Trouble de voisinage : que faire ?

Les conflits de voisinage font partie des litiges les plus fréquents en matière immobilière, que l’on soit propriétaire occupant, bailleur, locataire ou copropriétaire en immeuble collectif.

Ils peuvent relever :

• soit du trouble anormal de voisinage (responsabilité civile, devant le juge judiciaire) ;

• soit des pouvoirs de police du maire ou du préfet (bruits, atteintes à la tranquillité publique) ;

• soit encore du droit de la copropriété lorsque l’immeuble est soumis à la loi du 10 juillet 1965.

  
  

L’enjeu est de savoir :

1. quand un trouble devient juridiquement anormal ;

2. qui peut être tenu pour responsable ;

3. quelles démarches concrètes engager (amiables, judiciaires, administratives).

1. Qu’est‑ce qu’un trouble anormal de voisinage ?

1.1. Le principe général

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage repose sur une règle prétorienne désormais codifiée : nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

L’article 1253 du Code civil, créé par la loi n° 2024‑346 du 15 avril 2024, prévoit que :

« le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

Il s’agit d’une responsabilité objective / de plein droit :

• la victime n’a pas à prouver une faute, seulement :

  
  

  • un trouble (nuisance) ;

  • un caractère anormal (au‑delà des inconvénients normaux) ;

  • un préjudice ;

  • un lien de causalité entre trouble et préjudice.

    
    

Cette action est une responsabilité extracontractuelle soumise à la prescription de 5 ans (article 2224 du Code civil, confirmé par Cass. 2e civ., 13‑9‑2018, n° 17‑22.474 ; Cass. 2e civ., 7‑3‑2019, n° 18‑10.074 ; Cass. 3e civ., 16‑1‑2020, n° 16‑24.352).

1.2. Quand le trouble devient‑il « anormal » ?

Le législateur ne définit ni le « trouble » ni la « normalité » : l’appréciation est laissée aux juges, in concreto, selon :

• l’intensité des nuisances ;

• leur durée et leur répétition ;

• les circonstances de temps et de lieu (environnement rural/urbain, standing de l’immeuble, etc.).

  
  

Exemples tirés de la jurisprudence et de la doctrine (certains textes ont plus de deux ans) :

• bruits excessifs d’un sanibroyeur installé dans un grenier transformé en habitation : trouble anormal retenu (Cass. 3e civ., 5‑10‑2017, n° 16‑21.087).

  
  

• infiltrations d’eau répétées affectant le lot situé en contrebas : trouble anormal de voisinage, indépendamment de l’origine exacte des infiltrations.

  
  

• effondrement d’un escalier et d’un mur de soutènement situés sur le lot d’un copropriétaire qu’il devait entretenir (Cass. 3e civ., 14‑6‑2018, n° 17‑14.191 F‑D).

  
  

• nuisances sonores ou olfactives intenses portant atteinte à la santé, l’équilibre psychique, l’intimité ou la sécurité (nuisances sonores, visuelles ou olfactives intolérables).

  
  

À l’inverse, ont pu être jugés non anormaux, compte tenu du contexte urbain ou de la réglementation respectée :

• une perte d’ensoleillement partielle en zone urbanisée lorsque les règles d’urbanisme et les distances sont respectées (Cass. 3e civ., 15‑12‑2016, n° 15‑25.492 ; Cass. 3e civ., 21‑10‑2009, n° 08‑16.692 ; Cass. 3e civ., 26‑9‑2024, n° 23‑13.770 F‑D).

  
  

Les juges du fond disposent d’une appréciation souveraine du caractère anormal, sous réserve de constater concrètement ce caractère (Cass. 3e civ., 5‑10‑1994, n° 92‑12.031 ; Cass. 3e civ., 25‑1‑1995, n° 93‑11.537).

2. Qui peut être responsable ? Qui peut agir ?

2.1. Les personnes susceptibles d’être responsables

La liste issue de l’article 1253 du Code civil, combinée à la jurisprudence, est large:

Peuvent être tenus responsables :

• Le propriétaire du bien à l’origine du trouble, même s’il n’occupe pas les lieux :

  
  

  • il répond du trouble lié à l’existence ou au fonctionnement de l’ouvrage (massif du bâtiment, vues, obturation de jours, etc.) ;

    
    

  • sa responsabilité subsiste même si le trouble est né avant son acquisition (Cass. 3e civ., 16‑3‑2022, n° 18‑23.954 FS‑B ; Cass. 3e civ., 11‑5‑2017, n° 16‑14.665 F‑D).

