Loyers impayés à Toulon : quelles démarches avant l’expulsion ?
Dernière mise à jour : 10 sept.
Être confronté à des loyers impayés à Toulon déstabilise rapidement un propriétaire : perte de revenus, crédit à rembourser, inquiétude sur la durée de la procédure d’expulsion locataire et peur de « mal faire » juridiquement. Le droit français des baux d’habitation impose en effet une succession d’étapes obligatoires, avec des délais et des mentions précises, avant qu’un locataire puisse être légalement expulsé.
Depuis la loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat », la clause résolutoire pour impayés de loyers est devenue obligatoire dans tout bail d’habitation, mais elle ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines et une décision de justice constatant la résiliation.
À Toulon comme ailleurs, un bailleur ne peut jamais expulser lui‑même son locataire : seule l’intervention d’un commissaire de justice (ancien huissier), sur le fondement d’une décision judiciaire, éventuellement avec le concours de la force publique, permet une expulsion régulière.
Dans ce contexte, l’accompagnement par un avocat bailleur Toulon dès les premiers impayés est déterminant pour respecter la procédure, sécuriser la résiliation du bail et optimiser les chances de recouvrement.
1. Rappel du cadre légal des loyers impayés
1.1. Clause résolutoire désormais obligatoire pour impayés
Depuis le 29 juillet 2023, tout bail d’habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu, ou pour non‑versement du dépôt de garantie. Loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, article 24, alinéa 1, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023.
Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
1.2. Nécessité d’une décision de justice avant toute expulsion
Que la résiliation résulte de la clause résolutoire ou d’une demande de résiliation judiciaire, il est toujours nécessaire de saisir le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) pour :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion ; ou
prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.
Le commissaire de justice qui délivre une assignation en résiliation du bail doit remettre au locataire un document l’informant de l’importance de sa présence à l’audience, de la possibilité de demander l’aide juridictionnelle et de saisir les acteurs de prévention des expulsions. Décret n° 2017‑923 du 9 mai 2017.
2. Première étape : relances amiables et mise en demeure
2.1. Relance amiable : un réflexe utile et prudent
Avant d’enclencher le formalisme de l’expulsion locataire, il est fortement recommandé de :
adresser une ou plusieurs relances amiables (courrier simple, mail, appel) pour rappeler l’impayé et tenter un accord de règlement (échéancier, plan d’apurement) ;
envisager un plan d’apurement compatible avec la solvabilité du locataire, faute de quoi l’accord serait illusoire.
Cette phase précontentieuse permet parfois de rétablir la situation sans procédure, et sera utilement retracée par un avocat bailleur Toulon pour démontrer la bonne foi du bailleur devant le juge.
2.2. Mise en demeure de payer : formaliser le défaut
En droit commun, la mise en demeure est en principe le préalable à l’exécution forcée d’une créance (article 1344 du code civil).
En matière de bail d’habitation :
pour agir en résiliation judiciaire (sans clause résolutoire), la Cour de cassation admet que le bailleur n’a pas à prouver une mise en demeure préalable pour réclamer les loyers ou demander la résiliation : l’obligation de payer le loyer est essentielle et son inexécution suffit. Civ. 3e, 28 juin 2000 ; 24 nov. 2004 ; 12 oct. 1988.
toutefois, adresser une lettre recommandée de mise en demeure reste conseillé pour :
figer la date de l’impayé ;
montrer la volonté de trouver une solution ;
préparer la suite de la procédure (commandement de payer).
Un avocat peut utilement rédiger cette mise en demeure pour éviter toute ambiguïté sur le montant réclamé et les délais.
3. Commandement de payer et mise en œuvre de la clause résolutoire
3.1. Commandement de payer par commissaire de justice
Lorsque les relances restent vaines, le bailleur doit faire délivrer au locataire, par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ce commandement :
est un acte d’huissier/commissaire de justice remis au locataire ou déposé à la mairie avec avis de passage ;
doit être notifié à chacun des colocataires, et, s’il s’agit d’époux ou de partenaires pacsés, à chacun d’eux si le bailleur a connaissance du mariage ou du Pacs (article 1751 du code civil).
doit également être signifié à la caution dans un délai de 15 jours.
