Troubles anormaux de voisinage à Toulon : quels recours contre les nuisances ?
Vous subissez des nuisances sonores répétées, des odeurs persistantes, une perte importante d'ensoleillement ou des désordres provenant d'une propriété voisine ?
Les conflits de voisinage peuvent rapidement affecter la tranquillité des occupants, compromettre la jouissance d'un logement ou entraîner des préjudices matériels et financiers.
Si chacun doit accepter les inconvénients ordinaires liés à la proximité d'autres propriétés, certaines nuisances dépassent les limites normales du voisinage et peuvent justifier une action judiciaire pour obtenir leur cessation et une indemnisation.
Le cabinet GARA-ROMEO Avocat, situé à Toulon, accompagne les propriétaires, locataires et copropriétaires confrontés à des troubles anormaux de voisinage.
Maître Sofian GARA-ROMEO intervient pour déterminer les responsabilités, réunir les éléments de preuve nécessaires et engager les démarches amiables ou judiciaires permettant de faire cesser les nuisances et d'obtenir réparation
Qu'est-ce qu'un trouble anormal de voisinage ?
Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage est désormais consacré par l'article 1253 du code civil.
Introduit par la loi du 15 avril 2024, ce texte prévoit une responsabilité de plein droit lorsque les nuisances causées à autrui excèdent les inconvénients normaux de voisinage.
Ce régime permet d'obtenir réparation sans devoir nécessairement démontrer une faute de l'auteur du trouble.
Il appartient néanmoins à la personne qui se plaint des nuisances d'établir leur existence, leur caractère anormal, le dommage subi et le lien entre celui-ci et le trouble invoqué.
Comment déterminer si une nuisance dépasse les inconvénients normaux du voisinage ?
Tous les désagréments liés à la proximité d'autres habitations ne constituent pas des troubles anormaux de voisinage.
Les juridictions apprécient les circonstances propres à chaque situation, en tenant notamment compte :
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De l'intensité des nuisances ;
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De leur fréquence et de leur répétition ;
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De leur durée et des horaires auxquels elles surviennent ;
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De l'environnement dans lequel se trouvent les propriétés ;
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De leurs conséquences sur l'utilisation et la jouissance du bien immobilier.
Un bruit ponctuel peut ainsi relever des contraintes ordinaires du voisinage, tandis que des nuisances répétées provenant d'une installation technique peuvent présenter un caractère anormal.
De même, une gêne tolérable dans un environnement urbain animé peut être appréciée différemment dans un quartier résidentiel calme.
Le caractère anormal du trouble repose donc sur une appréciation concrète, et non sur la seule gêne ressentie par le voisin.
La responsabilité peut être engagée même lorsque l'activité à l'origine des nuisances respecte les autorisations administratives dont bénéficie son auteur, sous réserve des exceptions légales applicables.
Un voisin peut-il invoquer l'ancienneté de son activité pour échapper à sa responsabilité ?
L'article 1253 du code civil prévoit une exception lorsque les troubles proviennent d'une activité existant avant l'installation de la personne qui s'en plaint.
Cette exception suppose toutefois que l'activité concernée respecte les lois et règlements applicables et qu'elle se soit poursuivie dans les mêmes conditions, ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble.
Des dispositions particulières existent également pour certaines activités agricoles.
Ainsi, la seule circonstance qu'un commerce, un atelier ou une installation existait avant l'arrivée d'un nouveau voisin ne suffit pas toujours à exclure toute responsabilité.
Il convient notamment de vérifier si l'activité s'est intensifiée, si les installations ont été modifiées ou si les nuisances se sont aggravées.
Cette distinction revêt une importance particulière dans les litiges opposant des propriétaires à des établissements commerciaux ou à des activités professionnelles implantées à proximité de leur habitation.
Quels types de nuisances peuvent constituer des troubles anormaux de voisinage ?
Les troubles anormaux de voisinage peuvent prendre différentes formes.
Ils ne concernent pas uniquement le bruit, mais également les odeurs, les constructions voisines, la végétation, les écoulements d'eau ou les activités provoquant des nuisances excessives.
Nuisances sonores : bruits répétés, climatisation et activités professionnelles
Les nuisances sonores figurent parmi les principales causes de litiges entre voisins.
