Expulsion de locataire à Toulon : la procédure complète
- 27 avr.
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Dernière mise à jour : 29 avr.
L’expulsion d’un locataire à Toulon (comme partout en France) est une procédure très encadrée, qui obéit à un formalisme strict et à des délais impératifs. Toute expulsion forcée sans respecter ce cadre expose le bailleur à des sanctions civiles et pénales.
Cet article détaille, étape par étape, la procédure légale d’expulsion d’un locataire en impayé de loyers ou en fin de bail, en intégrant les dernières réformes (loi « anti-squat » du 27 juillet 2023, loi « narcotrafic » du 13 juin 2025).
1. Principe général : pas d’expulsion sans décision de justice
1.1. Le titre nécessaire pour expulser
En matière de bail d’habitation, l’expulsion ne peut être poursuivie que :
en vertu d’une décision de justice (jugement, ordonnance, arrêt) ordonnant l’expulsion, ou
d’un procès-verbal de conciliation exécutoire,
et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
C’est l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution qui fixe ce principe : l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après commandement de quitter les lieux.
En conséquence :
un acte notarié, même revêtu de la formule exécutoire, ne permet pas d’expulser un occupant ;
une sentence arbitrale, même munie de l’exequatur, ne suffit pas non plus ;
un accord homologué, une transaction rendue exécutoire, ou un titre émis par une personne publique (état exécutoire, avis de mise en recouvrement…) ne peuvent fonder à eux seuls une expulsion.
La jurisprudence a confirmé que :
l’acte notarié n’est pas une « décision de justice » et ne peut donc pas servir de base à une expulsion ;
une transaction rendue exécutoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire ne constitue pas l’un des deux titres limitativement énumérés par l’article L. 411-1.
1.2. La décision doit prononcer expressément l’expulsion
Même si le juge résilie le bail ou constate l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion ne peut être mise en œuvre que si le dispositif du jugement ordonne clairement l’expulsion, sans ambiguïté.
La Cour de cassation a posé que le titre exécutoire ne vaut décision d’expulsion que s’il prononce expressément l’expulsion ; un jugement se bornant à résilier le bail ne suffit pas.
2. Première étape : la mise en demeure et le commandement de payer
En pratique, la majorité des expulsions à Toulon sont liées à des impayés de loyers ou de charges.
2.1. La clause résolutoire de plein droit
Les baux d’habitation comportent presque toujours une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit en cas :
de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus,
de non-versement du dépôt de garantie,
de défaut d’assurance,
ou de troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (« loi anti-squat »), présume désormais l’existence d’une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, même si elle n’a pas été expressément stipulée.
Toutefois, cette clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (nouvelle règle depuis le 29 juillet 2023 ; auparavant : 2 mois).
2.2. Le formalisme du commandement de payer
Le commandement de payer délivré par commissaire de justice (ex-huissier) doit, à peine de nullité, contenir :
la mention que le locataire dispose d’un délai de 6 semaines pour payer sa dette ;
le montant mensuel du loyer et des charges ;
le décompte détaillé de la dette ;
un avertissement indiquant qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion ;
l’indication de la possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département (Var), avec son adresse, pour solliciter une aide financière ;
la mention de la possibilité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.
Ce formalisme a été renforcé par la loi ELAN (loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018) puis par la loi du 27 juillet 2023, et doit être respecté avec rigueur, sous peine de nullité du commandement.
3. Saisine du juge à Toulon : résiliation du bail et demande d’expulsion
3.1. Tribunal compétent : le juge des contentieux de la protection
La demande de résiliation du bail et d’expulsion est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, donc pour un logement à Toulon, devant le tribunal judiciaire de Toulon, et plus précisément devant le juge des contentieux de la protection.
L’assignation doit :
être délivrée par commissaire de justice ;
mentionner la date, l’heure et le lieu de l’audience ;
si elle est fondée sur une dette locative, être notifiée au préfet au moins 2 mois avant l’audience (prévention des expulsions).