À peine de nullité, le commandement doit notamment mentionner :
le délai de six semaines pour payer la dette ;
le montant mensuel du loyer et des charges ;
le décompte détaillé de la dette ;
l’avertissement qu’en l’absence de paiement ou de demande de délais de paiement, une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion peut être engagée ;
la possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) avec son adresse ;
la possibilité de saisir le juge pour obtenir un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343‑5 du code civil.
3.2. Rôle de la CCAPEX et prévention des expulsions
Selon la qualité du bailleur :
Pour les bailleurs personnes physiques ou sociétés civiles immobilières familiales, le commandement de payer doit être signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès que la dette atteint deux mois de loyers hors charges ou deux mois d’impayés ininterrompus.
Pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales), une saisine spécifique de la CCAPEX est exigée au moins deux mois avant l’assignation en résiliation du bail.
Ce signalement déclenche un diagnostic social et financier du ménage, destiné à rechercher des solutions (aides, rééchelonnement) pour éviter l’expulsion.
3.3. Effets de la clause résolutoire après le commandement
Avec la loi « anti‑squat » :
la clause résolutoire est de droit dans tous les baux ;
elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Concrètement :
si le locataire paie intégralement dans ce délai ou obtient des délais accordés par le juge ou la commission de surendettement, la clause est réputée ne pas avoir joué ;
si la dette persiste, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner l’expulsion.
4. Saisine du juge et décision judiciaire
4.1. Assignation devant le juge des contentieux de la protection
Passé le délai de six semaines du commandement resté infructueux, le bailleur doit faire délivrer une assignation au locataire devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, devant le juge des contentieux de la protection.
L’assignation doit :
être délivrée par commissaire de justice ;
être notifiée au préfet au moins deux mois avant l’audience lorsqu’elle est fondée sur une dette locative, afin de permettre la mise en œuvre des dispositifs de prévention des expulsions ;
être accompagnée du document d’information sur l’importance de l’audience, l’aide juridictionnelle et les acteurs de prévention.
4.2. Pouvoirs du juge
À l’audience, le juge peut :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail ; ou
prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave du locataire (impayés récurrents, défaut d’assurance, troubles de voisinage, etc.) ;
ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef ;
accorder des délais de paiement et de maintien dans les lieux, sauf mauvaise foi manifeste ou situation de squatter (notamment après la loi du 27 juillet 2023 qui limite les délais de grâce pour les occupants de mauvaise foi).
Le juge peut aussi tenir compte d’une procédure de surendettement : si le locataire a repris le paiement des loyers courants et respecte le plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et celle‑ci est réputée ne pas avoir joué en cas de complet apurement.
5. Commandement de quitter les lieux et concours de la force publique
5.1. Commandement de quitter les lieux
Une fois la décision de justice devenue exécutoire (délais de recours expirés ou exécution provisoire) et la résiliation du bail constatée, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux.
Ce commandement :
fixe un délai au terme duquel le locataire doit libérer le logement ;
constitue le point de départ de la possibilité de mise en œuvre de la procédure d’expulsion forcée si le locataire ne part pas volontairement.
Un nouveau délit de maintien sans droit ni titre dans un local d’habitation en violation d’une décision de justice ordonnant l’expulsion, après un commandement de quitter les lieux resté sans effet pendant plus de deux mois (hors trêve hivernale ou délais judiciaires), est désormais prévu à l’article 315‑2 du code pénal (amende de 7 500 €).
5.2. Intervention matérielle du commissaire de justice
Si le locataire se maintient dans les lieux après le commandement de quitter les lieux :
le commissaire de justice organise l’expulsion locataire (changement de serrures, inventaire des biens, etc.), en respectant la trêve hivernale et les éventuels délais accordés par le juge ;
si nécessaire, il sollicite le concours de la force publique auprès du préfet.