Elles peuvent notamment provenir :
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De musique forte, de cris ou de fêtes répétées ;
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D'aboiements prolongés ;
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De travaux particulièrement bruyants ;
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D'une climatisation ou d'une pompe à chaleur ;
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D'équipements techniques tels qu'une ventilation, une pompe ou un moteur ;
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D'activités commerciales, artisanales ou de restauration.
Pour apprécier le caractère anormal du bruit, les juridictions tiennent compte de son intensité, de sa répétition, de sa durée et de l'environnement concerné.
La présence de nuisances exclusivement diurnes n'exclut pas une action en responsabilité.
De même, l'absence de dépassement d'un seuil réglementaire ne suffit pas nécessairement à écarter l'existence d'un trouble anormal de voisinage.
Dans certains dossiers, une étude acoustique peut permettre de mesurer les nuisances et d'établir leurs caractéristiques.
Lorsque les bruits proviennent d'un appartement situé dans un immeuble collectif, les obligations issues du règlement de copropriété peuvent également être invoquées.
Pour les situations propres aux immeubles collectifs, consultez notre page consacrée aux troubles de voisinage en copropriété à Toulon.
Odeurs, fumées et nuisances provenant d'une propriété voisine
Les nuisances olfactives peuvent également constituer des troubles anormaux de voisinage lorsqu'elles dépassent les désagréments normalement supportables.
Les conflits concernent notamment :
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Des odeurs persistantes provenant d'un restaurant ou d'une cuisine professionnelle ;
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Des fumées répétées affectant une propriété voisine ;
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Des installations de ventilation mal positionnées ;
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Des dépôts de déchets ou de matériaux odorants ;
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Des activités agricoles, artisanales ou commerciales ;
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Des installations ou équipements produisant des émanations gênantes.
La difficulté réside souvent dans la preuve des nuisances, particulièrement lorsqu'elles sont intermittentes.
Il peut être nécessaire d'établir leur fréquence, leur provenance et leurs conséquences sur l'utilisation du logement ou des espaces extérieurs.
Dans certains cas, des modifications techniques peuvent permettre de faire cesser les troubles sans nécessiter la suppression complète de l'activité concernée.
Perte d'ensoleillement, de vue et constructions voisines
La construction d'une maison, d'une extension ou d'un immeuble sur un terrain voisin peut modifier les conditions de jouissance d'une propriété.
Les litiges apparaissent notamment lorsqu'un ouvrage entraîne une perte importante d'ensoleillement, une diminution significative de luminosité ou une gêne particulièrement importante.
Toutefois, un propriétaire ne dispose pas d'un droit général et absolu au maintien de sa vue ou de son ensoleillement.
Il convient de distinguer les conséquences normales de l'urbanisation des atteintes suffisamment importantes pour caractériser un trouble anormal.
L'appréciation dépend notamment de l'environnement du bien, de sa configuration, de l'importance des modifications et de leurs conséquences concrètes.
Une construction peut ainsi respecter les règles d'urbanisme tout en étant à l'origine d'un trouble anormal de voisinage.
Inversement, une perte de vue ou une diminution d'ensoleillement ne donne pas automatiquement droit à réparation.
Lorsque le litige porte sur la légalité d'une autorisation administrative, des recours distincts peuvent également être envisagés devant la juridiction administrative.
Découvrez notre page consacrée aux recours des voisins contre un permis de construire.
Arbres, haies et végétation envahissante
Les arbres et les plantations situés à proximité d'une limite séparative peuvent également être à l'origine de conflits.
Les difficultés concernent fréquemment les branches dépassant sur la propriété voisine, les racines occasionnant des dégradations, les haies trop hautes ou encore les arbres provoquant une perte importante de lumière.
Les articles 671 à 673 du code civil prévoient des règles particulières relatives aux distances de plantation, à la hauteur des végétaux et à l'élagage des branches dépassant sur un fonds voisin.
L'article 673 permet notamment au propriétaire sur le terrain duquel avancent les branches des arbres voisins de contraindre leur propriétaire à les couper.
Il convient toutefois de distinguer les actions fondées sur ces dispositions de celles engagées au titre des troubles anormaux de voisinage.
La seule présence d'un arbre imposant ou d'une végétation dense ne justifie pas nécessairement son abattage.
Selon les circonstances, des mesures d'élagage ou d'entretien peuvent permettre de concilier les droits des propriétaires avec la préservation des végétaux.
Cette problématique a notamment été examinée dans un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon le 24 septembre 2026, présenté dans notre article consacré aux litiges de voisinage relatifs aux arbres et à l'élagage.