Le commissaire de justice remet en outre au locataire un document l’informant :
de l’importance de se présenter à l’audience pour éviter l’expulsion,
de la possibilité de demander l’aide juridictionnelle,
et de saisir les acteurs de la prévention des expulsions.
3.2. Rôle du juge : clause résolutoire ou résiliation judiciaire
Devant le juge, le bailleur peut demander :
soit de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion ;
soit de prononcer la résiliation judiciaire du bail (par exemple pour manquements graves sans clause résolutoire) et d’ordonner l’expulsion.
Le juge peut, même en présence d’une clause résolutoire acquise, accorder des délais de paiement et/ou des délais pour quitter les lieux, sous conditions (voir ci‑après).
4. Délais de paiement et protection du locataire débiteur
4.1. Délais de paiement et suspension de la clause résolutoire
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 3 ans, par dérogation au délai de 2 ans de l’article 1343‑5 du Code civil.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, ces délais sont soumis à des conditions plus strictes :
le locataire doit être en situation de régler sa dette locative ;
il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
Le juge peut toujours accorder ces délais d’office, mais il doit vérifier cumulativement ces deux conditions.
Autre évolution importante : l’octroi de délais de paiement n’entraîne plus automatiquement la suspension de la clause résolutoire.
La suspension des effets de la clause doit désormais être demandée par le locataire ou le bailleur ;
elle n’est accordée que si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience ;
elle est accordée pour la durée des délais de paiement.
4.2. Articulation avec le surendettement
Lorsque le locataire de Toulon est en situation de surendettement, la procédure d’expulsion doit être articulée avec la procédure de traitement du surendettement :
Si, au jour où le juge du bail statue sur la résiliation, une contestation a été formée contre les mesures imposées par la commission de surendettement (délais et modalités de paiement de la dette locative), le juge du bail accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge du surendettement.
Les mesures imposées (suspension de l’exigibilité de la dette locative, délais de paiement…) peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire et, dans certains cas, les mesures d’expulsion.
La commission de surendettement peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la suspension provisoire des mesures d’expulsion du logement, pour une durée maximale de 2 ans, jusqu’à la mise en place des mesures de traitement (plan, mesures imposées, rétablissement personnel…).
Pendant ces délais, la clause résolutoire peut être réputée ne pas avoir joué si le locataire respecte les modalités de paiement et reprend le paiement des loyers courants.
5. Le jugement d’expulsion : contenu et effets
Le jugement doit idéalement :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation ;
ordonner expressément l’expulsion du locataire et de « tout occupant de son chef » ;
éventuellement fixer un délai pour quitter les lieux (délai de grâce) et/ou des délais de paiement ;
condamner le locataire au paiement des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
À compter de la date de résiliation (acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire), le locataire devient un occupant sans droit ni titre, redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés.
6. Deuxième étape : le commandement de quitter les lieux
6.1. Commandement d’avoir à libérer les locaux
Une fois le jugement exécutoire obtenu, le bailleur doit le faire signifier au locataire, puis lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement d’avoir à libérer les locaux (ou « commandement de quitter les lieux »).
Ce commandement doit comporter, à peine de nullité :
le titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ;
la juridiction compétente pour les demandes de délais et les contestations relatives à l’exécution de l’expulsion (juge de l’exécution) ;
la date à partir de laquelle les locaux doivent être libérés ;
l’avertissement qu’à compter de cette date, il pourra être procédé à l’expulsion forcée.
(Article R. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.)
6.2. Délai de 2 mois avant l’expulsion
Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou tout occupant de son chef, elle ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant le commandement, sauf exceptions.
Le juge peut :
réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement prévue par l’article L. 442‑4‑1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas abouti du fait du locataire, ou en cas de mauvaise foi caractérisée (après la loi du 27 juillet 2023) ;
ou le porter à 3 mois si l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté pour le locataire.
