Guide des litiges de copropriété à Toulon et dans le Var

1. Rappel du contexte et enjeux pratiques des litiges de copropriété 

Les immeubles en copropriété sont très nombreux à Toulon et dans l’ensemble du Var, qu’il s’agisse de résidences principales, de logements étudiants, de résidences secondaires ou de copropriétés en bord de mer.

Chaque immeuble est organisé autour d’un syndicat des copropriétaires, représenté par un syndic, assisté éventuellement d’un conseil syndical, et régi par un règlement de copropriété et par les décisions d’assemblée générale.

Dans ce cadre, les litiges sont fréquents :

• contestations de charges (montant, répartition, travaux non réalisés) ;

• désaccords sur des travaux dans les parties communes ou dans les parties privatives affectant l’immeuble ;

• conflits autour des assemblées générales (convocation, vote, contestation des résolutions) ;

• difficultés liées aux parties communes ou aux parties communes à jouissance privative (parkings, jardins, toitures-terrasses, caves, couloirs, escaliers…) ;

• nuisances entre voisins (bruits, odeurs, encombrement des parties communes, troubles de jouissance) ;

• impayés de charges et procédures contre les copropriétaires débiteurs ;

• mise en cause de la responsabilité du syndic ou du syndicat des copropriétaires ;

• non‑respect du règlement de copropriété (usage des lots, travaux sans autorisation, occupation abusive des parties communes).

  
  

Ce guide a pour objectif d’expliquer, dans un langage accessible, le cadre juridique des litiges de copropriété, les droits et obligations de chacun, les démarches amiables et judiciaires possibles, les délais pour agir et les risques encourus, avec un éclairage pratique pour des copropriétaires situés à Toulon et dans le Var.

2. Cadre juridique général des litiges de copropriété

2.1. Textes de référence 

Le droit français de la copropriété est principalement organisé par :

• La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (définition du lot, droits et obligations des copropriétaires, fonctionnement du syndicat, de l’assemblée générale et du syndic, répartition des charges, actions en justice, copropriétés en difficulté, etc.).

  
  

• Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi de 1965 (convocation et tenue des assemblées, modalités de vote, désignation du syndic, procédures particulières, etc.).

  
  

• Certaines dispositions du Code civil, notamment sur la responsabilité (article 1242 du code civil, ancien article 1384) et la preuve.

• Le Code de la construction et de l’habitation, en particulier pour les copropriétés en difficulté et l’« état de carence » (articles L. 615‑6 et L. 615‑7).

  
  

2.2. Notions fondamentales : lot, parties privatives, parties communes 

La loi du 10 juillet 1965 définit le lot de copropriété comme l’ensemble constitué :

• d’une partie privative, propriété exclusive du copropriétaire, et

  
  

• d’une quote‑part de parties communes, en principe indivisibles de la partie privative.

  
  

Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Les parties communes sont affectées à l’usage de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux seulement (parties communes spéciales).

Les droits et obligations diffèrent selon qu’il s’agit de parties privatives ou communes :

• sur les parties privatives, le copropriétaire dispose de tous les attributs du droit de propriété, dans le respect de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété ;

  
  

• sur les parties communes, il est en indivision avec les autres copropriétaires, et leurs décisions se prennent selon des règles de majorité (articles 24, 25, 26 de la loi de 1965).

  
  

2.3. Organes de la copropriété et répartition des rôles 

• Le syndicat des copropriétaires : il regroupe l’ensemble des copropriétaires et a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ; il est doté de la personnalité civile.

  
  

• L’assemblée générale des copropriétaires : c’est l’organe de décision du syndicat (approbation des comptes, votes des travaux, désignation du syndic, actions en justice, etc.).

  
  

• Le syndic : représentant légal du syndicat, il exécute les décisions d’assemblée, administre l’immeuble, recouvre les charges, signe les actes au nom du syndicat et engage les actions en justice après autorisation de l’assemblée lorsque la loi l’exige.

