1. Les différentes catégories de charges de copropriété

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La loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 distingue deux grandes catégories de charges, selon l’article 10, qui est d’ordre public : 

• Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun (chauffage collectif, ascenseur, climatisation, gardiennage, nettoyage, etc.) :
  elles sont réparties en fonction de l’utilité que ces services ou équipements présentent pour chaque lot. 

• Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (façades, toiture, escaliers communs, voirie interne, etc.) :
  elles sont réparties en proportion de la valeur relative des parties privatives de chaque lot, par rapport à la valeur de l’ensemble des lots (tantièmes ou millièmes de copropriété). 

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Le règlement de copropriété doit : 

• déterminer les charges qui entrent dans chacune de ces deux catégories (générales / spéciales), conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 1er du décret n° 67‑223 du 17 mars 1967 ; 

• indiquer les éléments et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes‑parts de parties communes et la répartition des charges pour chaque lot, y compris pour les règlements antérieurs au 31 décembre 2002. 

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Toute autre classification ou tout autre critère de répartition que ceux prévus par l’article 10 (utilité / valeur relative) est exclu. 

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2. Situations de litige fréquentes : charges abusives, mauvaise répartition, impayés

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2.1. Charges abusives ou irrégulières

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On parle de charges « abusives » ou irrégulières notamment lorsque :

• le syndic appelle des charges qui ne correspondent pas à des dépenses communes justifiées ou votées conformément à la loi et au règlement de copropriété ; 

• des charges sont imputées à un copropriétaire alors que, selon le règlement, elles relèvent d’une autre catégorie ou d’une autre clé de répartition ; 

• le syndic appelle des charges en application d’une modification de répartition non décidée dans les formes requises (absence de vote ou vote à une mauvaise majorité). 

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L’appel de charges irrégulières constitue un préjudice pour les copropriétaires, qui peuvent en demander réparation au syndic sur le fondement de sa responsabilité contractuelle (article 1992 du Code civil, appliqué au mandat de syndic). 

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2.2. Mauvaise répartition des charges

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Deux types de difficultés se rencontrent fréquemment :

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1. Mauvaise qualification de la charge (générale / spéciale)​

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• Exemple : des dépenses de jardin qualifiées de « charges spéciales » ne peuvent être traitées comme charges générales par le juge, même si le jardin bénéficie à tous les copropriétaires. Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18‑18.845. 

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2. Si le règlement de copropriété qualifie une dépense comme « charges spéciales » (services collectifs, équipements) ou « charges générales », cette qualification s’impose au juge tant que la clause n’a pas été déclarée non écrite. 

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3. Répartition contraire aux critères légaux de l’article 10

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• Les charges générales doivent être réparties selon la valeur relative des lots ; les charges spéciales selon l’utilité pour chaque lot. 

• Toute clause de répartition ne respectant pas ces critères est réputée non écrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. 

• Le juge, saisi, peut déclarer la clause non écrite et procéder à une nouvelle répartition, qui ne prend effet qu’à compter de la date où la décision acquiert autorité de chose jugée. Cass. 3e civ., 10 juillet 2013, n° 12‑14.569. 

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2.3. Charges impayées

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Le copropriétaire est tenu de contribuer au paiement des charges et dépenses communes selon les règles de répartition fixées par le règlement et la loi de 1965.

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En cas d’impayés, le syndicat dispose de plusieurs outils, dont :

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• la procédure accélérée de l’article 19‑2 de la loi du 10 juillet 1965, pour le recouvrement des provisions de charges et autres sommes visées par ce texte (budget prévisionnel, dépenses hors budget, sommes restant dues, cotisations au fonds de travaux), dont le champ a été élargi par la loi du 23 novembre 2018 dite loi Élan ; 

• l’hypothèque légale spéciale (ancien privilège spécial immobilier) prévue à l’article 19‑1 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 2402, 3° du Code civil, qui garantit les créances de toute nature du syndicat relatives à l’année courante et aux quatre dernières années échues, notamment en cas de vente du lot. 

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3. Modification de la répartition des charges : règles de majorité et intervention du juge

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3.1. Principe : unanimité des copropriétaires

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En principe, la répartition des charges ne peut être modifiée que par décision de l’assemblée générale statuant à l’unanimité des copropriétaires, conformément à l’article 11, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.

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Ce principe est strictement appliqué :

• la modification ne peut résulter ni d’accords individuels, ni d’une convention signée par tous en dehors de l’assemblée, ni de l’approbation de comptes, ni d’une décision non prise à l’unanimité. Cass. 3e civ., 8 avril 2008, n° 07‑14.020 ; Cass. 3e civ., 25 novembre 2003, n° 02‑14.119 ; Cass. 3e civ., 18 février 2004, n° 02‑17.470.

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3.2. Exceptions : majorités assouplies

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La loi de 1965 prévoit plusieurs exceptions, permettant de modifier la répartition des charges à des majorités inférieures :

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• Travaux ou actes d’acquisition / de disposition décidés par l’assemblée :
  lorsque ces décisions rendent nécessaire une modification de la répartition des charges, celle‑ci peut être adoptée à la même majorité que celle exigée pour les travaux ou actes concernés (articles 11 et 26 de la loi).

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• Division d’un lot (aliénation séparée de fractions) :
  la répartition des charges entre les fractions issues de la division, lorsqu’elle n’est pas prévue par le règlement, est approuvée à la majorité simple de l’article 24.

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• Changement d’usage d’une partie privative :
  en principe, la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par ce changement est votée à la majorité absolue de l’article 25, e). 

  • Nouvelle règle applicable depuis la loi n° 2025‑541 du 16 juin 2025 : lorsque le changement consiste à transformer en logements des parties privatives affectées à un autre usage que l’habitation, hors usage commercial, la modification de la répartition des charges relève désormais de la majorité simple de l’article 24, II, l).

