Guide pratique de l’assemblée générale de copropriété
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1. Rappel du contexte et enjeux pour les copropriétaires du Var
L’assemblée générale de copropriété est l’organe de décision central de tout immeuble soumis à la loi du 10 juillet 1965. Elle décide des travaux, du budget, de la désignation ou révocation du syndic, de la répartition des charges, des modifications du règlement de copropriété, etc.
Depuis plusieurs années, ce régime a été profondément modernisé : vote par correspondance, visioconférence, généralisation de la « passerelle » de majorité, précision des délais et conditions de contestation, dématérialisation des notifications.
Ces réformes impactent directement les copropriétés de Toulon, La Seyne-sur-Mer, Hyères, Six-Fours, Bandol, Draguignan ou Fréjus, où la gestion des immeubles (souvent anciens, parfois en bord de mer ou en résidence-services) nécessite des décisions régulières et sécurisées.
En pratique, de nombreuses difficultés naissent : convocation irrégulière, ordre du jour incomplet, erreurs sur les majorités, défaut de feuille de présence, pouvoirs mal gérés, procès-verbal mal notifié, contestations hors délai ou mal dirigées, etc. Ces vices peuvent conduire à l’annulation des décisions, engager la responsabilité du syndic ou du syndicat, et générer des contentieux coûteux devant le tribunal judiciaire de Toulon.
Ce guide a pour objectif d’expliquer les règles essentielles applicables aux assemblées générales de copropriété.
2. Cadre juridique général de l’assemblée générale de copropriété
2.1. Textes de base
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : articles 10, 14, 17-1 A, 18, 21, 22, 24, 25, 25-1, 26, 28, 29, 29-1, 41-8 à 41-12, 42, 42-1, 43, 44, etc.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : articles 7 à 22, 33, 47, 55, 63, 64, 64-2, 64-3, 17, 17-1, 64-3, etc.
Textes de réforme récents :
Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété (entrée en vigueur principale le 1er juin 2020).
Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 et arrêté du même jour (modèle de formulaire de vote par correspondance).
Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (nouvel article 42-1 sur les notifications électroniques).
2.2. Rôle de l’assemblée générale
L’assemblée générale prend toutes les décisions qui intéressent le syndicat des copropriétaires : gestion courante, travaux, approbation des comptes, désignation du syndic, modification du règlement de copropriété, actes d’acquisition ou de disposition, etc., sous réserve de la gradation des majorités prévues aux articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965.
2.3. Spécificités des petites copropriétés
Pour certaines petites copropriétés (nombre de lots réduit ou faible budget), des régimes dérogatoires permettent notamment, dans des cas précis, de prendre certaines décisions hors assemblée générale, mais à l’unanimité des voix des copropriétaires (article 41-12 de la loi de 1965).
À retenir: L’assemblée générale reste la règle, même dans les petites copropriétés ; les décisions prises hors AG doivent respecter strictement les conditions d’unanimité, à défaut de quoi elles encourent la nullité.
3. Convocation de l’assemblée générale et ordre du jour
3.1. Qui convoque et à quel rythme ?
En principe, le syndic convoque l’assemblée générale au moins une fois par an pour approuver les comptes, voter le budget et traiter les questions de gestion courante. 4 15 Le règlement de copropriété peut préciser les modalités, mais il doit respecter les règles légales et réglementaires.
Des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires peuvent demander la convocation d’une assemblée générale ; l’ordre du jour n’est pas limité aux seules questions qu’ils proposent, le syndic pouvant ajouter des résolutions.
3.2. Contenu de la convocation et documents joints
Le décret du 17 mars 1967 impose un contenu détaillé de la convocation, complété par les réformes récentes :
indication du lieu, jour et heure de l’assemblée ;
ordre du jour précis, listant les questions soumises au vote ;
documents informatifs obligatoires, tels que :
annexes au budget prévisionnel ;
état des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
avis et compte-rendu du conseil syndical ;
projet individuel de répartition des comptes ;
descriptif détaillé des travaux d’accessibilité (article 25-2) ;
présentation de l’emprunt collectif si la question est inscrite ;
rapport du conseil syndical sur sa délégation de pouvoirs (article 21-5).