  
  

• Le conseil syndical : organe de contrôle et d’assistance du syndic, dont la création est en principe obligatoire, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

  
  

3. Droits et obligations des copropriétaires, du syndicat et du syndic 

3.1. Droits des copropriétaires 

Les copropriétaires disposent notamment :

• du droit de jouir librement de leurs parties privatives, conformément à leur destination et au règlement de copropriété ;

  
  

• du droit de participer aux assemblées générales, de voter et de contester certaines décisions ;

  
  

• du droit d’agir en justice à titre individuel pour la protection de leurs droits (contestation d’assemblée générale, révision d’une répartition lésionnaire des charges, demande d’autorisation judiciaire de travaux, désignation d’un administrateur provisoire, etc.).

  
  

La loi du 10 juillet 1965 et le décret de 1967 énumèrent plusieurs actions réservées aux copropriétaires :

• contestation des décisions d’assemblée générale (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) ;

  
  

• demande de mise en place ou de régularisation des organes de gestion (articles 17, 46, 47, 48 du décret du 17 mars 1967) ;

  
  

• demande de modification d’une répartition lésionnaire des charges (article 12 de la loi de 1965) ;

  
  

• action pour faire réputer non écrite une clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions d’ordre public visées à l’article 43 de la loi de 1965 ;

  
  

• demande d’autorisation judiciaire de réaliser certains travaux à ses frais en cas de refus de l’assemblée (article 30, alinéa 4 de la loi de 1965).

  
  

Chaque copropriétaire peut également contester la validité du règlement de copropriété pour le rendre conforme aux dispositions légales ou réglementaires d’ordre public, notamment pour ce qui concerne les prérogatives de l’assemblée générale (Cass. 3 e civ. 16-12-2008 n° 08-10.480).

3.2. Obligations des copropriétaires

Les copropriétaires doivent notamment :

• respecter le règlement de copropriété (destination des lots, interdictions d’usage, règles de vie commune) ;

  
  

• participer aux charges de copropriété selon la répartition prévue (charges générales et charges spéciales) ;

  
  

• ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (par des travaux non autorisés, des nuisances anormales, etc.).

  
  

En cas de non‑respect, ils s’exposent à des actions en paiement, en remise en état, en dommages‑intérêts, voire à l’exécution forcée des travaux.

3.3. Obligations et responsabilité du syndic et du syndicat

Le syndic, mandataire du syndicat, est tenu d’administrer l’immeuble, d’assurer la sécurité des personnes et de mettre en œuvre les mesures nécessaires, y compris face à des comportements agressifs au sein de la copropriété (Civ. 3e, 26 avr. 2006, Bull. civ. III, n° 105).

Il est également tenu d’un devoir de conseil envers l’assemblée générale, notamment pour attirer l’attention sur le risque d’illégalité d’une décision envisagée ; son abstention peut engager sa responsabilité (Civ. 3e, 17 janv. 2006).

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3e, 15 févr. 2006). 12Il est également responsable, sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 ou de l’article 1242 du code civil, des dommages causés par les parties communes (dégâts des eaux, chute dans un escalier défectueux, etc.).

Les copropriétaires ou le président du conseil syndical peuvent, dans certaines conditions, exercer une action ut singuli contre le syndic pour le compte du syndicat, lorsque celui‑ci est défaillant (article 15 de la loi de 1965).

4. Principaux types de litiges de copropriété

4.1. Litiges relatifs aux charges de copropriété 

Les litiges portent fréquemment sur :

• le montant des charges réclamées ;

  
  

• la répartition des charges entre les copropriétaires ;

  
  

• l’existence de charges réputées non écrites (clause de répartition contraire à l’article 10 de la loi de 1965).

  
  

La loi du 10 juillet 1965 permet :

• de demander au tribunal une nouvelle répartition des charges lorsqu’une clause de répartition est lésionnaire (article 12 de la loi de 1965) ;

  
  

• de faire constater qu’une clause du règlement de copropriété est réputée non écrite lorsqu’elle est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi (article 43 de la loi de 1965).

  
  

La Cour de cassation a jugé que l’action d’un copropriétaire en constatation de la non‑conformité d’une clause de répartition des charges à l’article 10 de la loi de 1965 n’est pas subordonnée à la contestation préalable de l’assemblée générale ayant fixé la grille de charges (Civ. 3 e, 28 nov. 2019, n os 18‑15.307, 18‑15.674).

4.2. Travaux sur parties communes et privatives

Les travaux d’entretien, de conservation, de transformation ou d’amélioration de l’immeuble sont décidés par l’assemblée générale, selon des majorités variables : majorité simple, majorité absolue, double majorité ou unanimité selon la nature des travaux.