En cas de refus ou de retard injustifié de la force publique, la responsabilité de l’État peut être engagée pour le préjudice subi par le bailleur (perte de loyers, occupation prolongée). CE, 30 nov. 1923, Couitéas ; article 16 de la loi n° 91‑650 du 9 juillet 1991.
6. Interdiction absolue pour le bailleur d’expulser lui‑même
Un point essentiel pour tout propriétaire confronté à des loyers impayés Toulon :
le bailleur ne peut jamais changer lui‑même les serrures, pénétrer dans le logement ou expulser physiquement le locataire sans décision de justice et sans commissaire de justice ;
une reprise des lieux sans mise en demeure ni constat judiciaire de résiliation du bail est qualifiée de reprise illicite et engage la responsabilité du commissaire de justice ou du bailleur. Civ. 3e, 6 juill. 2017, n° 16‑15.752.
L’auto‑expulsion expose le bailleur à :
des dommages‑intérêts au profit du locataire ;
des poursuites pénales (violation de domicile, voies de fait, etc.).
D’où l’importance d’être conseillé par un avocat bailleur Toulon pour respecter scrupuleusement les étapes légales et éviter tout risque de nullité ou de responsabilité.
Tableau récapitulatif des principales étapes avant l’expulsion
Étape | Acteur principal | Effet juridique | Références clés |
Relances amiables / plan d’apurement | Bailleur, éventuellement avocat | Tentative de règlement sans juge, preuve de bonne foi | AJDI, prévention des impayés 5 6 |
Mise en demeure de payer | Bailleur | Formalise l’impayé, prépare la suite | C. civ., art. 1344 ; AJDI 2019 7 |
Commandement de payer | Commissaire de justice | Fait courir le délai de 6 semaines, conditionne la clause résolutoire, déclenche CCAPEX/FSL | Loi 89‑462, art. 24 mod.; Guide Familial |
Signalement / saisine CCAPEX | Commissaire de justice ou bailleur selon cas | Diagnostic social et financier, prévention des expulsions | CCAPEX, PDALHPD |
Acquisition de la clause résolutoire | Automatique si dette non régularisée après 6 semaines | Résiliation de plein droit du bail (sous réserve décision du juge) | Loi 89‑462, art. 24 ; loi 2023‑668 |
Assignation en résiliation / expulsion | Commissaire de justice, sur demande du bailleur | Saisine du juge, notification au préfet 2 mois avant l’audience | Décret 2017‑923 ; Guide Familial |
Décision judiciaire | Juge des contentieux de la protection | Constate la résiliation ou la prononce, ordonne l’expulsion, peut accorder des délais | Loi 89‑462 ; C. pr. exéc., art. L. 412‑3 |
Commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice | Point de départ de la procédure d’expulsion forcée | C. pén., art. 315‑2 ; jurisprudence |
Concours de la force publique | Préfet / forces de l’ordre | Permet l’exécution matérielle de l’expulsion ; responsabilité de l’État en cas de refus injustifié | CE Couitéas ; loi 1991 |
Conclusion – Pourquoi se faire assister dès les premiers loyers impayés à Toulon ?
La gestion des loyers impayés Toulon obéit à une mécanique juridique précise : relances amiables, mise en demeure, commandement de payer, jeu de la clause résolutoire, saisine du juge, décision judiciaire, commandement de quitter les lieux, puis éventuel concours de la force publique. À chaque étape, des délais impératifs, des mentions obligatoires et des formalités (CCAPEX, notification au préfet, trêve hivernale, surendettement) doivent être respectés.
Une erreur de procédure peut retarder de plusieurs mois l’expulsion locataire, voire entraîner la nullité d’un commandement ou d’une assignation. De plus, toute tentative d’expulsion « sauvage » par le bailleur est strictement interdite et lourdement sanctionnée.
Se faire accompagner par un avocat bailleur Toulon, comme le cabinet de Maître Sofian GARA‑ROMEO, permet :
d’analyser rapidement la situation (montant de la dette, situation sociale du locataire, éventuel surendettement) ;
de choisir la meilleure stratégie (accord amiable sécurisé, plan d’apurement, action en résiliation) ;
de sécuriser chaque acte de la procédure (commandement, assignation, demandes de délais, exécution).
