Garantie décennale en copropriété : comment l’activer efficacement ?

La garantie décennale est l’outil central de protection des maîtres d’ouvrage, copropriétés et acquéreurs face aux désordres graves affectant un immeuble. Elle est cependant encadrée par des conditions strictes (nature des désordres, délais, qualité pour agir, articulation avec l’assurance dommages‑ouvrage, etc.).

Cet article propose une feuille de route pratique, adaptée à la copropriété (syndicat, syndic, copropriétaires) pour activer utilement la garantie décennale.

1. Rappel : qu’est‑ce que la garantie décennale ?

1.1. Fondement légal et champ d’application

L’article 1792 du code civil prévoit que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit (…) des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Sont ainsi soumis au régime de la garantie décennale :

• les dommages portant atteinte à la solidité de l’ouvrage (structure, stabilité, etc.) ;

  
  

• les dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination, même sans ruine ou effondrement (infiltrations importantes, défaut d’isolation grave, dysfonctionnements majeurs d’équipements, etc.).

  
  

La garantie s’applique :

• aux ouvrages immobiliers (bâtiments, ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos, de couvert) ;

  
  

• à certains éléments d’équipement de l’ouvrage, selon un régime précisé par les articles 1792‑2 et 1792‑3 du code civil.

  
  

La durée de la garantie est de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792‑6 du code civil).

1.2. Une responsabilité de plein droit, distincte du droit commun

La responsabilité décennale est une présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs, qui s’applique en lieu et place du droit commun dès lors que ses conditions sont réunies.

Elle se distingue :

• de la garantie biennale de bon fonctionnement (article 1792‑3 du code civil), limitée aux éléments d’équipement dissociables et d’une durée minimale de 2 ans ;

  
  

• de la garantie de parfait achèvement (article 1792‑6 du code civil), d’une durée d’un an, due par l’entrepreneur pour tous les désordres signalés dans ce délai ;

  
  

• de la responsabilité contractuelle de droit commun, qui ne joue que lorsque les garanties légales ne sont pas applicables (travaux ne constituant pas un ouvrage, désordres non décennaux, etc.).

  
  

Les actions fondées sur la garantie décennale se transmettent aux propriétaires successifs de l’immeuble.

2. Quelles sont les conditions pour activer la garantie décennale ?

La mise en œuvre de la garantie décennale suppose la réunion de conditions cumulatives.

2.1. Existence d’un ouvrage et réception

Il faut d’abord :

• un ouvrage immobilier (construction neuve ou travaux assimilés à un ouvrage) ;

  
  

• une réception des travaux, expresse ou tacite, qui marque le point de départ des délais de garantie.

  
  

En pratique, pour une copropriété :

• la réception des parties communes intervient entre le maître d’ouvrage (souvent le promoteur) et les entreprises ;

  
  

• la date de réception est essentielle pour calculer le délai de 10 ans et pour les démarches auprès de l’assureur dommages‑ouvrage (DO).

  
  

2.2. Un désordre « grave » : solidité ou impropriété à la destination

Les désordres doivent :

• soit porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ;

  
  

• soit rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

  
  

L’impropriété à la destination :

• s’apprécie à la lumière de la destination convenue de l’ouvrage (habitation, bureaux, locaux industriels, etc.) ;

  
  

• ne dépend pas du nombre de désordres, mais de leur gravité (un seul désordre peut suffire s’il compromet l’usage normal de l’immeuble) ;

  
  

• peut être retenue même si les travaux sont conformes aux normes réglementaires (ex. défaut d’isolation phonique rendant les logements inhabitables).

  
  

Les désordres purement esthétiques (fissurations minimes, défauts d’aspect sans conséquence sur l’usage) sont exclus de la garantie décennale.

2.3. Désordre caché à la réception

La garantie décennale est une garantie des vices cachés de l’ouvrage :

• le désordre doit être non apparent au moment de la réception ;

  
  

• les désordres apparents non réservés relèvent d’autres régimes (GPA, responsabilité contractuelle, etc.).

