprises de charges ;
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Un descriptif des interventions ;
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Les justificatifs d'assurance de l'entreprise ;
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Les modalités de réalisation et de contrôle des travaux.
Il convient de distinguer la simple modification d'une cloison privative des travaux affectant un élément structurel.
Un copropriétaire ne peut pas se dispenser d'autorisation au seul motif que le mur se trouve à l'intérieur de son lot.
Lorsque des travaux structurels ont déjà été entrepris sans autorisation, la situation peut nécessiter des investigations techniques afin de vérifier leur incidence sur la stabilité du bâtiment.
Modification des fenêtres, d'un balcon ou d'une terrasse
Les projets de fermeture de balcon, d'installation de véranda, de modification de menuiseries ou de transformation d'une terrasse nécessitent une analyse particulière.
Ils peuvent en effet affecter l'aspect extérieur de l'immeuble ou porter sur des ouvrages communs.
La nécessité d'une autorisation dépend notamment de la nature du projet et des stipulations du règlement de copropriété.
Par exemple, le remplacement d'une fenêtre à l'identique peut relever d'un régime différent de celui applicable à la création d'une baie vitrée ou à la modification de ses dimensions.
De même, la fermeture d'un balcon peut affecter l'harmonie architecturale du bâtiment et soulever des difficultés liées à la destination de l'immeuble.
Lorsque le projet concerne une terrasse à jouissance privative, il convient de distinguer les droits d'utilisation du copropriétaire de la propriété des ouvrages structurels.
Une autorisation de l'assemblée générale peut donc être nécessaire même lorsque l'aménagement ne bénéficie qu'à un seul lot.
Il convient également d'examiner les éventuelles règles d'urbanisme applicables.
Comment demander l'autorisation de réaliser des travaux privatifs ?
Lorsqu'un projet relève de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit faire examiner sa demande par l'assemblée générale.
La préparation du dossier présente une importance particulière : une résolution imprécise ou insuffisamment documentée peut conduire à un refus ou à des difficultés ultérieures.
Faire inscrire une résolution à l'ordre du jour
L'article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à un copropriétaire de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Lorsque la demande porte sur des travaux relevant de l'article 25 b, elle doit être accompagnée d'un projet de résolution et d'un
document précisant l'implantation et la consistance des travaux envisagés.
Selon leur nature, les pièces utiles peuvent comprendre :
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Un descriptif précis du projet ;
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Des photographies de l'existant ;
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Des plans de situation et d'exécution ;
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Des schémas techniques ;
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Les références des équipements à installer ;
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Une étude de structure lorsque les travaux affectent le gros œuvre ;
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Les modalités d'intervention des entreprises ;
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Les justificatifs d'assurance disponibles ;
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Les éventuelles autorisations d'urbanisme.
La résolution doit permettre aux copropriétaires de comprendre les travaux proposés et leurs conséquences.
Elle doit notamment identifier suffisamment les ouvrages concernés et les caractéristiques essentielles du projet.
Une autorisation portant sur un projet déterminé ne permet pas nécessairement de réaliser des travaux différents de ceux approuvés.
Il convient donc de veiller à la cohérence entre le projet soumis au vote et les travaux effectivement exécutés.
Quelle majorité faut-il pour autoriser les travaux ?
Les travaux privatifs affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, lorsqu'ils relèvent de l'article 25 b, doivent en principe être autorisés à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Il s'agit de la majorité dite absolue.
L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit également un mécanisme de second vote.
Lorsque la résolution n'obtient pas la majorité de l'article 25, mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24.
Il convient donc de vérifier :
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Le nombre de voix attachées à chaque lot ;
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Les votes favorables et défavorables ;
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Les abstentions ;
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La majorité applicable ;
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Les conditions permettant un éventuel second vote ;
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La régularité des mentions du procès-verbal.
La majorité de l'article 25 b ne doit cependant pas être appliquée automatiquement à tous les projets de travaux.
