1. Le rôle du syndic et le cadre juridique du litige

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Le syndic est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires : il administre l’immeuble, exécute les décisions d’assemblée générale, conserve l’immeuble et sauvegarde les droits afférents à l’immeuble. 

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Il doit notamment :

• exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale, sauf urgence justifiant une intervention immédiate ; 

• faire réaliser les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à peine d’engager sa responsabilité ; 

• convoquer l’assemblée générale dans les formes et délais légaux, y compris à la demande de copropriétaires ou du conseil syndical lorsqu’ils remplissent les conditions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 ; 

• gérer la comptabilité du syndicat sans consentir d’avances illicites, toute avance constituant une anomalie de gestion susceptible d’engager sa responsabilité. 

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En sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic répond de ses fautes dans l’exécution de son mandat, qu’elles soient lourdes ou simples.

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2. Situations fréquentes de litiges avec le syndic

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2.1. Mauvaise gestion et inertie

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Plusieurs comportements peuvent caractériser une mauvaise gestion :

• retard fautif dans la réalisation de travaux pourtant nécessaires, notamment lorsqu’ils présentent un caractère urgent (fuite, désordres structurels, canalisation défectueuse, etc.) ; 

• absence de suivi des devis et des interventions techniques, entraînant une aggravation des désordres et des troubles de jouissance pour les copropriétaires ; 

• avances de trésorerie faites par le syndic pour masquer des difficultés financières de la copropriété, qualifiées d’« anomalie de gestion » par la jurisprudence. 

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Dans une affaire jugée, le retard important entre l’alerte sur des désordres structurels et le vote puis l’exécution des travaux (plusieurs mois) a été considéré comme constitutif d’une faute du syndic, engageant sa responsabilité. 

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2.2. Manquements aux obligations de convocation et d’information

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Le syndic doit convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an et respecter les règles de convocation. 

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Sont notamment source de litige :

• le refus ou le retard de convocation d’une assemblée générale extraordinaire demandée par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix ou par le conseil syndical, alors que cette convocation est « de droit » et que le syndic ne peut se faire juge de l’opportunité des questions ; 

• l’envoi de convocations alors que le mandat du syndic est expiré : la Cour de cassation a jugé qu’un syndic dont le mandat est venu à expiration n’a plus le pouvoir de convoquer l’assemblée, et que l’assemblée ainsi réunie est nulle. 

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Ces irrégularités peuvent justifier une révocation du syndic et/ou une action en responsabilité.

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2.3. Défaut de conseil et absence de couverture assurantielle

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Le syndic, en tant que professionnel, est tenu d’un véritable devoir de conseil envers l’assemblée générale. 

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La jurisprudence considère, par exemple, qu’il lui incombe d’informer l’assemblée sur l’obligation de souscrire une assurance « dommages-ouvrage » en tant que maître de l’ouvrage pour des travaux importants, et de la conseiller en ce sens. 

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Le défaut de conseil (absence de proposition d’assurance appropriée, absence d’alerte sur les risques juridiques ou techniques d’une décision) est une faute susceptible d’engager la responsabilité du syndic.

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3. Fondements juridiques de la responsabilité du syndic

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La responsabilité du syndic peut être engagée sur plusieurs fondements :

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• Responsabilité contractuelle envers le syndicat : le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires (article 1992 du code civil) ; il engage sa responsabilité à l’égard du syndicat pour tout manquement dans l’exécution de son mandat. 

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• Responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle envers les copropriétaires individuellement : la Cour de cassation a jugé que le syndic, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil (aujourd’hui article 1240), des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

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En pratique, le copropriétaire qui agit doit démontrer :

1. une faute du syndic (inertie, mauvaise gestion, non-respect des textes, défaut de conseil, convocation irrégulière, etc.) ; 

2. un préjudice (financier, perte de chance, trouble de jouissance, dépréciation du bien…) ; 

3. un lien de causalité entre la faute et ce préjudice.

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La preuve du préjudice et de son étendue relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation. 

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4. Recours possibles contre le syndic

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4.1. Mise en cause de la responsabilité civile du syndic

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Deux types d’actions sont envisageables :

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• Action du syndicat des copropriétaires

  • Le syndicat agit en responsabilité contre le syndic pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes ou affectant l’intérêt collectif (mauvaise gestion, travaux non réalisés, pertes financières de la copropriété, etc.). 

  • Le jugement rendu est opposable à l’ensemble des copropriétaires. 

