Les litiges de copropriété : comment les prévenir et les résoudre ?

La vie en copropriété peut parfois être source de conflits entre copropriétaires, syndic, ou encore prestataires de services. Qu’il s’agisse de désaccords concernant les charges, l’usage des parties communes ou la gestion de l’immeuble, les litiges de copropriété peuvent rapidement devenir complexes et pesants. Pourtant, il existe des moyens pour prévenir ces conflits, et, en cas de survenance, des procédures pour les résoudre efficacement. Dans cet article, nous abordons les principales causes de litiges en copropriété, les bonnes pratiques pour les éviter, ainsi que les solutions juridiques pour les régler.

1. Comprendre le fonctionnement de la copropriété

La copropriété est un régime juridique impératif dès lors que l’immeuble correspond à la structure définie par l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : chaque lot comprend une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables.

Les règles essentielles sont fixées par :

• La loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

  
  

• Le décret n° 67‑223 du 17 mars 1967 pris pour son application.

  
  

• Le règlement de copropriété, qui définit la destination de l’immeuble, la répartition des parties communes/privatives et des charges.

  
  

Le caractère impératif de nombreux articles (notamment les articles 6 à 37, 41‑1 à 46) est rappelé par l’article 43 de la loi de 1965, qui répute non écrites toutes clauses contraires à ces dispositions.

2. Droits et obligations des copropriétaires

2.1. Droits principaux

Chaque copropriétaire :

• Est plein propriétaire de ses parties privatives (droit d’usage, de jouissance et de disposition).

  
  

• Détient une quote-part indivise des parties communes, en concurrence avec les autres copropriétaires.

  
  

• Participe aux assemblées générales et vote sur les décisions (travaux, budget, syndic…).

  
  

• Peut exercer certaines actions individuelles :

  • Contestation des décisions d’assemblée générale (art. 42 de la loi de 1965).

    
    

  • Demande de modification d’une répartition lésionnaire des charges (art. 12).

    
    

  • Contestation de clauses irrégulières du règlement de copropriété pour les faire déclarer non écrites (art. 43).

    
    

2.2. Obligations principales

Les obligations majeures sont :

• Contribuer aux charges et dépenses communes selon la répartition prévue au règlement de copropriété et conforme à l’article 10 de la loi de 1965.

  
  

• Respecter la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

  
  

• Respecter les décisions de l’assemblée générale tant qu’elles n’ont pas été annulées.

  
  

Les charges se distinguent notamment en :

Type de charges	Critère légal de répartition	Référence
Charges générales	Proportionnelle à la valeur relative des parties privatives de chaque lot	Art. 10, al. 2, loi 1965
Charges de services collectifs / équipements communs	En fonction de l’utilité que présente le service ou l’équipement pour chaque lot	Art. 10, al. 1, loi 1965

Toute clause de répartition contraire à ces critères est réputée non écrite (art. 43 loi 1965).

3. Principaux types de litiges en copropriété

3.1. Charges impayées et contestations de répartition

Situations fréquentes :

• Copropriétaire qui ne paie plus ses charges.

• Désaccord sur la répartition (impression de payer « trop » par rapport aux autres).

• Répartition manifestement contraire à la loi (par exemple, un lot exonéré de charges générales sans justification).

  
  

a) Impayés de charges

Le syndicat, représenté par le syndic, est le seul à pouvoir recouvrer les charges, y compris dans des résidences-services où des services spécifiques sont fournis par un tiers (art. 15 et 18 loi 1965).

Même en cas d’inoccupation ou de non‑usage d’un service, le copropriétaire reste tenu de payer dès lors qu’il peut en bénéficier.

Le syndicat dispose de mécanismes renforcés de recouvrement, notamment :

• Procédure accélérée de l’article 19‑2 de la loi de 1965, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (assignation à jour fixe, pas de conditions d’urgence ni d’absence de contestation sérieuse).

  
  

• Possibilité de condamner le copropriétaire défaillant au paiement des sommes exigibles, aux frais de mise en demeure (art. 10‑1 loi 1965) et aux dépens / article 700 du code de procédure civile.

  
  

• Recours aux voies d’exécution de droit commun : saisie immobilière, saisie‑attribution, saisie‑vente, saisies conservatoires, sous réserve de l’autorisation de l’assemblée générale pour la saisie en vue de la vente du lot (art. 55 du décret du 17 mars 1967).

  
  

Erreurs à éviter pour le copropriétaire débiteur :

• Laisser s’accumuler les impayés (risque de saisie immobilière, majorations, frais).

  
  

• Ne pas répondre aux mises en demeure, en particulier lorsqu’elles financent des travaux prescrits par une autorité publique : la défaillance peut entraîner des astreintes individuelles (art. 10‑1 et 24‑8 loi 1965 ; CCH art. L. 543‑1).

  
  

b) Contestation de la répartition des charges

Deux voies principales :

1. Action en révision (art. 12 loi 1965) :

2. 
   

