Nouveau formulaire pour les procédures d’impayés locatifs – ce qui change pour les bailleurs et les locataires
Un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 organise la relation entre bailleur et locataire pour la résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement du parc privé ou social.
Lorsque les loyers ou charges ne sont plus payés, le bailleur peut chercher à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, soit par la mise en œuvre d’une clause résolutoire, soit par une résiliation judiciaire prononcée par le juge.
Depuis plusieurs années, le législateur a renforcé un double mouvement :
sécuriser la procédure pour le bailleur (clause résolutoire généralisée, délais encadrés, nouveaux délits de maintien dans les lieux, etc.) ;
développer une prévention des expulsions (CCAPEX, FSL, diagnostics sociaux, articulation avec le surendettement, etc.).
La loi du 27 juillet 2023 a profondément remanié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en particulier sur la clause résolutoire, le commandement de payer et le rôle de la CCAPEX.
2. Le cadre juridique général des impayés locatifs
2.1. Baux concernés et fondements légaux
2.1.1. Baux soumis à la loi du 6 juillet 1989
Baux d’habitation non meublés à usage de résidence principale.
Certains baux du parc social (HLM) qui doivent respecter les règles de la loi de 1989, notamment pour la conclusion du bail, les mentions obligatoires et certaines clauses.
La loi de 1989 est d’ordre public sur de nombreux points (clauses réputées non écrites, obligations du locataire, charges récupérables, etc.).
2.1.2. Clause résolutoire et résiliation judiciaire : deux voies distinctes
Clause résolutoire : le contrat peut prévoir qu’en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d’assurance, ou de troubles de voisinage jugés, le bail est résilié « de plein droit » après un commandement resté infructueux.
Résiliation judiciaire : même en l’absence de clause résolutoire, ou sans la mettre en œuvre, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail pour inexécution suffisamment grave des obligations du locataire (impayés, troubles, etc.). Dans ce cas, aucun commandement préalable n’est exigé par la loi.
La jurisprudence a clairement rappelé que l’obligation de délivrer un commandement de payer préalable ne concerne que l’application de la clause résolutoire, et non la demande de résiliation judiciaire :
« L’obligation de délivrer un commandement de payer préalablement à l’assignation n’est requise que pour l’application d’une clause résolutoire et non lorsqu’il est demandé au juge de prononcer la résiliation du bail. » (Cass. 3 e civ., 9 octobre 1996, n° 1593 D, Peria c/ Peria).
3. La procédure de résiliation du bail pour impayés et d’expulsion
3.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire : commandement de payer
3.1.1. Obligation d’une clause résolutoire en cas d’impayés
Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail doit prévoir une clause résolutoire pour impayé de loyers et de charges.
Cette clause permet une résiliation « automatique » du bail si :
un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par commissaire de justice (ex‑huissier) ;
le locataire ne régularise pas sa dette dans un délai de 6 semaines (et non plus 2 mois) à compter de ce commandement.
3.1.2. Contenu obligatoire du commandement de payer
Le commandement de payer doit être délivré par commissaire de justice et respecter un formalisme strict, à peine de nullité :
mention du délai de 6 semaines laissé au locataire pour payer sa dette ;
montant mensuel du loyer et des charges ;
décompte détaillé de la dette ;
avertissement sur le risque de procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion ;
mention de la possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), avec indication de son adresse ;
mention de la possibilité de saisir « à tout moment » la juridiction compétente pour demander des délais sur le fondement de l’article 1343‑5 du code civil (délai de grâce) ;
notification à chaque colocataire, à chaque époux ou partenaire pacsé, si le bailleur a connaissance du mariage ou du PACS.
En outre, si une personne s’est portée caution, le commandement doit également lui être signifié dans les 15 jours.
3.1.3. Signalement obligatoire à la CCAPEX
Pour les bailleurs personnes physiques ou SCI familiales, le commandement de payer doit être signalé à la CCAPEX lorsque :
le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges sans interruption pendant 2 mois ; ou
la dette de loyer ou de charges est au moins égale à deux mois de loyer hors charges.
Depuis le 29 juillet 2023, ces seuils sont fixés par la loi et non plus par arrêté préfectoral, ce qui unifie les pratiques sur le territoire.
Le signalement déclenche un diagnostic social et financier réalisé par un organisme désigné par le PDALHPD, transmis à la CCAPEX avant l’expiration du délai de 6 semaines.
