Surendettement et expulsion du locataire : quels effets concrets sur la procédure ?
- 4 mai
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Impayés de loyers, expulsion… et surendettement
Un locataire menacé d’expulsion pour loyers impayés peut, en parallèle, déposer un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers (Banque de France).
Ce dépôt n’annule pas automatiquement la procédure d’expulsion, mais il modifie profondément son déroulement : suspension de certaines poursuites, intervention du juge des contentieux de la protection, articulation avec la clause résolutoire du bail, nouveaux délais de paiement, etc.
Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « loi ELAN », ces mécanismes ont été renforcés pour mieux coordonner procédure d’expulsion et traitement du surendettement, afin d’éviter l’expulsion de locataires de bonne foi qui reprennent le paiement de leur loyer.
L’objectif de cet article est d’expliquer, de façon claire et pratique, ce que change concrètement un dossier de surendettement dans une procédure d’expulsion pour impayés de loyers, et dans quelles limites.
1. Le cadre général : que produit la recevabilité d’un dossier de surendettement ?
1.1. La décision de recevabilité : un « gel » large des poursuites
Lorsque la commission déclare le dossier recevable, plusieurs effets automatiques se déclenchent pendant une durée maximale de 2 ans :
Suspension et interdiction des voies d’exécution (saisies sur biens, cessions de rémunération) pour les dettes autres qu’alimentaires.
Suspension possible des mesures d’expulsion du logement, si la commission saisit le juge des contentieux de la protection (ou son président) sur le fondement des articles L. 722-6 à L. 722-9 du code de la consommation.
Rétablissement des allocations logement (APL, ALF, ALS) afin de sécuriser le paiement des loyers à venir (C. consom., art. L. 722-10 ; CCH, art. L. 824-3).
Allongement à 120 jours du délai avant suspension d’un contrat d’assurance emprunteur lié à certains crédits, avec interdiction de résiliation pendant la période de suspension des procédures d’exécution (C. consom., art. L. 722-13).
En matière d’expulsion, la suspension n’est donc pas totalement automatique : elle suppose une saisine du juge par la commission, son président, un délégué, le représentant local de la Banque de France ou le débiteur lui‑même en cas d’urgence (C. consom., art. L. 722-6 et L. 722-7).
1.2. Une suspension des expulsions encadrée par le juge
Le juge des contentieux de la protection peut prononcer la suspension provisoire des mesures d’expulsion du logement du débiteur, sauf si :
l’expulsion est fondée sur un jugement d’adjudication en saisie immobilière (C. pr. exéc., art. L. 322-13) ;
l’expulsion est ordonnée sur le fondement de l’alinéa 3 de l’article L. 321-2 du code des procédures civiles d’exécution (expulsion pour cause grave dans une saisie immobilière).
La suspension :
est limitée à 2 ans maximum ;
prend fin de plein droit, notamment, à l’approbation d’un plan conventionnel de redressement, à la décision imposant des mesures, au jugement prononçant un rétablissement personnel (avec ou sans liquidation), ou à la clôture de la procédure de surendettement (C. consom., art. L. 722-9).
Le juge doit se fonder uniquement sur la situation du débiteur et ne peut assortir la suspension de conditions non prévues par l’article L. 722-8 (par exemple : obligation de payer une indemnité d’occupation comme condition de la suspension).
2. Avant la décision du juge du bail : comment le surendettement influence la procédure d’expulsion ?
2.1. Clause résolutoire et surendettement : la nouvelle articulation (loi ELAN)
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non‑paiement du loyer ou des charges aux termes convenus (art. 24, I).
Depuis le 1er mars 2019 (entrée en vigueur de l’article 118 de la loi ELAN), lorsque le juge du bail est saisi d’une assignation en résiliation du bail et expulsion, il doit :
inviter les parties à produire tout élément sur l’existence d’une procédure de surendettement (art. 24, V de la loi de 1989) ;
tenir compte de cette procédure lorsqu’il statue sur la clause résolutoire et sur les délais de paiement.
Idée centrale : si le locataire est de bonne foi et a repris le paiement du loyer courant, les décisions de la commission de surendettement (plan, moratoire, effacement, etc.) priment sur les délais fixés par le juge des loyers.
2.2. Dossier de surendettement déposé avant la procédure de résiliation
Lorsque la procédure de surendettement est antérieure à la saisine du juge du bail, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, plusieurs situations doivent être distinguées (art. 24, VI de la loi de 1989) :
Dossier déclaré recevable, mais pas encore de mesures :
le juge du bail accorde des délais de paiement de la dette locative jusqu’à l’un des événements suivants :
approbation d’un plan conventionnel de redressement (C. consom., art. L. 732-1) ;
décision imposant des mesures (C. consom., art. L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7, L. 741-1) ;
jugement de rétablissement personnel (avec ou sans liquidation) ;
décision de clôture de la procédure de surendettement.
pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Plan ou mesures déjà arrêtés par la commission :
le juge du bail doit accorder les délais et modalités de paiement de la dette locative prévus par le plan ou par les mesures imposées.
si la commission a imposé une suspension de l’exigibilité de la dette locative (moratoire), le juge accorde ce délai prolongé de 3 mois pour permettre au locataire de redéposer un dossier ; si le débiteur redépose dans ce délai, l’exigibilité reste suspendue jusqu’à la nouvelle décision (plan, rétablissement, clôture).
