Le recouvrement des charges de copropriété : droits et procédures

Quand les charges de copropriété deviennent un problème

Impayés répétés de charges, difficultés financières, contestation de travaux votés ou de la gestion du syndic : de nombreux copropriétaires se retrouvent un jour confrontés à une procédure de recouvrement.

Pourtant, le paiement des charges est une obligation centrale du statut de la copropriété : il conditionne le bon entretien de l’immeuble, le règlement des fournisseurs, des assurances, des travaux, etc.

Cet article présente, de manière pratique, les règles applicables, les différentes procédures de recouvrement (y compris la procédure accélérée de l’article 19‑2 de la loi du 10 juillet 1965), les moyens de défense possibles et les erreurs à éviter, que l’on soit copropriétaire débiteur ou conseil.

1. L’obligation de payer les charges de copropriété

1.1. Une obligation légale, personnelle et d’ordre public

Chaque copropriétaire est personnellement débiteur, envers le syndicat des copropriétaires, de sa quote‑part de charges calculée selon les règles de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.

Cette dette est attachée à la qualité de propriétaire du lot : le débiteur est celui qui est propriétaire au jour de l’exigibilité des charges, indépendamment de l’occupation réelle du lot (interdiction d’habiter, vacance, etc.).

L’obligation de contribuer aux charges communes, prévue à l’article 10 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, est d’ordre public : un copropriétaire ne peut pas s’en exonérer par une clause du règlement ni par un accord particulier.

La Cour de cassation rappelle régulièrement que le copropriétaire ne peut pas se dégager unilatéralement de ses obligations (par exemple en « abandonnant » son lot), le règlement de copropriété ayant un caractère contractuel qui s’y oppose (Civ. 3e, 7 avr. 2004, n° 02‑14.670).

1.2. Aucune « exception d’inexécution » pour refuser de payer

La jurisprudence est particulièrement stricte : le copropriétaire ne peut pas opposer au syndicat l’exception d’inexécution (articles 1217 et 1218 du code civil) pour refuser de payer ses charges, même si :

• les travaux votés n’ont pas été réalisés ;

  
  

• les défauts d’entretien des parties communes l’ont privé de revenus locatifs ;

  
  

• il invoque un vice de construction qui le prive d’accès à son lot ;

  
  

• le syndicat tarde ou omet d’exécuter des décisions d’assemblée.

  
  

Les arrêts rendus notamment sur le fondement des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 écartent de manière constante cette défense (par ex. Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06‑21.012 ; Cass. 3e civ., 5 nov. 2015, n° 14‑23.496 ; Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22‑22.597).

En pratique, le copropriétaire doit payer, puis, s’il estime subir un préjudice (travaux non réalisés, défaut d’entretien, vice de construction…), agir séparément en responsabilité ou en contestation des décisions, mais sans retenir les charges.

2. Rôle du syndic et principe du recouvrement

2.1. Qui agit et sur quel fondement ?

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic régulièrement désigné, est seul titulaire de l’action en recouvrement des charges.

Le syndic peut agir en justice sans autorisation préalable de l’assemblée générale, en application de l’article 55 du décret n° 67‑223 du 17 mars 1967, mais doit rendre compte de l’action à la prochaine assemblée.

L’action en recouvrement est une action en paiement de créance, soumise en principe à la prescription de cinq ans prévue par l’article 2224 du code civil, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

2.2. Notion de « charges » et créances recouvrables

Les charges sont définies comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote‑part, après approbation des comptes par l’assemblée générale (décret du 17 mars 1967, art. 45‑1).

Elles se distinguent :

• des provisions (appels trimestriels, provisions pour travaux) versées à titre prévisionnel ;

  
  

• des avances de fonds (réserves de trésorerie) ;

  
  

• des cotisations au fonds de travaux (art. 14‑2‑1 de la loi de 1965).

  
  

Peuvent être poursuivies : les charges définitives, les provisions du budget prévisionnel (art. 14‑1), les provisions pour travaux (art. 14‑2), ainsi que les sommes dues au titre du fonds de travaux selon les règles propres à ce dernier.

3. Les principales procédures de recouvrement

3.1. Phase amiable : relances et mise en demeure

En pratique, le recouvrement commence par :

• des relances simples (courrier, e‑mail, appels) ;

  
  

• puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, vivement conseillée même lorsqu’elle n’est pas légalement obligatoire.

  
  

Pour certaines procédures (notamment la procédure accélérée de l’article 19‑2), une mise en demeure préalable restée infructueuse est expressément exigée.

