Copropriétaire bailleur : responsabilité du fait du locataire

Un locataire peut vous coûter cher… même si vous n’êtes pas sur place.

En copropriété, beaucoup de propriétaires pensent qu’« une fois le bien loué, tout repose sur le locataire ». C’est inexact. En pratique, le copropriétaire bailleur peut être tenu personnellement responsable des troubles et manquements commis par son locataire vis‑à‑vis du syndicat et des autres copropriétaires.

Cette responsabilité s’articule autour de plusieurs ensembles de règles : statut de la copropriété (loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965), droit commun des baux d’habitation ou commerciaux (notamment loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989), Code civil et théorie des troubles anormaux de voisinage, désormais consacrée par l’article 1253 du Code civil (L. n° 2024‑346 du 15 avril 2024).

L’objectif de cet article est de vous permettre d’identifier les situations à risque, de comprendre quand et comment votre responsabilité peut être engagée, quelles démarches entreprendre, et quelles sont les limites de cette responsabilité.

1. Les principales situations concernées

1.1. Nuisances et troubles de voisinage causés par le locataire

Il peut s’agir notamment :

• de bruits répétés (fêtes, cris, musique, travaux intempestifs) ;

  
  

• de comportements agressifs ou dangereux (menaces, dégradations dans les parties communes, présence d’animaux dangereux, squats, etc.) ;

  
  

• d’occupations anormales des parties communes (stockage, rassemblements, etc.).

  
  

Lorsque ces nuisances dépassent les inconvénients normaux de voisinage, elles constituent un trouble anormal de voisinage, engageant la responsabilité de leur auteur même sans faute prouvée.

La jurisprudence retient classiquement la responsabilité solidaire du bailleur et du locataire : le locataire comme auteur direct du trouble, et le propriétaire comme garant du fait de son preneur.

1.2. Non‑respect du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété s’impose à tous les occupants de l’immeuble, y compris les locataires.

Exemples fréquents :

• transformation des lieux sans autorisation (ouverture de baies, pose d’enseignes, changement d’affectation des locaux) ;

  
  

• utilisation des parties communes contraire au règlement ;

  
  

• hébergement ou activités contraires à la destination de l’immeuble.

  
  

Le copropriétaire bailleur a l’obligation de respecter et de faire respecter par ses locataires le règlement de copropriété ; à défaut, il engage sa responsabilité contractuelle envers le syndicat et les autres copropriétaires.

1.3. Dégradations et troubles de jouissance

Les troubles de jouissance causés par le locataire aux autres copropriétaires (dégradations, infiltrations provenant du lot loué, travaux non autorisés, etc.) engagent la responsabilité du copropriétaire bailleur vis‑à‑vis :

• du syndicat des copropriétaires ;

• des copropriétaires voisins victimes.

La jurisprudence souligne qu’« il y a une responsabilité du fait d’autrui qui pèse sur le bailleur copropriétaire à raison des faits dommageables commis par son locataire à la copropriété ou à un ou plusieurs copropriétaires ».

2. Les fondements juridiques de la responsabilité du copropriétaire bailleur

2.1. Le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965

La loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, à caractère impératif, organise les rapports entre le syndicat, les copropriétaires et, indirectement, les occupants.

Points clés :

• le règlement de copropriété a valeur de contrat d’adhésion pour les copropriétaires et encadre la destination des parties privatives et communes ;

  
  

• le copropriétaire bailleur doit faire respecter ce règlement par son locataire, sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle envers les autres copropriétaires et le syndicat.

  
  

2.2. Responsabilité contractuelle du bailleur envers les autres copropriétaires

Lorsque les troubles trouvent leur source dans le non‑respect du règlement de copropriété, la responsabilité du bailleur est en principe contractuelle vis‑à‑vis :

• des autres copropriétaires (manquement à l’obligation de faire respecter le règlement) ;

• du syndicat (violation des stipulations collectives).

Ainsi, la cour de Paris a jugé que le copropriétaire bailleur engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires et du syndicat lorsqu’il ne fait pas respecter le règlement par son locataire.

2.3. Responsabilité quasi‑délictuelle envers certains tiers

En revanche, vis‑à‑vis de locataires d’autres lots affectés par les troubles provenant du local loué, la responsabilité du bailleur devient quasi‑délictuelle (responsabilité extracontractuelle).

Par ailleurs, lorsque le dommage provient des parties communes, le bailleur n’est en principe pas responsable à l’égard de son propre locataire (article 1725 du Code civil), sauf s’il n’a pas accompli les diligences nécessaires vis‑à‑vis du syndicat.

2.4. Trouble anormal de voisinage et article 1253 du Code civil (nouvelle règle)

La théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage a été consacrée par l’article 1253 du Code civil (L. n° 2024‑346 du 15 avril 2024).

Nouvelle règle applicable :

• « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » ;

  
  

• sont visés expressément : le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre d’occupation ou d’exploitation, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs ;

  
  

• la responsabilité est sans faute : il suffit de démontrer un trouble anormal (fréquence, durée, intensité) et un lien de causalité.

  
  

Avant cette codification (règle plus ancienne, aujourd’hui dépassée), la responsabilité reposait déjà sur ce principe prétorien, mais sans texte.

En pratique, la victime peut agir :

• contre le locataire auteur des nuisances ;

• contre le bailleur, débiteur de l’obligation de voisinage et garant du fait de son locataire, souvent retenu comme responsable solidaire.