Ce délai de 2 mois ne s’applique pas lorsque le juge constate que les personnes expulsées sont entrées dans les locaux par voie de fait (squat violent).
6.3. Information du préfet et de la CCAPEX
Dès la signification du commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice doit :
en informer le préfet du Var,
afin que celui-ci saisisse la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX),
et informe le locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation DALO pour une demande de relogement.
Si cette obligation n’est pas respectée, le délai de 2 mois est suspendu.
7. Délais supplémentaires pour quitter les lieux (délai de grâce)
Indépendamment du délai de 2 mois, le locataire peut demander au juge de l’exécution des délais renouvelables (dits « délais de grâce ») lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
7.1. Délais de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution
Le juge peut accorder des délais :
renouvelables,
d’une durée comprise entre 3 mois et 1 an (après modification par la loi du 27 juillet 2023 ; auparavant jusqu’à 3 ans),
au bénéfice des occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, y compris les locaux commerciaux (jurisprudence Cass. 2e civ., 4 juill. 2007, n° 06‑14.601).
Pour fixer ces délais, il tient compte notamment :
de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations ;
des situations respectives du propriétaire et de l’occupant (âge, état de santé, situation de famille, fortune) ;
des diligences accomplies en vue du relogement ;
du droit à un logement décent et indépendant ;
des délais liés aux recours en matière de logement.
Toute demande de délais formée sur le fondement des articles L. 412‑2 à L. 412‑6 est portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble, à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
8. La trêve hivernale : suspension des expulsions
8.1. Période de trêve
La trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. [
Pendant cette période :
« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre jusqu’au 31 mars », même si la décision d’expulsion est définitive et les délais de grâce expirés ;
seules les mesures d’exécution forcée sont suspendues : le bailleur peut obtenir un jugement d’expulsion et faire signifier un commandement, mais ne peut pas faire procéder à l’expulsion avec concours de la force publique.
8.2. Exceptions à la trêve hivernale
Le sursis ne s’applique pas :
lorsque le logement fait l’objet d’un arrêté de péril ;
lorsque l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant aux besoins de la famille ;
lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (squat violent) ;
pour certains logements étudiants lorsque les conditions d’occupation ne sont plus remplies.
La loi du 27 juillet 2023 a expressément exclu du bénéfice de la trêve hivernale les occupants expulsés pour introduction violente dans le domicile d’autrui.
9. Exécution forcée de l’expulsion à Toulon
9.1. Rôle exclusif du commissaire de justice
Seul le commissaire de justice est habilité à exécuter l’expulsion.
Le bailleur ne peut jamais procéder lui-même à l’expulsion ; s’il le fait (changement de serrure, mise à la rue des meubles, coupure d’eau ou d’électricité…), il s’expose au délit de violation de domicile ou de maintien illégal dans les lieux, puni notamment par l’article 226‑4‑2 du Code pénal.
9.2. Réquisition de la force publique
En pratique, à l’issue du délai de 2 mois (et des éventuels délais de grâce), le commissaire de justice :
Tente une expulsion amiable (invitation à quitter les lieux, constat de refus éventuel) ;
Dresse, si nécessaire, un procès-verbal de tentative d’expulsion ;
Adresse au préfet une réquisition de la force publique pour obtenir l’assistance de la police ou de la gendarmerie.
L’État est en principe tenu d’apporter son concours à l’exécution des jugements et autres titres exécutoires (article L. 153‑1 du Code des procédures civiles d’exécution).
Le silence du préfet pendant plus de 2 mois à compter de la réquisition vaut décision implicite de refus.
9.3. Responsabilité de l’État en cas de refus de concours
En cas de refus explicite ou implicite du concours de la force publique :
le bailleur peut déposer une demande gracieuse d’indemnisation auprès du préfet ;
à défaut d’accord amiable, il peut saisir le tribunal administratif pour obtenir réparation de son préjudice (perte de loyers, charges, frais de remise en état, impossibilité de vendre le bien, etc.).