Infiltrations, écoulements d'eau et dommages liés aux travaux voisins
Les troubles de voisinage peuvent également présenter une origine matérielle ou technique.
Il peut notamment s'agir :
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D'infiltrations provenant d'un terrain ou d'une construction voisine ;
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D'un ruissellement des eaux aggravé par des aménagements ;
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De travaux de terrassement ayant déstabilisé un terrain ;
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De fissures apparues à la suite d'un chantier voisin ;
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De modifications du terrain entraînant des dommages sur une propriété ;
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De dégradations affectant un mur, une clôture ou un ouvrage séparatif.
Ces situations nécessitent fréquemment une analyse technique permettant d'identifier la provenance des dommages et leurs causes.
Il convient également de distinguer les règles propres aux servitudes naturelles d'écoulement des eaux, notamment prévues par l'article 640 du code civil, de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage.
Lorsque les désordres résultent de travaux, la responsabilité du maître d'ouvrage ou d'autres intervenants peut également être recherchée, selon les conditions propres à chaque régime.
Une expertise peut alors s'avérer indispensable pour déterminer les mesures permettant de remédier durablement aux dommages.
Qui peut être tenu responsable d'un trouble anormal de voisinage ?
L'auteur matériel des nuisances n'est pas nécessairement la seule personne dont la responsabilité peut être recherchée.
L'article 1253 du code civil vise notamment le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, certaines personnes autorisées à occuper ou exploiter un fonds, ainsi que le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs.
L'identification de la personne à l'origine du trouble demeure donc essentielle.
La responsabilité du propriétaire, du locataire et des occupants
Lorsqu'un trouble provient d'un logement loué, la situation doit être appréciée en tenant compte du comportement du locataire et des obligations du propriétaire.
L'occupant qui provoque directement des nuisances excessives peut voir sa responsabilité engagée.
Selon les circonstances, le propriétaire peut également être concerné, notamment lorsque les nuisances proviennent d'installations ou d'équipements dépendant de son bien.
En matière de baux d'habitation, le bailleur dispose également de certains moyens d'action lorsqu'un locataire ne respecte pas son obligation d'user paisiblement des lieux loués.
Il convient toutefois de déterminer précisément les obligations de chaque intervenant avant d'engager une action.
Les troubles provenant d'un chantier ou d'une copropriété
Les travaux réalisés sur une propriété voisine peuvent provoquer des nuisances importantes ou des dommages aux constructions environnantes.
La responsabilité du maître d'ouvrage peut notamment être recherchée lorsque les conditions prévues par l'article 1253 du code civil sont réunies.
D'autres intervenants peuvent également être mis en cause sur les fondements juridiques appropriés.
En copropriété, les troubles peuvent provenir d'un lot privatif, d'un équipement collectif ou de travaux réalisés sur les parties communes.
La responsabilité du copropriétaire, de l'occupant ou du syndicat des copropriétaires doit alors être déterminée au regard de l'origine des nuisances et des obligations respectives de chacun.
Le règlement de copropriété peut également imposer des restrictions particulières concernant l'utilisation des lots, les activités exercées ou les installations techniques.
Comment prouver un trouble anormal de voisinage ?
La réussite d'une action repose largement sur la qualité des éléments de preuve réunis.
Il ne suffit pas de démontrer l'existence d'une gêne : il convient d'établir que les nuisances dépassent les inconvénients normaux du voisinage et de justifier les conséquences qui en résultent.
Constats, témoignages et éléments matériels
Les preuves doivent permettre de documenter la nature des troubles, leur fréquence et leurs effets sur la propriété concernée.
Selon les situations, il peut notamment être utile de réunir :
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Des procès-verbaux de constat dressés par un commissaire de justice ;
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Des photographies et vidéos des désordres ;
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Des attestations de voisins ou de tiers ayant personnellement constaté les nuisances ;
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Des échanges écrits avec l'auteur des troubles ;
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Des signalements adressés au syndic, au bailleur ou à la mairie ;
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Des rapports acoustiques ou autres études techniques ;
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Des justificatifs des préjudices matériels et financiers.
Un constat de commissaire de justice peut notamment présenter un intérêt lorsque les nuisances sont matériellement observables.
En revanche, lorsque les troubles sont ponctuels ou dépendent de conditions particulières, plusieurs constatations peuvent être nécessaires pour établir leur répétition.