  
  

2.4. Délai de 10 ans : un délai de forclusion

Le délai de 10 ans à compter de la réception a une double fonction :

• délai d’épreuve : période pendant laquelle peuvent se manifester les désordres décennaux ;

  
  

• délai d’exercice de l’action : l’action en garantie décennale doit être engagée avant l’expiration de ces 10 ans.

  
  

Ce délai est un délai de forclusion d’ordre public :

• on ne peut pas y renoncer par avance ;

  
  

• une fois expiré, il n’est plus possible d’invoquer la garantie décennale, même par voie d’exception.

  
  

3. Éléments d’équipement : la nouvelle règle applicable depuis 2024–2025

La question des éléments d’équipement (pompe à chaleur, panneaux solaires, insert, chaudière, etc.) est devenue centrale dans les contentieux récents.

3.1. Ancienne jurisprudence (2017–2022) : extension de la décennale

Un revirement en 2017 avait admis que les désordres affectant des éléments d’équipement, d’origine ou installés sur existant, relevaient de la garantie décennale dès lors qu’ils rendaient l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Cette solution avait conduit à :

• assimiler largement les équipements ajoutés (pompes à chaleur, inserts, etc.) aux éléments d’équipement d’origine ;

  
  

• imposer aux installateurs une assurance de responsabilité décennale, en écartant l’application de l’article L. 243‑1‑1, II du code des assurances.

  
  

3.2. Nouvelle règle applicable (2024–2025) : retour à une distinction stricte

La Cour de cassation est revenue sur cette jurisprudence par plusieurs arrêts récents (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22‑18.694 ; 5 décembre 2024, n° 23‑13.562 ; 10 juillet 2025, n° 23‑22.242 ; 11 décembre 2025, n° 23‑23.950 ; 25 septembre 2025, n° 23‑18.563).

La nouvelle règle applicable est la suivante :

• Élément d’équipement d’origine (installé lors de la construction de l’ouvrage) :

  
  

  • les désordres relèvent de la garantie décennale s’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ou portent atteinte à sa solidité (article 1792 du code civil) ;

    
    

  • pour un élément indissociable, les désordres peuvent aussi relever de l’article 1792‑2 du code civil s’ils portent atteinte à la solidité de cet élément ;

    
    

  • pour un élément dissociable, les désordres limités à son bon fonctionnement relèvent de la garantie biennale (article 1792‑3 du code civil).

    
    

• Élément d’équipement installé sur un ouvrage existant :

  • s’il constitue en lui‑même un ouvrage, les désordres graves peuvent relever de la garantie décennale (ex. travaux lourds de réfection d’un four industriel, qualifiés d’ouvrage : Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23‑18.563) ;

    
    

  • s’il ne constitue pas un ouvrage, quel que soit le degré de gravité des désordres, ceux‑ci relèvent uniquement de la responsabilité contractuelle de droit commun, et non de la garantie décennale ni de la biennale.

    
    

Exemples récents :

• installation d’une pompe à chaleur sur un bâtiment existant : ne constitue pas un ouvrage, exclue de la garantie décennale (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23‑22.242) ;

  
  

• installation d’une centrale d’énergie solaire dans une maison : élément d’équipement adjoint à l’existant, également exclu de la garantie décennale (Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23‑23.950).

  
  

Conséquences pratiques pour une copropriété :

• les désordres liés à des travaux d’amélioration sur existant (pompe à chaleur, panneaux solaires, insert, etc.) seront souvent à traiter sur le terrain de la responsabilité contractuelle et des assurances facultatives (multirisque habitation, RC installateur), non de la décennale ;

  
  

• en cas de vente d’un bien dans les 10 ans de tels travaux, le notaire n’aura pas à exiger une assurance RC décennale lorsque les travaux ne constituent pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

  
  

4. Qui peut agir pour mettre en jeu la garantie décennale en copropriété ?

4.1. Le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic)

En vertu de l’article 15 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, notamment pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tant pour les parties communes que, dans certains cas, pour les parties privatives.