Les litiges portent souvent sur :

• l’autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur (fermeture de loggia, pose de climatisation, modification de façade) ;

  
  

• la contestation de travaux votés (coût, utilité, répartition des charges) ;

  
  

• l’exécution défaillante ou tardive de travaux décidés en assemblée ;

  
  

• la qualification de travaux d’amélioration et leurs conséquences en termes de majorité et de charges.

  
  

La loi de 1965 permet à un copropriétaire, en cas de refus de l’assemblée, de demander au tribunal l’autorisation de réaliser certains travaux à ses frais (article 30, alinéa 4).

4.3. Assemblées générales et contestation des décisions

Les décisions d’assemblée générale peuvent être contestées pour :

• irrégularité de convocation ou de tenue de l’assemblée ;

  
  

• défaut de majorité requise ;

  
  

• décision contraire à la loi, au décret ou au règlement de copropriété ;

  
  

• insertion dans le règlement de copropriété d’une clause contraire à l’ordre public.

  
  

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre à chaque copropriétaire la possibilité de contester une décision d’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès‑verbal.

Lorsque la décision a pour effet d’introduire dans le règlement une clause réputée non écrite, l’action en constatation de cette nullité n’est pas enfermée dans le délai de deux mois de l’article 42, comme l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 3 e, 27 sept. 2000, n° 98-22.792).

4.4. Parties communes, jouissance privative et troubles de voisinage 

Les litiges relatifs aux parties communes concernent notamment :

• l’appropriation ou l’usage abusif d’une partie commune par un copropriétaire ;

  
  

• l’utilisation des parkings, jardins, couloirs, locaux communs ;

  
  

• les troubles de jouissance (bruits, encombrement, dégradations, défaut d’entretien, dégâts des eaux).

  
  

Le syndicat est responsable des vices ou défauts d’entretien des parties communes, sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 ou de l’article 1242 du code civil, y compris à l’égard des locataires en tant que tiers.

4.5. Nuisances entre voisins et troubles de jouissance

Les nuisances sonores, olfactives ou visuelles, les dégradations répétées ou l’occupation abusive des parties communes constituent des troubles anormaux de voisinage et peuvent engager la responsabilité du copropriétaire fautif, voire du syndicat en cas de carence dans la gestion des parties communes.

En cas de troubles de jouissance affectant un locataire, celui‑ci doit en principe agir contre son bailleur copropriétaire, tenu d’une obligation de garantie ; le bailleur peut ensuite se retourner contre le syndicat si l’origine du trouble se situe dans les parties communes.

4.6. Impayés de charges et copropriétés en difficulté 

Les impayés de charges peuvent fragiliser la copropriété, notamment dans les immeubles anciens ou les résidences en difficulté. 3Le syndic doit alors engager des actions en recouvrement, parfois jusqu’à la saisie immobilière, sur autorisation de l’assemblée générale, laquelle doit être précise et ne peut être donnée de manière générale et abstraite (Civ. 3 e, 15 févr. 2006, n° 04‑20.261).

Pour les copropriétés en difficulté, la loi a prévu :

• des procédures d’alerte (articles 29‑1 A et 29‑1 B de la loi de 1965) ;

  
  

• la désignation d’un administrateur provisoire avec transfert des pouvoirs du syndic (article 29‑1) ;

  
  

• des mécanismes d’état de carence et d’expropriation dans les cas les plus graves (articles L. 615‑6 et L. 615‑7 du CCH).

  
  

4.7. Responsabilité du syndic et du syndicat 

La responsabilité du syndic peut être engagée en cas :

• de manquement à son devoir de conseil ;

  
  

• de défaut de mise en œuvre des mesures de sécurité nécessaires ;

  
  

• de négligence dans l’exécution des décisions d’assemblée ou dans le recouvrement des charges.

  
  

Le syndicat, en tant que personne morale, répond des fautes du syndic envers les copropriétaires (Civ. 3e, 15 févr. 2006). 12En cas d’inaction du syndicat, le président du conseil syndical ou certains copropriétaires peuvent exercer une action ut singuli pour défendre l’intérêt collectif des copropriétaires (article 15 de la loi de 1965).

