Abandon de chantier : quels recours pour le maître de l’ouvrage ?

Lorsqu’un entrepreneur interrompt les travaux sans raison valable et laisse un chantier inachevé, on parle d’abandon de chantier. Ce manquement peut avoir des conséquences lourdes : retard de livraison, surcoût pour faire achever les travaux, difficultés avec la banque, voire péremption du permis de construire dans certains cas.

Cet article présente les principaux recours offerts au maître de l’ouvrage (particulier, SCI, syndicat de copropriétaires, promoteur…) en droit français, à la lumière des textes et de la jurisprudence les plus récents.

1. Comment caractériser un abandon de chantier ?

L’abandon de chantier n’est pas défini par le Code civil, mais la doctrine et la jurisprudence en ont dégagé les contours.

On retient en pratique :

• un arrêt durable et volontaire des travaux, non justifié par une cause légitime (intempéries, force majeure, suspension contractuelle, exercice régulier d’un droit de surseoir aux travaux, etc.) ;

  
  

• l’absence de reprise malgré les relances et/ou une mise en demeure de reprendre les travaux dans un délai raisonnable ;

  
  

• un état d’inachèvement significatif de l’ouvrage (gros œuvre non terminé, second œuvre à peine commencé, etc.).

  
  

La jurisprudence a par exemple reconnu l’abandon de chantier lorsque, dès la première réunion d’expertise, il a été constaté l’absence de toute activité récente sur le chantier alors qu’il restait d’importants travaux de gros œuvre à réaliser et que l’entrepreneur refusait de reprendre les travaux dans les conditions préconisées par l’expert.

À l’inverse, une simple suspension régulière des travaux, notamment :

• en raison du défaut de garantie de paiement prévue à l’article 1799-1 du Code civil, après mise en demeure restée infructueuse ;

  
  

• ou du non-paiement des situations de travaux lorsque les conditions légales de l’exception d’inexécution sont réunies,

ne constitue pas un abandon fautif dès lors que l’entrepreneur agit dans le cadre des droits que lui reconnaît le contrat ou la loi.

2. Vérifier d’abord vos propres obligations : paiement et garantie de paiement

Avant d’envisager une action contre l’entreprise, il est essentiel de s’assurer que le maître de l’ouvrage a lui-même correctement exécuté ses obligations.

2.1. Paiement des situations de travaux

Le maître de l’ouvrage doit pouvoir démontrer que :

• les situations de travaux successives ont été réglées conformément au contrat ;

• ou, à défaut, que les paiements retenus correspondent à une exception d’inexécution justifiée par des malfaçons ou des travaux non réalisés.

  
  

En pratique, le dossier doit comporter :

• les devis et marchés ;

• les situations de travaux ;

• les preuves de paiement (relevés bancaires, reçus, etc.).

  
  

Si l’interruption des travaux résulte d’un défaut de paiement injustifié, le maître de l’ouvrage s’expose à voir sa propre responsabilité retenue et l’abandon de chantier imputé à sa carence.

2.2. Garantie de paiement (article 1799-1 du Code civil)

Lorsque le montant des travaux dépasse 12 000 € HT, le maître de l’ouvrage doit fournir à l’entrepreneur une garantie de paiement (crédit spécifique, caution bancaire, etc.), en application de l’article 1799‑1 du Code civil et du décret n° 99‑658 du 30 juillet 1999.

À défaut :

• l’entrepreneur qui demeure impayé pour les travaux réalisés peut suspendre l’exécution des travaux après mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours ;

  
  

• si le maître de l’ouvrage résilie le marché en invoquant un abandon de chantier, la rupture peut être jugée abusive, dès lors qu’il n’a pas constitué la garantie et a payé avec retard ou cessé tout paiement.

  
  

La Cour de cassation a ainsi approuvé la décision qui jugeait abusive la résiliation prononcée par le maître de l’ouvrage pour abandon de chantier alors :

• qu’il n’avait pas fourni la garantie de paiement ;

• qu’il avait réglé les situations avec retard et s’était dispensé de tout paiement à compter d’une certaine date.

  
  

En résumé : avant de reprocher un abandon fautif à l’entreprise, il faut vérifier que le maître de l’ouvrage a fourni la garantie de paiement exigée et payé les travaux réalisés dans les délais convenus.