Pour certaines questions (travaux, décisions relevant des majorités de l’article 25 ou 26, adaptation du règlement, etc.), la demande d’inscription à l’ordre du jour doit être accompagnée d’un projet de résolution, parfois complété d’un descriptif de travaux.
3.3. Notifications et voie électronique – nouvelle règle applicable
La notification des convocations et des procès-verbaux doit respecter les articles 42-1 de la loi de 1965 et 63, 64, 64-3 du décret de 1967.
La jurisprudence ancienne exigeait une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou un acte de commissaire de justice pour faire courir le délai de contestation.
La nouvelle règle applicable issue de la loi du 9 avril 2024 prévoit que, pour l’application de l’article 18 du décret, la notification doit désormais être faite par voie électronique ou par acte de commissaire de justice, la lettre simple ou la lettre recommandée sans avis de réception ne faisant plus courir le délai.
Attention : Une convocation irrégulière (défaut de forme, délai, destinataire, mode de notification) peut entraîner l’annulation des décisions, mais seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut s’en prévaloir.
4. Tenue de l’assemblée, feuille de présence, pouvoirs et modalités de vote
4.1. Feuille de présence : un document central
La feuille de présence recense l’identité des copropriétaires présents ou représentés, le nombre de voix attachées à chaque lot, les arrivées tardives et départs anticipés.
Elle est déposée sur le bureau de l’assemblée, consultable pendant la séance, annexée au procès-verbal et conservée dans les archives du syndicat.
Le syndic doit en délivrer copie à tout copropriétaire qui en fait la demande, y compris au-delà du délai de contestation.
L’absence de feuille de présence ou l’impossibilité de produire une feuille conforme est un motif d’annulation de l’assemblée.
Depuis le décret du 2 juillet 2020, un nouvel article 17-1 du décret de 1967 prévoit que les simples irrégularités formelles de la feuille de présence ou du procès-verbal n’entraînent pas la nullité si le sens du vote peut être reconstitué et que le résultat n’en est pas affecté.
Bon à savoir : La feuille de présence permet aussi d’identifier les copropriétaires non occupants et leurs adresses, outil précieux pour mobiliser des voix avant une assemblée importante dans une copropriété de Toulon ou de Hyères.
4.2. Pouvoirs de représentation
Les copropriétaires peuvent se faire représenter par un mandataire ; certaines limites existent (nombre de mandats, interdiction de certains mandataires selon les textes, etc.).
Tout copropriétaire est recevable à contester la régularité d’un mandat donné pour une assemblée générale.
Un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire non copropriétaire la faculté d’être élu président de séance.
4.3. Modalités de participation et de vote : présence, visioconférence, correspondance
L’article 17-1 A de la loi de 1965, issu notamment de la loi ELAN, permet :
la participation par présence physique ;
la participation par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification ;
le vote par correspondance avant la tenue de l’assemblée au moyen d’un formulaire dont le modèle est fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020.
Le copropriétaire qui vote par correspondance est assimilé à un copropriétaire défaillant si la résolution est amendée en cours d’assemblée alors qu’il avait voté favorablement, afin de préserver son droit de recours.
Les incidents techniques empêchant un copropriétaire participant à distance de voter doivent être mentionnés au procès-verbal, ce copropriétaire étant alors considéré comme défaillant pour les résolutions concernées.
5. Les majorités de vote : article 24, 25, 25-1 et 26
5.1. Majorité de principe : article 24 (majorité simple)
L’article 24 de la loi de 1965, plusieurs fois modifié (notamment par la loi du 24 mars 2014 et l’ordonnance du 30 octobre 2019), dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises, sauf disposition contraire, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Seules les voix « pour » et « contre » sont prises en compte ; les abstentions et absences sont neutres.