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À défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition dans les cas où cette modification est nécessaire (travaux, actes de disposition, etc.), tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire en application de l’article 11, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, afin qu’il procède à la nouvelle répartition. 

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4. Contestation des décisions d’assemblée et des charges

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4.1. Contestation d’une décision d’assemblée générale

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Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d’assemblée générale (par exemple, une résolution modifiant la répartition des charges ou approuvant des appels de fonds litigieux) dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision, à peine de déchéance, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. 

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Ce délai est de nature préfixe : une fois expiré, la déchéance est en principe absolue, quelle que soit l’irrégularité invoquée, sauf hypothèses particulières (copropriétaire non régulièrement convoqué, inexistence de décision). 

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Lorsque le recours aboutit, et qu’une décision modifiant la répartition des charges est annulée, le tribunal judiciaire procède lui‑même à la nouvelle répartition, conformément à l’article 42, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965. 

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4.2. Action autonome contre une clause de répartition illicite

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Indépendamment du recours de deux mois contre les décisions d’assemblée, la jurisprudence et la loi de 1965 admettent une action autonome pour faire déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété qui ne respectent pas les critères de répartition de l’article 10 (utilité / valeur relative). 

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• Cette action n’est pas enfermée dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, et est qualifiée d’imprescriptible par la Cour de cassation. Civ. 3e, 28 janvier 2016, n° 14‑26.921. 

• Tant que la clause n’a pas été déclarée non écrite, elle doit cependant recevoir application, et le copropriétaire ne peut se dispenser du paiement des charges qu’elle met à sa charge. 

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5. Recouvrement des charges : procédures et garanties

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5.1. Procédure accélérée de l’article 19‑2

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La procédure de l’article 19‑2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’obtenir rapidement, devant le juge, une condamnation au paiement :

• des provisions dues au titre du budget prévisionnel (article 14‑1, I) ;

• des provisions relatives aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (article 14‑1, II) : travaux de conservation ou d’entretien autres que la maintenance, travaux d’amélioration, études techniques, etc. ;

• des sommes restant dues au titre d’exercices précédents après approbation des comptes ;

• des cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14‑2‑1. 

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Cette procédure est particulièrement utilisée lorsque les impayés compromettent la trésorerie de la copropriété, situation fréquente dans les petites résidences toulonnaises où quelques défaillances peuvent bloquer des travaux indispensables (ravalement, étanchéité, sécurité incendie).

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5.2. Hypothèque légale spéciale (ancien privilège immobilier)

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Depuis le 1er janvier 2022, l’ancien privilège spécial immobilier du syndicat a été converti en hypothèque légale spéciale, sans perte d’efficacité : 

• prévue à l’article 19‑1 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 2402, 3° du Code civil ;

• elle garantit les créances de toute nature du syndicat relatives à l’année courante et aux quatre dernières années échues ;

• elle est particulièrement utile en cas de vente du lot, permettant au syndicat d’être payé en priorité sur le prix, sans formalité d’inscription.

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6. Responsabilité du syndic et imputation des frais de recouvrement

Le syndic, mandataire du syndicat, engage sa responsabilité contractuelle (article 1992 du Code civil) s’il : 

• n’appelle pas les fonds suffisants pour couvrir les charges et travaux ; 

• appelle des charges irrégulières, causant un préjudice direct aux copropriétaires ; Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 20‑14.003. 

• ne met pas en œuvre les diligences nécessaires au recouvrement des charges impayées. 

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Par ailleurs, l’article 10‑1 de la loi du 10 juillet 1965 (non reproduit ici) permet désormais l’imputation directe au copropriétaire défaillant des frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée du syndicat, ce qui a rendu largement inutile le recours aux anciennes clauses d’aggravation des charges pour ces frais. 

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7. Démarches pratiques et accompagnement à Toulon / Var

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En pratique, en cas de litige sur les charges de copropriété (charges abusives, mauvaise répartition, contestation de décision d’AG, impayés) dans une copropriété située à Toulon ou dans le Var, l’intervention d’un avocat en droit immobilier permet : 

• d’analyser le règlement de copropriété et les grilles de répartition à la lumière des articles 5, 10, 11, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

• de vérifier la régularité des décisions d’assemblée générale (convocation, majorités, contenu des résolutions) et les délais de contestation ; 

• de déterminer si une action en contestation (décision d’AG) ou une action autonome en déclaration de clause non écrite est opportune ; 

• d’assister le syndicat dans la mise en œuvre des procédures de recouvrement (article 19‑2, hypothèque légale spéciale, mesures conservatoires) et dans la gestion du contentieux avec les copropriétaires débiteurs ; 

• d’engager, le cas échéant, une action en responsabilité contre le syndic pour appel de charges irrégulières ou carence dans le recouvrement. 

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Que vous soyez copropriétaire, membre du conseil syndical ou syndic non professionnel à Toulon ou dans le Var, un accompagnement juridique précis est souvent indispensable pour sécuriser la gestion des charges de copropriété, contester des appels de fonds injustifiés ou organiser un recouvrement efficace des impayés. 

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L’analyse des textes (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, Code civil) et de la jurisprudence récente permet de construire une stratégie adaptée à votre situation : contestation ciblée, correction de la répartition, action en recouvrement, mise en cause de la responsabilité du syndic. 

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En cas de doute sur la légalité de vos charges ou face à des impayés récurrents dans votre copropriété, il est recommandé de faire examiner votre dossier et vos documents (règlement de copropriété, procès‑verbaux d’assemblée, appels de charges, relevés de compte) afin de défendre au mieux vos intérêts.