La jurisprudence reconnaît que :

• le syndicat peut agir pour les dommages affectant les parties communes ou l’immeuble dans son entier ;

  
  

• il peut également agir pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives, même si tous les lots ne sont pas touchés (Cass. 3e civ., 23 juin 2004, n° 03‑10.475 ; Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21‑22.420 ; Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 23‑14.464).

  
  

• il peut agir lorsque les dommages atteignent indivisiblement parties communes et privatives ou lorsqu’ils sont généralisés à l’ensemble du bâtiment (Cass. 3e civ., 18 mars 1987, n° 85‑17.950 ; 24 février 1988, n° 86‑17.110 ; 10 janvier 1990, n° 88‑14.656 ; 14 février 1990, n° 88‑18.692 ; 27 février 2008, n° 06‑14.062 ; CA Paris, 4 avril 2025, n° 21/13834 ; CA Douai, 3 avril 2025, n° 23/03775).

  
  

En revanche, le syndicat est irrecevable à agir si les désordres affectent uniquement des parties privatives, sans lien avec les parties communes.

Le président du conseil syndical n’a pas qualité pour agir au nom du syndicat (Cass. 3e civ., 9 décembre 1998, n° 97‑12.455).

4.2. Le copropriétaire à titre individuel

Chaque copropriétaire conserve la possibilité d’agir seul pour les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il peut notamment :

• exercer les actions expressément réservées aux copropriétaires par la loi de 1965 (contestation d’AG, demande de travaux, contestation du règlement de copropriété, etc.) ;

  
  

• agir en garantie décennale si les désordres affectent ses parties privatives et s’il justifie d’un intérêt direct et certain, par exemple lorsqu’il a supporté personnellement les dépenses de remise en état ou que sa responsabilité de vendeur est engagée (solution admise pour un maître d’ouvrage resté copropriétaire de certains lots : RDI 1994, note Llorens et Terneyre).

  
  

5. Le rôle clé de l’assurance dommages‑ouvrage (DO)

5.1. Obligation de déclaration de sinistre

En matière d’assurance dommages‑ouvrage, les textes imposent à l’assuré de déclarer le sinistre à son assureur, en respectant un contenu minimal.

L’annexe II à l’article A. 243‑1 du code des assurances prévoit que la déclaration doit comporter au minimum :

• le numéro du contrat (et éventuel avenant) ;

• le nom du propriétaire de la construction endommagée ;

• l’adresse de la construction ;

• la date de réception ou, à défaut, la date de première occupation ;

• la date d’apparition des dommages, leur description et leur localisation.

  
  

À défaut de ces informations, la déclaration n’est pas « réputée constituée » :

• les délais de notification et de règlement du sinistre ne commencent pas à courir ;

• l’assuré risque de se voir opposer un non‑respect de la procédure.

  
  

La jurisprudence rappelle que la prise en charge par l’assureur DO des sinistres de nature décennale ne peut intervenir qu’après réception d’une déclaration conforme à ces exigences.

5.2. Délai de 60 jours : une arme procédurale puissante

L’article L. 242‑1 du code des assurances impose à l’assureur DO de prendre position sur sa garantie dans les 60 jours suivant la déclaration de sinistre. [

• Si l’assureur ne répond pas dans ce délai, la garantie est automatiquement acquise, et il ne peut plus contester le caractère décennal des désordres (Cass. 3e civ., 17 février 2015, n° 13‑20.199 ; Cass. 3e civ., 24 mai 2018, n° 17‑11.427).

  
  

• Ce droit de garantie né de l’expiration du délai de 60 jours se prescrit par 2 ans.

  
  

La Cour de cassation a également jugé qu’une prise de position favorable dans le délai ne peut pas être remise en cause ultérieurement par l’assureur en invoquant le caractère non décennal des désordres, sauf à vider de sa substance la protection instaurée par la clause‑type DO.