Contestations des mesures de surendettement :
en cas de contestation des délais et modalités imposés par la commission pour la dette locative (C. consom., art. L. 733-10), le juge du bail accorde des délais jusqu’à la décision du juge du surendettement.
ensuite, il doit s’aligner sur ces délais.
Pendant tous ces délais, la clause résolutoire est suspendue ; si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités fixées, elle est réputée ne pas avoir joué, sinon elle reprend effet (art. 24, VII de la loi de 1989).
3. Après la décision du juge du bail : que se passe‑t‑il si le surendettement intervient ensuite ?
3.1. Décision d’expulsion conditionnelle antérieure, puis dépôt d’un dossier de surendettement
Avant la loi ELAN, les décisions du juge du bail et celles de la commission de surendettement pouvaient entrer en contradiction, mettant le locataire face à un « double calendrier » impossible à respecter.
Depuis le 1er mars 2019, l’article L. 714‑1 du code de la consommation organise l’articulation lorsque la procédure de surendettement est postérieure à la décision du juge du bail :
Si le locataire a obtenu du juge du bail des délais de paiement de la dette locative, a repris le paiement du loyer et des charges, puis dépose un dossier de surendettement :
la commission peut imposer de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette locative, qui se substituent à ceux accordés par le juge du bail.
en cas de suspension de l’exigibilité de la créance locative (moratoire) décidée par la commission (C. consom., art. L. 733‑1, 4°), les délais judiciaires sont prolongés de 3 mois pour permettre un nouveau dépôt de dossier ; si un nouveau dossier est déposé dans ce délai, l’exigibilité de la dette locative reste suspendue jusqu’à la mise en place de nouvelles mesures (plan, rétablissement, clôture).
Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, mais le contrat de location doit continuer d’être exécuté : le paiement du loyer et des charges courants ne peut pas être suspendu.
Si, au terme des délais et mesures accordés, le locataire a respecté les échéances et payé loyers et charges, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; sinon elle reprend effet et la procédure d’expulsion peut être reprise.
3.2. Effet particulier du rétablissement personnel sur le bail
En cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission ou prononcé par le juge, ou de clôture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, il est prévu :
un effacement de la dette locative antérieure, lorsqu’elle est incluse dans la procédure ;
mais la possibilité pour le bailleur d’obtenir ou de voir reprendre la résiliation du bail, la Cour de cassation ayant jugé que l’effacement de la dette n’équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel (Civ. 2e, 10 janv. 2019, n° 17‑21.774).
Pour éviter des expulsions systématiques malgré l’effacement, la loi ELAN a prévu que :
les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant 2 ans à compter de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture (C. consom., art. L. 714‑1, II ; loi de 1989, art. 24, VIII) ;
ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat : le locataire doit payer les loyers et charges courants ;
si, au terme de ces 2 ans, le locataire a payé régulièrement loyers et charges, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; sinon, elle reprend son plein effet et le bailleur peut reprendre la procédure d’expulsion.
4. Effets du surendettement sur la dette locative elle‑même
4.1. Traitement de la dette locative dans la procédure de surendettement
La dette de loyers impayés fait partie des créances susceptibles d’être :
rééchelonnées dans un plan conventionnel ou dans des mesures imposées (C. consom., art. L. 732‑1, L. 733‑1, L. 733‑7) ;
suspendues (moratoire) pour une durée maximale de 2 ans, avec réexamen ensuite (C. consom., art. L. 733‑2) ;
partiellement effacées, notamment dans le cadre de mesures d’effacement partiel ou d’un rétablissement personnel.
En cas de moratoire sur la dette locative, la commission doit réexaminer la situation à l’issue du délai ; depuis le 1er janvier 2014, ce réexamen n’est plus automatique, il suppose que le débiteur saisisse à nouveau la commission.
Pour les loyers impayés, depuis le 1er mars 2019, si le locataire ressaisit la commission pendant le délai de suspension augmenté de 3 mois, l’exigibilité de la dette locative demeure suspendue jusqu’à la mise en place de nouvelles mesures (plan, mesures imposées, rétablissement, clôture).
4.2. Exception : possibilité de payer la dette locative malgré l’interdiction de paiement des créances antérieures
La décision de recevabilité emporte en principe interdiction pour le débiteur de payer les créances antérieures (sauf alimentaires), afin d’éviter l’aggravation de son insolvabilité (C. consom., art. L. 722‑5).
La loi ELAN a introduit une exception spécifique pour les créances locatives :
l’interdiction de paiement des créances antérieures ne s’applique pas aux dettes de loyers lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement dans le cadre d’une procédure en contestation de résiliation de bail (C. consom., art. L. 722‑5 modifié).