Les modalités de cette responsabilité ont été clarifiées par le décret n° 2025‑1052 du 3 novembre 2025, qui a inséré les articles R. 154‑1 à R. 154‑7 dans le Code des procédures civiles d’exécution.
10. Cas particuliers et évolutions récentes
10.1. Squats et occupation illicite
La loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023 (« loi anti-squat ») a :
triplé les sanctions pénales du squat de logement ;
créé de nouveaux délits, notamment le maintien sans droit ni titre dans un local d’habitation en violation d’une décision de justice d’expulsion depuis plus de 2 mois (article 315‑2 du Code pénal), puni de 7 500 € d’amende, hors trêve hivernale ou délais judiciaires ;
étendu la procédure administrative d’évacuation forcée aux squats de « local à usage d’habitation », y compris les logements vacants entre deux locations ou avant l’emménagement du propriétaire.
Dans ces hypothèses, une procédure spécifique permet au préfet, après dépôt de plainte, de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux dans les 48 heures et, en cas de non-respect, de procéder à l’évacuation forcée, y compris en période de trêve hivernale.
10.2. Locataires impliqués dans le trafic de stupéfiants
Depuis la loi n° 2025‑532 du 13 juin 2025 (« loi sur le narcotrafic »), le préfet peut enjoindre au bailleur de saisir le juge aux fins de résiliation du bail lorsque :
le locataire est lié à des activités de trafic de stupéfiants ;
ces agissements troublent gravement et de manière répétée l’ordre public ;
ils portent atteinte à la sécurité des personnes, à leur liberté d’aller et venir, ou aux équipements collectifs dans ou aux abords de l’immeuble.
Si le bailleur refuse, ne répond pas ou ne saisit pas le juge dans les délais impartis, le préfet peut se substituer à lui et saisir directement le juge pour obtenir la résiliation du bail, sans obligation de relogement.
Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif, en le cantonnant aux comportements ayant lieu à proximité suffisante du logement donné à bail et causant un trouble de jouissance aux autres occupants.
11. Points de vigilance pour un bailleur à Toulon
Pour mener à bien une procédure d’expulsion dans le respect du droit :
Vérifier le titre : s’assurer de disposer d’un jugement ordonnant clairement l’expulsion, et non d’un simple jugement de résiliation.
Respecter le formalisme des commandements (payer / quitter les lieux) : mentions obligatoires, délais, information sur le FSL, sur les délais de grâce, etc.
Informer le préfet aux bons stades de la procédure (assignation pour impayés, commandement de quitter les lieux) afin de ne pas risquer la suspension des délais ou la nullité de la procédure.
Anticiper la trêve hivernale : planifier la procédure en tenant compte de la suspension des expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions (squat violent, arrêté de péril, relogement suffisant, certains logements étudiants).
Prendre en compte le surendettement du locataire : une procédure devant la commission de surendettement peut suspendre ou retarder la résiliation du bail et l’exécution de l’expulsion.
Ne jamais procéder soi-même à l’expulsion : toujours passer par un commissaire de justice et, si nécessaire, par le concours de la force publique, sous peine de sanctions pénales.
12. Conclusion
L’expulsion d’un locataire à Toulon est une procédure complexe, qui articule :
les règles des baux d’habitation (loi du 6 juillet 1989, telle que réformée par la loi du 27 juillet 2023 et la loi du 13 juin 2025) ;
les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution (articles L. 411‑1 et suivants, L. 412‑1 à L. 412‑7, L. 153‑1 et suivants) ;
les mécanismes de prévention des expulsions (CCAPEX, FSL, surendettement, DALO) ;
et les régimes spécifiques liés au squat ou au trafic de stupéfiants.
Pour un bailleur comme pour un locataire, maîtriser ces règles est essentiel afin de sécuriser la procédure, éviter les nullités, et limiter les délais et les coûts liés à un contentieux d’expulsion.
Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.
Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à l'EXPULSION et à l'IMMOBILIER.