Les éléments recueillis doivent être obtenus dans le respect des droits des personnes concernées.
Quels recours pour faire cesser un trouble anormal de voisinage ?
Lorsqu'un trouble anormal de voisinage est caractérisé, plusieurs démarches peuvent permettre d'obtenir sa cessation et la réparation des préjudices.
Le choix du recours dépend notamment de la gravité des nuisances, de leur persistance, de l'existence d'une urgence et des preuves disponibles.
Dans quels cas demander une expertise judiciaire ?
Lorsque les nuisances présentent un caractère technique ou que leur origine est contestée, une expertise judiciaire peut être envisagée.
Sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, une mesure d'instruction peut notamment être sollicitée avant tout procès lorsqu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
En matière de voisinage, l'expert peut notamment être chargé :
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De constater les nuisances ou les désordres ;
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D'en rechercher la provenance et les causes ;
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D'apprécier leurs caractéristiques techniques ;
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De déterminer les mesures susceptibles d'y remédier ;
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D'évaluer les travaux nécessaires et leur coût ;
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De fournir les éléments techniques utiles à l'appréciation des préjudices.
Une expertise peut être particulièrement utile en présence d'infiltrations, de fissures liées à un chantier voisin ou de nuisances provenant d'installations techniques.
L'expert ne détermine toutefois pas juridiquement les responsabilités : cette appréciation relève du juge.
Pour approfondir le déroulement de cette procédure dans les litiges techniques immobiliers, consultez notre page consacrée à l'expertise judiciaire en construction à Toulon.
La mise en demeure et la tentative de résolution amiable
Une première démarche peut consister à solliciter directement l'auteur des nuisances afin de rechercher une solution adaptée.
Lorsque cette intervention demeure infructueuse, une mise en demeure permet d'identifier les troubles reprochés, de rappeler les obligations applicables et de demander leur cessation dans un délai déterminé.
En matière de troubles anormaux de voisinage, une tentative de résolution amiable préalable est, en principe, obligatoire avant la saisine du tribunal.
L'article 750-1 du code de procédure civile prévoit notamment le recours préalable à une conciliation menée par un conciliateur de justice, à une médiation ou à une procédure participative.
Cette obligation s'applique sous réserve des exceptions prévues par le texte, notamment lorsqu'un motif légitime tenant à l'urgence manifeste ou à certaines circonstances particulières justifie l'absence de tentative amiable.
Il convient de préciser qu'une simple mise en demeure ne constitue pas nécessairement une tentative amiable répondant aux exigences de l'article 750-1.
Le respect de ces formalités doit donc être vérifié avant l'engagement de la procédure, afin d'éviter une irrecevabilité de la demande.
Le référé pour obtenir rapidement la cessation des nuisances
Lorsque les troubles présentent un caractère particulièrement grave ou nécessitent une intervention rapide, une procédure de référé peut être envisagée.
L'article 835 du code de procédure civile permet notamment au juge d'ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
Selon les circonstances, les demandes peuvent porter sur :
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La réalisation de travaux destinés à supprimer les nuisances ;
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La modification d'une installation technique ;
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La suppression d'un obstacle ou d'un aménagement irrégulier ;
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La mise en œuvre de mesures conservatoires ;
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La cessation de certaines pratiques à l'origine des troubles.
Il est également possible de solliciter une expertise judiciaire lorsque les conditions légales sont réunies.
La procédure de référé ne permet toutefois pas d'obtenir automatiquement la cessation de toute nuisance contestée.
Il convient de caractériser les conditions propres à la mesure sollicitée et de distinguer les demandes de remise en état de celles qui nécessitent un examen approfondi du fond du litige.
L'action judiciaire au fond pour faire cesser le trouble
Lorsque les démarches amiables échouent, une action au fond peut être engagée devant la juridiction compétente.
Le tribunal peut notamment être saisi de demandes tendant à faire reconnaître le caractère anormal des nuisances, à ordonner les mesures nécessaires pour y mettre fin et à indemniser les préjudices subis.
Selon les circonstances, les mesures sollicitées peuvent comprendre des travaux d'isolation acoustique, la modification d'un équipement, la limitation de certaines nuisances ou la suppression d'un ouvrage.
Le juge apprécie les mesures adaptées à la situation au regard des circonstances du litige et des droits des parties.
Une astreinte peut également être sollicitée pour assurer l'exécution des obligations ordonnées.