En pratique, l’assureur peut, dans certains cas, prendre une position provisoire et réserver sa décision définitive, mais il doit rester dans le cadre des délais légaux (Cass. 3e civ., 23 septembre 2020, n° 19‑20.179).

5.3. Spécificités en copropriété

En copropriété :

• le syndic doit veiller à ce que la déclaration de sinistre DO vise bien les parties communes et, le cas échéant, l’extension des désordres aux parties privatives, faute de quoi son action en référé pour désignation d’expert peut être jugée irrecevable.

  
  

• le champ d’intervention du syndic est limité aux troubles de jouissance à caractère collectif ou aux désordres des parties privatives inséparables de ceux affectant les parties communes.

  
  

La Commission relative à la copropriété recommande notamment :

• au maître d’ouvrage, de remettre au premier syndic l’attestation de réception avec indication de la date ;

  
  

• aux rédacteurs d’actes, de mentionner dans les actes de vente le numéro du contrat DO, la date de réception ou, à défaut, la date de première occupation ;

  
  

• aux assurés, de vérifier auprès de l’assureur que leur déclaration est complète et d’y joindre tout document utile (devis, photos, constats, rapports d’architecte).

  
  

6. Étapes pratiques pour activer la garantie décennale en copropriété

6.1. Identifier la nature des désordres

1. Constater les désordres :

   
   

   • relevés par le syndic, le conseil syndical, un copropriétaire, ou lors d’une AG ;

     
     

   • recourir rapidement à un technicien (architecte, bureau d’études, expert amiable) pour caractériser les désordres.

     
     

2. Vérifier :

   
   

   • qu’ils sont postérieurs à la réception ;

     
     

   • qu’ils présentent une gravité suffisante (solidité ou impropriété à la destination) ;

     
     

   • qu’ils ne sont pas purement esthétiques.

     
     

3. Qualifier l’ouvrage ou l’équipement :

   
   

   • s’agit‑il d’un ouvrage (parties communes structurelles, façade, toiture, etc.) ?

     
     

   • d’un élément d’équipement d’origine ou installé sur existant ?

     
     

   • l’équipement ajouté peut‑il être qualifié d’ouvrage en lui‑même au sens de l’article 1792 du code civil (travaux lourds, techniquement indivisibles, etc.) ?

     
     

6.2. Vérifier les délais

• Rechercher la date de réception des travaux (procès‑verbal, attestation, acte notarié, informations fournies par le promoteur ou le notaire).

  
  

• Calculer la date butoir de la garantie décennale (réception + 10 ans).

  
  

• Vérifier qu’aucune forclusion n’est intervenue (délai expiré).

  
  

6.3. Mettre en jeu l’assurance dommages‑ouvrage (si elle existe)

1. Rédiger une déclaration de sinistre complète :

2. 
   

   • mentionner toutes les informations exigées par l’annexe II à l’article A. 243‑1 du code des assurances ;

     
     

   • décrire précisément les désordres, leur localisation, leur date d’apparition ;

   • joindre des pièces : photos, constats, devis, rapports.

     
     

3. Adresser la déclaration à l’assureur DO (en recommandé avec AR) dans les meilleurs délais.

   
   

4. Surveiller le délai de 60 jours :

   
   

   • si l’assureur ne prend pas position dans ce délai, faire valoir l’acquisition automatique de la garantie ;

     
     

   • en cas de réponse ambiguë ou de revirement ultérieur, invoquer la jurisprudence qui interdit à l’assureur de revenir indéfiniment sur sa position initiale.

     
     

5. En cas d’inertie ou de contestation abusive :

   • envisager une assignation en référé pour désignation d’un expert judiciaire, après s’être assuré du respect des obligations de déclaration.

     
     

6.4. Engager l’action en responsabilité décennale contre les constructeurs

Lorsque l’assurance DO n’existe pas, est épuisée ou refuse sa garantie, il est possible d’agir directement contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale.

