Travaux d’accessibilité en copropriété à Toulon et dans le Var
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Les demandes de travaux d’accessibilité se multiplient dans les copropriétés de Toulon et du Var : installation d’un monte‑escalier dans une cage d’escalier, adaptation de l’entrée de l’immeuble pour une personne en fauteuil roulant, élargissement de portes, rampes, mains courantes, etc.
Ces projets concernent directement les parties communes (escaliers, halls, paliers, accès au parking) et peuvent être portés soit par le syndicat des copropriétaires, soit par un copropriétaire handicapé ou à mobilité réduite qui finance lui‑même les travaux pour accéder à son logement.
Depuis la réforme de la copropriété issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur au 1er juin 2020, un dispositif spécifique renforce les droits des personnes handicapées ou PMR dans les immeubles d’habitation privés.
Il distingue clairement :
les travaux décidés par l’assemblée générale et financés par le syndicat ;
les travaux d’accessibilité réalisés à l’initiative et aux frais d’un copropriétaire, régis par l’article 25‑2 de la loi du 10 juillet 1965.
Un avocat en copropriété à Toulon doit donc articuler ces deux régimes pour défendre efficacement les droits d’un copropriétaire handicapé ou d’une copropriété confrontée à une demande de travaux d’accessibilité.
1. Travaux d’accessibilité décidés et financés par le syndicat des copropriétaires
1.1. Absence d’obligation générale de mise aux normes des immeubles d’habitation
Les immeubles d’habitation privés qui ne reçoivent pas de public ne sont pas soumis à une obligation générale de mise aux normes d’accessibilité comparable à celle des établissements recevant du public.
Ainsi, la copropriété d’un immeuble d’habitation à Toulon ou à La Seyne‑sur‑Mer n’est pas tenue, en principe, d’engager à ses frais une mise en accessibilité complète des parties communes pour les personnes handicapées ou PMR.
Un copropriétaire handicapé ne peut donc pas exiger du syndicat qu’il réalise, à ses frais, des travaux d’accessibilité sur les parties communes (par exemple la pose d’un monte‑escalier commun), sauf si l’assemblée générale en décide autrement dans le cadre des règles de majorité.
1.2. Règles de majorité pour les travaux d’accessibilité décidés par l’AG
Lorsque le syndicat décide, de sa propre initiative ou sous l’impulsion de copropriétaires, de réaliser des travaux d’accessibilité sur les parties communes, il doit respecter les règles de majorité de la loi du 10 juillet 1965.
1.2.1. Travaux d’accessibilité n’affectant pas la structure ni les équipements essentiels
Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui n’affectent pas la structure de l’immeuble ni ses éléments d’équipement essentiels sont votés à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance).
Exemples pratiques à Toulon / Var :
pose d’une rampe amovible à l’entrée de l’immeuble ;
installation de barres d’appui ou de mains courantes supplémentaires dans les escaliers ;
adaptation légère du seuil d’accès au hall sans toucher à la structure porteuse.
1.2.2. Travaux d’accessibilité affectant la structure ou des éléments essentiels
Si les travaux d’accessibilité affectent la structure de l’immeuble (percement de dalles, modification importante d’escaliers) ou des éléments d’équipement essentiels (ascenseur, réseaux communs), ils relèvent des règles de majorité plus exigeantes applicables aux travaux sur parties communes.
En pratique, il faudra souvent recourir à la majorité de l’article 25 (majorité de tous les copropriétaires) voire, en cas d’appropriation ou de modification lourde, à la double majorité de l’article 26.
Exemples :
transformation complète de l’escalier commun pour créer un plan incliné ;
modification importante de la cage d’ascenseur pour installer une cabine accessible, avec impact sur la structure.
1.3. Limites : destination de l’immeuble et harmonie
Même lorsque la majorité est atteinte, les travaux votés doivent rester conformes à la destination de l’immeuble (par exemple immeuble bourgeois, résidence de standing, résidence étudiante, etc.). 57S’ils portent une atteinte excessive à l’harmonie de l’immeuble (qui fait partie de sa destination), ils peuvent exiger l’unanimité ou être contestés.
Exemple : un projet d’installation d’un gros monte‑personne extérieur sur la façade côté mer à Sanary‑sur‑Mer pourrait être contesté s’il dénature fortement l’esthétique de l’immeuble, même s’il améliore l’accessibilité.
