Copropriété à Toulon : comment contester une assemblée générale (AG) ?

En copropriété, les décisions d’assemblée générale (AG) s’imposent à tous les copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées par le juge.

À Toulon comme ailleurs, une contestation mal préparée (hors délai, par la mauvaise personne, sur un mauvais fondement) est vouée à l’échec, même si la décision est gravement irrégulière.

Cet article propose un panorama pratique des règles applicables, fondées principalement sur l’article 42 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67‑223 du 17 mars 1967.

1. Quelles décisions d’AG peut‑on contester ?

1.1. Notion de « décision » d’assemblée générale

On ne peut contester que les décisions de l’AG, pas de simples discussions ou souhaits. Selon la jurisprudence rappelée par le Mémento Gestion immobilière 2026, constitue une décision :

• une question soumise à la délibération de l’AG

• et sanctionnée par un vote (pour / contre / abstention).

À l’inverse, ne sont pas des décisions au sens de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

• un simple rappel de la loi sans effet propre,

• une consultation informelle ou un échange de vues,

• un accord de principe flou, sans mesure d’exécution,

• un « donné acte » sans engagement du syndicat.

  
  

 Conséquence pratique : seules les résolutions effectivement votées peuvent faire l’objet d’une action en annulation.

1.2. Décisions adoptées sur une question non inscrite à l’ordre du jour

 En principe, les décisions ne peuvent porter que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. La jurisprudence ancienne mais constante admet qu’une résolution adoptée sur une question non portée à l’ordre du jour est irrégulière et peut être annulée. Toutefois :

• cette résolution reste juridiquement une « décision » au sens de l’article 42, alinéa 2,

  
  

• elle doit donc être contestée dans le délai de deux mois, à compter de la notification du procès‑verbal, faute de quoi elle devient définitive, malgré l’irrégularité.

  
  

2. Qui peut contester une AG de copropriété ?

2.1. Une « action attitrée » : seuls les copropriétaires opposants ou défaillants

 L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 réserve l’action à ceux qui ont « pour objet de contester les décisions des assemblées générales » aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants. Les textes et la jurisprudence en tirent plusieurs conséquences :

• Il ne suffit pas d’être copropriétaire : il faut être opposant (vote contre) ou défaillant (absent non représenté) sur la ou les résolutions contestées.

  
  

• L’action est donc une « action attitrée », fermée aux tiers (locataires, occupants, créanciers, etc.).

  
  

 La doctrine rappelle que les abstentionnistes ne sont pas, en principe, visés par l’article 42, alinéa 2, ce qui pose la question de leurs recours éventuels, traitée à part par la doctrine spécialisée.

2.2. Appréciation résolution par résolution

 La qualité d’« opposant » ou de « défaillant » s’apprécie résolution par résolution et non globalement pour l’AG.

• Un copropriétaire qui a voté pour une résolution ne peut pas, en principe, demander l’annulation de cette décision :

  
  

   « il ne peut se plaindre d’une décision collective à la création de laquelle il a contribué et qui correspond à la sienne propre ».

  
  

• En revanche, il peut contester les décisions pour lesquelles il a voté contre ou celles pour lesquelles il était défaillant.

  
  

2.3. Cas particuliers : mandats, indivision, sociétés

•  Mandats (pouvoirs) : tout copropriétaire, et pas seulement ceux représentés par pouvoir, est recevable à contester la régularité des pouvoirs donnés pour une AG.

  
  

• La Cour de cassation juge que tout copropriétaire a intérêt à faire respecter la réglementation impérative des AG, sans avoir à justifier d’un grief personnel.

  
  

• L’utilisation de pouvoirs irréguliers peut entraîner l’annulation de l’AG, sans qu’il soit nécessaire de démontrer que ces votes auraient changé le résultat.

  
  

•  Copropriétaires indivis : lorsque la décision contestée ne relève pas de l’« exploitation normale » du bien indivis (par exemple, modification du règlement de copropriété), l’action doit être intentée par tous les indivisaires et non par un seul, même se prévalant d’un mandat tacite.

  
  

•  Sociétés copropriétaires : la notification du PV est adressée au représentant légal de la société ; c’est lui qui agit en justice pour contester, lorsque des associés se sont opposés ou ont été défaillants.

