Congé pour reprise d’un logement d’habitation : conditions, pièges et recours

Le congé pour reprise permet au bailleur de mettre fin au bail d’habitation pour reprendre le logement et l’occuper lui-même ou y loger certains proches. C’est un mécanisme très encadré, car il met en balance le droit de propriété du bailleur et la protection du locataire.

Cet article fait le point, de façon pratique, sur :

- les conditions de validité du congé pour reprise ;

- les droits du locataire pour le contester ;

- les actions du bailleur si le locataire refuse de partir.

1. Qu’est-ce qu’un congé pour reprise ?

Dans les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale), le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du contrat, et pour un motif légalement prévu : vente, motif légitime et sérieux, ou reprise pour habiter. Le congé pour reprise appartient à cette dernière catégorie.

Le bailleur met fin au bail pour reprendre le logement et en faire une résidence principale pour lui-même ou pour un proche limitativement énuméré par la loi.

2. À qui peut-on reprendre le logement et pour qui ?

2.1. Les bénéficiaires autorisés

La reprise n’est possible que pour loger :

- le bailleur lui-même ;

- son conjoint ;

- son partenaire de PACS ;

- son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;

- ses ascendants ou descendants ;

- les ascendants ou descendants de son conjoint, partenaire ou concubin.

Le congé doit mentionner nom, adresse et lien de parenté du bénéficiaire, faute de quoi il encourt la nullité.

2.2. L’intention réelle et sérieuse d’habiter

Le juge vérifie que la reprise correspond à un projet réel et sérieux d’occupation du logement comme résidence principale.

Cette intention s’apprécie au jour de la délivrance du congé, mais les tribunaux peuvent tenir compte d’éléments postérieurs (occupation réelle ou non, changement de projet, autres logements disponibles, etc.) pour confirmer ou infirmer la sincérité du motif.

La Cour de cassation a précisé que :

- le congé n’a pas à détailler les preuves du caractère réel et sérieux de la reprise (ce n’est pas une condition de forme) ;

- en revanche, ce caractère est pleinement contrôlé par le juge en cas de contestation.

2.3. Logement décent et bonne foi

Indépendamment de la validité formelle du congé, le bailleur reste tenu de délivrer un logement décent. Cette obligation structure l’ensemble de la relation locative.

Des décisions récentes montrent que :

- l’insalubrité ou la non-décence du logement peuvent conduire à la condamnation du bailleur à réaliser des travaux et à indemniser le locataire pour trouble de jouissance ;

- la présence d’autres logements vacants appartenant au bailleur, combinée à des manquements à la décence, peut conforter le juge dans l’idée que la reprise invoquée n’est pas réelle et sérieuse, et justifier des indemnités de jouissance pour le locataire.

En pratique, un bailleur qui délivre un congé pour reprise sur un logement manifestement indécent ou alors qu’il dispose de logements vides s’expose à un contrôle renforcé de sa bonne foi.

2.4. Le cas du « locataire protégé »

La loi protège certains locataires âgés et modestes. En principe, le bailleur ne peut pas refuser le renouvellement par congé pour reprise à un locataire qui :

- a plus de 65 ans à la date du congé, et

- dont les ressources sont inférieures à un certain plafond (celui de l’accès au logement social).

Des exceptions existent (par exemple bailleur lui-même âgé et aux ressources modestes, ou offre de relogement adapté), mais sans cela, le congé est inopposable au locataire protégé.

3. Conditions de forme : une procédure très formaliste

3.1. Délai de préavis

Le congé pour reprise doit être donné au moins six mois avant l’échéance du bail lorsque le congé émane du bailleur.

Le délai se calcule à partir de la réception du congé par le locataire, et non de sa simple rédaction.

3.2. Modes de notification

Le congé doit être notifié au locataire :

- par lettre recommandée avec avis de réception ; ou

- par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ; ou

- par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Toute autre forme (simple courrier, mail, SMS…) ne suffit pas pour un congé valable.

3.3. Mentions obligatoires

À peine de nullité, le congé pour reprise doit :

- indiquer qu’il s’agit d’un congé pour reprise ;

- motiver le congé (reprise pour habiter) ;

- mentionner l’identité, l’adresse et le lien de parenté du bénéficiaire de la reprise ;

- reproduire intégralement les cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La régularité formelle s’apprécie au jour de la délivrance du congé : un congé irrégulier ne peut pas être « régularisé » a posteriori.

3.4. Notice d’information ALUR

Le congé doit être accompagné d’une notice d’information détaillant les droits et obligations des parties, ainsi que les voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le contenu de cette notice est fixé par un arrêté du 13 décembre 2017.

L’absence de cette notice est un moyen de nullité invoqué par les locataires, et doit donc être prise très au sérieux par les bailleurs.