3.2. La procédure accélérée au fond de l’article 19‑2 (loi du 10 juillet 1965)

a) Juge compétent

L’article 19‑2 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 prévoit une procédure spécifique : le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 481‑1 du code de procédure civile).

Il ne s’agit pas d’un référé : les conditions d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse ne sont pas exigées ; le juge statue au fond sur la créance.

b) Conditions

Le président doit constater :

• l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, selon la nature des sommes réclamées ;

• la défaillance du copropriétaire, après mise en demeure restée infructueuse ;

• la déchéance éventuelle du terme si elle est invoquée, permettant de réclamer toutes les provisions de l’exercice devenues exigibles (art. 14‑1).

  
  

c) Effets de l’ordonnance

Si les conditions sont réunies, le président condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; le texte utilise le présent de l’indicatif, ce qui traduit une obligation de statuer en ce sens.

L’ordonnance constitue un titre exécutoire permettant de mettre en œuvre des saisies, notamment sur les loyers ou indemnités d’occupation, ces saisies se poursuivant jusqu’à extinction de la créance du syndicat (art. 19‑2, al. 4).

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la mention selon laquelle l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit a disparu : il est donc prudent de demander expressément l’exécution provisoire, sauf si le juge l’ordonne d’office.

Le copropriétaire peut être condamné :

• aux dépens ;

  
  

• à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

  
  

• aux frais de mise en demeure et de recouvrement, imputables directement en application de l’article 10‑1 de la loi du 10 juillet 1965.

  
  

3.3. Les procédures de droit commun

En dehors de l’article 19‑2, le syndic dispose de plusieurs voies :

1. L’injonction de payer (décret du 17 mars 1967, art. 60) :

   • requête unilatérale devant le tribunal compétent ;

     
     

   • si le juge estime la requête justifiée, il rend une ordonnance d’injonction de payer ;

     
     

   • signification par commissaire de justice ; le débiteur dispose d’un mois pour former opposition ;

     
     

   • en l’absence d’opposition, l’ordonnance est revêtue de la formule exécutoire et permet le recouvrement forcé.

     
     

2. L’assignation au fond devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble :

   • action classique en recouvrement de créance ;

     
     

   • possibilité de solliciter des délais de paiement (art. 1343‑5 ancien 1244‑1 du code civil) ;

     
     

   • condamnation possible aux dépens, article 700 et frais de recouvrement.

     
     

3. Le référé provision :

   • lorsque la créance n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision ;

     
     

   • utile pour obtenir rapidement un titre exécutoire, mais moins adapté depuis la mise en place de la procédure de l’article 19‑2.

     
     

4. Mesures d’exécution et mesures conservatoires

Une fois un titre exécutoire obtenu (ordonnance art. 19‑2, ordonnance d’injonction de payer définitive, jugement), le syndicat peut recourir aux procédures d’exécution forcée : saisie‑attribution sur comptes bancaires, saisie des rémunérations, saisie immobilière, etc.

La loi n° 2024‑322 du 9 avril 2024 (loi pour la rénovation de l’habitat dégradé) a introduit une nouvelle règle applicable : le syndic peut désormais pratiquer des mesures conservatoires (saisie conservatoire, sûreté judiciaire) sur les biens du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable du juge, pour les impayés de provisions dues au titre du budget prévisionnel exigibles ou rendues exigibles en application de l’article 19‑2.

Auparavant, une autorisation judiciaire préalable était nécessaire pour ces mesures conservatoires, ce qui ralentissait le recouvrement.

Ces mesures supposent :

• une mise en demeure de payer restée infructueuse ;

• la dénonciation de la saisie au débiteur par commissaire de justice ;

• l’introduction d’une procédure au fond dans le mois de la saisie (art. R. 511‑7 du code des procédures civiles d’exécution).

5. Moyens de défense du copropriétaire et erreurs à éviter

5.1. Moyens de défense recevables

Les moyens de défense sont strictement encadrés :

• Contestation de la qualité pour agir du syndic :

  
  

  si le syndic n’a pas été régulièrement nommé ou si son mandat est nul (par exemple faute d’ouverture d’un compte séparé), le copropriétaire peut soulever l’absence de pouvoir de représentation du syndicat (Cass. 3e civ., 14 oct. 1987, n° 85‑18.749 ; Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20‑16.092).

  
  

• Répartition illégale ou erronée des charges :

  
  

  si la répartition n’est pas conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (par exemple, charges d’ascenseur imputées à un lot de rez‑de‑chaussée qui ne l’utilise pas), le copropriétaire peut contester les sommes réclamées (Cass. 3e civ., 9 juin 1999, n° 98‑10.801).