3.2. Rôle du juge dans la résiliation et l’expulsion
3.2.1. Constat de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire
Même si la clause résolutoire est réputée acquise à l’issue du délai de 6 semaines, le bailleur doit saisir le tribunal pour :
faire constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ; ou 3 13
demander la résiliation judiciaire du bail (en l’absence ou sans mise en œuvre de la clause).
Le juge :
vérifie les conditions formelles de la mise en œuvre de la clause (validité du commandement, respect du délai, montant de la dette, etc.) ;
peut prononcer l’expulsion du locataire et fixer un délai pour quitter les lieux ;
statue sur les arriérés de loyers et les éventuelles indemnités d’occupation.
3.2.2. Pouvoirs du juge pour accorder des délais et suspendre la clause résolutoire
La loi a progressivement renforcé le pouvoir du juge pour éviter l’expulsion des locataires de bonne foi et articuler la procédure avec le traitement du surendettement :
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement jusqu’à 3 ans, à la double condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Si le locataire est engagé dans une procédure de surendettement, les échéanciers fixés par la commission de surendettement priment en principe sur ceux du juge.
Lorsque le locataire respecte le plan d’apurement (commission ou juge), la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.
3.3. Concours de la force publique et exécution de l’expulsion
Une fois la décision d’expulsion obtenue et devenue exécutoire, le bailleur peut recourir à un commissaire de justice pour :
délivrer un commandement de quitter les lieux ;
solliciter ensuite, en cas de résistance, le concours de la force publique auprès du préfet.
Les pouvoirs publics ont cherché à encadrer cette phase pour limiter les conséquences humaines des expulsions :
instruction aux préfets pour améliorer la prévention et proposer au moins un hébergement provisoire ;
articulation avec la saisine de la commission de médiation DALO pour un relogement prioritaire.
La loi du 27 juillet 2023 a introduit une nouvelle infraction : le maintien sans droit ni titre dans un local d’habitation, en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement de quitter les lieux depuis plus de deux mois, est puni d’une amende de 7 500 €, sous réserve de plusieurs exceptions (articles L. 412‑3 et L. 412‑6 du code des procédures civiles d’exécution, bailleurs sociaux, etc.).
4. Dispositifs de prévention des expulsions et d’aides
4.1. La CCAPEX : un acteur central renforcé
Les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) jouent un rôle clé dans la politique de prévention :
Elles sont chargées de coordonner, évaluer et orienter le dispositif de prévention des expulsions défini par le PDALHPD et la charte de prévention.
Elles reçoivent les signalements obligatoires des commissaires de justice lorsqu’un locataire est en situation d’impayé (commandement de payer) et orientent les dossiers vers les services sociaux, le FSL, les bailleurs, etc.
Elles peuvent décider du maintien ou de la suspension de l’aide personnelle au logement lorsque le bénéficiaire ne règle pas sa dépense de logement.
Elles délivrent des avis et recommandations aux bailleurs, locataires et organismes sociaux pour favoriser l’apurement de la dette, l’accompagnement social et, si nécessaire, le relogement.
La loi « anti‑squat » de 2023 a encore renforcé leur organisation (coprésidence préfet / président du conseil départemental / président de la métropole, missions détaillées à l’article 7‑2 de la loi du 31 mai 1990).
4.2. Fonds de solidarité pour le logement (FSL) et accompagnement social
Le FSL intervient pour aider les ménages en difficulté à accéder à un logement ou à s’y maintenir, notamment par :
des aides financières (subventions ou prêts) pour apurer les dettes de loyers ;
un accompagnement social pour la gestion du budget et la stabilisation de la situation.
La loi ALUR et ses textes d’application ont insisté sur l’importance d’un traitement de l’impayé « le plus en amont possible », avec :
la redéfinition de la notion d’impayé dans le décret du 6 juin 2016 sur les aides personnelles au logement ;
la mise en place d’un système d’information « EXPLOC » pour suivre les ménages menacés d’expulsion et partager l’information entre huissiers, CAF, bailleurs, etc.
4.3. Procédure sociale et protocole de cohésion sociale
Les réformes successives (loi ALUR, loi ELAN) ont cherché à intégrer une dimension sociale dans la procédure d’expulsion :
obligation de diagnostic social et financier avant l’audience ;
possibilité de conclure un protocole de cohésion sociale avec les bailleurs sociaux, même en l’absence de dette locative, pour sécuriser le maintien dans les lieux.
articulation avec la commission de surendettement (C. consom., art. L. 732‑1 et s.) lorsque le locataire est en situation de surendettement.