    
    

• Le locataire / occupant à l’origine matériel du trouble (nuisances sonores, usage des lieux, etc.).

  
  

• Le maître de l’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, lorsque le trouble résulte de travaux ou de la construction (bruits de chantier, vibrations, poussières, perte de vue, obturation de jours, etc.).

  
  

• L’entrepreneur, le constructeur, l’architecte ou le bureau d’études, lorsque le trouble est directement lié à leurs missions (effondrement, désordres structurels, etc.).

  
  

• Le syndicat des copropriétaires, lorsque le trouble provient d’une partie commune (par exemple, défaut d’entretien d’une partie commune générant des infiltrations).

  
  

2.2. Qui peut agir ?

La victime du trouble n’est pas limitée à un profil particulier : toute personne ayant un intérêt à agir peut invoquer un trouble anormal de voisinage.

Peuvent agir notamment :

• Propriétaire occupant ou non occupant du bien affecté.

  
  

• Locataire / occupant, quel que soit son titre (bail, convention d’occupation, etc.).

  
  

• Copropriétaire contre :

  • un autre copropriétaire ;

  • le syndicat des copropriétaires ;

  • un tiers (entrepreneur, voisin extérieur à la copropriété, etc.).

    
    

• Syndicat des copropriétaires pour un trouble collectif subi par l’immeuble :

  • il peut être poursuivi pour les troubles émanant de la copropriété ;

  • mais aussi agir contre un tiers auteur du trouble, ou contre un copropriétaire (Cass. 3e civ., 11‑5‑2000, n° 98‑18.249 ; Cass. 3e civ., 10‑10‑1984, n° 83‑14.811 ; Cass. 3e civ., 11‑5‑2017, n° 16‑14.339 ; Cass. 3e civ., 11‑5‑2017, n° 16‑14.339 ; Cass. 3e civ., 11‑5‑2017, n° 16‑14.339 ; Cass. 3e civ., 11‑5‑2017, n° 16‑14.339 ; Cass. 3e civ., 11‑5‑2017, n° 16‑14.339 ; Cass. 3e civ., 11‑5‑2000, n° 98‑18.249 ; Cass. 3e civ., 10‑10‑1984, n° 83‑14.811 ; Cass. 3e civ., 6‑3‑1991, n° 88‑16.770 ; Cass. 3e civ., 12‑10‑1994, n° 92‑17.284).

    
    

En copropriété, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 (commenté par la jurisprudence) permet à tout copropriétaire d’agir seul pour les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, y compris contre un autre copropriétaire sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

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3. Troubles de voisinage et copropriété : règles spécifiques

3.1. Cumul entre droit de la copropriété et trouble de voisinage

La loi du 10 juillet 1965 prévoit :

• une responsabilité de plein droit du syndicat pour défaut d’entretien des parties communes ou vice de construction (article 14) ;

• la responsabilité d’un copropriétaire en cas d’infraction au règlement de copropriété (article 9).

  
  

Mais ces régimes n’excluent pas l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage :

• les copropriétaires d’un même immeuble peuvent être considérés comme voisins entre eux ;

  
  

• l’action en trouble de voisinage peut être exercée même en l’absence d’infraction au règlement (Cass. 3e civ., 20‑2‑1973, n° 71‑14.174 ; Cass. 3e civ., 29‑2‑2012, n° 10‑28.618).

  
  

La Cour de cassation a expressément jugé qu’un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage, en censurant une cour d’appel qui estimait que seul le statut de la copropriété (loi de 1965) était applicable (Cass. 3e civ., 11‑5‑2017, n° 16‑14.339).

3.2. Rôle du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété :

• peut contenir des clauses de tranquillité (« ne rien faire qui nuise à la bonne tenue de l’immeuble ou à la tranquillité des occupants ») ;

  
  

• peut interdire certaines activités (commerce, activité musicale professionnelle, etc.) ou en encadrer strictement les modalités (horaires, niveaux sonores, etc.).

  
  

Conséquences :

• ces clauses peuvent faciliter la preuve du trouble (le copropriétaire n’a plus à démontrer l’anormalité, seulement la violation de la clause et son préjudice) ;

  
  

• mais aucune clause ne peut exonérer un copropriétaire de sa responsabilité pour trouble de voisinage (Cass. 3e civ., 20‑2‑1973, n° 71‑14.174).