4.8. Litiges impliquant les locataires

Le locataire d’un lot de copropriété n’a en principe pas qualité pour exercer les actions réservées par la loi au copropriétaire : il ne peut pas contester les décisions d’assemblée générale, ni demander l’inscription de questions à l’ordre du jour, ni solliciter directement des travaux sur les parties communes.

En cas de troubles de jouissance, le locataire doit s’adresser à son bailleur, seul tenu de la garantie ; toutefois, si le trouble provient d’un vice ou d’un défaut d’entretien des parties communes, le locataire peut agir directement contre le syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 ou de l’article 1242 du code civil.

5. Démarches amiables pour résoudre un litige de copropriété

5.1. Dialogue interne dans la copropriété 

Avant toute démarche judiciaire, il est recommandé :

• de contacter le syndic par écrit (courriel ou courrier recommandé) pour exposer le problème et demander une solution ;

  
  

• de saisir le conseil syndical, qui a vocation à contrôler la gestion du syndic et à relayer les difficultés des copropriétaires ;

  
  

• de solliciter l’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale pour débattre et voter une décision.

  
  

5.2. Modes amiables externes : conciliation, médiation, droit collaboratif

En cas d’échec du dialogue interne, plusieurs modes amiables de résolution des différends sont possibles :

• Conciliation de justice : devant le conciliateur du tribunal judiciaire de Toulon, compétent pour les litiges de voisinage et de copropriété.

  
  

• Médiation : recours à un médiateur spécialisé en droit immobilier, souvent recommandé par les tribunaux.

  
  

• Processus de droit collaboratif : chaque partie est assistée par un avocat formé à ce mode amiable ; les avocats et leurs clients s’engagent par une convention à rechercher une solution négociée, dans un cadre confidentiel et structuré.

  
  

Lors de la première réunion avec son avocat, le justiciable est informé des différentes options amiables, dont le droit collaboratif, et l’avocat évalue si la situation s’y prête.

6. Actions en justice : qui peut agir et comment ? 

6.1. Actions individuelles des copropriétaires 

Les copropriétaires peuvent agir seuls pour :

• contester une décision d’assemblée générale (article 42 de la loi de 1965) ;

  
  

• demander la révision d’une répartition lésionnaire des charges (article 12 de la loi de 1965) ;

  
  

• faire réputer non écrite une clause illégale du règlement de copropriété (article 43 de la loi de 1965) ;

  
  

• solliciter l’autorisation judiciaire de travaux à leurs frais (article 30 de la loi de 1965) ;

  
  

• provoquer la nomination d’un administrateur provisoire ou ad hoc en cas de carence du syndic ;

  
  

• demander au juge de mettre en place ou de régulariser les organes de la copropriété (articles 17, 46, 47, 48 du décret de 1967).

  
  

Chaque copropriétaire peut également contester la validité du règlement de copropriété pour le rendre conforme aux dispositions d’ordre public, par exemple lorsque des clauses portent atteinte aux prérogatives de l’assemblée générale (Cass. 3 e civ. 16-12-2008 n° 08‑10.480).

6.2. Actions du syndicat des copropriétaires 

Le syndicat agit en justice, représenté par le syndic, pour :

• le recouvrement des charges impayées ;

  
  

• la responsabilité contractuelle ou délictuelle des copropriétaires, locataires, constructeurs ou tiers ;

  
  

• la défense de ses intérêts collectifs (par exemple, action contre un copropriétaire qui porte atteinte aux parties communes).

  
  

Dans de nombreux cas, le syndic doit être préalablement autorisé par l’assemblée générale : l’autorisation doit être expresse, spéciale, précise quant à l’objet du litige, au défendeur et à la finalité de l’action, et résulter d’un vote à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965.

La jurisprudence exige que :

• l’autorisation ne soit pas implicite ni générale ;

  
  

• la question soit inscrite à l’ordre du jour et le projet de résolution notifié ;

  
  

• le procès‑verbal d’assemblée soit produit en justice pour permettre au juge de vérifier l’étendue de l’habilitation du syndic.

  
  

7. Délais pour agir et prescription 

7.1. Délai de deux mois pour contester une assemblée générale 

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès‑verbal.

