Arrêté d’insalubrité en copropriété : les étapes clés
- 28 avr.
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Dernière mise à jour : 29 avr.
Un immeuble en copropriété peut être frappé d’un arrêté d’insalubrité dès lors que son état crée un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité des occupants, par exemple en raison de désordres graves dans les parties communes ou de locaux impropres à l’habitation.
Pris par le préfet, l’arrêté de traitement de l’insalubrité impose des travaux, peut aller jusqu’à l’interdiction d’habiter et s’accompagner d’astreintes financières si les mesures ne sont pas exécutées dans les délais.
En copropriété, ces obligations pèsent sur le syndicat et, en cas de défaillance, sur chaque copropriétaire, avec la possibilité pour l’autorité publique de faire réaliser d’office les travaux à leurs frais.
Cet article présente, étape par étape, le déroulement de la procédure, le rôle du préfet, du syndic et des copropriétaires, ainsi que les principaux risques et leviers d’action pour défendre au mieux vos intérêts.
1. Comprendre ce qu’est un « immeuble insalubre » en copropriété
Un immeuble, un local ou un groupe de locaux est qualifié d’insalubre lorsqu’il constitue, par lui‑même ou par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé ou la sécurité physique des personnes.
Le Code de la santé publique vise notamment :
tout local ou installation présentant un danger pour la santé ou la sécurité ;
tout local contenant des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures à certains seuils (risque de saturnisme).
Depuis l’ordonnance n° 2020‑1144 du 16 septembre 2020, une police administrative unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est organisée par les articles L. 511‑1 à L. 511‑22 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Cette réforme, entrée en vigueur le 1er janvier 2021 (et ratifiée par la loi n° 2024‑322 du 9 avril 2024), regroupe les anciens régimes « immeubles menaçant ruine » et habitat insalubre.
En copropriété, peuvent être déclarés insalubres :
l’immeuble dans son ensemble,
seulement certaines parties communes (toiture, structure, réseaux, cages d’escalier…),
ou des parties privatives (logements) lorsque leur état ou leurs conditions d’occupation créent un danger pour les occupants ou le voisinage.
2. Qui décide de l’insalubrité ? Le rôle de l’arrêté administratif
L’insalubrité doit être reconnue par une autorité administrative pour produire ses effets juridiques : le bailleur ou le syndicat ne peuvent pas se prévaloir d’une simple appréciation personnelle.
L’autorité compétente est le préfet (et, selon les cas, le maire agissant au nom de l’État) qui prend un « arrêté de traitement de l’insalubrité » (ancien « arrêté d’insalubrité »).
La procédure est régie par les articles L. 511‑4 et suivants du CCH, qui organisent la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations.
Une fois pris, l’arrêté d’insalubrité s’impose au juge judiciaire, qui ne peut pas en apprécier le bien‑fondé : il doit en tirer toutes les conséquences (par exemple sur les loyers, la validité d’un refus de renouvellement de bail, etc.).
3. Situations typiques en copropriété : logements et parties communes
En pratique, un arrêté d’insalubrité en copropriété intervient notamment dans les cas suivants :
Logements insalubres (parties privatives) :
infiltrations d’eau importantes, moisissures, absence de chauffage ou de ventilation, installations électriques dangereuses, pièces sans aération, etc. ;
présence de peintures au plomb dégradées présentant un risque de saturnisme, expressément intégrée parmi les cas d’insalubrité par l’article L. 1331‑22, al. 2 du Code de la santé publique.
Parties communes dégradées :
structure fragilisée, planchers ou escaliers menaçant de s’effondrer, réseaux d’évacuation ou de gaz défectueux, infiltrations généralisées par la toiture ou les façades, etc.
ces désordres peuvent justifier un arrêté de péril ou de mise en sécurité visant les parties communes, avec des conséquences pour tous les lots qui y sont rattachés.
Le syndicat des copropriétaires, dont l’objet est la conservation et l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965), est en première ligne pour prévenir ces situations et réaliser les travaux nécessaires.
4. La procédure : du signalement à l’arrêté d’insalubrité
4.1. Signalement de la situation
Le point de départ est souvent :
un signalement d’un occupant, d’un copropriétaire, du syndic, d’une association ou d’un service social ;
ou le constat par les services municipaux ou préfectoraux de désordres graves.
En parallèle, le syndic a l’obligation de :
informer les copropriétaires de l’état des constructions et des équipements communs,
signaler les travaux rendus obligatoires par les textes,
en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
4.2. Enquête et expertise par l’autorité compétente
Après signalement, les services compétents (souvent l’ARS, les services d’hygiène ou techniques de la commune, mandatés par le préfet ou le maire) :
visitent les lieux,
constatent les désordres,
rédigent un rapport.
