Décision d’assemblée générale portant atteinte aux droits d’un copropriétaire : quels recours ?

1. Enjeu : quand l’assemblée générale “déborde” sur vos droits privatifs

En copropriété, l’assemblée générale (AG) décide de nombreux points qui impactent directement la vie des occupants : travaux, sécurité, fermeture de l’immeuble, répartition des charges, etc.

Mais ces décisions ne peuvent pas tout se permettre : elles doivent respecter les droits individuels de chaque copropriétaire sur son lot, la destination de l’immeuble et les règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965.

Lorsqu’une résolution semble porter atteinte à vos droits (usage de votre lot restreint, travaux imposés à l’intérieur de vos parties privatives, rupture d’égalité dans les charges, etc.), il existe des recours, encadrés par des règles strictes de délai (2 mois) et de procédure.

2. Les situations typiques d’atteinte aux droits d’un copropriétaire

2.1. Atteinte aux droits sur les parties privatives

Chaque copropriétaire a un droit de propriété exclusif sur ses parties privatives, mais cette liberté n’est pas absolue.

Deux grandes limites sont posées par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

• interdiction de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

  
  

• interdiction de porter atteinte à la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété.

  
  

La jurisprudence rappelle que la transformation ou l’usage d’un lot ne doit pas créer de nuisances ou de risques excédant ce qui est compatible avec la sécurité et la destination de l’immeuble.

Ainsi, la Cour de cassation a admis qu’une assemblée puisse imposer à des copropriétaires de rendre leurs lots à leur destination de garages, dès lors que leur transformation en dépôts créait un risque grave d’incendie portant atteinte à la sécurité de l’immeuble. Cass. 3e civ., 24 octobre 1990 ; Cass. 3e civ., 8 mars 1995 ; Cass. 3e civ., 25 janvier 1995 ; Cass. 3e civ., 11 juillet 1995 (analysés)

2.2. Usage du lot et destination de l’immeuble

Le règlement de copropriété “détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance”. Loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, art. 8, al. 1

• L’assemblée ne peut pas, même à une forte majorité, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance si cela n’est pas justifié par la destination de l’immeuble. Loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, art. 26, dernier alinéa

  
  

• Les stipulations du règlement relatives à la destination de l’immeuble ne peuvent être modifiées qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, art. 26, dernier alinéa, complété par l’ordonnance du 30 octobre 2019

  
  

Ainsi, une décision qui reviendrait, en pratique, à interdire une activité pourtant autorisée par le règlement (par exemple un usage professionnel ou commercial) peut être contestée comme portant atteinte indûment à vos droits privatifs ou modifiant la destination sans l’unanimité requise.

2.3. Travaux imposés à l’intérieur des parties privatives

L’article 9, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, dans certains cas, un copropriétaire ne peut pas s’opposer à des travaux décidés par l’AG, même à l’intérieur de ses parties privatives, mais sous des conditions strictes :

• les travaux doivent être “régulièrement et expressément décidés” par l’AG au titre :

  • de l’article 25 (travaux obligatoires, travaux d’économie d’énergie, mise en conformité, accessibilité…),

  • des articles 26‑1 et 30 (travaux de fermeture, travaux d’amélioration) ;

    
    

• ils ne peuvent être imposés à l’intérieur des parties privatives que “si les circonstances l’exigent” ;

  
  

• et à condition que “l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en soient pas altérées de manière durable”. Loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, art. 9, al. 2

  
  

La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait admis des travaux de raccordement passant par des parties privatives au seul motif qu’ils étaient techniquement et financièrement les meilleurs, sans caractériser que les circonstances imposaient de passer par ces parties privatives. Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 433 P, SCI Tolbiac Chevaleret c/ Syndicat des copropriétaires

Si une décision impose des travaux chez vous sans respecter ces conditions (absence de nécessité, atteinte durable à la jouissance, absence de base légale claire), elle peut être contestée.

2.4. Rupture d’égalité et atteinte aux droits des autres copropriétaires

Les travaux ou décisions portant sur les parties privatives ne doivent pas causer de dommages ou de troubles anormaux de voisinage aux autres copropriétaires (articles 1240 et 1241 du code civil).

Inversement, une décision collective ne peut pas créer une discrimination injustifiée entre copropriétaires ou imposer à certains d’entre eux des contraintes excessives sans lien avec l’intérêt collectif de la copropriété et la destination de l’immeuble.

Là encore, le critère central est l’atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble, qui constitue la “ligne de partage” entre liberté individuelle et intérêt commun.