   • Vise une répartition lésionnaire (trop défavorable à un copropriétaire) alors même qu’elle respecte les critères légaux.

     
     

   • Porte sur la répartition issue du règlement de copropriété (et non sur une simple décision d’assemblée).

     
     

3. Action pour voir réputer non écrite une clause de répartition contraire à l’article 10 (art. 43 loi 1965) :

   
   

   • Par exemple, clause qui répartit des charges d’ascenseur sans critère d’utilité.

     
     

   • Action autonome, non soumise au délai de 2 mois de l’article 42, al. 2.

     
     

Lorsque le juge déclare une clause non écrite, il doit fixer une nouvelle répartition, qui ne prend effet qu’à compter de la date où sa décision acquiert autorité de chose jugée (art. 43, al. 2).

Tant qu’une clause n’a pas été déclarée non écrite, elle s’applique et le copropriétaire ne peut se dispenser de payer les charges correspondantes.

3.2. Conflits avec le syndic

Les griefs portent souvent sur :

• La gestion financière (relances tardives, absence de recouvrement, mauvaise exécution des décisions).

• Le respect des règles de convocation et de tenue des assemblées.

Le syndicat des copropriétaires peut agir contre le syndic, mais à défaut de conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent engager une action ut singuli dans l’intérêt collectif (art. 15 loi 1965).

Les copropriétaires peuvent aussi demander la nomination d’un administrateur provisoire ou ad hoc en cas de carence ou empêchement du syndic, sur le fondement des articles 46, 47 et 48 du décret de 1967.

3.3. Contestation des assemblées générales

Situations typiques :

• Convocation irrégulière (délais, documents non joints).

• Questions non inscrites à l’ordre du jour.

• Résolutions contraires à la loi (par exemple, répartition de charges illégale).

  
  

a) Délai et conditions pour contester

Les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites dans les 2 mois à compter de la notification du procès‑verbal (art. 42, al. 2 loi 1965 ; décret 1967, art. 18).

• Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants (absents non représentés) peuvent agir.

  
  

• Ce délai s’applique même en cas de vice grave : absence de convocation, convocation irrégulière, participation au vote d’un non‑copropriétaire, mandat expiré du syndic, décision prise sur une question non inscrite à l’ordre du jour, etc.

  
  

Une contestation tardive n’est admise que si la décision est contraire à une disposition impérative de la loi de 1965, par exemple une modalité de répartition des charges contraire à l’article 10, qui peut être remise en cause sans délai via l’article 43.

b) Étendue de la contestation (toute l’AG ou certaines résolutions)

• Un copropriétaire qui s’est opposé à toutes les résolutions peut demander l’annulation de l’assemblée dans son entier.

  
  

• Un copropriétaire qui a voté pour certaines résolutions ne peut pas en demander l’annulation.

  
  

La jurisprudence admet que :

• Une demande subsidiaire d’annulation de certaines résolutions, présentée en appel, est recevable même hors délai, si une demande principale d’annulation de l’assemblée entière a été introduite dans les 2 mois : cette demande subsidiaire est « virtuellement comprise » dans la demande initiale (art. 566 CPC ; Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19‑23.664 ; Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22‑24.060).

  
  

Erreur à éviter : participer à l’assemblée, voter « pour » une résolution, puis vouloir en demander l’annulation : le copropriétaire n’a alors pas la qualité d’opposant.

3.4. Travaux litigieux et troubles entre copropriétaires

Les litiges portent souvent sur :

• Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur (fermeture de loggia, installation d’un ascenseur, modification de façade…).

  
  

• Travaux d’amélioration ou de transformation nécessitant certaines majorités (art. 25, 26 loi 1965).

  
  

• Troubles de voisinage (bruits, odeurs, occupation abusive des parties communes).

  
  

Lorsque l’assemblée refuse d’autoriser des travaux affectant les parties communes, le copropriétaire peut saisir le tribunal pour obtenir une autorisation judiciaire, mais ce recours suppose un refus préalable de l’assemblée (Cass. 3e civ., 5 oct. 1977).

Le refus de l’assemblée est une décision qui peut être contestée dans les conditions de l’article 42, al. 2, par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai de 2 mois.

4. Prévenir et gérer les litiges : démarches et stratégies

4.1. Prévention des conflits

Quelques leviers essentiels :

• Règlement de copropriété clair et mis à jour : depuis le 1er juin 2020, tous les règlements doivent préciser les types de charges et les modalités de leur répartition.

  
  

• Transparence de la gestion : comptes clairs, communication régulière du syndic, contrôle par le conseil syndical.

  
  

• Respect strict des règles de convocation et de tenue des AG pour éviter les nullités (délais, ordre du jour, pièces annexes).

  
  

• Information des copropriétaires sur leurs droits de contestation et leurs délais.