  
  

Exemples :

• remplacement de moquette par un parquet plus sonore : le copropriétaire a été condamné à réaliser des travaux d’isolation phonique, alors même que les nouveaux revêtements respectaient les normes réglementaires (Cass. 3e civ., 15‑1‑2003, n° 01‑14.472).

  
  

• jardinières installées sur les appuis de fenêtres en infraction avec le règlement : obligation de retrait (Cass. 3e civ., 1er‑7‑2008, n° 07‑15.729).

  
  

• exercice d’un commerce dans un local alors que le règlement l’interdit : trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 2‑7‑2008, n° 07‑18.115).

  
  

Attention : saisi d’une demande fondée sur le trouble de voisinage, le juge ne peut pas ajouter de restrictions à l’usage des parties privatives au‑delà de ce que prévoit le règlement, même pour faire cesser le trouble (Cass. 3e civ., 17‑1‑1996, n° 94‑12.715 ; Cass. 3e civ., 11‑10‑2005, n° 04‑17.159).

3.3. Qui agir en copropriété : syndicat ou copropriétaire ?

• Si le trouble est collectif (plusieurs lots affectés, atteinte aux parties communes, image de l’immeuble) :

  
  

  • le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir ;

  • le syndic doit être autorisé par l’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967, rappelé pour l’action contre un copropriétaire, notamment en matière de sanibroyeur).

    
    

• Si le trouble affecte principalement un ou quelques lots :

  
  

  • le ou les copropriétaires directement victimes peuvent agir eux‑mêmes contre l’auteur du trouble (copropriétaire, syndicat, tiers), sur le fondement du trouble de voisinage ou de la responsabilité délictuelle.

    
    

La responsabilité du syndicat n’est pas exclusive de celle d’un copropriétaire : un copropriétaire victime peut agir directement contre un autre copropriétaire pour des dommages trouvant leur origine dans les parties communes (Cass. 3e civ., 30‑6‑1992, n° 90‑17.640).

4. Bruits et nuisances : intervention du maire et sanctions pénales

4.1. Pouvoirs de police du maire et du préfet

L’article L. 2212‑2 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) confie au maire le soin d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques, et notamment de réprimer les troubles de voisinage (bruits, tapage).

En pratique :

• le maire reste compétent en matière de bruits de voisinage même dans les communes où la police est étatisée (article L. 2214‑4 CGCT).

  
  

• il peut prendre des arrêtés municipaux (horaires, limitations d’activités bruyantes, fermeture de commerces la nuit, etc.).

  
  

• en cas de carence du maire ou de trouble dépassant le cadre d’une commune, le préfet peut intervenir (article L. 2215‑1 CGCT, et pouvoirs de fermeture administrative d’établissements diffusant de la musique ou vendant de l’alcool : CSI art. L. 331‑1, L. 332‑1, L. 334‑1, L. 334‑2 ; C. santé publ., art. L. 3332‑15, L. 3332‑16).

  
  

4.2. Répression des bruits domestiques

Les bruits domestiques (ou bruits de comportement) sont définis par la réglementation sanitaire (C. santé publique, art. R. 1336‑5 et R. 1337‑7) :

• bruits provenant de personnes : cris, rires, chants, etc. ;

• bruits d’objets : musique, télévision, outils de bricolage, équipements fixes, pétards, etc. ;

• bruits d’animaux : aboiements, poulaillers, présence de chevaux ou poneys trop proches des habitations.

  
  

L’article R. 1336‑5 C. santé publique pose que :

« aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme ».

Les sanctions :

• contravention (amende forfaitaire, souvent 68 € pour les bruits de comportement – article R. 1337‑7 CSP).

  
  

• verbalisation par la police municipale, la police nationale ou la gendarmerie.

  
  

Le maire ne peut pas fixer par arrêté un seuil général de bruit de comportement ; il doit apprécier au cas par cas si les conditions de durée, répétition ou intensité sont remplies.

5. Quelles démarches concrètes en cas de trouble de voisinage ?

5.1. Étape 1 : constater et documenter le trouble

Avant toute démarche, il est essentiel de constituer un dossier :

• Relevé chronologique des nuisances (dates, heures, nature, intensité).