Ce délai est préfix : passé ce délai, la décision devient en principe définitive, même si elle est irrégulière, sauf lorsqu’elle a pour effet d’introduire une clause réputée non écrite dans le règlement de copropriété (dans ce cas, l’action en constatation de la clause non écrite échappe au délai de deux mois).

7.2. Actions relatives aux clauses réputées non écrites 

L’article 43 de la loi de 1965 prévoit que les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions d’ordre public de la loi sont réputées non écrites. 5La Cour de cassation a jugé que le délai de deux mois de l’article 42 ne s’applique pas aux actions relatives à ces clauses, même lorsqu’elles ont été introduites par une décision d’assemblée générale (Civ. 3 e, 27 sept. 2000, n° 98‑22.792).

Un copropriétaire peut ainsi, sans limite de temps, demander au juge de constater qu’une clause de répartition des charges est contraire à l’article 10 de la loi de 1965 et doit être réputée non écrite.

7.3. Autres délais (2 ans, 5 ans, 10 ans…)

Les informations juridiques fournies ici ne détaillent pas de manière exhaustive tous les délais de prescription (deux ans, cinq ans, dix ans) applicables en matière de copropriété, qui relèvent en partie du droit commun de la prescription civile et de textes spécifiques non reproduits dans les documents disponibles.

Il convient donc, pour chaque situation précise (responsabilité du syndic, troubles de voisinage, responsabilité décennale des constructeurs, etc.), de vérifier les délais applicables à la lumière des textes et de la jurisprudence en vigueur au jour de l’action.

8. Preuves et documents à réunir 

Dans tout litige de copropriété, la preuve est déterminante.

Il est conseillé de conserver et de produire :

• le règlement de copropriété et ses modificatifs ;

  
  

• les procès‑verbaux d’assemblée générale (notamment celui contenant la décision contestée ou la résolution litigieuse) ;

  
  

• les appels de charges, relevés de compte, budgets prévisionnels, comptes annuels ;

  
  

• les correspondances avec le syndic, le conseil syndical ou les autres copropriétaires (courriers recommandés, courriels) ;

  
  

• les mises en demeure adressées ou reçues ;

  
  

• des constats d’huissier (bruits, travaux, dégradations, occupation des parties communes, infiltrations…) ;

  
  

• des photos, vidéos, plans, devis et factures de travaux ;

  
  

• des attestations de voisins ou témoins des troubles ;

  
  

• le bail et les échanges avec le bailleur ou le locataire, en cas de litige impliquant un locataire.

  
  

9. Quand faire appel à un avocat ?

9.1. Situations où l’assistance d’un avocat est fortement recommandée 

Il est particulièrement utile de recourir à un avocat en droit de la copropriété, notamment à Toulon ou dans le Var, lorsque :

• vous envisagez de contester une décision d’assemblée générale et que le délai de deux mois court ou approche de son terme ;

  
  

• vous estimez que la répartition des charges est inéquitable ou contraire à la loi et souhaitez engager une action en révision ou en constatation de clause réputée non écrite ;

  
  

• vous subissez des troubles de jouissance importants (bruits, infiltrations, insécurité, défaut d’entretien) et que les démarches auprès du syndic sont restées sans effet ;

  
  

• vous contestez ou mettez en cause la responsabilité du syndic ou du syndicat des copropriétaires ;

  
  

• la copropriété connaît de graves difficultés financières ou de gestion (impayés massifs, travaux urgents non réalisés, risque de procédure d’« état de carence ») ;

  
  

• vous souhaitez engager une procédure de désignation d’un administrateur provisoire ou d’un administrateur ad hoc ;

  
  

• vous êtes assigné par le syndicat (recouvrement de charges, remise en état, troubles de voisinage) et devez organiser votre défense.

  
  

9.2. Rôle de l’avocat dans les modes amiables 

L’avocat peut également intervenir en amont de tout procès :

• pour analyser la situation juridique, vérifier les délais, la régularité des décisions et des convocations ;

  
  

• pour vous assister dans une négociation avec le syndic, le conseil syndical ou les autres copropriétaires ;

  
  

• pour mettre en place une médiation, une conciliation ou un processus de droit collaboratif, en expliquant le fonctionnement de ces modes amiables et en vous accompagnant à chaque étape.