2. Travaux d’accessibilité réalisés à l’initiative et aux frais d’un copropriétaire (article 25‑2)
Depuis le 1er juin 2020, la réforme de la copropriété a créé un véritable droit individuel à l’accessibilité des logements, au bénéfice de chaque copropriétaire, pour les travaux qu’il finance lui‑même.
2.1. Principe : un droit pour chaque copropriétaire
L’article 25‑2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, même s’ils :
affectent les parties communes (escaliers, couloirs, halls, cour) ;
ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple installation visible en façade).
Ce droit vise spécifiquement l’accessibilité des logements : il bénéficie donc au copropriétaire d’un appartement d’habitation, et non, en principe, au propriétaire d’un local purement professionnel.
Exemples typiques dans une copropriété toulonnaise :
installation d’un monte‑escalier dans la cage d’escalier pour permettre à une personne âgée ou PMR de rejoindre son étage ;
pose d’une rampe fixe dans le hall pour franchir quelques marches ;
élargissement de la porte d’entrée commune pour permettre le passage d’un fauteuil roulant, avec adaptation du dormant.
2.2. Procédure : information du syndic et de l’assemblée générale
2.2.1. Demande d’inscription d’un point d’information
Le copropriétaire n’a plus à demander une autorisation préalable de l’assemblée générale. Il doit simplement notifier au syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :
d’un point d’information sur les travaux d’accessibilité qu’il envisage ;
accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux.
Cette demande est adressée au syndic (par exemple au syndic d’une copropriété du centre de Toulon) dans les délais classiques de préparation de l’assemblée générale.
2.2.2. Contenu obligatoire du descriptif détaillé
Le décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 2 juillet 2020, précise de manière très détaillée le contenu de ce descriptif.
Il doit indiquer notamment :
la nature des travaux (ex. installation d’un monte‑escalier électrique, pose d’une rampe fixe, élargissement d’une porte) ;
leur implantation exacte (cage d’escalier A, palier du 3e étage, entrée côté rue, etc.) ;
la durée prévisionnelle et les conditions d’exécution (calendrier, horaires, accès au chantier) ;
les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage :
marques et modèles du monte‑escaliers ou du monte‑personne,
notices techniques et d’utilisation,
garanties,
documents relatifs à l’entretien ;
un plan technique d’intervention (schémas, coupes) ;
le cas échéant, un schéma de raccordement électrique.
Le descriptif peut également comprendre tous documents utiles à la compréhension du projet, par exemple des photographies de la cage d’escalier ou des vues 3D de l’installation envisagée.
Si ce descriptif n’est pas notifié au syndic, le point d’information n’est pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
2.2.3. Rôle du syndic et de l’assemblée générale
À réception d’une demande conforme, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la même assemblée générale :
le point d’information relatif aux travaux d’accessibilité ;
et la question de l’opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux, accompagnée d’un projet de résolution reproduisant les termes du dernier alinéa de l’article 25‑2 (c’est‑à‑dire les motifs légaux possibles d’opposition).
Le descriptif détaillé des travaux est notifié aux copropriétaires en même temps que la convocation, et il doit également être mis à disposition sur l’espace en ligne sécurisé de la copropriété, lorsqu’il existe.
L’assemblée générale n’a pas à autoriser les travaux : elle ne peut que s’y opposer dans les limites strictes fixées par la loi.
2.3. Rôle du copropriétaire : maître d’ouvrage et financement
Le copropriétaire qui fait réaliser les travaux d’accessibilité en application de l’article 25‑2 :
supporte seul le coût des travaux (fourniture, pose, études, etc.) ;
exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux :
choix de l’entreprise,
signature du devis et du marché,
suivi du chantier,
réception des travaux,
gestion des réserves.
La doctrine souligne que ce rôle de maître d’ouvrage implique pour le copropriétaire de bien vérifier la solidité financière et les assurances de l’installateur (décennale, responsabilité civile), car en cas de défaillance de l’entreprise ou de sinistre, le syndicat n’est pas débiteur à sa place.
Lorsque l’installation est incorporée aux parties communes (par exemple un monte‑escalier fixé au mur commun), son entretien devrait, en principe, incomber au syndicat des copropriétaires, dans le silence ou la contradiction des titres, en tant qu’élément de partie commune.