  
  

• Témoignages (voisins, proches), éventuellement sous forme d’attestations (article 202 CPC).

  
  

• Pétition des occupants de l’immeuble ou du quartier (admis comme moyen de preuve par certaines juridictions).

  
  

• Constat d’huissier de justice (particulièrement utile pour bruits, odeurs, infiltrations, travaux).

  
  

• Rapports techniques (acousticien, expert bâtiment, bureau d’études) en cas de désordres structurels ou de pollution.

  
  

En copropriété :

• informer par écrit le syndic (LRAR) et, le cas échéant, le bailleur si l’auteur du trouble est locataire.

  
  

5.2. Étape 2 : privilégier le règlement amiable

5.2.1. Modes amiables et obligation préalable

La tendance actuelle du droit français est de privilégier la résolution amiable des conflits de voisinage.

• La loi n° 2021‑1729 du 22 décembre 2021 (« loi confiance ») et ses décrets d’application ont cherché à imposer un mode amiable préalable (conciliation, médiation, procédure participative) pour les litiges relatifs aux troubles anormaux de voisinage.

  
  

• Toutefois, l’article 750‑1 du Code de procédure civile, dans sa première version, a été annulé par le Conseil d’État (CE, ch. réunies, 22‑9‑2022, n° 436939 et 437002) en raison de l’imprécision des dérogations, de sorte qu’il n’existe plus, à la date de la décision, d’obligation générale clairement applicable, sauf nouveau texte.

  
  

Des analyses plus récentes soulignent cependant la volonté persistante du législateur de réintroduire un préalable amiable pour les troubles anormaux de voisinage (réforme commentée en 2024) : les articles 750‑1 et 820 CPC sont présentés comme imposant, à peine d’irrecevabilité, une tentative de conciliation, médiation ou procédure participative.

En pratique, il est donc fortement recommandé, et parfois nécessaire, de :

• tenter un échange direct (courtois mais ferme) ;

• adresser une mise en demeure écrite ;

• recourir à une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant la saisine du tribunal.

  
  

Certaines situations (urgence, impossibilité de réunir les parties, troubles particulièrement graves) peuvent dispenser de ce préalable, notamment lorsque les troubles excèdent clairement les inconvénients normaux de voisinage et portent gravement atteinte à la santé, la sécurité ou la propriété.

5.2.2. Spécificités en copropriété

En copropriété :

• signaler le trouble au syndic, qui pourra :

  
  

  • adresser des mises en demeure au copropriétaire ou au locataire ;

  • inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale ;

  • proposer des résolutions (travaux, action en justice, modification du règlement).

    
    

• si le trouble est collectif et que le syndicat doit agir en justice, le syndic doit être préalablement autorisé par l’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967).

  
  

5.3. Étape 3 : action en justice – responsabilité civile

5.3.1. L’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage

À défaut de règlement amiable, la victime peut saisir la juridiction civile (tribunal judiciaire) pour :

• faire constater le trouble anormal ;

• obtenir la cessation du trouble (travaux, modification d’usage, limitation d’horaires, voire démolition dans les cas extrêmes) ;

• obtenir des dommages‑intérêts en réparation du préjudice (économique, moral, esthétique, perte de valeur du bien).

  
  

Caractéristiques de cette action :

• responsabilité sans faute : pas besoin de prouver une faute de l’auteur du trouble ;

• prescription de 5 ans (article 2224 C. civ.) ;

• possibilité d’agir contre :

  • l’auteur direct (voisin, copropriétaire, locataire) ;

  • le propriétaire même non occupant ;

  • le maître de l’ouvrage, le constructeur, le syndicat, etc.

    
    

En cas de faute de la victime (par exemple, maintien volontaire d’une activité sur un terrain pollué), le juge peut réduire l’indemnisation (Cass. 3e civ., 5‑6‑2025, n° 23‑23.775 FS‑B).

5.3.2. Référé et urgence

Lorsque le trouble présente un caractère d’urgence manifeste (atteinte grave à la santé, à la sécurité, à la propriété), il est possible de saisir le juge des référés pour :

• faire ordonner des mesures provisoires de cessation ou de réduction du trouble (interdiction d’usage, travaux d’urgence, suspension d’une activité, etc.) ;

  
  

• dans certains cas, obtenir une provision à valoir sur l’indemnisation.