  
  

3. Dans quel délai agir ?

3.1. Le délai de deux mois : un délai de forclusion strict

Les actions en contestation doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès‑verbal d’AG aux copropriétaires opposants ou défaillants. Le Mémento Gestion immobilière 2026 rappelle que :

• ce délai est un délai préfix (délai de forclusion) et non un délai de prescription,

  
  

• il ne bénéficie pas du principe de perpétuité des exceptions de nullité,

  
  

• une fois expiré, le copropriétaire ne peut plus soulever, même par voie d’exception, la nullité d’une décision d’AG devenue définitive.

  
  

La Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises que ce délai est préfix et que les exceptions de nullité ne peuvent plus être invoquées après son expiration.

3.2. Point de départ et forme de la notification

 Le délai court à compter de la notification de la décision (PV d’AG ou extrait) aux copropriétaires opposants ou défaillants, effectuée par le syndic, en principe par lettre recommandée avec avis de réception.

• La notification doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

  
  

• Si le PV est notifié par lettre simple au lieu d’une lettre recommandée AR, il est jugé que le délai de deux mois ne court pas : le copropriétaire dispose alors du délai de cinq ans de l’article 42, alinéa 1er.

  
  

 En cas d’absence totale de notification, les copropriétaires peuvent contester les décisions pendant cinq ans.

3.3. Interruption, prorogation et demande subsidiaire

• Le délai ne peut pas être suspendu, mais il peut être interrompu par une assignation en justice.

  
  

• Il est prorogé lorsque son terme tombe un samedi, dimanche ou jour férié, jusqu’au premier jour ouvrable suivant (CPC, art. 642).

  
  

 La jurisprudence récente admet en outre que :

• une demande principale d’annulation de l’AG dans son entier, formée dans le délai de deux mois, interrompt le délai de forclusion pour une demande subsidiaire d’annulation de certaines résolutions seulement, même formée plus tard ;

  
  

• la demande subsidiaire est considérée comme « virtuellement comprise » dans la demande principale et donc réputée faite à la même date.

  
  

Cette solution a été consacrée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4‑7‑2024, n° 22‑24.060 FS‑B, confirmé par un arrêt du 28‑1‑2021 n° 19‑23.664).

3.4. Effet du non‑respect du délai : décision définitive, même irrégulière

 Une fois le délai expiré :

• la décision d’AG devient définitive et s’impose à tous les copropriétaires, même si elle est irrégulière (incompétence de l’AG, atteinte aux parties privatives, etc.).

• 
  

• le copropriétaire ne peut plus, même en défense, invoquer la nullité de cette décision.

  
  

 La Cour de cassation a ainsi jugé qu’un copropriétaire ne peut refuser de payer sa quote‑part de travaux décidés en AG au motif que les travaux porteraient sur des parties privatives, dès lors qu’il n’a pas contesté la résolution dans le délai de deux mois.

4. Que se passe‑t‑il pendant le délai de recours ?

4.1. Travaux votés à la majorité des articles 25 et 26 de la loi de 1965

 Pendant le délai de deux mois, l’exécution, par le syndic, des travaux décidés en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 est suspendue, sauf urgence.

• Base légale : article 42, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.

  
  

• Passé ce délai, les travaux peuvent être exécutés, même si la décision a été attaquée, l’action en annulation n’ayant pas d’effet suspensif.

4.2. Autres décisions : effet immédiat malgré le recours

 Pour toutes les autres décisions (budget, approbation des comptes, désignation du syndic, répartition des charges, etc.), l’effet est immédiat, même si elles sont contestées.

• Les décisions s’imposent tant que leur nullité n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée.

  
  

• L’absence de notification ne prive pas la décision de sa force exécutoire, mais elle maintient ouvert le délai pour agir.

  
  

4.3. Exécution aux risques et périls du syndicat

 La Cour de cassation a rappelé qu’l’exécution d’une décision d’AG ne fait pas obstacle à son annulation : une décision peut être annulée même si elle a été pleinement exécutée.

• L’exécution se fait alors aux risques et périls du syndicat des copropriétaires.

  
  

• Les conséquences pratiques (remise en état, restitution de charges, régularisation par une nouvelle AG, etc.) dépendent du contenu de la demande et de l’appréciation du juge.