  
  

• Défaut de preuve de la créance :

  
  

  le syndicat doit produire les pièces utiles : procès‑verbal d’assemblée approuvant les comptes ou le budget, décompte de répartition, compte individuel du copropriétaire, etc. (Civ. 3e, 17 déc. 1996, n° 95‑12.984 ; Civ. 3e, 3 déc. 2002, n° 01‑12.006).

  
  

• Demande de délais de paiement :

  
  

  même en cas de dette certaine, le copropriétaire peut solliciter des délais dans la limite prévue par le code civil, en fonction de sa situation financière et des besoins du syndicat.

  
  

5.2. Moyens de défense irrecevables ou inefficaces

Ne permettent pas de se soustraire au paiement :

• l’inexécution de travaux votés ou le défaut d’entretien des parties communes ;

• un vice de construction de l’immeuble ;

  
  

• le recours contre la décision d’assemblée : le recours n’est pas suspensif, les appels de fonds restent exigibles tant que la résolution n’est pas annulée (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18‑11.987).

  
  

• le défaut de mise en conformité du règlement de copropriété avec les textes postérieurs (Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15‑24.793).

  
  

Même si les résolutions de travaux sont ultérieurement annulées, le copropriétaire demeure redevable des charges lorsque les travaux ont été engagés et que l’approbation des comptes n’a pas été contestée (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19‑22.278).

5.3. Coût du recouvrement et clause d’aggravation des charges

Traditionnellement, certains règlements prévoyaient une clause d’aggravation des charges, imputant au copropriétaire défaillant les frais supplémentaires (honoraires d’avocat, frais de relance, etc.).

La jurisprudence a admis la validité de ces clauses, mais en subordonnant leur application à la preuve d’une faute du copropriétaire et à une décision judiciaire appréciant cette faute (Civ. 3e, 22 juin 1994, n° 92‑19.571 ; Civ. 3e, 26 janv. 2000, n° 98‑15.900).

Aujourd’hui, une nouvelle règle applicable a largement supplanté cette pratique : l’article 10‑1 de la loi du 10 juillet 1965 permet l’imputation directe au copropriétaire défaillant des frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée du syndicat, sans recourir à la clause d’aggravation.

Les solutions jurisprudentielles anciennes sur l’application de l’article L. 111‑8 du code des procédures civiles d’exécution aux clauses d’aggravation sont donc devenues largement théoriques.

6. Conseils pratiques et appel à l’action

6.1. Pour le copropriétaire en difficulté

• Ne laissez pas les impayés s’accumuler : plus l’arriéré est important, plus les frais (intérêts, dépens, article 700, frais de recouvrement) augmentent.

  
  

• Contactez rapidement le syndic pour envisager un échéancier amiable avant toute procédure judiciaire.

  
  

• Payez ce qui n’est pas sérieusement contestable, même si vous contestez certains postes : cela limitera les montants réclamés et montrera votre bonne foi.

  
  

• Si vous contestez la répartition ou la légalité des charges, agissez dans les délais de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (prescription abrégée pour certaines contestations) et faites‑vous assister si besoin.

  
  

6.2. Pour le syndic ou le conseil du syndicat

• Constituez un dossier complet (PV d’AG, décomptes, comptes individuels, lettres de relance, mises en demeure) avant toute action.

  
  

• Choisissez la procédure adaptée :

  • procédure accélérée art. 19‑2 pour des provisions clairement dues ;

    
    

  • injonction de payer pour des dossiers peu contestables et de montant modéré ;

    
    

  • assignation au fond pour les situations plus complexes ou contestées.

    
    

• Utilisez les nouvelles possibilités de mesures conservatoires offertes par la loi du 9 avril 2024 en cas d’impayés importants, après mise en demeure.

  
  

Conclusion

Le recouvrement des charges de copropriété repose sur un équilibre : d’un côté, une obligation de paiement particulièrement rigoureuse, justifiée par l’intérêt collectif de la copropriété ; de l’autre, des procédures encadrées et des moyens de défense limités mais réels pour le copropriétaire.

Face à une situation d’impayés ou à une procédure de recouvrement, il est essentiel d’agir rapidement, de bien identifier la nature des sommes réclamées, les décisions d’assemblée qui les fondent, les voies procédurales utilisées, et d’évaluer les marges de contestation ou de négociation possibles au regard des textes de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de la jurisprudence récente.

Avant d’engager toute démarche judiciaire, n’hésitez pas à consulter Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme à TOULON, qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour plus d’informations sur ces problématiques, consultez notre page dédiée à la COPROPRIETE, et plus précisément aux CHARGES DE COPROPRIETE.