3. Les recours principaux en cas d’abandon de chantier fautif

Lorsque l’abandon de chantier est imputable à l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage dispose de plusieurs voies de recours, consacrées par l’article 1217 du Code civil, tel que modifié par la loi n° 2018‑287 du 20 avril 2018.

3.1. L’arsenal de l’article 1217 du Code civil

En cas d’inexécution (abandon de chantier ou paralysie du chantier par l’impéritie de l’entrepreneur), le maître de l’ouvrage peut demander en justice :

• l’exécution forcée en nature du contrat (reprise des travaux par l’entrepreneur) ;

  
  

• l’exécution aux frais de l’entrepreneur par un tiers (article 1222 du Code civil, ancien article 1144) ;

  
  

• la réduction du prix ;

  
  

• la résolution (ou résiliation) du contrat pour inexécution, éventuellement de manière unilatérale en cas de gravité suffisante (article 1226 du Code civil) ;

  
  

• des dommages-intérêts pour réparer les conséquences de l’inexécution (retard, surcoût, pertes de loyers, etc.).

  
  

Les juges sont tenus par les demandes des parties : saisis d’une demande de dommages-intérêts, ils ne peuvent pas, par exemple, réduire le prix sans que le maître de l’ouvrage l’ait sollicité.

3.2. Faire exécuter les travaux par un tiers aux frais de l’entrepreneur (article 1222)

L’article 1222 du Code civil (ancien article 1144) permet au créancier, en cas d’inexécution, de demander au juge l’autorisation de faire exécuter lui‑même l’obligation aux dépens du débiteur.

En pratique, en cas d’abandon de chantier :

1. le maître de l’ouvrage saisit le juge des référés pour :

   
   

   • faire constater la carence de l’entrepreneur (souvent après constat d’huissier) ;

     
     

   • obtenir l’autorisation de faire achever les travaux par une autre entreprise ;

     
     

   • faire désigner un expert chargé :

     • de constater le point d’arrêt des travaux ;

     • d’évaluer le coût de l’achèvement et, le cas échéant, des reprises nécessaires ;

     • de surveiller l’exécution par l’entreprise de remplacement.

       
       

2. Le juge peut ordonner la continuation des travaux par un tiers, tous droits et moyens des parties étant réservés pour le fond.

   
   

Les travaux sont alors achevés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant, qui pourra être condamné à rembourser les surcoûts et à supporter les éventuels dommages‑intérêts.

3.3. Résiliation (ou résolution) du marché pour faute de l’entrepreneur

Le marché à forfait ou le contrat d’entreprise peut être résilié par le maître de l’ouvrage en cas d’inexécution des engagements de l’entrepreneur, notamment en cas d’abandon de chantier.

Plusieurs hypothèses :

• Résiliation judiciaire : le maître de l’ouvrage saisit le juge pour faire constater la faute (abandon, retards manifestement déraisonnables, désordres graves, etc.) et prononcer la résiliation aux torts de l’entrepreneur.

  
  

• Résiliation unilatérale « sanction » (article 1226 du Code civil) :

  
  

  • elle suppose une mise en demeure préalable restée infructueuse, sauf urgence ou cas prévus par certaines normes contractuelles (par exemple, la norme AFNOR P 03‑001 en cas de tromperie grave sur la qualité des matériaux) ;

    
    

  • elle s’opère aux risques de celui qui y procède : si la faute de l’entrepreneur n’est pas retenue, le maître de l’ouvrage peut être lui‑même condamné.

    
    

La norme AFNOR NF P 03‑001 (octobre 2017), fréquemment intégrée aux marchés privés de travaux, prévoit explicitement la résiliation :

• aux torts de l’entrepreneur, avec mise en demeure, en cas d’abandon de chantier, de sous‑traitance irrégulière, de non‑production de certains documents (carte BTP, détachement des salariés), et sans mise en demeure en cas de tromperie grave sur la qualité des matériaux ou des travaux ;

  
  

• aux torts du maître de l’ouvrage, notamment en cas d’ajournement ou d’interruption du chantier de plus de 6 mois.

  
  

Même lorsque la résiliation est prononcée aux torts de l’entrepreneur, celui‑ci conserve en principe un droit au paiement des prestations exécutées, mais son indemnisation peut être fortement réduite, voire compromise, compte tenu du préjudice subi par le maître de l’ouvrage.