Reste alors à organiser l’usage de cette nouvelle installation par les autres copropriétaires handicapés ou PMR et la répartition des charges d’entretien, sujet sur lequel les textes restent lacunaires et qui appelle souvent un accompagnement par un avocat en copropriété à Toulon.
2.4. Conditions et motifs d’opposition de l’assemblée générale
L’assemblée générale peut s’opposer à la réalisation des travaux d’accessibilité, mais uniquement :
à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) ;
et pour des motifs strictement encadrés par la loi.
Les seuls motifs légaux d’opposition sont :
l’atteinte portée à la structure de l’immeuble (ex. affaiblissement d’une dalle, percement d’un mur porteur sans renforcement suffisant) ;
l’atteinte à ses éléments d’équipement essentiels (ex. altération grave de l’ascenseur, des réseaux principaux, de la sécurité incendie) ;
la non‑conformité des travaux à la destination de l’immeuble (ex. projet dénaturant gravement un immeuble de grand standing ou portant une atteinte disproportionnée à l’harmonie architecturale).
L’opposition doit être motivée par référence à l’un de ces trois critères.
Exemples d’opposition potentiellement légale dans une copropriété du Var :
refus d’un monte‑escalier trop volumineux qui réduirait dangereusement la largeur de passage dans un escalier étroit, compromettant la sécurité incendie (atteinte aux éléments essentiels et à la sécurité) ;
refus d’une installation extérieure très visible qui transformerait radicalement l’aspect d’une façade classée ou particulièrement protégée (non‑conformité à la destination de l’immeuble).
En revanche, une opposition fondée uniquement sur des considérations esthétiques mineures, sur un simple inconfort visuel ou sur des motifs discriminatoires (refus de « défigurer » le hall pour un seul copropriétaire handicapé) serait en principe illégale et contestable devant le tribunal judiciaire.
2.5. Mise en œuvre des travaux et délais
En l’absence d’opposition motivée dans les conditions prévues par l’article 25‑2, le copropriétaire peut faire réaliser les travaux conformément au descriptif détaillé présenté à l’assemblée générale.
Toutefois, l’exécution est reportée à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la décision d’assemblée générale, ce délai correspondant au délai de contestation des décisions d’AG (action en nullité).
Ce mécanisme, applicable aux assemblées générales tenues à compter du 31 décembre 2020, vise à éviter que des travaux d’accessibilité ne soient réalisés alors qu’un recours judiciaire sérieux est engagé.
En pratique, pour un projet de monte‑escalier dans une copropriété toulonnaise :
l’AG se tient en juin ;
aucune opposition motivée n’est votée à la majorité de l’article 25 ;
les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois pour saisir le tribunal judiciaire de Toulon ;
à défaut de recours, le copropriétaire peut faire intervenir l’installateur à partir de la mi‑août, dans le respect du descriptif.
3. Recours devant le tribunal judiciaire en cas de refus ou d’inaction
3.1. Contestation d’une opposition illégale de l’assemblée générale
Si l’assemblée générale adopte une résolution d’opposition aux travaux d’accessibilité :
sans respecter la majorité requise ;
ou sans se fonder sur l’un des trois motifs légaux (structure, équipements essentiels, destination) ;
ou avec une motivation manifestement insuffisante ou discriminatoire,
le copropriétaire handicapé ou PMR peut saisir le tribunal judiciaire (compétent à Toulon pour les copropriétés situées dans son ressort) pour faire annuler la décision d’opposition.
Le délai de recours est en principe de deux mois à compter de la notification du procès‑verbal d’assemblée générale.
Dans ce contentieux, l’avocat en copropriété à Toulon devra démontrer que :
le projet respecte la structure et les équipements essentiels (appuis techniques, rapports d’ingénierie) ;
l’installation est compatible avec la destination de l’immeuble ;
le refus de l’AG repose en réalité sur des motifs étrangers à la loi (confort, préjugés, refus de cohabiter avec des personnes handicapées, etc.).