Certaines opérations relèvent de dispositions spécifiques, tandis que des projets portant atteinte aux droits de propriété ou à la destination de l'immeuble peuvent soulever des difficultés particulières.
Travaux d'accessibilité et d'isolation : existe-t-il des règles particulières ?
Certains travaux entrepris à l'initiative d'un copropriétaire bénéficient de dispositifs spécifiques.
L'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment un régime particulier pour certains travaux d'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.
Le copropriétaire doit notifier au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour, accompagnée d'un descriptif détaillé.
L'assemblée générale peut s'opposer à ces travaux dans les conditions et pour les motifs limitativement prévus par la loi.
Ce régime ne doit donc pas être confondu avec l'autorisation classique de l'article 25 b.
Par ailleurs, l'article 25-2-1 encadre certains travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher, réalisés aux frais d'un ou plusieurs copropriétaires et affectant les parties communes.
Ces travaux sont soumis à des conditions particulières et à une procédure d'autorisation en assemblée générale.
Il convient donc d'identifier le dispositif légal applicable avant de présenter le projet au vote.
Que faire lorsque l'assemblée générale refuse des travaux privatifs ?
Le refus de l'assemblée générale ne signifie pas nécessairement que les travaux sont définitivement impossibles.
Plusieurs recours peuvent être envisagés, mais leurs conditions et leurs effets doivent être distingués.
Il convient notamment de déterminer si le copropriétaire entend contester la régularité de la décision ou obtenir l'autorisation judiciaire de réaliser son projet malgré le refus.
Contester une décision de refus irrégulière
Une résolution refusant des travaux peut présenter une irrégularité juridique.
Il peut notamment s'agir :
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D'une convocation irrégulière ;
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D'une erreur dans le calcul des voix ;
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D'une mauvaise application des règles de majorité ;
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D'une irrégularité concernant les mandats ou votes par correspondance ;
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D'une décision portant atteinte aux droits d'un copropriétaire ;
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D'un abus de majorité, lorsque ses conditions sont réunies.
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d'assemblée générale doivent, en principe, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification régulière du procès-verbal.
L'action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.
Il convient de vérifier la qualité pour agir du copropriétaire, notamment au regard du sens de son vote.
Une simple contestation adressée au syndic ne suffit pas à préserver le délai de deux mois.
La contestation d'un refus irrégulier doit cependant être distinguée de la demande d'autorisation judiciaire prévue par l'article 30.
Pour les conditions d'annulation, consultez notre page consacrée à la contestation d'une assemblée générale de copropriété.
Obtenir une autorisation judiciaire sur le fondement de l'article 30
L'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un recours particulier lorsqu'une assemblée générale refuse l'autorisation de travaux relevant de l'article 25 b.
Le copropriétaire peut alors, dans les conditions prévues par ce texte, demander au tribunal judiciaire l'autorisation de réaliser certains travaux d'amélioration malgré le refus opposé par l'assemblée.
Cette possibilité concerne les travaux entrant dans le champ de l'article 30.
Il convient notamment d'examiner :
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L'existence d'une demande préalablement soumise à l'assemblée générale ;
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Le refus opposé au projet ;
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La nature des travaux d'amélioration envisagés ;
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Leur conformité à la destination de l'immeuble ;
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Le respect des droits des autres copropriétaires ;
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Les conséquences techniques du projet ;
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Les conditions dans lesquelles les travaux pourront être réalisés.
Le refus de l'assemblée générale n'entraîne pas automatiquement la délivrance d'une autorisation judiciaire.
Le tribunal apprécie le projet au regard des conditions légales et des éléments techniques produits.
Il peut, lorsque les conditions sont réunies, fixer les modalités dans lesquelles les travaux pourront être exécutés.
Cette procédure doit être distinguée de l'action en annulation d'une résolution d'assemblée générale.