Cette majorité est utilisée pour la gestion courante, l’administration et l’entretien de l’immeuble, ainsi que pour une liste de décisions énumérées (non limitativement) au II de l’article 24.
5.2. Majorité absolue : article 25
Les décisions visées à l’article 25 (travaux d’amélioration, désignation ou révocation du syndic, certaines décisions importantes) requièrent la majorité absolue de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Il s’agit de la majorité de toutes les voix du syndicat (en principe 10 000 tantièmes), éventuellement diminuée des voix des lots appartenant au syndicat.
5.3. Passerelle de l’article 25-1 : nouvelle version depuis 1er juin 2020
Pour faciliter la prise de décision, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a généralisé la « passerelle » : lorsque l’assemblée n’a pas décidé à la majorité de l’article 25 (ou d’une autre disposition imposant la majorité de tous les copropriétaires), mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce immédiatement à la majorité de l’article 24 (second vote).
Ce mécanisme s’applique désormais à toutes les décisions relevant de la majorité de tous les copropriétaires, pas seulement à quelques cas limitativement énumérés comme auparavant.
Cette nouvelle règle applicable remplace l’ancienne version plus restrictive de l’article 25-1 et constitue un outil majeur pour lutter contre l’absentéisme en assemblée à Toulon ou dans le Var.
5.4. Double majorité : article 26
Certaines décisions graves (modification des charges, actes de disposition importants, modification substantielle du règlement de copropriété, etc.) exigent la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat).
5.5. Violation des conditions de majorité et conséquences
Les majorités des articles 24, 25 et 26 sont d’ordre public : leur méconnaissance rend la décision annulable.
Exemples de vices :
prise en compte des abstentions dans la majorité de l’article 24 ;
calcul de la majorité de l’article 25 sur les seuls présents ;
décision relevant de l’article 26 prise à une majorité inférieure.
Toutefois, l’action en nullité reste soumise au délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2 ; à défaut de recours dans ce délai, la décision devient définitive malgré le vice de majorité.
Attention : L’indication erronée de la majorité dans l’ordre du jour n’entraîne pas, à elle seule, la nullité si la décision a été votée à la majorité légale ; l’appréciation définitive de la majorité applicable revient au juge.
6. Procès-verbal, exécution des décisions et information des copropriétaires
6.1. Contenu obligatoire du procès-verbal
Le procès-verbal doit mentionner :
la date et le lieu de l’assemblée ;
les noms des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que leurs voix ;
pour chaque résolution : le texte, le résultat du vote (voix pour, contre, abstentions), la majorité appliquée ;
les noms et voix des copropriétaires opposants ou défaillants (pour l’exercice du recours) ;
les réserves formulées par les opposants sur la régularité des décisions ;
les noms et voix des copropriétaires assimilés à des défaillants en application de l’article 17-1 A (vote par correspondance amendé, incidents techniques de visioconférence).
Les réserves doivent être formulées pendant l’assemblée et porter sur la régularité, non sur l’opportunité de la décision.
6.2. Notification du procès-verbal et point de départ des délais
L’article 42, alinéa 2 de la loi de 1965 impose que les décisions soient notifiées aux copropriétaires opposants ou défaillants par le syndic dans le délai d’un mois à compter de l’assemblée ; le délai de deux mois pour contester court à compter de cette notification.
La notification doit reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2 ; à défaut, elle est irrégulière et le délai ne court pas.
La notification doit être faite par voie électronique ou par acte de commissaire de justice depuis la réforme de 2024 ; une lettre simple ou recommandée sans avis de réception ne suffit pas.
En cas d’envoi recommandé avec avis de réception (ancienne règle), le délai court même si le copropriétaire ne retire pas le courrier, la Cour de cassation ayant jugé que cette modalité ne porte pas une atteinte injustifiée au droit d’accès au juge.