3.2. Inaction ou manquement du syndic
Le syndic peut aussi engager la responsabilité du syndicat s’il :
n’inscrit pas à l’ordre du jour un point d’information pourtant demandé avec un descriptif complet ;
n’inscrit pas la question de l’opposition éventuelle accompagnée du projet de résolution reprenant les termes de l’article 25‑2 ;
ne communique pas le descriptif aux copropriétaires ou ne le met pas à disposition sur l’espace en ligne sécurisé.
Dans une copropriété du Var, cette inaction peut retarder voire bloquer un projet crucial pour l’accessibilité d’un copropriétaire handicapé. Un recours devant le tribunal judiciaire pourra alors viser à :
faire constater le manquement du syndic à ses obligations ;
obtenir, le cas échéant, des dommages‑intérêts ou des mesures d’exécution forcée (inscription à l’ordre du jour, tenue d’une AG).
3.3. Articulation avec la protection contre l’exclusion des personnes handicapées
Les textes récents analysés par la doctrine montrent que ce dispositif de l’article 25‑2 s’inscrit dans un mouvement de socialisation du droit de propriété : il vise à favoriser l’inclusion sociale des personnes à mobilité réduite au sein des copropriétés.
Le pouvoir souverain de l’assemblée générale est volontairement réduit sur ce point : l’AG n’autorise plus, elle ne fait qu’exercer un droit d’opposition encadré, ce qui renforce la position du copropriétaire handicapé.
Pour un avocat en copropriété à Toulon, ces éléments de contexte peuvent être mobilisés pour convaincre le juge que l’interprétation des motifs d’opposition doit rester stricte, afin de ne pas vider de sa substance le droit à l’accessibilité des logements.
4. Tableau récapitulatif des points clés
Thème principal | Règle applicable au 11 août 2026 | Conséquences pratiques pour une copropriété à Toulon / Var |
Obligation générale de mise aux normes | Aucune obligation générale de mise aux normes d’accessibilité pour les immeubles d’habitation privés ne recevant pas de public | Un copropriétaire ne peut pas imposer au syndicat de financer des travaux d’accessibilité sur les parties communes |
Travaux d’accessibilité décidés par l’AG | Majorité article 24 si pas d’atteinte à la structure ni aux équipements essentiels ; majorité plus forte si impact structurel important | L’AG peut voter des travaux communs (rampe, adaptation hall, etc.) mais reste libre de ne pas le faire |
Droit individuel à l’accessibilité (article 25‑2) | Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d’accessibilité des logements affectant les parties communes | Un copropriétaire handicapé peut porter seul un projet de monte‑escalier ou de rampe pour accéder à son logement |
Procédure d’information (article 25‑2 + décret 1967) | Notification au syndic d’un point d’information + descriptif détaillé ; inscription à l’ODJ + question d’opposition éventuelle | Le syndic doit inscrire le point et communiquer le descriptif, sous peine d’engager la responsabilité du syndicat |
Contenu du descriptif | Nature, implantation, durée, conditions d’exécution, éléments essentiels de l’équipement, plan, schéma électrique, docs graphiques | Un dossier technique complet est indispensable pour sécuriser le projet et informer les copropriétaires |
Rôle du copropriétaire maître d’ouvrage | Il choisit l’entreprise, signe les devis, suit le chantier, réceptionne et assume les risques liés au constructeur | Importance de vérifier les assurances et la solidité de l’installateur, notamment pour un monte‑escalier ou un ascenseur |
Motifs d’opposition de l’AG | Uniquement structure, éléments d’équipement essentiels, destination de l’immeuble ; décision motivée à la majorité de l’article 25 | Les refus de pure convenance esthétique ou discriminatoires sont contestables devant le tribunal judiciaire |
Délai avant exécution | En l’absence d’opposition motivée, exécution possible après un délai de deux mois (délai de contestation des décisions d’AG) | Le copropriétaire doit respecter ce délai avant de lancer les travaux, même sans opposition explicite |
Recours devant le tribunal judiciaire | Contestation de l’opposition ou des irrégularités de procédure, dans un délai de deux mois | Le tribunal judiciaire de Toulon peut annuler une opposition illégale et permettre la réalisation des travaux |
Inclusion des personnes handicapées et PMR | Réduction volontaire du pouvoir de l’AG au profit d’un droit individuel à l’accessibilité des logements | Le dispositif renforce les arguments d’un avocat copropriété Toulon en faveur des projets d’accessibilité ciblés |
5. Application au cas des copropriétés de Toulon et du Var
Dans une copropriété toulonnaise ou varoise, les règles applicables au 11 août 2026 permettent de tracer une ligne claire :
Si la copropriété veut, collectivement, améliorer l’accessibilité des parties communes (rampe commune, adaptation du hall, modernisation de l’ascenseur) : elle doit respecter les règles de majorité de la loi de 1965, sans y être obligée par un texte général de mise aux normes.