4. Les démarches pratiques à entreprendre en cas d’abandon de chantier

4.1. Constater l’état du chantier

Il est fortement recommandé de faire établir un constat d’huissier contradictoire de l’état d’avancement des travaux :

• l’entrepreneur doit être régulièrement convoqué pour que le constat soit contradictoire ;

  
  

• la date du constat peut, dans certains cas, valoir date de réception des travaux exécutés, ce qui a des conséquences importantes sur les garanties (décennale, biennale, responsabilité de droit commun).

  
  

Ce constat servira de base :

• à une éventuelle expertise judiciaire ;

• à la détermination des travaux restant à exécuter ou à reprendre ;

• au calcul du préjudice (surcoût, retard, etc.).

4.2. Mise en demeure de reprendre les travaux

Avant toute résiliation ou exécution aux frais d’un tiers, il est indispensable d’adresser à l’entrepreneur une mise en demeure de :

• reprendre les travaux dans un délai déterminé ;

• ou, le cas échéant, justifier de la souscription d’une assurance décennale ou de la fourniture de la garantie de paiement.

  
  

Cette mise en demeure doit être :

• écrite (souvent par lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier) ;

• précise sur les manquements reprochés (arrêt des travaux, absence de personnel sur le chantier, défaut d’assurance, etc.) ;

• assortie d’un délai raisonnable de reprise, sauf urgence ou clauses contractuelles particulières.

  
  

En matière de garantie de paiement, l’article 1799‑1 du Code civil impose un délai de 15 jours à compter de la mise en demeure avant que l’entrepreneur puisse suspendre régulièrement ses travaux.

4.3. Suspension des paiements en cas de défaut d’assurance

Le maître de l’ouvrage dispose d’un droit de contrôle sur l’assurance de responsabilité décennale de l’entrepreneur.

• Il peut exiger à tout moment une attestation d’assurance.

  
  

• En cas de refus de l’entrepreneur de la produire, le maître de l’ouvrage est en droit de suspendre le paiement des travaux.

  
  

• Si l’entrepreneur abandonne le chantier dans ces conditions, il commet une faute et peut être condamné à indemniser le maître de l’ouvrage.

  
  

La jurisprudence a même admis que l’assureur peut engager sa responsabilité délictuelle s’il déclare assurer une entreprise sans remettre, à l’ouverture du chantier, une attestation d’assurance claire sur l’existence et la prise d’effet de la garantie, alors que cette faute a contribué au préjudice du maître de l’ouvrage.

5. Réception des travaux en cas d’abandon de chantier

La question de la réception est cruciale, car c’est à compter d’elle que courent :

• la garantie décennale (article 1792 du Code civil) ;

• la garantie biennale ;

• et que s’opère le basculement de la responsabilité contractuelle de droit commun vers les régimes spéciaux des constructeurs.

5.1. Réception expresse ou tacite de travaux inachevés

En cas d’abandon de chantier, les travaux déjà réalisés peuvent faire l’objet :

• d’une réception expresse, par procès‑verbal signé ;

• d’une réception tacite, si la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux dans leur état d’avancement est caractérisée.

  
  

La Cour de cassation admet que la réception tacite n’est pas subordonnée à ce que l’immeuble soit habitable ou en état d’être reçu.

Elle a ainsi jugé que la réception tacite pouvait être retenue même lorsque l’ouvrage était inachevé, dès lors que la volonté du maître de l’ouvrage de recevoir était clairement établie.

Toutefois, cette solution est délicate à manier en pratique :

• un immeuble en cours de construction est, par hypothèse, inhabitable, ce qui complique l’appréciation de l’impropriété à destination au sens de l’article 1792 ;

  
  

• la Cour de cassation exige désormais que soit caractérisée une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux à la date de l’abandon pour retenir une réception tacite.

  
  

En cas de doute sur l’intention (prise de possession « forcée », occupation partielle, simple sécurisation des lieux), la réception tacite peut être écartée.

5.2. Conséquences sur les garanties

Si la réception (expresse ou tacite) est retenue :

• la garantie décennale peut être mobilisée pour les désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination ;

  
  

• le préjudice économique de jouissance (perte de loyers, impossibilité d’utiliser le bien) consécutif à de tels désordres entre dans le champ de la réparation au titre de l’article 1792 du Code civil.