6.3. Exécution des décisions et affichage
Les décisions de l’assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été prononcée. Un procès-verbal abrégé des décisions relatives à l’entretien et aux travaux doit être affiché dans les parties communes, pour l’information des occupants.
À retenir : Même si une action en nullité est en cours devant le tribunal judiciaire de Toulon, les décisions demeurent applicables, sauf mesure de suspension ou d’exécution provisoire ordonnée par le juge.
7. Contestation des décisions, nullité et responsabilité
7.1. Qui peut contester et dans quel délai ?
L’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :
seules les actions en contestation des décisions d’assemblée générale introduites par des copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables ;
le délai pour agir est de deux mois à compter de la notification régulière du procès-verbal ;
il s’agit d’un délai de déchéance absolu : la contestation tardive est irrecevable, même par voie d’exception.
Un copropriétaire présent ou représenté qui n’a pas voté contre une décision est irrecevable à en demander la nullité.
Les décisions restent valables et s’imposent à tous tant que la nullité n’a pas été prononcée.
7.2. Régime procédural de l’action en nullité
L’action doit être introduite :
devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (par exemple, tribunal judiciaire de Toulon pour un immeuble situé à Toulon ou La Seyne-sur-Mer) ;
par voie d’assignation (et non par simples conclusions ou demande reconventionnelle) ;
contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice ou l’administrateur provisoire au moment de l’assignation, et non contre le syndic à titre personnel.
La demande en nullité ne peut être formée pour la première fois en cause d’appel ; toutefois, des demandes additionnelles peuvent être admises si elles sont virtuellement comprises dans la demande initiale et formées dans le délai de deux mois.
7.3. Cas de nullité : irrégularités de forme et de fond
Les causes de nullité sont nombreuses :
irrégularités de convocation (délai, destinataire, mode de notification, défaut de convocation d’un copropriétaire) ;
irrégularités tenant à l’ordre du jour (absence de projet de résolution lorsqu’il est requis, décision prise sur une question non inscrite) ;
violation des règles de tenue de séance (présidence, feuille de présence, impossibilité d’identifier les votants) ;
non-respect des majorités légales ;
décision portant atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires ou contraire à des dispositions impératives de la loi.
On distingue :
la nullité relative (protection des copropriétaires opposants ou défaillants, soumise au délai de l’article 42, alinéa 2) ;
des nullités de plein droit prévues pour certaines violations (ex. compte séparé – article 18 de la loi de 1965), parfois qualifiées de nullités mixtes (nullité de plein droit mais inopposable aux tiers de bonne foi).
7.4. Articulation avec l’article 43 : clauses réputées non écrites
L’article 43 de la loi de 1965 permet de faire constater, à tout moment, le caractère non écrit des clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions impératives (notamment celles relatives à la répartition des charges).
Cette action n’est pas enfermée dans le délai de deux mois de l’article 42.
Toutefois, lorsque des dispositions irrégulières sont contenues dans un règlement intérieur adopté par décision d’assemblée générale, l’action doit être exercée dans le délai de deux mois de l’article 42, l’article 43 n’étant pas applicable à un règlement intérieur.
L’assemblée générale elle-même peut constater le caractère non écrit d’une clause irrégulière du règlement de copropriété, sans qu’il soit nécessaire de saisir le juge, cette constatation étant imprescriptible.
7.5. Responsabilité du syndic et du syndicat
Les irrégularités de convocation, de tenue d’assemblée, de feuille de présence, de notification du procès-verbal, ou encore l’exécution de décisions annulées peuvent engager :
la responsabilité du syndic (manquement à ses obligations de représentation et de gestion) ;
la responsabilité du syndicat des copropriétaires (décision fautive, travaux irréguliers, répartition des charges illégale).