3. Les règles juridiques encadrant les décisions d’assemblée

3.1. Notion de “décision” contestable

Seules les délibérations présentant le caractère de décision peuvent être attaquées : il faut une question soumise à la délibération de l’AG et sanctionnée par un vote. Cass. 3e civ., 13 novembre 2013 ; Cass. 3e civ., 4 novembre 2004, n° 03‑11.741 ; Cass. 3e civ., 10 mai 2006, n° 05‑13.690

Ne constituent pas des décisions au sens de l’article 42 de la loi de 1965 :

• un simple échange de vues ou une consultation sans vote ;

  
  

• un “donné acte” ;

  
  

• un simple rappel de la loi sans effet juridique propre.

  
  

C’est important : seule une “décision” au sens strict ouvre le recours spécifique de l’article 42 (délai de 2 mois).

3.2. Règles de majorité (articles 24, 25, 25‑1, 26)

La loi distingue plusieurs majorités, dont le respect conditionne la validité des décisions :

• Majorité simple de l’article 24 :

  • principe général : décisions prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ;

  • les abstentionnistes et absents ne sont pas comptabilisés.

    
    

• Majorité absolue de l’article 25 :

  • majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents ;

    
    

  • concerne notamment : certains travaux, la délégation d’action judiciaire contre le syndic, les modalités d’ouverture des portes d’accès (fermeture totale de l’immeuble), etc. Loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, art. 25, g et i

    
    

• Passerelle de l’article 25‑1 :

  • si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut intervenir immédiatement à la majorité simple de l’article 24. Loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, art. 25‑1, modifié par l’ordonnance n° 2019‑1101 du 30 octobre 2019

    
    

• Double majorité / unanimité de l’article 26 :

  • pour certains actes de disposition sur les parties communes et la modification du règlement quant à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes (double majorité) ;

    
    

  • pour toute modification des stipulations du règlement relatives à la destination de l’immeuble : unanimité. Loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, art. 26, dernier alinéa

    
    

Une décision adoptée avec une majorité inadaptée (par exemple, décision modifiant en réalité la destination de l’immeuble sans unanimité) peut être annulée.

3.3. Abus de majorité

L’abus de majorité n’est pas défini textuellement dans les documents fournis, mais il se rattache classiquement à deux idées :

• une décision contraire à l’intérêt de la copropriété ;

• prise dans l’unique but de favoriser certains copropriétaires au détriment d’un ou plusieurs autres.

Une telle décision, même votée dans les formes, peut être contestée sur le fondement de l’article 9 de la loi de 1965 (atteinte aux droits des copropriétaires) et des règles générales de responsabilité (articles 1240 et 1241 du code civil).

4. Conditions de contestation d’une décision d’assemblée

4.1. Qui peut agir ?

Sont recevables à agir en contestation :

• les copropriétaires opposants (ayant voté contre la résolution) ;

  
  

• les copropriétaires défaillants (absents non représentés).

  
  

L’abstentionniste, en principe, n’est pas assimilé à un opposant et se trouve privé de ce recours spécifique, ce qui justifie l’importance de voter “contre” lorsque l’on souhaite pouvoir contester.

4.2. Délai de 2 mois (déchéance)

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 fixe un délai de deux mois pour agir, à peine de déchéance :

• le délai court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants ;

  
  

• la notification doit être réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’AG ;

  
  

• le point de départ du délai est, en cas de lettre recommandée AR, le lendemain du jour de la première présentation au domicile ;

  
  

• en cas de notification électronique, le délai court à compter du lendemain de l’avis électronique envoyé par le prestataire de services de confiance.

  
  

Ce délai est préfix : il ne peut être suspendu ni prorogé (hors cas particuliers comme l’aide juridictionnelle) et n’est interrompu que par une assignation au fond devant le juge compétent.

La jurisprudence refuse qu’une simple voie de conclusions ou une demande incidente suffise. TGI Paris, 10 mars 1980 ; Paris, 2 avril 1973 ; Paris, 23 juillet 1981 ; Paris, 20 octobre 1982 ; Paris, 18 mai 1990

Il appartient au syndicat de prouver la notification régulière du procès-verbal (AR, acte d’huissier, notification électronique conforme).