  
  

3. Conditions de mise en cause et limites de la responsabilité du bailleur

3.1. Conditions de mise en cause

Pour engager la responsabilité du bailleur au titre du trouble de voisinage, quatre éléments doivent être réunis :

1. Un voisinage (au sens large : copropriétaires, occupants de l’immeuble ou d’un immeuble proche) ;

   
   

2. Un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage (apprécié par les juges selon la fréquence, la durée, l’intensité) ;

   
   

3. Un préjudice (atteinte à la jouissance, à la sécurité, à la valeur du bien, etc.) ;

   
   

4. Un lien de causalité entre le comportement du locataire (ou l’usage du lot loué) et le trouble.

   
   

La victime (copropriétaire ou syndicat) supporte la charge de la preuve de ces éléments.

3.2. Limites de la responsabilité du bailleur

• Relations strictement contractuelles bailleur/locataire : certains litiges restent cantonnés au terrain contractuel (ex. dommage causé par des travaux sur une parcelle contiguë appartenant au bailleur : l’action du locataire se fonde sur le bail, non sur le trouble de voisinage).

  
  

• Dommages provenant des parties communes : en principe, le bailleur n’est pas responsable vis‑à‑vis de son propre locataire des troubles résultant de défauts des parties communes (article 1725 du Code civil), sauf carence dans ses démarches auprès du syndicat.

  
  

• Décisions d’assemblée générale non contestées : le bailleur ne peut se soustraire à une décision devenue définitive (autorisation ou refus de travaux, mesures contre les nuisances) faute de l’avoir contestée dans le délai légal ; elle s’impose à lui comme aux autres copropriétaires.

  
  

4. Démarches à suivre en cas de troubles causés par le locataire

4.1. Étape 1 – Mise en demeure du locataire

En tant que bailleur, vous devez :

1. Rappeler par écrit au locataire ses obligations (respect du règlement de copropriété, jouissance paisible, absence de troubles de voisinage) ;

   
   

2. Lui adresser une mise en demeure de cesser les troubles, idéalement par lettre recommandée avec AR, en le mettant en garde sur les conséquences (résiliation du bail, action judiciaire).

   
   

Cette démarche prouve que vous ne restez pas inactif face aux plaintes du syndicat ou des voisins.

4.2. Étape 2 – Intervention du syndic et information de la copropriété

• Le copropriétaire victime ou le bailleur doit informer le syndic des troubles ; la loi impose d’ailleurs au copropriétaire d’informer le syndic en cas de trouble de voisinage en copropriété.

  
  

• Le syndicat des copropriétaires peut agir :

  • sur le fondement de la violation du règlement de copropriété ;

    
    

  • ou directement sur le fondement du trouble anormal de voisinage, au nom de l’ensemble des copropriétaires, contre le bailleur, le locataire ou les deux.

    
    

4.3. Étape 3 – Résiliation du bail

Si les troubles persistent :

• le bailleur peut se prévaloir des clauses du bail (clause résolutoire en cas de non‑respect des obligations, troubles de voisinage, violation du règlement) pour engager une procédure de résiliation du bail devant le juge ;

  
  

• le syndicat peut, dans certains cas, exercer une action oblique pour se substituer au bailleur défaillant et demander la résiliation du bail lorsque les troubles constituent à la fois une violation contractuelle et une gêne pour les autres copropriétaires.

  
  

4.4. Étape 4 – Actions judiciaires en responsabilité [

Les actions possibles :

• Action d’un copropriétaire ou du syndicat contre le locataire (auteur direct du trouble) sur le fondement du trouble anormal de voisinage ;

  
  

• Action contre le bailleur copropriétaire :

  • en responsabilité contractuelle (non‑respect du règlement de copropriété, manquement à son obligation de faire cesser les troubles) ;

    
    

  • et/ou sur le fondement du trouble anormal de voisinage, en tant que propriétaire du lot d’où émane le trouble.

    
    

Le bailleur et le locataire peuvent être condamnés solidairement à réparer le préjudice subi par les voisins ou le syndicat.

5. Risques encourus par le copropriétaire bailleur

En cas d’inaction ou d’insuffisance de réaction face aux troubles causés par son locataire, le bailleur s’expose à :

• une condamnation à des dommages‑intérêts au profit des copropriétaires victimes et/ou du syndicat ;

  
  

• la prise en charge de réparations et remises en état (parties communes ou privatives endommagées) ;

  
  

• une dégradation des relations avec la copropriété, pouvant entraîner des contestations systématiques et un suivi renforcé ;

  
  

• un risque de perte de valeur du lot en raison de sa mauvaise image au sein de l’immeuble.

  
  

6. Bonnes pratiques et appel à l’action

Pour limiter votre exposition :

• Insérez dans le bail des clauses claires renvoyant au règlement de copropriété et prévoyant la résiliation en cas de troubles répétés ;

  
  

• Remettez systématiquement au locataire un exemplaire du règlement de copropriété et faites‑lui signer un engagement de respect ;

  
  

• Réagissez rapidement aux premières plaintes (mises en demeure, échanges avec le syndic, constat éventuel) ;

  
  

• En cas de persistance des troubles, envisagez sans attendre la résiliation du bail et une action judiciaire, plutôt que de laisser la situation se dégrader et votre responsabilité s’aggraver.

  
  

En tant que copropriétaire bailleur, vous êtes un acteur clé de la bonne tenue de l’immeuble : votre responsabilité peut être engagée, mais vous disposez aussi de leviers juridiques efficaces pour prévenir et faire cesser les troubles causés par votre locataire.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à la COPROPRIETE, l'IMMOBILIER, et l'EXPULSION.