Un contentieux mal géré peut entraîner des condamnations à des dommages-intérêts, voire à une amende civile pour contestation abusive de travaux d’amélioration.
8. Exemples pratiques adaptés aux copropriétés de Toulon et du Var
Exemple 1 – Convocation irrégulière à Toulon
Un copropriétaire d’un immeuble du centre de Toulon n’a pas reçu la convocation à l’assemblée générale qui a voté d’importants travaux de ravalement. 15 Il découvre les décisions en consultant l’affichage du procès-verbal abrégé dans le hall, puis obtient la feuille de présence auprès du syndic.
S’il était non convoqué, il peut agir en nullité de l’assemblée dans les deux mois suivant la notification qui lui sera faite, en se prévalant de l’irrégularité de sa convocation.
Exemple 2 – Mauvaise majorité pour des travaux à La Seyne-sur-Mer
Dans une copropriété de La Seyne-sur-Mer, des travaux de transformation des parties communes ont été votés à la majorité simple de l’article 24, alors qu’ils relevaient de la majorité absolue de l’article 25.
Un copropriétaire opposant peut demander l’annulation de la résolution dans les deux mois de la notification du procès-verbal, en invoquant la violation des conditions de majorité.
Exemple 3 – Contestation tardive à Hyères
À Hyères, un copropriétaire souhaite contester, un an après, l’adoption d’un règlement intérieur interdisant certains usages des balcons, au motif qu’il serait contraire à la loi de 1965.
Comme ce règlement a été adopté par décision d’assemblée, il ne peut plus être contesté sur le fondement de l’article 43 ; le délai de deux mois de l’article 42 est expiré, l’action est irrecevable.
Exemple 4 – Feuille de présence manquante à Fréjus
Dans une copropriété de Fréjus, le syndic est incapable de produire une feuille de présence conforme pour une assemblée qui a voté d’importants travaux.
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut solliciter l’annulation de l’assemblée pour absence de feuille de présence régulière, dans le délai de deux mois.
9. Quand faire appel à un avocat en droit de la copropriété à Toulon et dans le Var ?
9.1. Avant l’assemblée : sécuriser la préparation
Un avocat peut intervenir en amont pour :
analyser le projet d’ordre du jour, la régularité des convocations et des documents joints ;
rédiger ou corriger des projets de résolutions (travaux, modification du règlement, délégation de pouvoirs au conseil syndical, emprunt collectif) ;
conseiller un groupe de copropriétaires souhaitant demander la convocation d’une assemblée ou l’inscription de questions sensibles (changement de syndic, contestation des charges, travaux lourds).
9.2. Pendant l’assemblée : assistance et sécurisation des votes
Pour des assemblées à enjeux (ravalement, réhabilitation, mise en conformité, scission de copropriété, contentieux internes), l’avocat peut :
assister un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, pour vérifier le respect des règles de quorum, de majorité, de feuille de présence, de pouvoirs ;
formuler, en temps utile, des réserves sur la régularité des décisions, à faire consigner au procès-verbal.
9.3. Après l’assemblée : recours et contentieux
Dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, l’avocat :
vérifie la régularité de la notification et le point de départ du délai ;
analyse les éventuels moyens de nullité (convocation, ordre du jour, majorités, feuille de présence, procès-verbal, atteinte aux droits des copropriétaires) ;
rédige et délivre l’assignation contre le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Toulon ou de Draguignan ;
accompagne dans la négociation éventuelle d’un accord (révision d’une décision, modification d’un projet de travaux, adaptation de la répartition des charges).
9.4. Responsabilité et actions complémentaires
Un avocat peut également :
engager la responsabilité du syndic pour faute dans la gestion des assemblées (défaut de convocation, non-respect des textes, absence de feuille de présence, exécution de décisions annulées) ;
assister le syndicat dans les procédures contre un copropriétaire qui conteste abusivement des travaux d’amélioration (amende civile possible).