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• Action individuelle d’un copropriétaire

  • Chaque copropriétaire peut agir pour obtenir la réparation de son préjudice personnel (troubles de jouissance, dépréciation de son lot, frais supplémentaires supportés, etc.). 

  • Il peut également, en l’absence de conseil syndical, exercer une action dans l’intérêt collectif des copropriétaires contre le syndic, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. 

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L’avocat en droit immobilier vous aide à choisir la voie la plus adaptée (action collective ou individuelle, ou cumul des deux) selon la nature du dommage et la stratégie à adopter devant le tribunal judiciaire de Toulon.

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4.2. Changement ou révocation du syndic

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Lorsque la relation de confiance est rompue, la révocation du syndic et la désignation d’un nouveau professionnel sont souvent indispensables.

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• Initiative du conseil syndical

  • En cas d’inexécution par le syndic de ses obligations, le conseil syndical peut demander l’inscription à l’ordre du jour de la résiliation du contrat de syndic, en précisant les manquements reprochés. 

  • Le syndic doit alors convoquer l’assemblée dans un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ; à défaut, le président du conseil syndical est habilité à convoquer lui-même l’assemblée.

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• Vote de la révocation par l’assemblée générale

  • La révocation du syndic est décidée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité de tous les copropriétaires) ; si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix, un second vote peut intervenir immédiatement à la majorité simple de l’article 24.

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Un avocat peut préparer le dossier (rédaction des résolutions, pièces justificatives, mise en cause des fautes, sécurisation du procès-verbal) et, si besoin, contester ou défendre la validité des décisions devant le juge.

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5. Démarches pratiques et stratégie contentieuse

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5.1. Phase amiable et constitution du dossier

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Avant toute action judiciaire, il est essentiel de :

• rassembler les procès-verbaux d’assemblées générales, correspondances avec le syndic, devis, factures, rapports techniques, constats d’huissier, etc. ; 

• analyser les décisions déjà prises par l’assemblée et les éventuels délais de contestation (notamment le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester une décision d’assemblée générale, qui court à compter de la notification de la décision aux copropriétaires opposants ou défaillants). 

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Une mise en demeure motivée adressée au syndic permet souvent de clarifier les responsabilités et de préparer la phase contentieuse.

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5.2. Action devant le tribunal judiciaire (Toulon, Draguignan…)

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En cas d’échec de la phase amiable, l’action est portée devant le tribunal judiciaire territorialement compétent (souvent celui de Toulon pour les copropriétés situées dans le Var).

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L’avocat en droit immobilier intervient pour :

• assigner le syndic (et, le cas échéant, son assureur responsabilité civile professionnelle) en réparation des préjudices subis ; 

• solliciter, si nécessaire, une expertise judiciaire pour établir les fautes de gestion ou les conséquences techniques et financières des retards de travaux ; 

• demander la nullité de certaines assemblées irrégulièrement convoquées ou tenues par un syndic dont le mandat était expiré. 

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6. Pourquoi se faire assister par un avocat en droit de la copropriété à Toulon ?

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Les litiges avec un syndic combinent règles de copropriété, droit des contrats, procédure civile et, souvent, aspects techniques (bâtiment, assurances, comptabilité). 

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Un avocat expérimenté en droit immobilier à Toulon :

• identifie précisément les fautes du syndic et les fondements juridiques pertinents (contractuel, délictuel, nullité d’assemblée, action individuelle ou collective) ; 

• sécurise les démarches internes (résolutions d’assemblée, révocation, désignation d’un nouveau syndic) ; 

• évalue vos chances de succès et vos préjudices (troubles de jouissance, pertes financières, perte de chance) ; 

• vous représente efficacement devant les juridictions du Var. 

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Si vous estimez que votre syndic manque à ses obligations (mauvaise gestion, absence de travaux, convocation irrégulière, défaut de conseil, conflit d’intérêts), il est important de réagir rapidement pour préserver vos droits et ceux de la copropriété.

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Le cabinet, dédié au droit immobilier et à la copropriété à Toulon, analyse votre situation, étudie les procès-verbaux, les comptes et les décisions prises, puis vous propose une stratégie sur mesure : mise en cause de la responsabilité du syndic, organisation de son remplacement, contestation d’assemblée ou action indemnitaire.

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Contactez le cabinet pour un rendez-vous afin de faire le point sur votre litige avec le syndic de copropriété et engager les démarches adaptées.