Si un copropriétaire handicapé ou PMR souhaite sécuriser son accès à son logement (monte‑escalier dans la cage d’escalier, rampe dans le hall, élargissement de la porte commune) :
il dispose d’un droit individuel de faire réaliser ces travaux à ses frais, même sur des parties communes, sous réserve d’une procédure d’information et d’un contrôle limité de l’AG ;
l’assemblée générale ne peut s’opposer que pour des motifs objectifs et encadrés (structure, équipements essentiels, destination), et doit motiver sa décision ;
en cas de refus abusif ou de manœuvre dilatoire (absence d’inscription à l’ordre du jour, opposition infondée), un recours devant le tribunal judiciaire peut permettre de faire respecter ce droit.
Dans ce contexte, l’accompagnement par un avocat copropriété Toulon est déterminant pour :
constituer un dossier technique solide (descriptif, plans, avis d’expert) ;
sécuriser la procédure auprès du syndic et de l’assemblée générale ;
contester devant le tribunal judiciaire de Toulon les décisions d’opposition ou les inerties contraires aux droits des personnes handicapées ou à mobilité réduite.
Si vous êtes confronté à un projet de monte‑escalier, de rampe ou d’adaptation des parties communes dans une copropriété à Toulon ou dans le Var, plusieurs points méritent une analyse approfondie : le type exact de travaux envisagés, leur impact sur la structure et les équipements, la rédaction du descriptif technique, la stratégie à l’assemblée générale et, le cas échéant, la préparation d’un recours devant le tribunal judiciaire. Une étude précise de votre règlement de copropriété, de la configuration de l’immeuble et des décisions déjà prises permettra de bâtir une stratégie sur mesure pour sécuriser ou contester le projet.
FAQ – Travaux d’accessibilité en copropriété (Toulon / Var)
1. Un copropriétaire handicapé peut‑il imposer l’installation d’un monte‑escalier en copropriété ?Un copropriétaire peut faire installer, à ses frais, un monte‑escalier ou un monte‑personne sur les parties communes pour accéder à son logement, à condition de respecter la procédure d’information du syndic et de l’assemblée générale. L’AG ne peut s’y opposer que pour des motifs précis (structure, équipements essentiels, destination de l’immeuble), ce qui laisse une vraie marge de manœuvre, surtout avec l’appui d’un avocat en copropriété à Toulon.
2. L’assemblée générale peut‑elle refuser des travaux d’accessibilité pour des raisons esthétiques ?Non, les simples considérations esthétiques ou de confort ne suffisent pas légalement. Pour refuser des travaux d’accessibilité (rampe, élévateur, monte‑escaliers) demandés par un copropriétaire, l’assemblée générale doit démontrer une atteinte réelle à la structure de l’immeuble, à ses équipements essentiels ou à sa destination. Un refus abusif peut être contesté devant le tribunal judiciaire.
3. Que faire si le syndic refuse d’inscrire mon projet de travaux PMR à l’ordre du jour ?Si vous avez transmis un descriptif complet de vos travaux d’accessibilité (nature, emplacement, plans, notices, conditions d’exécution) et que le syndic refuse malgré tout de l’inscrire à l’ordre du jour, vous pouvez le mettre en demeure puis saisir le tribunal judiciaire pour faire respecter vos droits. Un avocat copropriété Toulon pourra vous aider à vérifier la régularité de votre dossier et engager rapidement les démarches nécessaires.
Pour en savoir plus
Les travaux d’accessibilité ne constituent qu’un aspect des règles applicables aux travaux en copropriété. Pour approfondir vos droits et obligations, consultez également :
Le cabinet de Maître Sofian GARA-ROMEO, avocat en droit de la copropriété à Toulon, accompagne les copropriétaires et syndicats de copropriétaires à Toulon et dans le Var dans les difficultés relatives aux travaux, aux parties communes et aux décisions d’assemblée générale.