Le choix des demandes doit être particulièrement précis, notamment lorsque plusieurs solutions techniques permettent de faire cesser les troubles.
Quels préjudices peuvent être indemnisés et quels délais respecter ?
La responsabilité pour trouble anormal de voisinage peut permettre d'obtenir des dommages et intérêts lorsque les conditions légales sont réunies.
L'indemnisation dépend notamment de la nature du dommage, de sa durée, de son importance et des justificatifs produits.
Préjudice de jouissance, dommages matériels et perte de valeur immobilière
Les conséquences des troubles peuvent dépasser la gêne quotidienne ressentie par les occupants.
Selon les circonstances, les demandes indemnitaires peuvent notamment concerner :
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Le préjudice de jouissance, lorsque les nuisances empêchent d'utiliser normalement tout ou partie du logement ou de ses espaces extérieurs ;
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Les dommages matériels, notamment lorsque des travaux voisins provoquent des dégradations sur une propriété ;
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Les frais nécessaires pour remédier aux désordres, lorsqu'ils sont juridiquement imputables à l'auteur du trouble ;
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Les pertes locatives, lorsqu'un bien ne peut plus être loué normalement en raison des nuisances ;
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La perte de valeur du bien immobilier, lorsqu'une dépréciation est démontrée ;
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Le préjudice moral, lorsque les circonstances permettent d'en justifier l'existence et le lien avec les troubles.
L'évaluation de ces préjudices nécessite une analyse particulière.
Il convient notamment d'éviter toute double indemnisation et de justifier le lien entre les nuisances constatées et les dommages invoqués.
Des éléments tels que les constats, rapports techniques, devis de réparation ou évaluations immobilières peuvent être utiles pour établir le montant des demandes.
Quel délai pour engager une action en trouble anormal de voisinage ?
L'action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage est en principe soumise au délai de prescription de cinq ans prévu par l'article 2224 du code civil.
Ce délai court à compter du jour où la personne concernée a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.
Toutefois, son point de départ peut soulever des difficultés particulières lorsque les nuisances sont anciennes, persistantes ou ont connu une aggravation.
Il convient donc d'examiner précisément la date d'apparition des troubles, leur évolution et les préjudices dont la réparation est sollicitée.
Une simple mise en demeure ne suffit pas, à elle seule, à interrompre le délai de prescription.
Une demande en justice peut en revanche produire un effet interruptif dans les conditions prévues par l'article 2241 du code civil.
Il est donc recommandé de faire examiner rapidement la situation lorsque les nuisances persistent malgré les démarches amiables.
Pourquoi faire appel à un avocat en trouble anormal de voisinage à Toulon ?
Les litiges de voisinage nécessitent souvent de concilier plusieurs intérêts : le droit de propriété, la liberté d'utiliser son bien, les droits des occupants voisins et la protection contre les nuisances excessives.
La difficulté réside notamment dans la qualification du trouble, l'identification des personnes responsables et la détermination des mesures juridiquement envisageables.
Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat en droit immobilier à Toulon, accompagne les propriétaires, locataires, copropriétaires et professionnels confrontés à ces différends.
Le cabinet intervient notamment pour :
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Examiner les circonstances du litige et déterminer les fondements juridiques applicables ;
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Identifier les personnes dont la responsabilité peut être recherchée ;
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Réunir et analyser les éléments de preuve des nuisances ;
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Préparer les mises en demeure et les démarches amiables ;
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Engager les procédures en référé lorsque les conditions sont réunies ;
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Solliciter une expertise judiciaire en présence de difficultés techniques ;
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Demander les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles ;
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Présenter les demandes indemnitaires devant les juridictions compétentes.
Le cabinet intervient également pour défendre les propriétaires ou professionnels mis en cause à raison de nuisances prétendument anormales, notamment lorsque leur existence, leur gravité ou leur imputabilité est contestée.
Implanté à Toulon, le cabinet GARA-ROMEO Avocat accompagne ses mandants dans l'ensemble du Var, notamment à Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Bandol, Ollioules, La Garde, La Valette-du-Var et Le Pradet.
Vous subissez des nuisances sonores, des odeurs, une perte importante d'ensoleillement ou des dommages provenant d'une propriété voisine ? Votre voisin engage une procédure contre vous ?
Contactez le cabinet GARA-ROMEO Avocat afin de faire examiner votre situation et de déterminer les recours envisageables pour défendre vos intérêts.