  
  

10. Tableau récapitulatif des principaux litiges, règles et démarches 

Situation de litige	Règles juridiques principales	Délai pour agir (d’après les infos disponibles)	Démarches / recours possibles
Contestation d’une décision d’AG (hors clause réputée non écrite)	Article 42 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 ; décision prise en AG et notifiée par PV	2 mois à compter de la notification du procès‑verbal de l’AG	Analyse de la régularité de l’AG, tentative amiable, saisine du tribunal judiciaire pour annulation de la résolution ou de l’assemblée
Clause de répartition de charges contraire à l’article 10 (clause réputée non écrite)	Articles 10 et 43 de la loi de 1965 ; jurisprudence Civ. 3 e, 27 sept. 2000 et Civ. 3 e, 28 nov. 2019	Pas de délai de 2 mois : action en constatation de clause réputée non écrite non soumise à l’article 42	Saisine du tribunal pour constater la clause non écrite et, le cas échéant, obtenir une nouvelle répartition des charges
Répartition lésionnaire des charges	Article 12 de la loi de 1965	Délai non précisé dans les documents fournis (renvoi au droit commun de la prescription)	Action individuelle du copropriétaire devant le tribunal pour révision de la répartition
Travaux sur parties communes ou affectant l’aspect extérieur (autorisation, contestation)	Articles 24, 25, 26, 30 de la loi de 1965 ; décisions d’AG	2 mois pour contester la décision d’AG ; autres délais non précisés pour l’autorisation judiciaire de travaux	Demande d’inscription à l’ordre du jour, vote en AG, contestation judiciaire, ou demande d’autorisation judiciaire de travaux à ses frais
Impayés de charges / recouvrement	Loi de 1965 et décret de 1967 ; autorisation de l’AG pour certaines procédures (saisie immobilière)	Délais de prescription non précisés dans les documents ; dépend du droit commun	Mise en demeure, action en paiement devant le tribunal judiciaire, saisie sur autorisation précise de l’AG
Responsabilité du syndic (faute de gestion, défaut de conseil)	Article 18 de la loi de 1965 ; responsabilité du mandataire ; jurisprudence Civ. 3e, 26 avr. 2006 ; Civ. 3e, 17 janv. 2006	Délai de prescription non précisé dans les documents (droit commun)	Action en responsabilité contre le syndicat (responsable des fautes du syndic) ou action ut singuli par le président du conseil syndical ou certains copropriétaires
Troubles de jouissance et nuisances entre voisins	Article 9 de la loi de 1965 ; responsabilité du syndicat (art. 14) et du copropriétaire fautif ; article 1242 du code civil	Délais de prescription non précisés dans les documents (droit commun)	Démarches amiables, médiation, action en cessation des troubles et en dommages‑intérêts contre le copropriétaire ou le syndicat selon l’origine du trouble
Copropriété en difficulté (impayés massifs, dégradation)	Articles 29‑1 A, 29‑1 B, 29‑1 de la loi de 1965 ; articles L. 615‑6 et L. 615‑7 du CCH	Délais procéduraux spécifiques non détaillés dans les documents	Procédure d’alerte, désignation d’un administrateur provisoire, mise en œuvre d’un plan de sauvegarde, éventuellement état de carence et expropriation
Litiges impliquant un locataire (troubles de jouissance, travaux, AG)	Loi de 1965 ; jurisprudence sur l’absence de qualité du locataire pour agir en nullité des décisions d’AG ; article 14 de la loi de 1965 ; article 1242 du code civil	Délais non précisés dans les documents (droit commun)	Action du locataire contre le bailleur ; recours du bailleur contre le syndicat ; action directe du locataire contre le syndicat pour les vices ou défauts d’entretien des parties communes

11. FAQ – 10 questions fréquentes sur les litiges de copropriété 

1. Peut‑on contester une décision d’assemblée générale que l’on estime illégale ?

Oui, tout copropriétaire peut contester en justice une décision d’assemblée générale qu’il estime contraire à la loi, au décret ou au règlement de copropriété, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès‑verbal, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

2. Quel délai pour agir si la répartition des charges est inéquitable ?

Si la répartition des charges est lésionnaire, un copropriétaire peut saisir le tribunal pour en demander la révision sur le fondement de l’article 12 de la loi de 1965 ; les documents disponibles ne précisent pas le délai exact de prescription, qui relève du droit commun, mais indiquent que l’action peut viser à corriger une répartition injuste ou illégale.