La Cour de cassation a expressément jugé, le 29 mars 2011 (n° 10-14.426), que l'action tendant à obtenir une autorisation judiciaire sur le fondement de l'article 30 n'est pas soumise au délai de deux mois applicable à la contestation des décisions d'assemblée générale.
Il ne faut toutefois pas en déduire qu'elle peut être engagée sans tenir compte des autres conditions de recevabilité et de prescription éventuellement applicables.
Peut-on demander une autorisation judiciaire après avoir déjà réalisé les travaux ?
La réalisation de travaux avant l'obtention de l'autorisation nécessaire peut compromettre les possibilités de recours.
L'autorisation judiciaire prévue par l'article 30 vise à permettre l'exécution de travaux projetés malgré le refus de l'assemblée générale.
Elle n'a pas pour objet de régulariser systématiquement des travaux déjà réalisés sans accord.
La jurisprudence distingue donc la demande d'autorisation préalable de la situation d'un copropriétaire ayant entrepris les travaux de sa propre initiative.
Lorsque les travaux ont déjà été exécutés, il convient d'examiner d'autres démarches éventuelles de régularisation ainsi que les risques de remise en état.
Il est donc préférable de faire analyser le refus avant de commencer les travaux, plutôt que d'entreprendre les aménagements en espérant obtenir une autorisation judiciaire ultérieure.
Que risque un copropriétaire qui réalise des travaux sans autorisation ?
Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble peuvent provoquer un contentieux lorsqu'ils sont réalisés sans l'accord requis.
Le syndicat des copropriétaires dispose de recours pour préserver les droits collectifs et faire respecter le règlement de copropriété.
Selon les circonstances, les autres copropriétaires peuvent également agir pour protéger leurs droits propres.
Mise en demeure, régularisation et remise en état
Lorsqu'un copropriétaire entreprend des travaux irréguliers, le syndic peut être amené à intervenir au nom du syndicat des copropriétaires.
Selon la nature du litige, les démarches peuvent notamment consister à :
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Faire constater les travaux ;
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Examiner le règlement de copropriété ;
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Identifier les parties communes affectées ;
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Demander la communication des plans et documents techniques ;
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Mettre en demeure le copropriétaire de cesser les interventions irrégulières ;
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Examiner les conditions d'une éventuelle régularisation ;
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Engager une procédure judiciaire pour obtenir la remise en état.
Une régularisation peut parfois être recherchée par la présentation du projet à l'assemblée générale.
Toutefois, une autorisation a posteriori n'est pas automatique et ne doit pas être considérée comme acquise.
Lorsque les travaux portent atteinte aux droits du syndicat ou des autres copropriétaires, une remise en état peut être judiciairement ordonnée.
Une astreinte peut également être sollicitée dans les conditions applicables.
La situation doit notamment être appréciée au regard de la nature des ouvrages modifiés et des droits méconnus.
Fissures, infiltrations et dommages causés aux parties communes
Les travaux privatifs peuvent également occasionner des dommages dans l'immeuble.
Les litiges concernent notamment :
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Des fissures consécutives à l'ouverture d'un mur porteur ;
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Des infiltrations après modification d'une terrasse ;
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Des dommages affectant les canalisations collectives ;
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Des dégradations de façade ;
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Des désordres sur une dalle ou un plancher ;
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Des nuisances provoquées par une installation technique ;
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Des dommages apparus dans les appartements voisins.
Lorsqu'un lien entre les travaux et les dommages est contesté, des investigations techniques peuvent être nécessaires.
Une expertise judiciaire peut notamment permettre de déterminer les causes des désordres, les travaux de reprise et les éléments utiles à leur évaluation financière.
La responsabilité du copropriétaire, des entreprises ou d'autres intervenants peut ensuite être recherchée sur les fondements appropriés.
Il convient notamment de distinguer la responsabilité liée aux travaux privatifs de celle du syndicat des copropriétaires pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.