En cas de risque lié au plomb, la procédure de contrôle du risque de saturnisme a été intégrée dans la police de l’insalubrité : l’autorité compétente doit constater la réalisation des travaux prescrits pour lever l’arrêté.
4.3. Adoption de l’arrêté de traitement de l’insalubrité
Sur la base du rapport, le préfet (ou le maire au nom de l’État) prend un arrêté de traitement de l’insalubrité, qui peut prévoir :
des travaux obligatoires à réaliser dans un délai déterminé ;
une interdiction temporaire ou définitive d’habiter ou d’utiliser les lieux ;
des mesures de mise en sécurité (évacuation, limitation d’accès, etc.).
L’arrêté est notifié aux propriétaires concernés (individuels, syndicat des copropriétaires pour les parties communes) et affiché à la mairie et sur la façade de l’immeuble.
5. Effets majeurs de l’arrêté : loyers, occupation et relogement
5.1. Suspension des loyers et redevances
Le CCH prévoit un régime protecteur des occupants :
Principe : le loyer en principal ou toute somme versée en contrepartie de l’occupation d’un local à usage d’habitation, professionnel ou commercial visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté, et jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée (CCH art. L 521‑2, I).
Les loyers ou redevances indûment perçus pendant la période de suspension doivent être restitués ou imputés sur les loyers redevenus exigibles.
Exceptions : cette suspension ne s’applique pas :
lorsque l’arrêté est motivé par la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (CSP art. L 1331‑22, al. 2) ;
lorsque l’arrêté est pris à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux (par exemple un occupant exploitant les lieux).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la suspension des loyers s’applique à tous les lots comprenant une quote‑part de ces parties communes (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15‑22.680 FS‑PB).
5.2. Relogement ou hébergement des occupants
Le propriétaire ou l’exploitant est tenu :
d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants qui ne peuvent se maintenir dans les lieux du fait de la mesure de police, ou d’y contribuer financièrement (CCH art. L 521‑1).
En cas d’interdiction temporaire d’habiter ou de travaux rendant les lieux inhabitables, il doit assurer un hébergement décent correspondant aux besoins des occupants (CCH art. L 521‑3‑1, I).
En cas d’interdiction définitive d’habiter ou d’évacuation définitive, il doit assurer un relogement (CCH art. L 521‑3‑1, II).
Ces obligations pèsent sur le propriétaire bailleur pour les lots loués et, pour les parties communes, sur le syndicat des copropriétaires lorsque la mesure de police vise l’immeuble dans son ensemble.
6. Obligations du syndicat des copropriétaires et des propriétaires
6.1. Obligation de réaliser les travaux prescrits
Un immeuble ou des parties communes déclarés insalubres obligent juridiquement le syndicat à engager les travaux de traitement de l’insalubrité, définis par l’arrêté.
L’assemblée générale ne peut pas refuser le principe de ces travaux lorsqu’ils résultent d’une décision administrative : elle ne délibère que sur leurs modalités de réalisation (choix des entreprises, financement, calendrier).
Le syndic doit mettre ces travaux à l’ordre du jour, informer les copropriétaires et, en cas d’urgence, peut faire exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18 de la loi de 1965).
Si les travaux portent sur les parties communes, l’autorité publique peut, en cas de carence ou de non‑paiement des appels de fonds par certains copropriétaires, se substituer aux copropriétaires défaillants ou faire exécuter les travaux d’office, puis en demander le remboursement.
6.2. Responsabilité du syndicat en cas de défaut d’entretien
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019) met à la charge du syndicat une responsabilité de plein droit pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par l’immeuble.
La jurisprudence rappelle que le défaut d’entretien des parties communes n’exonère pas les copropriétaires de payer leurs charges ; aucune exception d’inexécution ne peut être valablement invoquée.
En revanche, ce manquement peut ouvrir droit à dommages et intérêts pour les copropriétaires victimes (fuites, infiltrations, insalubrité).
Par ailleurs, un copropriétaire qui subit un préjudice dans ses parties privatives ou dans la jouissance de son lot peut agir :
contre le syndicat sur le fondement de l’article 14 ;
contre un autre copropriétaire fautif (par exemple celui qui a percé l’étanchéité de la toiture‑terrasse, partie commune) sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1242 du Code civil (ancien art. 1384) ;
et, le cas échéant, sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
Ces actions peuvent se cumuler : la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle d’un copropriétaire.