  
  

5. Quels motifs invoquer pour contester une AG ?

5.1. Irrégularités de convocation et de tenue de l’AG

 Plusieurs types d’irrégularités peuvent fonder une action en nullité :

1.  Non‑respect du délai ou des formes de convocation

   
   

   L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose un contenu précis (lieu, date, heure, ordre du jour détaillé, modalités de consultation des pièces justificatives) et un délai de convocation (21 jours, sauf urgence).

   
   

   Le non‑respect de ces exigences peut entraîner la nullité de la convocation, donc de l’AG irrégulièrement convoquée.

   
   

2.  Convocation par un syndic dont la désignation est annulée

   
   

   En l’état de la jurisprudence, l’annulation de l’AG ayant désigné le syndic constitue un motif d’annulation des AG ultérieures convoquées par ce syndic, sans que le copropriétaire ait à justifier d’un grief.

   
   

   Toutefois, cette nullité n’est pas automatique : les AG restent valables tant qu’elles n’ont pas été annulées dans les conditions de l’article 42.

   
   

3.  Ordre du jour incomplet ou irrégulier

   
   

   Décisions prises sur des questions non inscrites à l’ordre du jour,

   
   

   Absence de documents obligatoires joints à la convocation (article 11 du décret de 1967 : documents « nécessaires à la validité de la décision »).

   
   

   La Cour de cassation annule volontiers les résolutions lorsqu’un document imposé par l’article 11 n’a pas été notifié.

   
   

4.  Pouvoirs irréguliers ou atteinte au droit de participer à l’AG

   
   

   Toute atteinte au droit fondamental d’un copropriétaire de participer personnellement ou par mandataire à l’AG justifie l’annulation des décisions, sans qu’il soit nécessaire de prouver l’influence du vote manquant sur la majorité.

   
   

5.2. Irrégularités de fond : compétence de l’AG, atteinte aux droits des copropriétaires

 Même sur le fond, la décision peut être annulée, par exemple :

• si l’AG a statué sur une matière qui n’entre pas dans ses compétences (par exemple, décision portant sur des parties purement privatives, sans base légale),

  
  

• si la décision viole des dispositions impératives de la loi de 1965 ou du décret de 1967,

  
  

• si la décision porte une atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires (modalités de jouissance, répartition des charges, etc.).

Mais, en pratique, l’irrégularité de fond ne dispense jamais de respecter le délai de deux mois : une décision même illégale devient inattaquable si elle n’a pas été contestée à temps.

6. Effets de l’annulation d’une AG ou d’une résolution

6.1. Portée générale de l’annulation

 Une fois prononcée, la nullité d’une décision d’AG est opposable à tous les copropriétaires, et pas seulement au demandeur.

• L’annulation a en principe un effet rétroactif : la décision est censée n’avoir jamais existé.

  
  

• Toutefois, la jurisprudence et la doctrine admettent des tempéraments pour protéger les tiers de bonne foi et la stabilité des rapports (par exemple, actes conclus par un syndic dont la désignation est ensuite annulée).

  
  

6.2. Assemblées successives et décisions réitérées

 Le principe d’autonomie des assemblées générales est central :

• l’annulation d’une décision n’empêche pas une autre AG de prendre une nouvelle décision identique, mais sans effet rétroactif ;

  
  

• l’annulation d’une AG ne vaut pas, par autorité de la chose jugée, pour les AG ultérieures, même composées de la même manière et statuant sur le même objet.

  
  

 La Cour de cassation a précisé que :

• tant que l’AG postérieure, qui a réitéré une décision, n’est pas devenue définitive, les copropriétaires conservent un intérêt à contester les décisions identiques adoptées lors d’AG antérieures ;

  
  

• ce n’est que lorsque la décision postérieure est devenue définitive que l’action contre la décision antérieure devient sans objet.

  
  

6.3. Travaux autorisés puis annulés

 Lorsque l’annulation porte sur une décision ayant autorisé des travaux :

• en principe, la situation antérieure doit être rétablie (démolition, remise en état), ce qui peut être ordonné par le juge ;

  
  

• mais la jurisprudence distingue selon qu’il s’agit de charges courantes, de travaux d’amélioration, de répartition de comptes, etc., et n’admet pas toujours une remise en cause intégrale des conséquences financières.