1. Autorisation d’AG pour le syndic :

   
   

   • l’assemblée générale doit donner au syndic un pouvoir d’agir suffisamment précis, mentionnant la nature des désordres et le fondement (garantie décennale), sous peine d’irrecevabilité (jurisprudence constante rappelée notamment par Cass. 3e civ., 20 juillet 1999 et 9 décembre 1998).

     
     

2. Détermination des défendeurs :

   • architecte, entreprises, bureau de contrôle, éventuellement vendeur après achèvement assimilé à un constructeur (article 1792‑1 du code civil), et leurs assureurs.

     
     

3. Respect du délai de 10 ans :

   
   

   • l’assignation doit être délivrée avant l’expiration du délai de garantie ;

     
     

   • le simple référé expertise ne suspend pas le délai de forclusion, même s’il peut, dans certains cas, être pris en compte au titre d’une renonciation non équivoque de l’assureur à se prévaloir de la prescription.

     
     

4. Coordination avec les actions individuelles des copropriétaires :

   
   

   • lorsque les désordres affectent à la fois parties communes et privatives, les actions du syndicat et des copropriétaires peuvent être indivisibles ;

     
     

   • il convient de veiller à la cohérence des demandes (réparation en nature, indemnisation, préjudices individuels).

     
     

7. Points de vigilance et bonnes pratiques pour une copropriété

7.1. Anticiper dès la livraison de l’immeuble

• Exiger du promoteur :

  
  

  • la remise des attestations d’assurance DO et RC décennale ;

  • les documents attestant de la réception (date, réserves, procès‑verbaux).

    
    

• Inscrire à l’ordre du jour des premières AG :

  • un point sur les garanties légales (décennale, biennale, GPA) et les assurances ;

  • la désignation d’un interlocuteur (souvent le syndic) chargé du suivi des désordres.

    
    

7.2. Formaliser soigneusement les décisions d’AG

• Les résolutions autorisant le syndic à agir doivent :

  • décrire les désordres ;

  • préciser le fondement juridique (garantie décennale, DO, responsabilité contractuelle, etc.) ;

  • mentionner les défendeurs visés (constructeurs, assureurs).

    
    

Des autorisations vagues (« agir pour la garantie décennale » sans description) ont déjà été jugées insuffisantes.

7.3. Conserver une traçabilité complète

• Archiver :

  
  

  • les déclarations de sinistre DO et les réponses de l’assureur ;

    
    

  • les PV d’AG, les rapports d’expertise, les correspondances avec les constructeurs et leurs assureurs ;

    
    

  • les factures de travaux de reprise.

    
    

Cette traçabilité est indispensable pour :

• démontrer le respect des délais ;

  
  

• établir la gravité et l’évolution des désordres ;

  
  

• justifier le quantum du préjudice.

  
  

Conclusion

Activer efficacement la garantie décennale en copropriété suppose :

• de qualifier juridiquement les désordres (gravité, lien avec l’ouvrage ou un élément d’équipement, caractère caché, délai) ;

  
  

• de maîtriser la procédure de déclaration auprès de l’assureur dommages‑ouvrage et les délais impératifs (notamment le délai de 60 jours) ;

  
  

• d’identifier clairement qui doit agir (syndicat, syndic, copropriétaires) et sous quelle autorisation d’assemblée générale ;

  
  

• de tenir compte de la nouvelle jurisprudence sur les éléments d’équipement installés sur existant, désormais souvent exclus du champ de la garantie décennale au profit de la responsabilité contractuelle de droit commun.

  
  

Une analyse fine de chaque situation, à la lumière de ces règles et de la jurisprudence la plus récente, est indispensable pour sécuriser les droits de la copropriété et éviter la forclusion des actions.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à la COPROPRIETE, l'IMMOBILIER, la CONSTRUCTION, et l'URBANISME.