7. Conséquences en cas de non‑respect de l’arrêté
Le non‑respect des mesures prescrites par l’arrêté (travaux, interdiction d’habiter, relogement) expose :
à des mesures d’exécution d’office des travaux par la commune ou l’État, avec répétition des frais à l’encontre des propriétaires ou du syndicat (y compris par action en enrichissement sans cause, même si l’arrêté a été partiellement annulé : Cass. 3e civ., 26 oct. 2022, n° 21‑12.674).
à des sanctions administratives et financières (amendes, astreintes) prévues par le CCH ;
à une responsabilité civile accrue en cas de dommages subis par les occupants.
En parallèle, tant que l’arrêté n’est pas levé, les loyers restent suspendus (hors exceptions liées au plomb ou à la personne visée), ce qui constitue un enjeu financier majeur pour les bailleurs et pour la valeur des lots.
8. Recours possibles contre l’arrêté et contre le syndicat
8.1. Recours contre l’arrêté d’insalubrité
L’arrêté est un acte administratif :
il peut être contesté par un recours gracieux ou un recours contentieux devant le juge administratif (en principe dans les deux mois suivant sa notification ou son affichage) ;
toutefois, tant qu’il n’est pas annulé ou suspendu, il s’impose au juge judiciaire, qui doit en tirer toutes les conséquences (refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction, suspension des loyers, etc.).
Même en cas d’annulation partielle de l’arrêté, la commune qui a exécuté les travaux d’office peut agir contre le syndicat sur le fondement de l’enrichissement sans cause pour obtenir le remboursement des sommes exposées (Cass. 3e civ., 26 oct. 2022, n° 21‑12.674).
8.2. Recours des copropriétaires contre le syndicat ou d’autres copropriétaires
Les copropriétaires qui subissent un préjudice (perte de jouissance, dévalorisation du lot, dommages matériels) disposent de plusieurs voies d’action :
Action en responsabilité contre le syndicat (article 14 de la loi de 1965) pour défaut d’entretien des parties communes ou mauvaise exécution des travaux.
Action contre un copropriétaire qui, par ses travaux ou son comportement, a aggravé la situation (article 9 de la loi de 1965, responsabilité délictuelle, trouble anormal de voisinage).
Demande d’indemnisation en cas de trouble de jouissance grave ou de dégradation lors de travaux imposés dans leurs parties privatives (article 9 de la loi de 1965).
9. Démarches pratiques et enjeux pour les copropriétaires
Face à une situation d’insalubrité ou de risque d’arrêté, il est stratégique pour les copropriétaires de :
Se mobiliser au sein du syndicat :
alerter le syndic et le conseil syndical par écrit (photos, constats, rapports techniques) ;
demander l’inscription à l’ordre du jour de l’AG de résolutions sur les diagnostics et les travaux nécessaires.
Anticiper les obligations administratives :
faire réaliser les diagnostics (structure, réseaux, plomb, etc.) avant qu’une procédure de police ne soit engagée ;
adopter un programme pluriannuel de travaux et un calendrier de financement, comme le recommande la commission relative à la copropriété.
Évaluer les risques financiers :
coût des travaux imposés,
suspension possible des loyers,
risques de responsabilité civile et de perte de valeur des lots.
Se faire assister :
par un avocat ou un juriste spécialisé pour analyser l’arrêté, ses conséquences et les recours ;
par un technicien (architecte, ingénieur) pour définir les travaux les plus adaptés et négocier avec l’administration.
10. Ne pas attendre l’arrêté pour agir
Un arrêté d’insalubrité en copropriété est un signal fort : il révèle souvent des années de défaut d’entretien ou de décisions reportées. Ses conséquences (travaux imposés, suspension des loyers, obligations de relogement, responsabilités civiles et financières) sont lourdes pour l’ensemble des copropriétaires.
Pour limiter les risques :
mettez en place une gestion préventive de l’immeuble (visites régulières, cahier de maintenance, programme de travaux) ;
traitez rapidement les désordres graves signalés par les occupants ;
en présence de désordres susceptibles de mettre en cause la salubrité, faites analyser la situation (techniquement et juridiquement) avant toute mesure administrative ;
si un arrêté est déjà pris, respectez strictement les prescriptions, organisez sans délai les travaux et, si nécessaire, faites examiner l’opportunité d’un recours devant le juge administratif.
L’enjeu est double : protéger la santé et la sécurité des occupants et préserver la valeur patrimoniale de vos lots, tout en maîtrisant les risques juridiques pesant sur le syndicat et sur chaque copropriétaire.
Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.
Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à la COPROPRIETE, l'IMMOBILIER, la CONSTRUCTION, et l'URBANISME.
Textes cités (par ordre de lecture de l'article du blog) :
