Isolation thermique en toiture et droit de surplomb : quels droits et recours ?

La loi n° 2022-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » a institué un « droit de surplomb » afin de faciliter la rénovation énergétique des bâtiments grâce à leur isolation thermique par l’extérieur. Les précisions apportées par le décret n°2022-926 du 23 juin 2022.

1. Isoler sa toiture… sans empiéter sur son voisin ?

L’isolation thermique par l’extérieur (ITE), en façade comme en toiture (sarking, débords de toiture, casquettes, corniches isolées), est l’un des leviers majeurs de la rénovation énergétique des bâtiments existants.

Mais lorsque le bâtiment est en limite de propriété, l’isolant ou le débord de toiture peut dépasser sur le fonds voisin : on parle alors de surplomb ou d’empiétement.

Depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « loi Climat et Résilience », un droit légal de surplomb a été instauré à l’article L. 113‑5‑1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), afin de faciliter l’ITE tout en encadrant la protection du voisin.

L’enjeu pour un propriétaire est de savoir :

• quand il peut légalement laisser sa toiture ou son isolant dépasser chez le voisin ;

• quelles démarches effectuer (information, convention, acte authentique) ;

• dans quels cas le voisin peut s’y opposer ;

• quels sont les recours en cas de conflit (refus, opposition, indemnisation jugée insuffisante).

  
  

2. Les situations typiques : isolation par l’extérieur, débords de toiture et conflits

On rencontre principalement trois types de situations :

1. Isolation thermique en toiture avec débord sur le fonds voisin

   • Mise en œuvre d’un isolant par l’extérieur (type sarking) qui augmente l’épaisseur de la toiture.

   • Ajout ou allongement de débords de toit, corniches, casquettes, bandeaux, qui avancent au‑delà de la limite séparative.

     
     

2. Isolation de façade en limite séparative avec débord en partie haute (au niveau de la toiture)

   
   

   • L’isolant de façade remonte jusqu’au niveau du toit et empiète en surplomb au‑dessus de la propriété voisine.

     
     

3. Conflits de voisinage

   • Le voisin refuse tout surplomb ou tout accès à son terrain pour le chantier.

     
     

   • Il conteste le respect des conditions légales (épaisseur, hauteur, existence d’autres solutions techniques).

     
     

   • Il estime l’indemnité proposée insuffisante ou souhaite réaliser lui‑même plus tard une construction en limite séparative, ce qui suppose la dépose de l’ouvrage d’isolation.

     
     

3. Règles juridiques applicables : droit de propriété et droit de surplomb

3.1. Le principe : le droit de propriété et l’interdiction d’empiéter

En droit commun, le propriétaire d’un fonds dispose d’un droit de propriété exclusif et tout empiétement (même de quelques centimètres) sur le fonds voisin est en principe illicite et peut justifier la démolition de l’ouvrage. (Ce principe général n’est pas détaillé dans les documents, mais il sert de toile de fond au dispositif spécial de surplomb.)

La loi « Climat et Résilience » a toutefois instauré une dérogation encadrée pour l’isolation thermique des bâtiments existants : le droit de surplomb légal prévu à l’article L. 113‑5‑1 CCH.

3.2. Le droit de surplomb issu de la loi Climat et Résilience

L’article L. 113‑5‑1 CCH (créé par l’article 172 de la loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021) prévoit :

• Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de 35 cm au plus en épaisseur.

  
  

• L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à 2 m au moins au‑dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des deux propriétaires pour une hauteur inférieure.

  
  

• Condition essentielle : aucune autre solution technique ne doit permettre d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent, ou l’autre solution doit présenter un coût ou une complexité excessifs.

  
  

• Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

  
  

• Le droit de surplomb s’éteint par la destruction du bâtiment isolé.

  
  

• Les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb doivent être constatées par acte authentique ou par décision de justice, publiée au fichier immobilier.

  
  

La doctrine qualifie ce droit de servitude légale particulière, proche de la servitude de passage pour cause d’enclave, mais attachée à la rénovation énergétique.

3.3. Le « droit d’accès » au fonds voisin (servitude de tour d’échelle légale)

Le droit de surplomb emporte aussi un droit d’accès temporaire au fonds voisin, afin de réaliser les travaux :

• L’article L. 113‑5‑1, II CCH prévoit que le propriétaire du bâtiment à isoler a le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux (échafaudages, protections, stockage ponctuel, etc.).

  
  

• Une indemnité spécifique est due au voisin au titre de cette perte de jouissance temporaire.