  
  

La Cour de cassation a rappelé qu’un entrepreneur chargé de la construction d’un ouvrage peut prévoir, lors de la conclusion du contrat, que le maître de l’ouvrage en jouira ensuite, directement ou par la location, de sorte que la perte de loyers peut être un dommage indemnisable, y compris au titre de la garantie décennale lorsque les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

6. Cas particuliers : procédures collectives du maître de l’ouvrage

Lorsque le maître de l’ouvrage est placé en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire, les règles des procédures collectives s’ajoutent aux règles de droit commun.

La Cour de cassation a précisé que :

• l’entrepreneur qui a régulièrement suspendu ses travaux avant l’ouverture de la procédure collective, en raison du défaut de constitution de la garantie de paiement prévue à l’article 1799‑1 du Code civil, n’est pas tenu de reprendre les travaux après l’ouverture de la procédure si cette garantie n’est toujours pas fournie ;

  
  

• aucune disposition des procédures collectives n’empêche l’administrateur judiciaire et le débiteur d’obtenir la garantie financière manquante s’ils souhaitent la reprise des travaux ;

  
  

• l’ouverture de la procédure collective ne peut avoir pour effet de contraindre l’entrepreneur à reprendre un chantier qu’il a régulièrement suspendu faute de garantie.

  
  

Dans ce contexte, la résiliation du contrat peut être prononcée aux torts exclusifs du maître de l’ouvrage en raison de sa carence persistante dans la fourniture de la garantie.

7. Abandon de chantier et permis de construire

En droit de l’urbanisme, l’arrêt du chantier peut avoir des conséquences sur le permis de construire :

• la péremption du permis intervient notamment lorsque les travaux régulièrement commencés sont interrompus pendant un certain délai (en principe 1 an) ;

  
  

• en cas de péremption, les travaux exécutés avant l’abandon peuvent être constitutifs d’une infraction pénale, constatée par procès‑verbal en application de l’article L. 480‑1 du Code de l’urbanisme.

  
  

Par ailleurs, dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement ou d’opérations complexes, l’arrêt du chantier et la caducité du permis peuvent révéler la défaillance du maître de l’ouvrage vis‑à‑vis des acquéreurs, débiteur d’une obligation de résultat quant à l’achèvement.

8. Synthèse : stratégie en cas d’abandon de chantier

En pratique, une gestion rigoureuse d’un abandon de chantier suppose de :

1. Analyser la situation contractuelle :

   
   

   • clauses de résiliation (norme AFNOR NF P 03‑001, CCAG, etc.) ;

     
     

   • délais contractuels, pénalités de retard, obligations spécifiques.

     
     

2. Vérifier vos propres obligations :

   
   

   • paiements effectués ou non ;

     
     

   • fourniture de la garantie de paiement (article 1799‑1 du Code civil) ;

     
     

   • demandes d’attestation d’assurance décennale et réactions de l’entrepreneur.

     
     

3. Constater et documenter :

   
   

   • constat d’huissier contradictoire ;

     
     

   • éventuelle expertise judiciaire en référé.

     
     

4. Mettre en demeure l’entrepreneur de reprendre les travaux ou de justifier ses droits (garantie, assurance), en respectant les formes et délais légaux (notamment 15 jours pour l’article 1799‑1).

   
   

5. Choisir le recours adapté (article 1217 du Code civil) :

   
   

   • exécution forcée en nature ;

     
     

   • exécution par un tiers aux frais de l’entrepreneur (article 1222) ;

     
     

   • résiliation judiciaire ou unilatérale pour faute (article 1226) ;

     
     

   • dommages‑intérêts (retard, surcoût, perte de loyers, préjudice moral).

     
     

6. Traiter la question de la réception :

   
   

   • envisager une réception partielle ou tacite des travaux exécutés, avec prudence, en tenant compte des conséquences sur les garanties.

     
     

En cas d’abandon de chantier, la combinaison de règles issues du Code civil, du Code de l’urbanisme, des textes spéciaux (article 1799‑1, normes AFNOR, CCAG) et d’une jurisprudence abondante impose une analyse fine de chaque situation.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

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