5. Effets du recours et exécution de la décision contestée

5.1. Principe : les décisions sont exécutoires immédiatement

En principe, les décisions d’AG prennent effet immédiatement, même si un recours est introduit, sauf décision contraire des copropriétaires. Cass. 3e civ., 13 décembre 2018, n° 17‑19.800 F‑D ; Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 08‑19.696

L’absence de notification du procès-verbal ne prive pas la décision de sa force exécutoire ; elle n’affecte que le point de départ du délai de contestation. Cass. 3e civ., 7 février 1990

5.2. Exception : suspension de certains travaux pendant le délai

Pendant le délai de deux mois, l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 de la loi de 1965 est suspendue, sauf urgence. Loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, art. 42, al. 3 ; Cass. 3e civ., 28 janvier 2003

Passé ce délai, les travaux peuvent être exécutés même si la décision a été attaquée, l’action en annulation n’ayant pas d’effet suspensif.

En pratique, un copropriétaire qui conteste des travaux d’amélioration ne peut pas être poursuivi pour le paiement de sa quote‑part tant que l’instance en nullité est en cours. Cass. 3e civ., 4 novembre 2004, n° 03‑14.342

6. Recours possibles : annulation, responsabilité, stratégie

6.1. Action en annulation de la décision

L’action en annulation, fondée sur l’article 42 de la loi de 1965, permet de faire annuler une décision pour :

• irrégularité de forme (convocation, ordre du jour, défaut de documents obligatoires, erreur de majorité, etc.) ;

  
  

• atteinte aux droits des copropriétaires (article 9 de la loi de 1965, troubles anormaux de voisinage, atteinte à la destination de l’immeuble) ;

  
  

• abus de majorité (détournement de l’intérêt collectif au profit de certains).

  
  

L’assignation doit être délivrée devant le tribunal judiciaire compétent dans le délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal.

6.2. Actions en responsabilité et réparation

Indépendamment ou en complément de l’annulation, vous pouvez :

• rechercher la responsabilité du syndicat (ou, selon les cas, du syndic ou d’un copropriétaire) sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, en cas de dommage causé par l’exécution d’une décision irrégulière ou abusive ;

  
  

• obtenir des dommages‑intérêts en réparation du préjudice subi (perte de jouissance, frais engagés, dépréciation du lot, etc.), la loi de 1965 prévoyant par ailleurs une indemnisation lorsque des travaux exécutés dans les parties privatives causent un préjudice au copropriétaire concerné. Loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, art. 9, al. 3 (rappelé en doctrine)

  
  

6.3. Stratégie pratique

En pratique, lorsque vous estimez qu’une décision porte atteinte à vos droits :

1. Vérifiez si vous avez voté contre ou étiez absent non représenté (condition de recevabilité).

   
   

2. Conservez la convocation, l’ordre du jour, le procès‑verbal et les documents annexes (notamment les descriptifs de travaux obligatoires).

   
   

3. Notez précisément la date de première présentation de la lettre recommandée (ou l’avis électronique) contenant le procès‑verbal : c’est le point de départ du délai de 2 mois.

   
   

4. Faites analyser la régularité de la décision (majorité, respect de la destination, atteinte à vos droits privatifs, proportionnalité des travaux, etc.) à la lumière de l’article 9 et des articles 24, 25, 25‑1, 26 et 42 de la loi de 1965.

   
   

5. Si une action est justifiée, faites délivrer une assignation au fond dans le délai de 2 mois, sans attendre le dernier jour, afin d’éviter toute contestation sur la forclusion.

   
   

7. Conclusion – Ne laissez pas une décision d’AG porter durablement atteinte à vos droits

Le régime légal de la copropriété repose sur un équilibre délicat :

• d’un côté, l’intérêt collectif et la nécessité de décider à la majorité ;

  
  

• de l’autre, la protection des droits individuels de chaque copropriétaire sur ses parties privatives et le respect de la destination de l’immeuble.

  
  

Une décision d’assemblée générale qui empiète excessivement sur vos droits (usage de votre lot, travaux imposés chez vous, restriction injustifiée, rupture d’égalité) n’est pas une fatalité : la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 9, 24, 25, 25‑1, 26 et 42, vous offre des moyens d’action, à condition de réagir vite et dans les formes.

Face à une décision que vous jugez abusive ou irrégulière, l’enjeu est double :

• sécuriser la procédure (respect du délai de 2 mois, assignation devant le bon tribunal) ;

  
  

• qualifier juridiquement l’atteinte (violation de l’article 9, mauvaise majorité, abus de majorité, atteinte à la destination, irrégularité de convocation ou d’information).

  
  

En pratique, il est fortement recommandé de faire rapidement analyser le procès‑verbal et la décision litigieuse afin de déterminer l’opportunité d’un recours en annulation et, le cas échéant, d’une action en responsabilité pour obtenir réparation du préjudice subi.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à la COPROPRIETE, et plus précisément aux ASSEMBLEES GENERALES.