3. Comment contester une clause de répartition des charges contraire à la loi ?

Lorsqu’une clause de répartition des charges est contraire à l’article 10 de la loi de 1965, elle est réputée non écrite au sens de l’article 43, et un copropriétaire peut demander au tribunal de constater cette nullité sans être tenu par le délai de deux mois applicable aux décisions d’assemblée générale, comme l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 3 e, 27 sept. 2000, n° 98‑22.792 ; Civ. 3 e, 28 nov. 2019, n os 18‑15.307, 18‑15.674).

4. Que faire si le syndic ne réagit pas à un problème grave (sécurité, travaux urgents, nuisances) ?

Le copropriétaire peut mettre en demeure le syndic d’agir, saisir le conseil syndical, demander l’inscription de la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, voire solliciter la désignation d’un administrateur provisoire en cas de carence grave, ou engager une action en responsabilité contre le syndicat pour les fautes du syndic (Civ. 3e, 15 févr. 2006).

5. Peut‑on agir contre un voisin bruyant ou qui encombre les parties communes ?

Oui, les troubles anormaux de voisinage (bruits, encombrement, dégradations) peuvent justifier une action en cessation des troubles et en dommages‑intérêts contre le copropriétaire fautif ; en cas de carence du syndicat dans la gestion des parties communes, sa responsabilité peut également être recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 ou de l’article 1242 du code civil.

6. Un locataire peut‑il contester une assemblée générale ou demander des travaux sur les parties communes ?

En principe non : le locataire n’a pas qualité pour contester les décisions d’assemblée générale ni pour demander l’inscription de questions à l’ordre du jour, et il ne peut pas directement solliciter des travaux sur les parties communes ; ces démarches relèvent du copropriétaire bailleur, qui doit ensuite, le cas échéant, se retourner contre le syndicat.

7. Que faire si un copropriétaire refuse de payer ses charges ?

Le syndic doit engager des démarches de recouvrement (relances, mise en demeure), puis, si nécessaire, une action en paiement devant le tribunal judiciaire de Toulon, sur autorisation de l’assemblée générale lorsque la loi l’exige, par exemple pour une saisie immobilière, l’autorisation devant être précise quant au débiteur et à la procédure (Civ. 3 e, 15 févr. 2006, n° 04‑20.261).

8. Peut‑on obtenir l’autorisation de faire des travaux si l’assemblée générale a refusé ?

Oui, dans certains cas, un copropriétaire peut saisir le tribunal pour obtenir l’autorisation de réaliser à ses frais des travaux qui ont été refusés par l’assemblée générale, sur le fondement de l’article 30, alinéa 4 de la loi de 1965, notamment lorsque ces travaux sont nécessaires à la conservation de l’immeuble ou à la jouissance normale de son lot.

9. Quels recours en cas de copropriété en difficulté dans le Var (impayés massifs, immeuble dégradé) ?

La loi prévoit des procédures spécifiques : procédure d’alerte (articles 29‑1 A et 29‑1 B), désignation d’un administrateur provisoire avec transfert des pouvoirs du syndic (article 29‑1), voire procédure d’« état de carence » et d’expropriation (articles L. 615‑6 et L. 615‑7 du CCH) ; ces mécanismes peuvent être mis en œuvre devant le tribunal judiciaire compétent, notamment à Toulon pour les copropriétés situées dans le Var.

10. Peut‑on agir seul contre le syndic pour une faute de gestion ?

Un copropriétaire peut agir individuellement pour la protection de ses droits, mais la responsabilité du syndic, en tant que mandataire du syndicat, est en principe engagée vis‑à‑vis du syndicat ; le président du conseil syndical ou certains copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent exercer une action ut singuli pour demander réparation au nom du syndicat, sur le fondement de l’article 15 de la loi de 1965.