  
  

• Les conditions de cet accès doivent être définies par une convention (dite « convention de tour d’échelle »), qui précise notamment :

  • la localisation, le périmètre et la durée de l’accès ;

  • la nature des installations provisoires et les mesures de protection du fonds voisin ;

  • l’indemnité d’accès ;

  • les mesures prévisionnelles de remise en état.

    
    

4. Conditions, limites et droits du voisin

4.1. Conditions techniques et matérielles

Pour bénéficier du droit de surplomb, le propriétaire doit démontrer que :

• le bâtiment est existant (le dispositif ne vise pas la construction neuve) ;

  
  

• il s’agit bien d’une isolation thermique par l’extérieur (façade ou toiture) et non d’un simple aménagement de confort ;

  
  

• aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent, ou les autres solutions présentent un coût ou une complexité excessifs (ce point doit être justifié, en pratique, par des études ou devis comparatifs).

  
  

• l’empiétement n’excède pas 35 cm d’épaisseur et commence à au moins 2 m de hauteur, sauf accord écrit pour descendre plus bas.

  
  

4.2. Droits d’opposition du voisin

Le voisin n’est pas totalement démuni : il dispose d’un droit d’opposition encadré.

• Avant tout travaux, le propriétaire du bâtiment doit notifier au voisin son intention de réaliser une isolation en surplomb et de bénéficier du droit d’accès, par LRAR ou acte de commissaire de justice.

  
  

• Cette notification doit contenir un ensemble d’informations détaillées (identité, descriptif des travaux, plans, justificatifs techniques, proposition d’indemnité, projet d’acte authentique, projet de convention, reproduction de l’article L. 113‑5‑1).

  
  

• À compter de cette notification, le voisin dispose d’un délai de 6 mois pour :

  
  

  • s’opposer au droit de surplomb pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété (par exemple un projet de construction) ou au non‑respect des conditions légales (dépassement des 35 cm, isolation à moins de 2 m de hauteur, existence d’une autre solution technique) ;

    
    

  • s’opposer au droit d’accès temporaire uniquement si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds seraient affectées de manière durable ou excessive ;

    
    

  • saisir le président du tribunal judiciaire pour faire fixer le montant de l’indemnité préalable (surplomb et/ou accès), selon la procédure accélérée au fond.

    
    

Passé ce délai de 6 mois sans opposition ni saisine du juge, le projet est en principe sécurisé au regard du dispositif L. 113‑5‑1 CCH.

5. Démarches pratiques pour le propriétaire

5.1. Étape 1 – Vérifier l’éligibilité et rassembler les justificatifs

• Faire réaliser une étude technique comparant les différentes solutions d’isolation (intérieure, extérieure, toiture, etc.) pour démontrer l’absence de solution équivalente moins empiétante ou l’excès de coût/complexité des alternatives.

  
  

• Concevoir un projet respectant strictement les 35 cm maximum d’épaisseur en surplomb et la hauteur minimale de 2 m (sauf accord écrit pour y déroger à la baisse).

  
  

5.2. Étape 2 – Notification formelle au voisin

La notification préalable est une étape clé :

• Forme : lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice.

  
  

• Contenu minimal :

  • identité complète du propriétaire et, le cas échéant, de son représentant ;

  • descriptif détaillé de l’ouvrage d’ITE (y compris en toiture), avec plans « avant/après » ;

  • justificatifs techniques sur l’absence d’autre solution équivalente ou sur le coût/complexité excessifs des alternatives ;

  • proposition d’indemnisation (surplomb et accès) ;

  • projet d’acte authentique constatant le droit de surplomb ;

  • projet de convention d’accès (tour d’échelle) ;

  • reproduction intégrale de l’article L. 113‑5‑1 CCH.

    
    

Cette notification fait courir le délai de 6 mois d’opposition et de saisine du juge.

5.3. Étape 3 – Négociation amiable et conventions

• Négocier avec le voisin le montant de l’indemnité de surplomb (dommage permanent) et de l’indemnité d’accès (gêne temporaire), en tenant compte du préjudice réel subi (perte d’ensoleillement, impossibilité de construire à l’endroit du surplomb, gêne de chantier…).

  
  

• Formaliser :

  • une convention d’accès au fonds voisin, conforme à l’article R. 113‑20 CCH (localisation, durée, installations provisoires, protection, remise en état, indemnité) ;

    
    

  • un acte authentique constatant le droit de surplomb, destiné à être publié au fichier immobilier.