5. Les nouveautés issues de la loi du 27 juillet 2023 (règle applicable actuelle)
Même si vos documents ne mentionnent pas l’arrêté du 17 septembre 2026, ils décrivent en détail les dernières grandes évolutions issues de la loi du 27 juillet 2023, qui constituent aujourd’hui la base du régime des impayés :
5.1. Nouvelle règle applicable : clause résolutoire généralisée et délai réduit
Nouvelle règle applicable : tout bail doit comporter une clause résolutoire pour impayés de loyers et charges.
Avant 2023, l’existence d’une clause résolutoire était fréquente mais pas généralisée par la loi.
Nouvelle règle applicable : le délai de régularisation après commandement de payer est de 6 semaines (contre 2 mois auparavant).
Cette réduction de délai a des implications pratiques importantes :
elle accélère la procédure pour le bailleur ;
elle laisse moins de temps au locataire pour mobiliser les aides et solutions (FSL, CCAPEX, surendettement).
5.2. Simplification des critères de signalement à la CCAPEX
Nouvelle règle applicable : signalement automatique à la CCAPEX dès que l’impayé dure 2 mois sans interruption ou que la dette atteint 2 mois de loyer hors charges.
Ancienne règle : ces seuils étaient fixés par arrêté préfectoral, ce qui entraînait des variations locales et une certaine complexité.
La simplification renforce l’égalité de traitement des locataires sur le territoire et facilite le travail des commissaires de justice et des bailleurs.
5.3. Ajustements sur les délais procéduraux et l’expulsion
Le délai entre la notification de l’assignation au préfet et la date d’audience est également réduit à 6 semaines pour certains bailleurs (personnes physiques, SCI familiales).
Le délai de 2 mois pour quitter les lieux après une décision d’expulsion peut être supprimé ou réduit pour certains occupants considérés de mauvaise foi ou dans des dispositifs particuliers (occupation temporaire de locaux vacants).
Création de l’infraction de maintien sans droit ni titre après un commandement de quitter les lieux depuis plus de 2 mois, avec amende de 7 500 €, sauf exceptions.
6. Le « nouveau formulaire pour les procédures d’impayés locatifs » : ce que l’on peut encadrer en principe
L’arrêté du 9 septembre 2026, publié au Journal officiel le 17 septembre 2026, remplace le formulaire Cerfa n° 16227*01 par le Cerfa n° 16227*02. Cette nouvelle version est applicable depuis le 26 août 2026.
Ce formulaire concerne le diagnostic social et financier, couramment appelé DSF. Il ne s’agit ni d’un nouveau commandement de payer ni d’un document que le bailleur doit remplir lui-même. Le DSF est établi par un professionnel du travail social ou de l’accompagnement juridique désigné dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
Le nouveau Cerfa met en œuvre les évolutions introduites par le décret n° 2026-739 du 4 août 2026. L’objectif est d’intervenir plus tôt dans la procédure, d’actualiser la situation du locataire et de fournir à la CCAPEX ainsi qu’au juge des informations récentes et structurées.
6.1. Un diagnostic pouvant intervenir dès le commandement de payer
Pour les impayés concernant un bailleur personne physique ou une SCI familiale entrant dans le champ de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le DSF peut désormais être engagé dès le stade du commandement de payer, sans attendre l’assignation devant le juge.
Cette intervention anticipée permet notamment d’identifier :
l’origine de l’impayé ;
les ressources et les charges du ménage ;
la capacité du locataire à reprendre le paiement du loyer courant ;
les possibilités d’apurement de la dette ;
les aides susceptibles d’être mobilisées, notamment auprès du FSL ;
la nécessité éventuelle d’engager des démarches de relogement.
Le DSF est transmis à la CCAPEX dès sa réalisation. Il peut ensuite être actualisé au cours de la procédure.
6.2. Une actualisation organisée avant l’audience
Lorsque la procédure judiciaire se poursuit, les informations recueillies au stade du commandement de payer ne doivent pas devenir obsolètes.
