Logements HLM et dispositif Relance logement : une nouvelle possibilité pour les investisseurs
Dernière mise à jour : il y a 21 heures
Depuis le 29 août 2026, certains logements produits par des organismes HLM peuvent être vendus à des particuliers souhaitant les louer dans le cadre du dispositif fiscal « Relance logement », également appelé dispositif Jeanbrun.
Cette évolution ouvre de nouvelles possibilités d’investissement, mais elle ne concerne pas l’ensemble du parc social et ne garantit pas automatiquement l’obtention de l’avantage fiscal.
Quels logements peuvent être vendus aux investisseurs ?
Le décret du 25 août 2026 modifie l’article D. 443-34 du Code de la construction et de l’habitation.
Il permet la vente aux investisseurs de certains logements spécifiquement produits par :
les offices publics de l’habitat ;
les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré ;
les sociétés coopératives de production d’HLM.
Le texte ne permet donc pas à un investisseur d’acheter librement n’importe quel logement social occupé. Le programme doit relever des opérations visées par le Code de la construction et de l’habitation et avoir été produit en vue de sa cession à une personne physique.
Qu’est-ce que le dispositif Relance logement ?
Relance logement est un mécanisme d’investissement locatif permettant de déduire un amortissement des revenus fonciers.
Pour en bénéficier, l’investisseur doit notamment :
louer le logement vide à titre de résidence principale ;
prendre un engagement de location de neuf ans ;
respecter un plafond de loyer ;
sélectionner un locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds applicables ;
exercer l’option fiscale dans les conditions requises.
Trois niveaux de location sont proposés : intermédiaire, social et très social. Le taux d’amortissement dépend du niveau choisi.
Quel est l’intérêt pour l’investisseur ?
L’acquéreur peut bénéficier d’une déduction annuelle calculée sur le prix du logement, après exclusion de la valeur du terrain.
Pour un logement neuf, les taux d’amortissement sont actuellement de :
3,5 % pour une location intermédiaire ;
4,5 % pour une location sociale ;
5,5 % pour une location très sociale.
Ce mécanisme réduit les revenus fonciers imposables. Il ne constitue toutefois pas une réduction d’impôt directement calculée sur le prix d’acquisition.
Quels sont les points de vigilance avant d’acheter ?
Avant de signer un contrat de réservation ou un acte de vente, l’investisseur doit vérifier :
que le programme HLM entre effectivement dans le champ du décret ;
que le logement répond aux conditions du dispositif Relance logement ;
la rentabilité réelle après application du plafond de loyer ;
les ressources du futur locataire ;
la durée et les conséquences de l’engagement de location ;
l’incidence des amortissements sur la plus-value lors de la revente.
Le non-respect des conditions peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal.
L’éligibilité annoncée par le vendeur ou le commercialisateur doit donc être expressément vérifiée. Un avocat en droit immobilier à Toulon peut examiner le contrat de réservation, les documents du programme et les engagements pris par le promoteur ou l’organisme HLM.
FAQ
Peut-on désormais acheter n’importe quel logement HLM pour le louer ?
Non. Le décret vise seulement certaines opérations de logements produits par des organismes HLM en vue de leur vente à des personnes physiques.
Le logement acheté reste-t-il un logement social ?
Le bien est acquis par une personne privée, mais sa mise en location doit respecter les plafonds et engagements correspondant au niveau de location choisi.
L’avantage fiscal est-il automatiquement accordé ?
Non. L’acquéreur doit remplir personnellement toutes les conditions fiscales du dispositif Relance logement.
Peut-on louer le logement meublé ?
Non. Le dispositif impose une location nue à usage de résidence principale pendant neuf ans.
Jusqu’à quand peut-on investir ?
Dans sa rédaction actuelle, le dispositif Relance logement concerne les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2028.
Pour en savoir plus
Un investissement destiné à la location doit être sécurisé au-delà des conditions du dispositif présenté. Pour approfondir l’acquisition, le bail et la gestion du bien en copropriété, consultez :
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