4. Comment le locataire peut-il contester un congé pour reprise ?

4.1. Nullité pour vice de forme

Le locataire peut saisir le juge pour demander la nullité du congé lorsque :

- le délai de six mois n’est pas respecté ;

- la notification ne respecte pas les formes légales ;

- le congé n’est pas suffisamment motivé ou n’indique pas correctement le bénéficiaire ;

- les cinq premiers alinéas de l’article 15 ne sont pas reproduits ;

- la notice d’information n’est pas jointe.

Dans ces hypothèses, le congé est inopposable : le bail se poursuit comme s’il n’y avait jamais eu de congé.

4.2. Contestation de la réalité de la reprise et fraude

Même si le congé est formellement régulier, le locataire peut contester :

- le caractère réel et sérieux du projet de reprise ;

- la fraude du bailleur (par exemple, congé donné pour reprise mais logement finalement reloué à un tiers, ou utilisé comme résidence secondaire).

Le juge peut prendre en compte des éléments postérieurs au congé pour apprécier la bonne foi du bailleur.

En cas de congé frauduleux, la loi prévoit une amende civile pouvant aller jusqu’à :

- 6 000 € pour une personne physique ;

- 30 000 € pour une personne morale, en fonction de la gravité des faits.

Le locataire peut, en outre, solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

4.3. Actions parallèles sur la décence du logement

Indépendamment du congé, le locataire peut agir sur le terrain du logement indécent :

- demande de travaux ;

- réduction de loyer ;

- indemnisation pour trouble de jouissance et préjudice moral.

Des décisions ont ainsi condamné des bailleurs à réaliser des travaux importants et à verser des indemnités lorsque l’insalubrité était avérée, y compris dans un contexte de fin de bail.

5. Que se passe-t-il si le locataire ne quitte pas les lieux ?

5.1. Le locataire devient occupant sans droit ni titre

À l’issue d’un congé pour reprise valable, si le locataire reste dans les lieux, il devient un occupant sans droit ni titre.

Dans ce cas, il peut être condamné à verser une indemnité d’occupation, généralement équivalente au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

5.2. Procédure d’expulsion : titre exécutoire et commandement

L’expulsion ne peut jamais être effectuée « de force » par le bailleur. Elle suppose :

1. Une décision de justice (jugement ou ordonnance) constituant un titre exécutoire ;

2. La signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux.

À peine de nullité, ce commandement doit comporter des mentions obligatoires et reproduire certains articles du code des procédures civiles d’exécution, notamment ceux relatifs aux délais et à la trêve hivernale.

5.3. Délais d’expulsion et trêve hivernale

En matière de lieux habités, l’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, sauf décision contraire du juge dans les cas prévus par la loi.

Le juge peut accorder des délais supplémentaires (d’un mois à un an, renouvelables) si le relogement du locataire ne peut pas être assuré dans des conditions normales, en tenant compte :

- de la situation de famille et des ressources du locataire ;

- de son âge et de son état de santé ;

- de la situation du bailleur ;

- du droit à un logement décent.

Enfin, la loi instaure une trêve hivernale :

- toute mesure d’expulsion est en principe suspendue du 1er novembre au 31 mars ;

- des exceptions existent (squats, solutions de relogement adaptées, etc.).

6. Référé ou action au fond : quelle stratégie pour le bailleur ?

Après un congé pour reprise, si le locataire reste dans les lieux, le bailleur peut saisir :

- le juge des contentieux de la protection en référé, pour obtenir rapidement l’expulsion lorsque la situation ne se heurte pas à une contestation sérieuse, ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite (occupation sans droit ni titre) ;

- le même juge au fond, lorsque des contestations importantes existent (validité du congé, réalité de la reprise, fraude alléguée, locataire protégé, etc.).

La jurisprudence admet qu’une occupation sans droit ni titre consécutive à un congé valable peut caractériser un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion en référé, mais le juge des référés se dessaisira si la contestation est sérieuse.

7. En résumé

- Le congé pour reprise est un outil puissant, mais extrêmement formaliste et étroitement contrôlé.

- Le bailleur doit respecter des conditions de fond (bénéficiaire autorisé, projet réel et sérieux, respect du locataire protégé) et des conditions de forme strictes (délai, notification, mentions, notice ALUR).

- Le locataire dispose de nombreux moyens de contestation (nullité, fraude, absence de caractère réel et sérieux, logement indécent) et peut obtenir des indemnités en cas de manquements graves.

- Si le locataire ne part pas, il devient occupant sans droit ni titre, peut être condamné à une indemnité d’occupation, puis à l’expulsion, sous réserve des délais légaux et de la trêve hivernale.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

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