Si, un mois avant l’audience, aucun DSF datant de moins de six semaines n’a été établi, l’organisme compétent propose un nouvel entretien au locataire. La réalisation ou l’actualisation du diagnostic doit alors être organisée au plus tard six jours ouvrés avant l’audience.
Le DSF actualisé doit être transmis au juge au plus tard cinq jours ouvrés avant l’audience, même en l’absence de signature du locataire ou du bailleur.
La CCAPEX peut également demander sa réalisation ou sa mise à jour lorsqu’elle examine la situation du locataire. Le préfet dispose de la même faculté lorsqu’il doit statuer sur une demande de concours de la force publique.
Le diagnostic peut donc accompagner le dossier depuis les premières démarches de recouvrement jusqu’au stade de l’exécution de la décision d’expulsion.
6.3. Un formulaire plus complet et mieux structuré
Le Cerfa n° 16227*02 comprend notamment :
les éléments sociaux et administratifs concernant le ménage ;
sa situation financière ;
le détail de la dette locative ;
une expertise juridique de cette dette ;
les solutions d’apurement envisagées ou déjà engagées ;
la situation du logement et les perspectives de maintien ou de relogement ;
l’évaluation sociale ;
la préparation de l’audience ;
les avis et recommandations formulés par la CCAPEX ;
une synthèse destinée au magistrat.
Le formulaire comporte également un bordereau de carence lorsque les informations nécessaires n’ont pas pu être recueillies.
Le professionnel chargé du diagnostic doit mettre le locataire et le bailleur en mesure de présenter leurs observations. Le DSF est, dans la mesure du possible, réalisé en présence du locataire et signé par celui-ci.
Toutefois, son absence de réponse n’empêche pas l’établissement ou la transmission du diagnostic lorsque les informations disponibles révèlent notamment une situation de vulnérabilité.
6.4. Quelles procédures sont concernées ?
Le DSF concerne les procédures judiciaires tendant à la résiliation d’un bail d’habitation en raison d’une dette locative, notamment :
la demande visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
la demande de résiliation judiciaire fondée sur des loyers ou charges impayés ;
les demandes additionnelles ou reconventionnelles poursuivant le même objectif.
En revanche, ce formulaire n’est pas destiné aux expulsions fondées exclusivement sur un congé, des troubles de jouissance ou un autre manquement ne comportant aucune dette locative.
7. Quelles conséquences pour les bailleurs ?
Le nouveau formulaire ne modifie ni le contenu obligatoire du commandement de payer, ni le délai de six semaines laissé au locataire, ni l’obligation de saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.
Il renforce toutefois l’importance de disposer, dès le début du dossier, d’un décompte locatif exact et actualisé. Le bailleur doit pouvoir justifier :
le montant du loyer et des provisions sur charges ;
chaque échéance impayée ;
les règlements partiels reçus ;
les régularisations de charges ;
les éventuels accords ou propositions d’échelonnement.
Lorsque l’organisme chargé du DSF sollicite ses observations, le bailleur a intérêt à répondre rapidement et à transmettre des éléments vérifiables. Une dette mal calculée ou insuffisamment justifiée pourra être signalée dans le diagnostic puis discutée devant le juge.
Pour les nouveaux diagnostics et leurs mises à jour, le Cerfa n° 16227*02 constitue désormais le formulaire de référence.
L’utilisation de l’ancienne version ne doit cependant pas être présentée comme entraînant automatiquement la nullité du commandement de payer ou de l’assignation. Les conséquences d’une éventuelle irrégularité devront être appréciées en fonction du dossier et du préjudice invoqué.
8. Quelles conséquences pour les locataires ?
Le DSF ne suspend pas, à lui seul, la dette ou la procédure. Il constitue néanmoins une étape importante pour présenter au juge une image complète et actualisée de la situation du ménage.
Le locataire doit donc répondre aux sollicitations du professionnel chargé du diagnostic et communiquer, autant que possible :
ses justificatifs de ressources et de charges ;
la composition de son foyer ;
les preuves des paiements déjà effectués ;
les demandes déposées auprès du FSL, de la CAF ou des services sociaux ;
un éventuel dossier de surendettement ;
les éléments démontrant la reprise du paiement du loyer courant ;
ses démarches de recherche d’un logement ou de recours DALO.
Ces informations peuvent permettre à la CCAPEX de recommander des mesures adaptées et au juge d’apprécier la possibilité d’accorder des délais de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Le locataire doit néanmoins rester attentif au calendrier : le délai de six semaines suivant le commandement de payer continue de courir pendant la réalisation du diagnostic.