    
    

5.4. Étape 4 – Paiement des indemnités et réalisation des travaux

Le propriétaire ne peut pas débuter les travaux tant qu’il n’a pas :

• signé l’acte authentique constatant le droit de surplomb ou obtenu une décision de justice définitive ;

  
  

• signé la convention d’accès ;

  
  

• payé les indemnités dues au titre du surplomb et de l’accès.

  
  
  
  

6. Litiges fréquents et recours possibles

6.1. Refus ou opposition du voisin

Si le voisin s’oppose dans le délai de 6 mois :

• Le propriétaire qui souhaite maintenir son projet devra, le plus souvent, saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître son droit de surplomb (s’il remplit les conditions) et faire fixer l’indemnité.

  
  

• Le juge vérifiera :

  • la réalité des conditions techniques (absence d’autre solution, respect des 35 cm et de la hauteur de 2 m) ;

    
    

  • le caractère sérieux et légitime des motifs d’opposition liés à l’usage présent ou futur du fonds voisin ;

    
    

  • le montant approprié de l’indemnité, proportionné au dommage subi par le voisin.

    
    

6.2. Contestation de l’indemnité

Même sans opposition de principe au surplomb, le voisin peut saisir le juge, dans le même délai de 6 mois, pour faire fixer l’indemnité préalable qu’il estime insuffisante.

Une expertise judiciaire peut être ordonnée pour évaluer précisément le préjudice (perte de valeur, contraintes futures de construction, nuisances de chantier).

6.3. Travaux réalisés sans respecter la procédure

Si le propriétaire réalise des travaux :

• sans notification préalable,

• sans respecter les conditions techniques (épaisseur, hauteur, justification technique),

• ou sans indemniser le voisin,

le voisin pourra :

• demander en justice la suppression ou la modification de l’ouvrage (par exemple, réduction de l’épaisseur, reprise du débord de toiture) ;

  
  

• solliciter des dommages‑intérêts pour empiétement illicite et trouble de jouissance ;

  
  

• faire valoir qu’en l’absence de respect des conditions de l’article L. 113‑5‑1 CCH, le propriétaire ne bénéficie pas du régime protecteur de ce texte et retombe dans le droit commun strict de l’empiétement.

  
  

7. Risques en cas de non‑respect du dispositif

Pour le propriétaire qui isole sa toiture ou ses façades en surplomb sans respecter le cadre légal, les risques sont importants :

• Remise en état ou dépose partielle/complète de l’isolation en surplomb, ordonnée par le juge.

  
  

• Condamnation financière (dommages‑intérêts, prise en charge des frais de dépose et de remise en état du fonds voisin).

  
  

• Blocage de projets futurs : par exemple, si le voisin obtient une autorisation de construire en limite séparative, la dépose de l’ouvrage d’isolation sera à la charge du propriétaire du bâtiment isolé, l’indemnité de surplomb restant acquise au voisin.

  
  

8. Conclusion

L’isolation thermique par l’extérieur, en façade comme en toiture, est désormais fortement encouragée, voire imposée à l’occasion de certains travaux de ravalement.

Le droit de surplomb prévu par l’article L. 113‑5‑1 CCH permet de concilier cet objectif d’intérêt général avec la protection du droit de propriété du voisin, à condition de respecter scrupuleusement :

• les conditions techniques (bâtiment existant, 35 cm max, 2 m de hauteur, absence d’autre solution raisonnable) ;

  
  

• la procédure de notification et le délai de 6 mois d’opposition ;

  
  

• la convention d’accès et la fixation d’une indemnité préalable juste et proportionnée.

  
  

Pour tout projet d’isolation en toiture ou en façade en limite de propriété, il est fortement recommandé de :

• faire vérifier en amont la conformité technique et juridique du projet au regard de l’article L. 113‑5‑1 CCH et de ses décrets d’application (articles R. 113‑19 à R. 113‑24 CCH) ;

  
  

• préparer avec soin la notification et les projets de convention et d’acte authentique ;

  
  

• privilégier autant que possible une solution amiable avec le voisin, en documentant clairement les contraintes techniques et en proposant une indemnisation réaliste.

  
  

En cas de désaccord persistant ou d’opposition, le recours au tribunal judiciaire (procédure accélérée au fond) permettra de faire trancher la légitimité du surplomb, du droit d’accès et le montant des indemnités, sur la base des textes précités et, le cas échéant, d’une expertise.

Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à l'IMMOBILIER, la CONSTRUCTION, et l'URBANISME.

Textes :

• Article L.113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation

• Article R. 113-19 du Code de la construction et de l’habitation

• Article R. 113-22 du Code de la construction et de l’habitation

• Décret n°2022-926 du 23 juin 2022