12. Application de la règle de droit au cas des copropriétaires de Toulon et du Var

Pour des copropriétaires situés à Toulon ou dans le Var, les litiges de copropriété doivent être abordés en combinant :

• le cadre légal national (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, Code civil, Code de la construction et de l’habitation) qui fixe les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat et du syndic, les règles de majorité, les actions possibles et les délais pour agir ;

  
  

• la situation concrète de l’immeuble (ancienneté, état d’entretien, niveau d’impayés, qualité de la gestion, présence de locataires saisonniers ou étudiants, spécificités des résidences littorales ou de vacances) qui influence la nature des litiges (charges, travaux, nuisances, copropriété en difficulté, etc.) ;

  
  

• les instances locales compétentes (tribunal judiciaire de Toulon, conciliateurs de justice, médiateurs) devant lesquelles seront portées les actions en contestation d’assemblée, en révision de charges, en responsabilité ou en désignation d’un administrateur provisoire.

  
  

En pratique :

• si un copropriétaire varois souhaite contester une décision d’assemblée ou une répartition de charges, il doit vérifier immédiatement la date de notification du procès‑verbal, rassembler les pièces nécessaires (règlement de copropriété, PV, appels de charges) et consulter rapidement un avocat pour apprécier la pertinence d’une action et respecter le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi de 1965 ;

  
  

• s’il subit des troubles de jouissance ou constate un défaut d’entretien des parties communes, il devra documenter les nuisances (constats, attestations, photos), alerter le syndic et le conseil syndical, puis envisager, en cas d’inaction, une action en responsabilité contre le syndicat et, le cas échéant, contre le copropriétaire fautif, sur les fondements de l’article 14 de la loi de 1965 et de l’article 1242 du code civil ;

  
  

• en présence d’une copropriété en difficulté (impayés massifs, immeuble dégradé), les copropriétaires ou les autorités compétentes peuvent mettre en œuvre les procédures d’alerte et de sauvegarde prévues aux articles 29‑1 A, 29‑1 B et 29‑1 de la loi de 1965, voire les mécanismes d’« état de carence » du CCH, afin de restaurer un fonctionnement normal de la copropriété.

  
  

Ainsi, l’application coordonnée des règles de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, du Code civil et du Code de la construction et de l’habitation permet de sécuriser la gestion des copropriétés varoises, de prévenir de nombreux litiges par une bonne information des copropriétaires et, lorsque les conflits surviennent, de les traiter efficacement par des démarches amiables ou contentieuses adaptées.

Vous envisagez de contester une assemblée générale récente, de remettre en cause une répartition de charges dans votre résidence à Toulon, ou de faire cesser des nuisances importantes dans votre immeuble du Var ?

Votre situation soulève sans doute des questions spécifiques : nature exacte de la décision à contester, régularité de la convocation, qualification juridique des travaux, preuve des troubles, état financier de la copropriété, articulation entre vos droits de copropriétaire et ceux d’un éventuel locataire, ou encore opportunité de recourir à une procédure d’alerte ou à un administrateur provisoire.

Pour aller plus loin, il serait utile d’examiner précisément :

• le contenu de votre règlement de copropriété et des derniers procès‑verbaux d’AG ;

• les appels de charges et la grille de répartition appliquée à votre lot ;

• la chronologie exacte des notifications et mises en demeure déjà échangées ;

• la nature des troubles subis (fréquence, intensité, origine, impact sur la jouissance du lot) ;

• la situation globale de l’immeuble (impayés, travaux urgents, projets de réhabilitation, éventuelle procédure en difficulté).

  
  

Un échange détaillé à partir de vos documents permettrait de vérifier les délais encore ouverts, de choisir entre une démarche amiable structurée (négociation, médiation, droit collaboratif) ou une action en justice ciblée, et de bâtir une stratégie adaptée à votre copropriété, à votre budget et à vos objectifs à moyen terme.

Pour en savoir plus

Les litiges de copropriété peuvent concerner aussi bien le fonctionnement de l’assemblée générale que les travaux, les charges, les parties communes ou encore la responsabilité du syndic. Selon la nature du différend, les règles applicables et les délais pour agir peuvent être très différents.

Pour approfondir les principales problématiques rencontrées en copropriété, consultez également :

• Contester une assemblée générale de copropriété

• Défaut d’entretien des parties communes en copropriété

• Travaux réalisés sans autorisation en copropriété

• Travaux d’accessibilité en copropriété

• Avocat en droit de la copropriété à Toulon

Le cabinet GARA-ROMÉO Avocat accompagne les copropriétaires, conseils syndicaux et syndics confrontés à un litige de copropriété à Toulon et dans le Var, qu’il s’agisse de rechercher une solution amiable ou d’engager une procédure judiciaire.