Pour les désordres techniques complexes, consultez notre page consacrée à l'expertise judiciaire en copropriété.
Travaux privatifs et urbanisme : quelles autorisations faut-il obtenir ?
Les règles de copropriété et celles du droit de l'urbanisme sont distinctes.
Certains travaux peuvent nécessiter à la fois l'autorisation de l'assemblée générale et une formalité administrative auprès de la commune.
Déclaration préalable, permis et autorisation de la copropriété
Les modifications de l'aspect extérieur d'un immeuble peuvent, selon leur nature, être soumises à une déclaration préalable ou à une autre autorisation d'urbanisme.
Les difficultés concernent notamment :
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L'installation de certains équipements en façade ;
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La modification des fenêtres et ouvertures ;
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La création d'une véranda ;
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La fermeture d'un balcon ou d'une terrasse ;
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Certains aménagements modifiant l'apparence du bâtiment ;
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Les travaux entraînant des transformations relevant du code de l'urbanisme.
La nécessité d'une formalité dépend des caractéristiques précises du projet et des règles applicables à l'immeuble.
L'autorisation de la copropriété ne dispense pas d'obtenir les autorisations d'urbanisme nécessaires.
Inversement, une déclaration préalable de travaux ou un permis obtenu auprès de la commune ne vaut pas autorisation de l'assemblée générale.
Un projet peut ainsi être conforme aux règles d'urbanisme tout en méconnaissant les droits du syndicat des copropriétaires.
Il convient donc de vérifier les deux régimes avant d'entreprendre les travaux.
Pour les difficultés relatives aux autorisations administratives, consultez notre page consacrée au droit de l'urbanisme à Toulon.
Pourquoi faire appel à un avocat pour des travaux privatifs en copropriété à Toulon ?
Les litiges portant sur les travaux privatifs nécessitent une analyse précise du règlement de copropriété, de la nature des ouvrages concernés et des décisions d'assemblée générale.
La difficulté peut consister à déterminer si l'autorisation était nécessaire, à contester un refus ou à obtenir la remise en état de travaux irréguliers.
Lorsque le projet affecte un mur porteur, une façade, une terrasse ou un équipement collectif, des questions techniques peuvent également se poser.
Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat en droit immobilier et de la copropriété à Toulon, accompagne les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires dans les différends relatifs aux travaux privatifs.
Le cabinet intervient notamment pour :
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Examiner les règlements de copropriété et les titres ;
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Déterminer si les travaux nécessitent une autorisation préalable ;
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Analyser les projets de climatisation, de véranda ou de modification de façade ;
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Étudier les travaux affectant les murs porteurs et les éléments structurels ;
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Préparer les demandes d'inscription à l'ordre du jour ;
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Vérifier les majorités applicables ;
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Contester les refus d'autorisation irréguliers ;
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Examiner les conditions d'une autorisation judiciaire sur le fondement de l'article 30 ;
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Accompagner les démarches de régularisation ;
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Engager les actions nécessaires contre les travaux irréguliers ;
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Demander la remise en état des parties communes ;
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Rechercher les responsabilités en cas de dommages ;
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Solliciter une expertise judiciaire lorsque les conséquences techniques sont contestées ;
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Défendre les copropriétaires et les syndicats devant le tribunal judiciaire.
Implanté à Toulon, le cabinet GARA-ROMEO Avocat intervient dans l'ensemble du Var, notamment à Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Bandol, Ollioules, La Garde, La Valette-du-Var et Carqueiranne.
Vous souhaitez réaliser des travaux dans votre copropriété ? L'assemblée générale refuse votre projet ou un copropriétaire a entrepris des modifications sans autorisation ?
Contactez le cabinet GARA-ROMEO Avocat afin de faire examiner les documents de la copropriété, de vérifier les autorisations nécessaires et de déterminer les recours envisageables pour défendre vos droits.