10. Tableau récapitulatif des principales situations, délais et recours
Situation | Texte(s) clé(s) | Délai | Qui peut agir ? | Juge compétent / Voie | Points de vigilance |
Convocation irrégulière (défaut ou irrégularité de convocation d’un copropriétaire) | Loi 1965, art. 42 al. 2 ; Décr. 1967, art. 63, 64 | 2 mois à compter de la notification régulière du PV | Seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué, s’il est opposant ou défaillant | Tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, par assignation contre le syndicat | Preuve de l’irrégularité et de la qualité d’opposant ou défaillant ; mode de notification conforme (électronique ou commissaire de justice) |
Feuille de présence absente ou irrégulière | Décr. 1967, art. 17, 17-1 ; Loi 1965, art. 42 | 2 mois | Copropriétaires opposants ou défaillants | Tribunal judiciaire | La non-production d’une feuille conforme équivaut à son absence et entraîne l’annulation de l’AG ; demandes de copie possibles même après le délai |
Mauvaise majorité (article 24, 25, 26) | Loi 1965, art. 24, 25, 25-1, 26, 42 | 2 mois | Copropriétaires opposants ou défaillants | Tribunal judiciaire | Vérifier la nature de la décision et la majorité applicable ; la violation n’ouvre pas un délai plus long : passé 2 mois, la décision est définitive |
Décision portant atteinte aux droits fondamentaux ou contraire à des dispositions impératives | Loi 1965, art. 10, 43 ; Jurisprudence | 2 mois pour la décision ; imprescriptible pour les clauses réputées non écrites du règlement de copropriété | Copropriétaires opposants ou défaillants pour la décision ; tout copropriétaire pour les clauses non écrites | Tribunal judiciaire | Distinguer décision d’AG (délai 2 mois) et clause du règlement (imprescriptible) ; attention au cas particulier des règlements intérieurs |
Notification irrégulière du procès-verbal (absence de reproduction de l’art. 42 al. 2, mauvais mode de notification) | Loi 1965, art. 42, 42-1 ; Décr. 1967, art. 64, 64-3 | Le délai de 2 mois ne court pas tant que la notification n’est pas régulière | Copropriétaires opposants ou défaillants | Tribunal judiciaire | Vérifier la forme (voie électronique ou commissaire de justice), le contenu (reproduction de l’art. 42 al. 2) et le destinataire |
Règlement intérieur irrégulier adopté en AG | Loi 1965, art. 42, 43 ; Jurisprudence | 2 mois (art. 42) | Copropriétaires opposants ou défaillants | Tribunal judiciaire | L’article 43 ne s’applique pas au règlement intérieur ; passé 2 mois, la décision est définitive |
Clause de répartition des charges contraire à l’article 10 | Loi 1965, art. 10, 43 ; Jurisprudence | Imprescriptible (action en constat de non-conformité) | Tout copropriétaire, à tout moment | Tribunal judiciaire | Possibilité de faire constater le caractère non écrit de la clause et d’obtenir une nouvelle répartition conforme |
Décision prise hors assemblée dans une petite copropriété | Loi 1965, art. 41-12 | N/A (mais contestation des décisions reste soumise à l’art. 42) | Copropriétaires opposants ou défaillants | Tribunal judiciaire | Doit être prise à l’unanimité des voix des copropriétaires, sans abstention ni opposition |
Contestation abusive de travaux d’amélioration | Loi 1965, art. 42 ; Jurisprudence | 2 mois pour la contestation ; sanction possible ensuite | Copropriétaire contestataire | Tribunal judiciaire | Risque d’amende civile en cas de contestation abusive des travaux d’amélioration |
Responsabilité du syndic pour gestion fautive des AG | Loi 1965, art. 18 ; Décr. 1967, art. 55 | Prescription de droit commun | Syndicat ou copropriétaire (selon le dommage) | Tribunal judiciaire | Démontrer la faute (convocation, tenue, PV, exécution) et le préjudice |
11. FAQ – 10 questions fréquentes sur les assemblées générales de copropriété
Q1. Quel délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?