Concrètement, cela permet au locataire de continuer à apurer sa dette locative selon les délais judiciaires, sans risquer de violer l’interdiction de paiement des créances antérieures, ce qui est cohérent avec l’objectif de maintien dans les lieux.
5. Limites et cas dans lesquels le surendettement ne protège pas (ou plus)
5.1. Mauvaise foi ou irrecevabilité du dossier
Pour être recevable, le dossier suppose que le débiteur :
soit de bonne foi quant à la nature de ses dettes et à ses capacités de remboursement (C. consom., art. L. 711‑1) ;
se trouve dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes : une simple dette de loyers isolée ne suffit pas à justifier, à elle seule, le recours au surendettement.
En cas d’irrecevabilité du dossier (mauvaise foi, absence de situation de surendettement, etc.) :
les effets protecteurs (suspension des poursuites, possibilité de suspension de l’expulsion, etc.) tombent ;
la procédure d’expulsion suit alors son cours normal, sous réserve d’éventuels délais de paiement accordés par le juge du bail (art. 24 de la loi de 1989).
5.2. Clause résolutoire déjà acquise avant la saisine de la commission
La clause résolutoire ne peut pas toujours être « rattrapée » par le surendettement. Ainsi, il a été jugé qu’elle ne peut être suspendue lorsqu’elle était déjà acquise à la date de la saisine de la commission, le locataire ne s’étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.
Dans ce cas, même si la dette locative peut être intégrée dans la procédure de surendettement (rééchelonnement, effacement, etc.), le bailleur reste fondé à poursuivre la résiliation et l’expulsion, sous réserve des éventuelles suspensions d’exécution décidées par le juge des contentieux de la protection au titre des articles L. 722‑6 à L. 722‑9 du code de la consommation.
5.3. Procédures d’expulsion exclues de la suspension
Comme rappelé plus haut, certaines expulsions ne peuvent pas être suspendues par le juge dans le cadre du surendettement :
expulsions fondées sur un jugement d’adjudication en saisie immobilière (C. pr. exéc., art. L. 322‑13) ;
expulsions ordonnées sur le fondement de l’alinéa 3 de l’article L. 321‑2 du code des procédures civiles d’exécution (expulsion pour cause grave dans le cadre d’une saisie immobilière).
6. Synthèse pratique : locataire surendetté, quels réflexes en cas de menace d’expulsion ?
6.1. Pour le locataire
Déposer rapidement un dossier de surendettement si l’ensemble des dettes ne peut plus être honoré, en veillant à la bonne foi et à l’exhaustivité des informations.
Reprendre et maintenir le paiement des loyers et charges courants : c’est une condition clé pour bénéficier des effets favorables de la loi ELAN (suspension de la clause résolutoire, substitution des délais de la commission à ceux du juge).
Conserver toutes les décisions et notifications (commission, juge du bail, juge des contentieux de la protection) pour démontrer sa situation et solliciter les délais adaptés.
6.2. Pour le bailleur
Vérifier systématiquement l’existence d’une procédure de surendettement lorsque le juge l’invite à produire les éléments utiles (art. 24, V de la loi de 1989).
Suivre les décisions de la commission et du juge du surendettement, car les échéanciers qu’ils fixent peuvent se substituer aux délais judiciaires antérieurs (C. consom., art. L. 714‑1).
Surveiller le respect par le locataire des loyers courants et des échéances fixées : tout défaut de paiement peut entraîner la reprise de la procédure d’expulsion et la remise en vigueur de la clause résolutoire.
Conclusion : sécuriser à la fois le logement du locataire et la créance du bailleur
Le dépôt d’un dossier de surendettement a aujourd’hui un impact majeur sur la procédure d’expulsion : suspension possible des mesures d’expulsion, primauté des échéanciers fixés par la commission de surendettement, aménagement de la clause résolutoire et des délais, traitement spécifique de la dette locative, etc.
Pour autant, cette protection n’est ni automatique ni absolue : elle suppose un dossier recevable, un locataire de bonne foi qui reprend et maintient le paiement de ses loyers courants, et elle connaît des limites (clause résolutoire déjà acquise, certaines procédures d’expulsion liées à la saisie immobilière, irrecevabilité ou clôture sans mesures).
Face à ces mécanismes techniques et à la multiplicité des acteurs (commission de surendettement, juge du bail, juge des contentieux de la protection), un accompagnement juridique personnalisé est souvent décisif, que l’on soit locataire en difficulté ou bailleur confronté à des impayés.
Pour analyser votre situation précise (état d’avancement de la procédure d’expulsion, recevabilité du dossier de surendettement, effets sur la clause résolutoire et la dette locative) et définir une stratégie adaptée, vous pouvez contacter notre cabinet afin d’obtenir un avis circonstancié et une prise en charge complète de votre dossier.
Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.
Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à l'EXPULSION et à l'IMMOBILIER.