  
  

4.2. Résolution amiable : dialogue, conciliation, médiation

Avant tout recours au juge, il est conseillé de :

• Adresser des courriers argumentés (en LRAR) au syndic ou au conseil syndical.

  
  

• Rechercher une solution en assemblée générale (inscription de questions à l’ordre du jour).

  
  

En parallèle, la médiation peut être utilisée comme mode alternatif de règlement des différends, permettant de tenter un accord avec l’aide d’un tiers impartial, dans un processus structuré (art. L. 213‑1 CJA pour la médiation administrative ; principes transposables à d’autres domaines).

La médiation présente l’intérêt de suspendre les délais de prescription et de recours en matière administrative (art. L. 213‑6 CJA), ce qui illustre l’importance donnée à ces modes amiables ; en matière de copropriété, il est prudent de vérifier que le recours à un mode amiable n’entraîne pas la péremption d’instance ou la forclusion du délai de 2 mois pour contester une décision d’AG.

4.3. Recours judiciaires : quand et comment agir ?

a) Recouvrement des charges

• Action intentée par le syndicat représenté par le syndic (monopole de représentation pour le recouvrement, y compris des charges de services spécifiques en résidence‑services).

  
  

• Possibilité de recourir à la procédure accélérée de l’article 19‑2 (président du tribunal judiciaire, procédure accélérée au fond).

  
  

• Mise en œuvre des saisies (immobilière, attribution, vente, conservatoire) après obtention d’un titre exécutoire.

  
  

b) Contestation d’assemblée générale

• Vérifier la qualité (opposant ou défaillant) et le délai de 2 mois à compter de la notification du PV.

  
  

• L’assignation doit être délivrée dans ce délai (le point de départ est la délivrance, non le placement au greffe).

  
  

• En cas de vice grave mais décision contraire à une règle impérative (ex. répartition de charges illégale), possibilité d’action autonome hors délai via l’article 43.

  
  

c) Révision ou correction de la répartition des charges

• Action en révision (art. 12) pour répartition lésionnaire.

  
  

• Action pour voir une clause réputée non écrite (art. 43) en cas de violation des critères de l’article 10.

  
  

• Le juge, lorsqu’il répute une clause non écrite ou fait droit à l’action en révision, procède à une nouvelle répartition des charges.

  
  

5. Conseils pratiques et appel à l’action

5.1. Erreurs majeures à éviter

• Ne pas payer ses charges sans agir en parallèle sur la contestation de la répartition : le paiement reste dû tant que la clause n’a pas été judiciairement écartée.

  
  

• Laisser passer le délai de 2 mois pour contester une décision d’AG, même en cas de vice grave.

  
  

• Voter en faveur d’une résolution que l’on souhaite ensuite contester.

  
  

• Ne pas réagir aux mises en demeure de financer des travaux prescrits par l’autorité publique, au risque d’astreintes individuelles par lot.

  
  

5.2. Démarche recommandée en cas de litige

1. Analyser le problème :

   • Nature du litige (charges, travaux, syndic, voisinage, AG).

     
     

   • Textes applicables (loi de 1965, décret de 1967, règlement de copropriété).

2. Rassembler les preuves :

   • Procès‑verbaux d’AG, courriers du syndic, appels de fonds, règlement de copropriété, constats, témoignages.

     
     

3. Tenter une solution amiable :

   • Échanges écrits, sollicitation du conseil syndical, inscription de questions à l’ordre du jour, recours à la médiation.

     
     

4. Vérifier les délais :

   • 2 mois pour contester une décision d’AG (art. 42).

     
     

   • Délais spécifiques pour l’action en révision (art. 12) et les actions personnelles.

     
     

5. Engager, si nécessaire, une action en justice adaptée :

   • Recouvrement de charges (action du syndicat, procédure art. 19‑2, voies d’exécution).

     
     

   • Contestation d’AG (nullité totale ou partielle).

     
     

   • Révision ou correction de la répartition des charges (art. 12 et 43).

     
     

   • Responsabilité du syndic ou nomination d’un administrateur provisoire.

     
     

5.3. Agir sans attendre

Les litiges de copropriété ont tendance à se cristalliser et à générer des coûts croissants (frais de justice, majorations, dépréciation de l’immeuble).

Il est donc essentiel de :

• Faire analyser rapidement la situation à la lumière de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété.

  
  

• Choisir la bonne stratégie : négociation, médiation, action en contestation, action en révision ou pour clause réputée non écrite, action en recouvrement, etc.

  
  

• Sécuriser les délais et la procédure, notamment pour les contestations d’assemblées générales et les litiges de charges.

  
  

Une approche structurée, combinant prévention, dialogue et, si nécessaire, recours judiciaire ciblé, permet de défendre efficacement ses droits tout en préservant, autant que possible, le bon fonctionnement de la copropriété.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à la COPROPRIETE, et plus précisément aux CHARGES DE COPROPRIETE.