9. L’accompagnement d’un avocat en cas d’impayés locatifs à Toulon
La procédure d’impayés locatifs associe des actes de recouvrement, des délais impératifs, un dispositif social et une procédure judiciaire.
Une erreur dans le décompte ou dans la mise en œuvre de la clause résolutoire peut retarder la procédure engagée par le bailleur. À l’inverse, l’absence de réaction du locataire peut réduire ses chances d’obtenir un échéancier ou un maintien dans les lieux.
Un avocat à Toulon intervenant en droit des baux d’habitation peut notamment :
vérifier le bail, le commandement de payer et le montant réclamé ;
contrôler le respect des signalements et des délais prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
présenter les observations utiles en complément du DSF ;
solliciter ou contester des délais de paiement ;
articuler la procédure avec un dossier de surendettement ou un recours DALO ;
représenter le bailleur ou le locataire devant le juge des contentieux de la protection.
Conclusion
Le Cerfa n° 16227*02 ne crée pas une nouvelle procédure d’expulsion. Il adapte le diagnostic social et financier afin que l’accompagnement commence plus tôt et que les informations transmises à la CCAPEX et au juge soient mieux structurées et régulièrement actualisées.
Pour le bailleur, cette réforme impose surtout de disposer d’une dette parfaitement documentée et de coopérer rapidement avec l’organisme chargé du diagnostic.
Pour le locataire, elle offre une occasion supplémentaire de faire connaître sa situation, de mobiliser les aides disponibles et de présenter des solutions concrètes avant l’audience.
Dans les deux cas, le diagnostic social et financier ne remplace pas l’analyse juridique du commandement de payer, du décompte locatif et des conditions de résiliation du bail.
FAQ – Nouveau formulaire et impayés locatifs
Quel est le nouveau formulaire applicable en 2026 ?
Le formulaire de référence est désormais le Cerfa n° 16227*02, qui remplace le Cerfa n° 16227*01. Il est consacré au diagnostic social et financier réalisé dans les procédures de résiliation d’un bail d’habitation pour dette locative.
Le propriétaire doit-il remplir lui-même le Cerfa n° 16227*02 ?
Non. Le DSF est établi par un professionnel du travail social ou de l’accompagnement juridique relevant de l’organisme désigné par le dispositif départemental. Le bailleur et le locataire doivent toutefois pouvoir communiquer leurs observations et leurs justificatifs.
Le diagnostic social et financier suspend-il le délai de six semaines ?
Non. La réalisation du DSF ne suspend pas le délai de six semaines suivant le commandement de payer. Le locataire doit donc rechercher sans attendre une régularisation, un accord d’apurement ou les aides adaptées.
Le DSF est-il obligatoire avant toute expulsion ?
Le DSF concerne les procédures judiciaires tendant à la résiliation du bail en raison d’une dette locative. Il ne s’applique pas de la même manière lorsque l’expulsion est exclusivement demandée pour un autre motif, comme un congé ou des troubles de jouissance sans impayé.
Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas ?
L’absence de réponse du locataire n’empêche pas nécessairement la réalisation du DSF. Le professionnel peut utiliser les informations dont il dispose, notamment lorsqu’elles révèlent une situation de vulnérabilité, puis transmettre le diagnostic à la CCAPEX et au juge.
L’utilisation de l’ancien formulaire rend-elle automatiquement la procédure nulle ?
Non. L’utilisation de l’ancien Cerfa ne permet pas, à elle seule, d’affirmer que le commandement de payer ou l’assignation est nul. Il convient d’examiner la procédure dans son ensemble, les informations manquantes et le préjudice éventuellement causé.
Quand consulter un avocat à Toulon pour un impayé de loyer ?
Il est préférable de consulter dès la délivrance du commandement de payer, voire avant celle-ci pour un bailleur. Une intervention rapide permet de vérifier le décompte, les délais, la régularité des actes et les solutions envisageables avant que la procédure ne soit trop avancée.
Sources officielles :
POUR EN SAVOIR PLUS
Le nouveau diagnostic social et financier s’inscrit dans une procédure plus large de prévention et de traitement des impayés locatifs. Pour mieux comprendre les droits du bailleur et du locataire ainsi que les différentes étapes pouvant conduire à la résiliation du bail, vous pouvez également consulter :
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