  
  

L’article 750‑1 CPC n’est pas censé faire obstacle à l’introduction d’une telle action en cas d’urgence ou d’impossibilité de mettre en œuvre un mode amiable dans un délai raisonnable.

5.4. Étape 4 : recours administratif contre l’inaction des autorités

Lorsque le trouble relève de la tranquillité publique (notamment bruits de voisinage) et que le maire ou les autorités de police municipale n’interviennent pas malgré des plaintes répétées, la victime peut envisager une action en responsabilité contre l’autorité administrative devant le juge administratif.

Exemple :

• multiplication de plaintes pour nuisances sonores nocturnes d’un établissement sans réaction du maire, alors qu’il dispose de pouvoirs de police et de fermeture administrative.

  
  

6. Tableau récapitulatif : que faire selon le type de trouble ?

Situation typique	Fondement principal	Interlocuteur / défendeur	Démarches conseillées
Bruits répétés (musique, cris, aboiements) entre voisins	Trouble anormal de voisinage + réglementation sanitaire (R. 1336‑5, R. 1337‑7 CSP)	Voisin auteur du bruit / propriétaire / éventuellement mairie	Constat, attestations, mise en demeure, conciliation/médiation, saisine du tribunal judiciaire, appel possible à la police municipale ou nationale
Nuisances sonores ou dégâts d’un sanibroyeur en copropriété	Trouble anormal de voisinage + règlement de copropriété	Copropriétaire utilisateur (et éventuellement son bailleur)	Signalement au syndic, AG pour autoriser une action, constat, action en cessation et indemnisation (référé + fond)
Infiltrations d’eau provenant du lot voisin (parties privatives)	Trouble anormal de voisinage	Copropriétaire du dessus (ou son locataire) et/ou syndic si parties communes en cause	Expertise, constat, mise en demeure, action contre le copropriétaire et/ou le syndicat, éventuellement contre l’entrepreneur
Nuisances provenant d’un commerce (bar, restaurant, discothèque)	Trouble anormal de voisinage + police administrative (maire/préfet)	Exploitant, propriétaire, éventuellement commune ou État en cas de carence	Constat, saisines successives : exploitant, bailleur, mairie, préfet ; action civile pour trouble de voisinage ; recours administratif contre l’inaction
Perte de vue / obturation de jours / perte d’ensoleillement par construction voisine	Trouble anormal de voisinage	Maître de l’ouvrage / propriétaire de l’immeuble voisin	Contrôle de la régularité urbanistique, constat, expertise, action en responsabilité (réparation en nature ou D&I)
Troubles graves en copropriété (activité interdite, non‑respect du règlement, nuisances répétées)	Loi du 10 juillet 1965 (art. 9, 14, 15) + trouble anormal de voisinage	Copropriétaire fautif, éventuellement syndicat	Mise en demeure, intervention du syndic, résolution d’AG (action judiciaire, travaux), action individuelle du copropriétaire victime

7. Points clés à retenir

• Le trouble anormal de voisinage est aujourd’hui un régime légal (article 1253 C. civ.) et jurisprudentiel, de responsabilité sans faute.

  
  

• En copropriété, il se cumule avec les règles de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété ; ni le règlement ni une clause particulière ne peuvent exonérer l’auteur du trouble.

  
  

• La victime doit prouver : un trouble, son anormalité, un préjudice et un lien de causalité, mais non une faute.

  
  

• La prescription de l’action est de 5 ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir (article 2224 C. civ.).

  
  

• Les démarches amiables (négociation, conciliation, médiation) sont fortement encouragées, parfois exigées à peine d’irrecevabilité, sous réserve des cas d’urgence ou d’impossibilité.

  
  

• En cas d’inaction des autorités (maire, police municipale) face à des nuisances relevant de la tranquillité publique, un recours administratif est envisageable.

  
  

Dans un contexte urbain comme celui de Toulon, où se superposent copropriétés d’habitation, commerces, établissements recevant du public et opérations de construction, la maîtrise de ces outils juridiques est essentielle pour faire cesser un trouble, sécuriser une opération immobilière ou défendre efficacement ses droits de voisinage.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour en savoir plus

Les démarches varient selon la nuisance et le cadre de l’immeuble. Pour approfondir les bruits, la végétation et les responsabilités des occupants ou bailleurs, consultez :

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