  
  

7. Tribunal compétent à Toulon

 Les actions en contestation des décisions d’AG de copropriété relèvent du tribunal judiciaire, juridiction de droit commun en matière civile.

• Le tribunal judiciaire de Toulon est compétent territorialement lorsque l’immeuble est situé dans son ressort ou lorsque le syndicat des copropriétaires y est domicilié, selon les règles de compétence du Code de procédure civile (art. 42 et s.).

  
  

• Le président du tribunal judiciaire peut, en référé, ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite (par exemple, travaux non autorisés) en application de l’article 835 du Code de procédure civile.

  
  

8. Conseils pratiques pour un copropriétaire à Toulon

 En pratique, pour contester utilement une AG :

1.  Conserver tous les documents

   
   

   Convocation, ordre du jour, annexes (devis, contrats, projets de résolution), feuille de présence, procès‑verbal notifié.

   
   

2.  Vérifier votre qualité pour agir

   
   

   Avez‑vous voté contre la résolution contestée ou étiez‑vous défaillant ?

   Votre qualité de copropriétaire (indivision, société, usufruit/nue‑propriété) est‑elle clairement établie ?

   
   

3.  Contrôler le respect des délais

   
   

   Date de réception de la notification du PV (LRAR),

   Calcul précis du délai de deux mois, en tenant compte des règles de prorogation (week‑end, jours fériés).

   
   

4.  Identifier les irrégularités

   
   

   Convocation (délai, forme, contenu),

   Ordre du jour, documents joints,

   Pouvoirs, quorum, calcul des majorités,

   Compétence de l’AG, atteinte aux droits individuels.

   
   

5.  Choisir la stratégie contentieuse

   
   

   Demande d’annulation de l’AG dans son entier (si vous êtes opposant ou défaillant à toutes les résolutions),

   Ou annulation ciblée de certaines résolutions seulement, éventuellement en demande subsidiaire.

   
   

6.  Saisir le tribunal judiciaire compétent par assignation

   
   

   La contestation d’une AG doit se faire par assignation et non par simple courrier ou « conclusions additionnelles » dans une autre instance.

   L’assistance d’un avocat est fortement recommandée, compte tenu de la technicité des règles de copropriété et de procédure.

Conclusion

Contester une assemblée générale de copropriété à Toulon suppose de maîtriser un ensemble de règles précises :

• qualité pour agir (copropriétaire opposant ou défaillant),

• délai de deux mois, de nature préfix, à compter de la notification du procès‑verbal,

• motifs recevables (irrégularités de convocation, de vote, de fond),

• effets de l’annulation et articulation avec d’éventuelles décisions réitérées.

  
  

Une décision d’AG, même manifestement irrégulière, devient inattaquable si elle n’est pas contestée en temps utile devant le tribunal judiciaire compétent.

Dans un contexte local où le contentieux de la copropriété est dense (copropriétés anciennes du centre‑ville de Toulon, ensembles récents des quartiers périphériques, résidences de bord de mer), l’anticipation et la rigueur procédurale sont essentielles pour préserver efficacement vos droits de copropriétaire.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour en savoir plus

La contestation d’une assemblée nécessite d’identifier la résolution concernée et la nature exacte de l’irrégularité. Pour approfondir les votes, les travaux et les droits individuels, consultez :

• Guide pratique de l’assemblée générale de copropriété : Consultez le guide des convocations, de l’ordre du jour, des majorités et du procès-verbal pour mieux comprendre la préparation et le déroulement d’une assemblée.

  
  

• Décision d’assemblée générale portant atteinte aux droits d’un copropriétaire : quels recours ? : Examinez les recours lorsqu’une décision collective affecte l’usage de votre lot, vos droits privatifs ou l’égalité entre copropriétaires.

  
  

• Contester une assemblée générale de copropriété : Découvrez l’accompagnement proposé pour vérifier les résolutions, la qualité pour agir et les délais avant une éventuelle action en annulation.

  
  

• Travaux votés en assemblée générale : Examinez les questions de vote, de financement et de contestation soulevées par les travaux décidés collectivement dans votre immeuble.

  
  

• Responsabilité du syndic de copropriété : Examinez les éléments nécessaires pour apprécier un manquement du syndic, ses conséquences pour la copropriété et les recours envisageables.