Le délai est de deux mois à compter de la notification régulière du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants ; il s’agit d’un délai de déchéance absolu, qui ne peut être prolongé ni invoqué par voie d’exception une fois expiré.
Q2. Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?
Seuls les copropriétaires qui ont voté contre la décision (opposants) ou qui étaient absents ou non représentés lors du vote (défaillants) peuvent agir ; un copropriétaire présent ou représenté qui n’a pas voté contre est irrecevable.
Q3. Comment vérifier si l’assemblée s’est déroulée régulièrement ?
En demandant au syndic la feuille de présence et le procès-verbal complet, qui permettent de contrôler la convocation, les pouvoirs, les votes et les majorités ; l’absence de production d’une feuille de présence conforme peut conduire à l’annulation de l’assemblée.
Q4. Peut-on voter par correspondance ou à distance ?
Oui, la loi permet le vote par correspondance via un formulaire type joint à la convocation, et la participation par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification, sous réserve que le règlement ou une décision d’AG l’ait prévu.
Q5. Que faire si le syndic ne m’a pas convoqué à l’assemblée ?
Vous pouvez, si vous êtes opposant ou défaillant, contester les décisions dans les deux mois suivant la notification régulière du procès-verbal, en invoquant l’irrégularité de votre convocation ; seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de ce vice.
Q6. Comment savoir si la bonne majorité a été utilisée pour une décision ?
Il faut identifier la nature de la décision (gestion courante, travaux d’amélioration, modification du règlement, acte de disposition, etc.) et vérifier si elle relève de l’article 24, 25, 25-1 ou 26 ; en cas de doute, un avocat peut analyser le procès-verbal et les textes applicables.
Q7. Peut-on revenir sur une décision de travaux votée en assemblée ?
Une décision de travaux peut être contestée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal ; passé ce délai, elle devient définitive, sauf cas particulier de clauses de répartition des charges contraires à l’article 10, qui peuvent être attaquées à tout moment sur le fondement de l’article 43.
Q8. Le règlement intérieur voté en AG peut-il être attaqué à tout moment ?
Non. Lorsqu’un règlement intérieur est adopté par une décision d’assemblée générale, il ne relève pas de l’article 43 ; il doit être contesté dans le délai de deux mois de l’article 42, comme toute autre décision d’AG.
Q9. Comment se calcule la majorité simple de l’article 24 ?
On tient compte uniquement des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, c’est-à-dire des voix « pour » et « contre », à l’exclusion des abstentions et des absents ; cette règle vise à faciliter les décisions malgré l’absentéisme.
Q10. Que faire si je découvre une irrégularité après l’expiration du délai de deux mois ?
Les décisions d’AG ne peuvent plus être annulées, mais certaines actions restent possibles :
action imprescriptible pour faire constater le caractère non écrit d’une clause de répartition des charges contraire à l’article 10 ;
action en responsabilité contre le syndic ou le syndicat si une faute distincte vous a causé un préjudice ;
adaptation du règlement ou nouvelle décision d’AG pour corriger la situation à l’avenir.
Pour en savoir plus
L’assemblée générale est au cœur du fonctionnement de la copropriété. Pour approfondir les principales difficultés liées aux votes, aux travaux ou aux décisions prises par les copropriétaires, consultez également :
Ces ressources permettent d’approfondir les principaux litiges pouvant naître à l’occasion d’une assemblée générale et les recours ouverts aux copropriétaires.
Pour toute difficulté liée à une assemblée générale de copropriété, à une convocation, à un vote ou à la contestation d’une décision, vous pouvez également contacter le cabinet de Maître GARA-ROMEO afin d’obtenir un accompagnement juridique adapté à votre situation.