En cas de loyers impayés à Toulon ou dans sa région, il est donc vivement recommandé de contacter sans attendre le cabinet de Maître Sofian GARA‑ROMEO pour un accompagnement personnalisé, à la fois ferme et juridiquement sécurisé, depuis les premières relances jusqu’à l’exécution de la décision d’expulsion.
Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à l'EXPULSION et à l'IMMOBILIER.
FAQ – Loyers impayés et expulsion du locataire
Q1. Combien de temps faut‑il, en moyenne, pour expulser un locataire pour loyers impayés à Toulon ?
La durée varie selon la rapidité de réaction du bailleur, l’encombrement du tribunal, la situation du locataire (surendettement, trêve hivernale, présence d’enfants, etc.) et l’éventuelle intervention de la CCAPEX. Entre le premier impayé et l’expulsion effective, il faut souvent compter plusieurs mois, voire plus d’un an, surtout si des délais de grâce sont accordés. D’où l’intérêt de réagir très tôt et de se faire assister par un avocat pour limiter les retards.
Q2. Le locataire peut‑il « sauver » son bail après le commandement de payer ?
Oui. Si le locataire règle intégralement la dette dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer, ou s’il respecte un plan d’apurement fixé par la commission de surendettement ou par le juge, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuit. Le juge peut également accorder des délais de paiement, ce qui suspend les effets de la clause pendant la durée des délais.
Q3. Puis‑je changer les serrures si mon locataire ne paie plus et semble avoir quitté les lieux ?
Non, vous ne pouvez pas changer vous‑même les serrures, même si vous pensez que le logement est abandonné. Pour faire constater l’abandon, le bailleur doit faire délivrer une mise en demeure par commissaire de justice ; en l’absence de réponse pendant un mois, le commissaire peut pénétrer dans les lieux, dresser un procès‑verbal d’abandon, puis le bailleur doit saisir le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et ordonner la reprise des lieux. Toute reprise sans cette procédure est illicite et engage votre responsabilité.
Même si ce panorama détaille les grandes étapes, chaque situation de loyers impayés présente des particularités : clauses du bail, situation sociale du locataire, existence d’une caution, procédures de surendettement, ou encore interaction avec la CCAPEX et la préfecture.
Pour aller plus loin, il serait utile de préciser le type de bail concerné, la date de signature (avant ou après la loi du 27 juillet 2023), l’ancienneté de la dette, l’existence éventuelle d’un plan d’apurement ou d’un dossier de surendettement, ainsi que la qualité du bailleur. Ces éléments permettraient d’affiner la stratégie, de calibrer au mieux les délais et de sécuriser chaque acte, de la rédaction du commandement de payer jusqu’à la demande de concours de la force publique.
Pour en savoir plus
Les premiers impayés appellent une réaction documentée, puis une procédure adaptée si aucun règlement n’intervient. Pour approfondir les suites du dossier et les questions de surendettement, consultez :
Expulsion de locataire à Toulon : la procédure complète : Parcourez les principales étapes d’une procédure d’expulsion, de la résiliation du bail à l’intervention du commissaire de justice et aux difficultés d’exécution.
Surendettement et expulsion du locataire : quels effets concrets sur la procédure ? : Comprenez comment une procédure de surendettement peut interagir avec les impayés de loyers, la résiliation du bail et l’exécution d’une expulsion.
Irrecevabilité demande de surendettement par un débiteur de mauvaise foi : Découvrez un dossier de dette locative dans lequel le cabinet a contesté la recevabilité du surendettement au regard de la mauvaise foi de la débitrice.
Loyers impayés à Toulon : accompagnement du bailleur : Découvrez les démarches de recouvrement et l’accompagnement proposé pour analyser la dette locative, préparer les actes et défendre les droits du propriétaire.
Procédure d’expulsion : accompagnement du cabinet : Retrouvez l’intervention du cabinet pour examiner la résiliation du bail, préparer la procédure et suivre les difficultés liées à la libération des lieux.
